Выбрать классификацию рынка недвижимости по способу совершения сделок

Классификация и инфраструктура рынков недвижимости

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость (табл.4.).

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Классификация рынков недвижимости

Признаки	Виды рынков
Вид объекта	Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический (территориальный)	Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное назначение	Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений
Степень готовности к эксплуатации	Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства
Тип участников	Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок	Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Отраслевая принадлежность	Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие
Форма собственности	Государственных и муниципальных объектов, частных
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Рынок недвижимости как саморегулируемая система состоит из семи основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура, деловые процедуры.

Спрос — это количество земельных участков и других объектов недвижимости и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени.

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» цикличностью (экономическими спадами и подъемами спросом и предложением, стоимостью (рис.15).

Рисунок 15- Цикличность развития рынка недвижимости

1 — спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя;

2 -поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом создания новых объектов недвижимости;

3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца;

4-насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходят медленно, так как при наличии спроса увеличение количества объектов недвижимости происходит в течение длительного времени, определяющегося сроком строительства здания. В случае избытка недвижимости цены остаются низкими несколько лет.

Предложение- это количество земли и другого недвижимого имущества (кв. м. соток, га, квартир и др.), которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени.

Основные факторы, воздействующие на спрос и предложение:

–экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

–социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

– административные: ставки налогов и зональные ограничения;

– экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Величина спроса и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

Цена –это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Стоимость— это наиболее вероятный денежный эквивалент или наивысшая цена, которую принесет продажа недвижимости на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы.

Менеджмент-управление собственностью, кадры, субъекты участники, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы, мотивация.

Маркетинг-стратегия, анализ, прогнозирование, мониторинг, ценообразование, реклама.

Инфраструктура-консалтинговая, юридическая, риэлтерская, рекламная, информационная, страховая, оценочная , регистрационная, нотариальная.

Процедуры-операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники.

Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями иправами на них.

Источник

Параметры сегментации рынка недвижимости

На отечественном рынке недвижимости сегодня представлено множество объектов, отличающихся назначением, стоимостью и другими критериями. Для того чтобы разобраться в особенностях этого рынка и понять, что происходит внутри него, необходимо знать его строение, изучить, какие основные сегменты выделяются и чем они отличаются.

Если говорить об экономической классификации рынка, то здесь все относительно понятно. Существует бюджетное жилье, элитное, класса «комфорт» и «бизнес». Однако есть и другие виды классификаций.

Основные сегменты рынка недвижимости

Главными на сегодняшний день сегментами можно считать такие:

• Жилая недвижимость
• Коммерческая
• Земельные участки

Для каждого сегмента характерно внутреннее разделение на группы и подгруппы. Сегментация рынка недвижимости позволяет тем, кто продает или приобретает недвижимость, подбирать подходящие варианты, проводить анализ и оценку, а также способствует более глубокому пониманию рынка недвижимости как одной из составляющих экономики нашей страны.

На изменения рынка недвижимости и его состояния в целом, влияют различные экономические факторы, первостепенными из которых можно считать спрос и предложение. Именно спрос на жилье является главным фактором, влияющим на стоимость. Снижение цены приводит к увеличению спроса на недвижимость, и наоборот. В свою очередь, спрос подвержен таким воздействиям как покупательские возможности потребителей и их количество, наличие взаимозаменяющих товаров (сопряженных), и другое.

Рассмотрим подробнее все сегменты и их составляющие.

Сегмент рынка жилья

Недвижимость для жилья сегодня могут приобрести многие желающие. Она представлена огромным ассортиментом, что позволяет подобрать квартиру или дом с учетом личных предпочтений и финансовых возможностей. К тому же развитие системы ипотечного кредитования и других форм оплаты, расширяет круг потенциальных покупателей недвижимости.

Сегментация рынка жилой недвижимости состоит из следующих элементов.

1. Критерий разделения по расположению – городская и загородная недвижимость

Если говорить о городском жилом фонде, то здесь учитывается, в первую очередь, качество постройки – низкое / типовое / улучшенная планировка / элитная недвижимость. Именно эти факторы, а также расположение жилья, оказывают непосредственное влияние на стоимость и спрос на рынке недвижимости.

Загородное жилье сегодня становится все более популярным, а основными потребителями такой недвижимости становятся представители обеспеченных слоев населения. Как правило, чем ближе к городу располагается дом, чем лучше развита инфраструктура в регионе, тем дороже он стоит на рынке. Львиную долю востребованного загородного жилья составляют новые постройки, а также старые застройки, которые приобретаются для сноса и возведения дома по индивидуальному проекту.

2. Критерий разделения по давности постройки – вторичный рынок и первичный.

Строящееся или вводимое в эксплуатацию жилье является главным составляющим рынка первичной недвижимости. Формирование предложений на нем осуществляется исходя из потребностей населения и выполняется строительными компаниями — коммерческими или государственными. Именно они занимаются реализацией такой недвижимости, а главными потенциальными потребителями считаются агентства недвижимости и рядовые граждане. Почему называют жилье «первичным»? Потому что покупатель – первый собственник данной недвижимости в новом доме.

• Под вторичным рынком понимают жилой фонд, который уже был в обороте, то есть эксплуатировался и имел владельца. Именно этот сегмент отечественного рынка наиболее востребован, и ему уделяется больше всего внимания.

