Способ образования объекта 5 что это такое

Способы образования земельных участков

Под образованием земельного участка понимается возникновение нового земельного участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Земельный кодекс РФ регламентирует порядок образования новых участковиз уже существующих.

Общие основания образования новых участков можно разделить на две группы:

1) образование нового участка путем изменения уже существующих участков;

2) образование нового участка путем формирования нового объекта недвижимого имущества из состава территорий, не обладающих признаками и свойствами земельного участка.

Исходя из указанных оснований, можно выделить основные способы образования новых участков земли:

1) раздел существующего участка на несколько новых – образуются несколько земельных участков. При этом исходный земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. И в этой связи подлежит снятию с кадастрового учета после подтверждения прав на вновь образованные участки. По общему правилу новые участки приобретают целевое назначение и разрешенные виды пользования ранее существовавшего участка и им присваиваются новые уникальные кадастровые номера с внесением соответствующих сведений в ЕГРН;

2) объединение двух и более участков в один, т.е. образуется один новый земельный участок, а существование объединенных земельных участков прекращается. В случае, когда происходит объединение земельных участков, принадлежащих разным правообладателям, у них возникает право общей долевой собственности на новый участок.

Вновь образованному участку присваивается уникальный кадастровый номер;

3) перераспределение существующих земельных участков с образованием новых– образование двух и более новых смежных участков, при этом исходные земельные участки перестают существовать фактически и юридически.

Право собственности на образованные путем перераспределения участки, возникает на основании соглашения собственников исходных участков.

При перераспределении вновь образованные участки сохраняют свое целевое назначение и виды разрешенного использования;

4) выдел из существующего участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности.

При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах. На новый участок возникает право собственности лица, подавшего заявление на выдел земельной доли. При этом его право общей долевой собственности на исходный участок прекращается.

Для выдела земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения существуют специфические особенности. В этом случае решение об образовании нового участка путем выдела в счет земельной доли принимает общее собрание участников общей долевой собственности, а если такое решение отсутствует, заявитель имеет право обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания нового участка для последующего выдела.

Размер выделяемой доли определяется в соответствие с данными правоустанавливающих документов на выделяемые доли. Площадь вновь образованного участка в таком случае может быть больше или меньше нормативной, в зависимости от физических и качественных свойств земли. Споры относительно площади вновь образованных участков решаются по соглашению дольщиков исходного участка, а при отсутствии согласия – в судебном порядке.

Выдел из земель государственной или муниципальной собственности не допускается, так как в этом случае у исходных участков отсутствует зарегистрированное право общей долевой собственности;

5) образование нового участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности –выдел из государственных или муниципальных земель и его границы устанавливаются впервые. Основанием для образования земельных участков из муниципальных и государственных земель является проект межевания территории. В некоторых случаях участок образуется исключительно по проекту межевания, схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, утвержденная уполномоченным органом.

Таким образом, при разделе или объединении существующих участков полностью утрачивают их физический и юридический статус, а вместо них появляются новые объекты недвижимости.При выделе или объединении первоначальные участки сохраняют свое существование с изменением физического и юридического статуса. На вновь образованные участки сохраняются права и обременения (ограничения), установленные в отношении исходных участков, если иное не установлено условиями соглашения сторон или нормативными актами.

Кроме того, можно выделить несколько условий для образования земельных участков.

Размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.

Границы образуемых земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

В случае образования земельного участка из земель государственной собственности до проведения кадастровых работ разрабатывается схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Местоположение границ образуемого земельного участка в данном случае согласовывается органом местного самоуправления.

Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:

– решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

– соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;

– иные документы, на основании которых в соответствии с действующим законодательством осуществляется образование земельных участков.

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод:

– новообразованные земельные участки должны отвечать ряду требований относительно максимального и минимального размеров их площади;

– границы территорий должны быть правильной формы и пролегать таким образом, чтобы предоставить к участку доступ и возможность дальнейшей эксплуатации;

– определить границы земель помогает межевание, которое выполняет кадастровый инженер.

