Залоге недвижимости как способ обеспечения исполнения обязательства

Энциклопедия решений. Залог как способ обеспечения исполнения кредитного договора

Залог как способ обеспечения исполнения кредитного договора

Залог является видом обеспечения исполнения обязательства, предоставляющим кредитору по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателю) право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя) (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

Предметом залога может быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством может быть отчуждено залогодателем. В частности, им могут быть вещи и имущественные права. Не могут быть предметом залога имущество, на которое не допускается обращение взыскания, требования, неразрывно связанные с личностью кредитора, в частности требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иные права, уступка которых другому лицу запрещена законом (п. 1 ст. 336 ГК РФ).

Предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, должны быть обязательно указаны в договоре о залоге. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство (п. 1 ст. 339 ГК РФ).

Если залогодателем по договору выступает лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (юридическое лицо, индивидуальный предприниматель), предмет залога может быть описан любым способом, который позволяет идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания. В частности, в договоре может быть указано, что в залог передается все имущество, принадлежащее залогодателю, или определенная часть его имущества, либо имущество определенных рода или вида (п. 2 ст. 339 ГК РФ).

Если после заключения договора залога изменяется размер или срок исполнения обеспеченного залогом обязательства (например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту или срока возврата кредита), само по себе это не является основанием для прекращения залога. В таком случае залог обеспечивает обязательство должника в прежнем размере, если залогодатель и залогодержатель не договорились о том, что залог обеспечивает обязательство в увеличенном размере, и не согласовали пределы такого увеличения (п. 10 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013, далее — Обзор судебной практики).

По общему правилу заложенное имущество остается у залогодателя. Иное может быть предусмотрено ГК РФ, другим законом или договором. Однако закон прямо указывает, что заложенные товары в обороте остаются у залогодателя, следовательно, договор залога не может ограничивать его права владения и пользования этим имуществом. Кроме того, договор не может ограничивать право пользования залогодателем имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны (п. 1 ст. 338, п. 1 ст. 357 ГК РФ, п. 1 ст. 29 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон об ипотеке).

Законом предусмотрен ряд видов имущества, на которые не может быть обращено взыскание и которые, следовательно, не могут быть предметом залога. Например, взыскание не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Однако это правило не распространяется на жилое помещение, заложенное по договору ипотеки (п. 2 ст. 336 ГК РФ, ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.06.2011 N 48-B11-10).

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (п. 1 ст. 348 ГК РФ).

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Таковым (если не доказано иного) предполагается нарушение, отвечающее одновременно следующим признакам:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем 3 месяца (п. 2 ст. 348 ГК РФ).

Кроме того, гражданин, принявший на себя обязательство вне рамок предпринимательской деятельности, по общему правилу отвечает за его нарушение только при наличии вины (ст. 401 ГК РФ). Поэтому, если обязательство по кредитному договору не связано с осуществлением должником деятельности индивидуального предпринимателя, отсутствие вины должника в нарушении обязательства влечет невозможность обращения взыскания на заложенное имущество. Иное должно быть прямо предусмотрено законом или договором (п. 12 Обзора судебной практики).

Вместе с тем обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами (что, в частности, может относиться к погашению кредита), допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем 3 раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 3 ст. 348 ГК РФ). Однако договором о залоге могут быть предусмотрены и иные условия обращения взыскания на имущество в этом случае.

Как правило, взыскание на заложенное имущество может быть обращено на основании решения суда. Законом предусматриваются случаи, когда взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда. В частности, это относится к жилому помещению, принадлежащему на праве собственности гражданину, которое является для него единственным, за исключением случаев, когда залогодатель и залогодержатель заключают соглашение об обращении взыскания на такое помещение во внесудебном порядке после возникновения оснований для обращения взыскания на это имущество. В остальных случаях залогодатель и залогодержатель могут заключить соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (ст. 349 ГК РФ).