– в некоторых случаях преобразование производить запрещается.

Источник

Способ образования объекта 5 что это такое

ЗК РФ Статья 11.2. Образование земельных участков

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 11.2 ЗК РФ

1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

1.1. Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с настоящей главой.

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 19.07.2011 N 246-ФЗ)

2. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также — образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 311-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:

1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;

2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;

3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд;

4) образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны (далее — военные городки).

(пп. 4 введен Федеральным законом от 29.07.2017 N 280-ФЗ)

П. 4 ст. 11.2 (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ) применяется в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в установленный этим решением срок.

5) образование земельных участков, на которых расположены самовольные постройки в соответствии с пунктом 5 статьи 46, пунктом 6.2 статьи 54, пунктом 2 статьи 54.1 настоящего Кодекса.

(пп. 5 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

Положения п. 4 ст. 11.2 (в ред. ФЗ от 27.06.2019 N 151-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим до 27.06.2019.

6) образование земельного участка в связи с разделом земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», если иное не предусмотрено договором залога.

(пп. 6 введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

(п. 4 в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

6. Утратил силу с 1 апреля 2015 года. — Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

Заключение договора о развитии застроенной территории было предусмотрено ГрК РФ в редакции, действовавшей до 30.12.2020. С указанной даты заключаются договоры о комплексном развитии территории.

7. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

8. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

Источник

Формирование земельных участков: фактическое создание и юридическое оформление

Дата публикации материала: 29 июля, 2015 / Последнее обновление: 25 марта, 2020

Земельные участки являются основой для любой человеческой деятельности: на земле расположены дома, предприятия и учреждения, поля, сады, места отдыха и т.д.

Просто так выбрать понравившееся место и начать на нем стройку или посадить сад нельзя: участок земли должен быть надлежащим образом оформлен и подготовлен к проведению сделок.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-93. Это быстро и бесплатно!

Выделением земельных участков (ЗУ) занимается государственная кадастровая служба. ЗУ могут формироваться на разных территориях и иметь разное назначение.

Что это такое и как происходит?

Образование ЗУ — это создание объекта недвижимости. Новые участки создаются двумя вариантами:

• на основе используемых земель (посредством их раздела, перераспределения, выдела или объединения);
• при освоении неэксплуатируемой территории (из государственных или муниципальных земель).

Земельный участок всегда имеет строго зафиксированную и обозначенную в документах границу. Поэтому, согласно законодательству РФ, созданием земельных участков является их постановка на кадастровый гос. учет. После внесения земли в реестр, присвоения номера и/или выдачи паспорта, участок подлежит оформлению в собственность.

С этого момента он является объектом гражданского оборота, то есть может выступать объектом купли-продажи. Ниже вы видите текст закона ЗК РФ, глава I.1, статья 11.2:

Земельный кодекс РФ, Глава I.1, Статья 11.2. Образование земельных участков

1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

1.1. Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с настоящей главой.

2. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также — образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

3. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:

• образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;
• образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;
• образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

5. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

7. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

8. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

Установленные требования

Образование ЗУ путем перераздела, объединения или разделения имеющихся участков должно происходить при строгом соблюдении следующих условий:

• наличие согласия (зафиксированного в письменной форме) всех владельцев и пользователей участков;
• определение категории земель (при отличии целевого назначения исходного и создаваемого участков, необходимо приведение их к одному виду, а затем образование новых ЗУ);
• соблюдение предельно допустимых размеров участков (зависит от расположения участка и его назначения);
• новые ЗУ не должны становиться помехой в использовании имеющихся зданий, строений, мешать эксплуатации территории.

Образование многоконтурного участка

Понятие «многоконтурный земельный участок» пришло на смену понятию «единое землепользование» после принятия в 2008 г. закона «О государственном кадастре недвижимости».