Если взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда, реализация такого имущества, по общему правилу, осуществляется путем продажи с публичных торгов, которые проводятся в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством. Тот же порядок реализации заложенного имущества применяется при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке; в этих случаях порядок проведения торгов может быть предусмотрен соглашением между залогодателем и залогодержателем, при отсутствии такого согласованного сторонами порядка торги проводятся в соответствии с правилами, предусмотренными ГК РФ (ст.ст. 350 — 350.2 ГК РФ).

Торги не проводятся в случаях, когда законом или соглашением между залогодателем и залогодержателем предусмотрено право залогодержателя оставить предмет залога за собой по цене не ниже рыночной стоимости, либо предусмотрена реализация заложенного имущества путем продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства (п. 1 ст. 350, п. 2 ст. 350.1 ГК РФ).

При обращении взыскания на имущество, которое является предметом ипотеки, оно, как правило, реализуется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. В ряде случаев предмет ипотеки может быть реализован путем проведения аукциона, организатором которого выступает лицо, действующее на основании договора с залогодержателем (п. 1 ст. 56, ст.ст. 57 — 59 Закона об ипотеке, ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

При предоставлении потребительского кредита (денежных средств, предоставляемых по кредитному договору, заемщиком по которому выступает гражданин, получающий такие средства не в связи с предпринимательской деятельностью) кредитор вправе потребовать от заемщика застраховать за свой счет от рисков утраты и повреждения заложенное имущество на сумму, не превышающую размера обеспеченного залогом требования. Однако, если федеральным законом не предусмотрено обязательное заключение заемщиком договора страхования, кредитор обязан предложить заемщику альтернативный вариант потребительского кредита (займа) на сопоставимых (сумма и срок возврата потребительского кредита (займа) условиях потребительского кредита (займа) без обязательного заключения договора страхования (п. 1 ч. 1 ст. 3, ч. 10 ст. 7 Федерального закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», далее — Закон о потребительском кредите)*(1). Условие об обязанности заемщика заключить договор страхования может быть включено в индивидуальные условия договора потребительского кредита только с письменного согласия заемщика, выраженного в заявлении о предоставлении потребительского кредита (займа) форме (ч. 18 ст. 5 Закона о потребительском кредите, см. также п. 1 информации Банка России от 20.01.2015).

Напомним, что с 01.07.2014 сведения о залоге движимого имущества содержатся в реестре уведомлений о залоге движимого имущества. Сведения реестра являются открытыми, соответственно любое заинтересованное лицо перед совершением сделки с движимым имуществом теперь имеет возможность проверить, не заложено ли приобретаемое им имущество. А залогодержатель (в частности, банк) в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога в названном реестре уведомлений, за исключением случаев, если третье лицо знало или должно было знать о существовании залога ранее этого (абзац третий п. 4 ст. 339.1 ГК РФ).

*(1) Этот федеральный закон применяется к договорам потребительского кредита, заключенным после 01.07.2014 (ч.ч. 1, 2 ст. 17 Закона о потребительском кредите).

Источник

Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (за­логодержатель) имеет право в случае неисполнения должником это­го обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которо­му принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, уста­новленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (ст. 334 ГК РФ).

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда законом об ипотеке не установлены иные правила.

Не может быть предметом залога имущество, изъятое из оборота , например земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности строениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ (п. 4 ст. 27 ЗК). Залог отдель­ных видов имущества может быть запрещен или ограничен законом. Таковым, в частности, является

• имущество граждан, на которое не допускается обращение взыскания (п. 2 ст. 336 ГК, п. 1 ст. 446 ГПК);
• движимое и недвижимое имущество богослужебного назначения (п. 5 ст. 21 Закона о свободе совести);
• земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (ст. 63 Зако­на об ипотеке).

При залоге недвижимости залогодатель всегда сохраняет право пользования заложенным недвижимым имуществом в соответствии с его назначением.

Уступка прав по договору об ипотеке (залоге недвижимости) означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 47 ФЗ, ст. 355 ГК).

Недвижимые вещи могут быть предметом залога, если права на них зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По правилам, ус­тановленным для ипотеки недвижимого имущества, в залог могут пере­даваться права арендатора (право аренды) недвижимости и права требо­вания участника долевого строительства (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке). Залог отдельных видов недвижимого имущества имеет свои особенно­сти, отраженные в специальных нормах ст. 62-78 Закона об ипотеке.

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в состав это­го предприятия или комплекса движимое и недвижимое имущество, в том числе исключительные права и права требования, включая при­обретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 340 ГК, п. 2 ст. 70 Закона об ипотеке).

Ипотека здания или сооружения допускается только при условии одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежаще­го залогодателю права аренды этого участка (п. 3 ст. 340 ГК). С учетом этих требований в ипотеку со зданием (сооружением) одновременно может быть отдан земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве собственности или праве аренды.

Если пред­метом залога является здание, то при его передаче в залог в договоре необходимо отразить данные, содержащиеся в документах, оформ­ляющих кадастровый, технический учет недвижимости, государствен­ную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Речь идет об адресе здания, его назначении, планировке, общей площади, номере государственной регистрации и других признаках. Отмечен­ные требования о необходимости индивидуализации предмета залога являются следствием принципа специальности залога: объектом залога может быть только известное определенное имущество.

Часть неделимой вещи как часть имущества, раздел которого в на­туре невозможен без изменения его назначения (ст. 133 ГК), не может быть предметом залога . Если вещь является неделимой, то предметом залога может быть не реальная часть неделимой вещи, а доля в праве собственности на нее.

Часть делимой вещи может быть пе­редана в залог только после ее раздела , поскольку до этого часть вещи не является самостоятельным объектом права.

Если предметом залога является главная вещь, то права залогодер­жателя распространяются на ее принадлежности, если иное не преду­смотрено договором (п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке).

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, принадлежащие залогодателю, если в договоре не предусмотрено иное условие. При наличии в договоре условия о нераспространении права залога на такие здания и сооружения в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок залогодатель сохраняет право ог­раниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необхо­дима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением. Условия пользования этой частью участка оп­ределяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора — судом (п. 4 ст. 340 ГК). Если ипотека установлена на земель­ный участок, на котором находятся здания или сооружения, принад­лежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залого­держателем взыскания на этот участок и при его продаже с публич­ных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель (п. 5 ст. 340 ГК).

Залог земельных участков сельскохозяйственного назначения возмо­жен только с одновременным залогом находящихся и возводимых на этом участке зданий и сооружений, принадлежащих собственнику зе­мельного участка (п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке).

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит го­сударственной регистрации (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке), с момента которой он считается заключенным.

Следует иметь в виду, что право залога на недвижимое имущество, будучи зарегистрированным в го­сударственном реестре прав на недвижимое имущество, подчиняется принципам ипотечной системы:

1. принципу специальности (запись об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество касается строго определенного, кон­кретного объекта недвижимости);
2. принципу обязательности (право ипотеки имеет юридическую значимость для всех третьих лиц только после внесения записи о ней в государствен­ный реестр прав на недвижимое имущество);
3. принципу глас­ности (публичности) (доступность записи об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество всем заин­тересованным лицам);
4. принципу достоверности (презумпция правильности и законности записи об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество, которая может быть опровергнута только судом);
5. принципу старшин­ства (право залога, внесенное в государс­твенный реестр прав на недвижимое имущество ранее другого правазалога, является предшествующим залогом, а зарегистрированное поз­же — последующим залогом).

В ст. 337 ГК закреплено, что, если иное не предусмотрено до­говором, залог обеспечивает требование в том объеме, который оно имеет к моменту удовлетворения , в частности:

• проценты,
• неустойку,
• возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также
• возмещение расходов залогодержателя, необходимых на содержание заложенной вещи, и
• расходов по взысканию.

Помимо этого залог не­движимости обеспечивает расходы на погашение задолженности за­логодателя по налогам, сборам или коммунальным платежам, связан­ным с этим имуществом (ст. 4 Закона об ипотеке).