Многоконтурным земельным участком (МЗУ) называют территорию, состоящую из нескольких отдельных участков. Это могут быть:

• несколько контуров, которые разделены между собой;
• ЗУ с вкраплениями (с «дырами»).

На практике многоконтурные ЗУ — это, к примеру, частное подворье, в котором огород или хозяйственный двор отделены от основного двора дорогой или рекой или фермерское хозяйство, где поля и животноводческая инфраструктура находятся на разрозненных участках.

МЗУ присваивается один кадастровый номер, совершать сделки можно только со всеми частями участка одновременно.

Многоконтурный ЗУ может быть образован тем же путем, что и любой другой участок. Единственное требование: все его контуры должны находиться в черте одного населенного пункта, хотя они могут быть расположены в разных его районах.

Способы и порядок

Земельные участки создаются при:

• операциях с имеющимися участками;
• выделе из зарегистрированных земель;
• отделении от земли, являющейся госсобственностью.

Из земель государственной и муниципальной собственности

Первичное образование ЗУ происходит по решению властных структур (местного или федерального уровня). Основанием для создания участков могут стать документы:

• проект межевания, отвечающий Градостроительному плану;
• проектная документация, содержащая информацию о лесных участках;
• утвержденная схема по расположению ЗУ (если отсутствует проект).

Только на основании проекта межевания ЗУ образуются на основе:

• участка, предоставленного с целью освоения земли;
• территории, переданной гражданам (ДНТ, ДНП и т.п.) для ведения садово-огородного хозяйства;
• местности, имеющей федеральное/региональное значение;
• зоны, застроенной жилыми зданиями.

Из земель сельскохозяйственного назначения

Формирование ЗУ из сельскохозяйственных угодий может происходить как выделение собственной земельной доли для:

• продажи или сдачи участка в аренду;
• расширения домашнего хозяйства;
• создания фермерского подворья.

Постановление о выделении ЗУ из общих земель с/х назначения выносится собранием всех собственников долей. Это же собрание должно определить расположение выделяемого участка. Если процедура не была осуществлена, собственник доли должен известить о начавшемся процессе всех участников и опубликовать информацию в печатном СМИ местного значения.

На опротестование месторасположения выделяемого участка всем собственникам долей отводится один месяц. Если протестов не поступило – участок признается выделенным. Он должен быть освоен в течение трех лет: продан, сдан в аренду, занят растениеводческим или животноводческим хозяйством.

Образование участков на основе существующих

При образовании «вторичных» участков, исходные ЗУ (участки, которые разделили или распределили) прекращают существования с момента регистрации новых ЗУ.

Раздел

При создании ЗУ путем раздела исходной территории:

• образуется несколько участков меньшей площади;
• правом собственности на образовавшиеся участки наделяется владелец «исходника».

Владельцы разделяемого участка, имеющие право общей собственности, в равной степени получают право на образовавшиеся земли, если другой порядок не предусмотрен их соглашением.

Разделение ЗУ может осуществляться только с согласия владельца и, если участок передан другому лицу, арендатора или пользователя. После осуществления процедуры раздела, арендатор имеет право преимущественного заключения нового договора аренды на образовавшиеся участки. При согласии сторон, договор аренды может остаться прежним, но в него должны быть внесены соответствующие изменения.

Раздел на основе межевания территории может быть осуществлен лицом, заключившим договор о комплексном освоении разделяемых ЗУ.

Объединение

ЗУ могут объединяться, если они имеют смежные границы. Объединение влечет следующие изменения:

• образуется один ЗУ;
• у владельца исходных участков появляется право собственности на новый;
• разные собственники участков, подлежащих объединению, получают право совместного владения на «вторичный» участок.

Недопустимо объединение земель, которые переданы в бессрочное (или безвозмездное) пользование и предоставленных вправе наследства. Подобные операции допустимы, только если владелец этих участков – один человек.