Если земельный участок передан по догово­ру аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пре­делах срока договора аренды земельного участка с согласия собствен­ника земельного участка . При аренде земельного участка, находящегося в государственной или му­ниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (ст. 62 Закона об ипотеке).

При последующем залоге недвижимости (ипотеке) в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обес­печенным предшествующей ипотекой, допускается одновременное об­ращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил (п. 3 ст. 46 Закона об ипотеке). Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипоте­кой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества.

При нарушении правил о последующей ипотеке последую­щий договор об ипотеке, заключенный, невзирая на запрещение, уста­новленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующе­му договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последую­щему договору о таком запрещении (п. 3 ст. 43 Закона об ипотеке). Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим до­говором, требования залогодержателя по последующему договору удов­летворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соот­ветствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.

При отчуждении недвижимого имущества , заложенного по договору об ипотеке без согласия залогодержателя или с иным нарушением требований закона или условий договора об ипоте­ке, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать

• либо призна­ния недействительной сделки по отчуждению заложенного имущества и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК,
• либо досроч­ного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно при­надлежит (ст. 39 Закона об ипотеке).

Если заложенное имущество отчуждено с нарушением требований закона или условий договора об ипотеке залогодателем, не являющимся должником по обязательству, обеспечен­ному ипотекой, то в этом случае наряду с должником по обеспеченно­му ипотекой обязательству солидарную ответственность несут как при­обретатель имущества, так и прежний залогодатель.

В процессе реализации залогового правоотношения предмет залога может быть заменен с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное. Когда предмет залога гибнет или по­вреждается либо когда право собственности (хозяйственного ведения) на него прекращается по основаниям, установленным законом, зало­годатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или за­менить его другим равноценным имуществом, если иное не предусмот­рено договором (ст. 345 ГК). При ипотеке право залогодателя на восста­новление предмета залога или его замену может иметь место только при наличии письменного соглашения об этом (п. 3 ст. 36 Закона об ипоте­ке), т.е., по сути дела, заключения нового договора об ипотеке по пово­ду другого недвижимого имущества. Ведь право залога на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, запись о которой в силу принципа специальности может относиться только к конкретно­му недвижимому имуществу, являющемуся предметом залога.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке, а также по ипотеке, возникающей в силу закона, могут быть удостоверены закладной (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке), которая является именной ценной бумагой.

Основания и порядок наложения взыскания и реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя

Для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) за счет заложенного имущества на него необходимо обратить взыска­ние. Обращение взыскания на заложенное имущество означает изъя­тие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу его взыскателю (п. 1 ст. 69 Закона об исполнительном производстве). Основания и порядок обращения взыскания на заложенное имущество урегулированы ГК (ст. 348-351), Законом об ипотеке (ст. 50-61) при залоге недвижимого имущества и Законом о залоге (ст. 24 , 28 и 28) при залоге движимого имущества. Особенности обращения взыска­ния на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона в соответст­вии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об уча­стии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объек­тов недвижимости», указаны в ст. 14 данного закона.

Возможность обращения взыскания на заложенное недвижимое иму­щество путем заключения соглашения между залогодержателем и зало­годателем предусмотрена п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке. В нем сказано, что удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесу­дебном порядке) допускается на основании соглашения между зало­годержателем и залогодателем, которое может быть включено в дого­вор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. При этом указано, что соглашение заключается при условии наличия нотари­ально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный поря­док обращения взыскания на заложенное имущество, которое может быть дано и до заключения договора об ипотеке.

См. также Информационное письмо ФНП «По вопросам внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество и совершения исполнительных надписей на кредитных договорах»

Закон об ипотеке существенно ограничивает пределы применения такого соглашения, предусматривая целый ряд случаев, когда внесу­дебный порядок обращения взыскания вообще исключается (см. п. 2 ст. 55, п. 4 ст. 541 Закона об ипотеке).

Реали­зация недвижимого имущества осуществляется в соответствии с нор­мами ст. 56-61 Закона об ипотеке.

Источник