Выдел

Основное отличие выдела от раздела — при последнем исходный участок перестает существовать. Дальнейшее существование «первичного» участка, но с изменением его контуров, подразумевает выдел.

Выделены могут быть одна или несколько долей. При этом собственник, потребовавший выделения своей доли, утрачивает право на общую землю, но приобретает право собственности на выделенный ЗУ.

Перераспределение

Особенности перераспределения:

• возможно только для смежных участков;
• влечет изменения площадей и границ сразу нескольких ЗУ;
• права единственного собственника на все участки сохраняются;
• права нескольких собственников распределяются согласно договору.

Участки с особым статусом

Некоторые ЗУ могут свободно использоваться гражданами, другие имеют специальный статус.

Земли закрытого административно-территориального образования

На особом положении находятся земли ЗАТО (закрытых административно-территориальных образований). К административно-территориальным образованиям закрыто типа относятся территориальные образования, которые:

• имеют органы местного самоуправления;
• выступают местом расположения предприятий, работающих с радиоактивными веществами или оружием массового поражения, военных объектов, которым необходим режим соблюдения гостайны.

Территории, на которых расположены ЗАТО, считаются их землями. Эти ЗУ являются федеральной собственностью. Но распоряжаться ими могут органы местного самоуправления. По согласованию местной и федеральной властей:

• земли закрытых образований могут предоставляться местным жителям для использования в качестве садовых, огородных и хозяйственных участков;
• на территории может вводиться режим особого использования.

Искусственные

Искусственные ЗУ создаются на водоемах или в их непосредственной близости путем отсыпки грунта, отмыва и т.п. Они могут иметь смежные границы с существующими или быть изолированными.

Целью создания подобных участков является строительство зданий и сооружений различного назначения.

Формирование искусственных земель может происходить по инициативе:

• органов власти (государственной или муниципальной);
• физического лица;
• юридического лица.

ИЗУ создаются за счет средств бюджета, вложений инициаторов, а также с использованием средств, полученных в результате проведения торгов на аукционе.

Создание ИЗУ происходит поэтапно:

• получение разрешения на проведение работ;
• разработка плановой документации по будущему участку;
• выполнение инженерных расчетов и подготовка проекта;
• проведение работ по созданию участка.

Искусственные участки не могут:

• использоваться для добычи полезных ископаемых;
• изменять границы РФ или территориальных образований.

Кадастровые работы

Кадастровые работы проводятся для определения и уточнения расположения земель и их границ, а также для создания документации на эти участки. Все работы, проводимые кадастровой службой при образовании новых ЗУ, разделяются на две группы:

• инженерно-технические мероприятия на местности;
• юридическое оформление.

На основании геодезических работ на ЗУ составляются:

• межевой план;
• технический план;
• акт обследования.

Первый этап обычно занимает всего несколько часов.

Обработка данных и оформление документации может продолжаться от нескольких недель до одного месяца. В это время подготавливается пакет документов для предоставления в органы кадастрового гос. учета. Итогом всех проведенных на территории работ является возможность формирования ЗУ, его оформление и проведение с ним сделок.

Заключение инженера

Межевой план ЗУ может содержать пункт «Заключение кадастрового инженера». Этот пункт является обязательным в случае:

• выявления несоответствий реальных границ смежных ЗУ или населенных пунктов их кадастровым обозначениям;
• уточнения действительных границ ЗУ;
• необходимости добавочного обоснования проведенных кадастровых работ.

Текст заключения должен содержать:

• связно изложенную информацию о выявленных несоответствиях;
• рекомендации по их устранению.

Выводы кадастрового инженера являются важным пунктом документа на участок, так как могут быть использованы в суде в качестве доказательства, если возникнет спор о границах ЗУ.

Оформление документов на землю, начиная с момента формирования участка, следует проверять очень тщательно, чтобы в процессе эксплуатации участка не появились проблемы и не пришлось «замораживать» стройку или отдавать часть огорода соседу по даче.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 302-76-93 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Источник