3. Критерий разделения по категории жилья

Сегментация рынка недвижимости для целей оценки состояния жилья, а также определения потребностей отечественных граждан, требует разделения жилых объектов по по их качеству.

• Недвижимость низкого качества. Сюда относятся объекты без централизованного отопления, без воды и канализации.
• Хрущевки. Период строительства домов с такими квартирами приходится на 60-70 гг прошлого столетия, и в их основе лежит серийный типовой проект. В таких квартирах не стоит ждать просторных кухонь и раздельных санузлов. Чаще всего дома с хрущевками – пятиэтажные.
• Жилье улучшенной планировки. Квартиры с увеличенной, по сравнению с хрущевками, площадью, большой кухней, непроходными комнатами.
• Полногабаритные – располагаются в старых постройках, имеют высокие потолки и большую кухню.
• Малосемейки. Данный тип квартир относят к социальному жилью. Расположение квартир в таком доме аналогично общежитию – длинный коридор с разделением на квартиры.
• Жилье новой планировки. Отличаются комфортной планировкой с раздельными комнатами, раздельным санузлом, наличием балкона или лоджии.
• Элитное жилье с индивидуальной планировкой.

Кроме того, есть и другие параметры сегментации рынка недвижимости. Например, по количеству комнат:

При анализе рынка недвижимости учитывают расположение постройки: центр или окраина. В центральной части города квартира или дом будут стоить на порядок дороже, ведь там развита инфраструктура и созданы все условия для комфортного проживания. Чего не скажешь об удаленных от центра районах, где, зачастую, существует проблема с транспортной развязкой, наличия образовательных и культурных учреждений, а также развлекательных заведений.

Коммерческая недвижимость

Формирование рынка нежилых помещений связано со многими факторами и активно подвергается внешнему влиянию. Фонд такой недвижимости существенно меньше, чем жилой и характеризуется он высокой ценой. Но это не снижает спрос на данный сегмент рынка, ведь развитие бизнеса и промышленности в нашей стране не прекращается, а значит, всегда есть спрос на коммерческую недвижимость.

Если говорить о перспективах офисного рынка, то они достаточно высокие и позволяют вывести данный сегмент на новый, более высокий уровень.

Существует также сегментация рынка коммерческой недвижимости, при этом главным критерием является функциональное назначение. Выделяют следующие виды:

• Офисные помещения
• Торговые площади
• Склады
• Производственные помещения

Офисная недвижимость

Данный сектор представлен несколькими категориями фонда недвижимости:

• Престижными офисами, созданными с учетом мировых требований.
• Офисные помещения, расположенные в старых, но хорошо отремонтированных постройках.
• Муниципальный и ведомственный нежилой фонд, отданный под размещение офисов. Как правило, в таких офисах нет особых условий, а арендная плата очень низкая.

Если говорить о перспективах офисного рынка, то они достаточно высокие, и позволят вывести данный сегмент на новый, более высокий уровень.

Торговые помещения

При условии выгодного месторасположения, данный сегмент фонда может быть успешным и востребованным, и наоборот. Стоимость покупки или аренды торговых залов зависит от многих факторов, например, хорошая транспортная развязка, красная линия, и другие. Чаще всего выгодные с точки зрения рентабельности торговые помещения арендуются и сдаются в аренду. Если предпринимателю подходит данное помещение, он его арендует и уверен в том, что его бизнес здесь идет хорошо, то только тогда поднимается вопрос о купле-продаже объекта.

Складские помещения

Поскольку сегодня отмечается активное развитие торговой сферы, то спрос на склады растет вместе с ним. Ассортимент складов на отечественном рынке просто огромный, начиная от обычных, неподготовленных помещений и заканчивая отапливаемыми, оснащенными спецтехникой складами.

Промышленная недвижимость

Необходимость развития рынка промышленной недвижимости связана с открытием новых предприятий и перепрофилированием уже существующих компаний. Как правило, большинство помещений сдается в долгосрочную аренду, и лишь малый процент фонда идет на продажу.

Сегмент земельных участков

Спрос на земельные участки постепенно увеличивается, что приводит к повышению стоимости. Объекты в данном сегменты разделяют:

• По назначению. Могут быть сельскохозяйственными, для индивидуального жилья, дачные и другие.
• Коммерческие и потребительские.
• По праву собственности.

Это далеко не весь перечень сегментов, характерный отечественному рынку земельных участков.

Выводы

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что сегментация рынка недвижимости – это необходимый инструмент для определения стоимости и рентабельности объектов недвижимости, а также способ упростить поиски при выборе.

Тем, кто столкнулся с необходимостью продать или купить жилье или землю с целью определения адекватной стоимости, а также для предотвращения необоснованного дорожания (удешевления) объектов, необходимо провести тщательный, качественный анализ с учетом всех видов разделения.

Как правило, агентства недвижимости, сотрудничая с клиентами, предлагают им презентацию сегментации рынка недвижимости для более четкой постановки целей и определения границ поиска объектов. И если, например, при покупке объектов на выбор влияет географическое расположение, назначение, вид права собственности, стоимость, то соответствующие параметры, не учитываются при сегментации рынка недвижимости – по ставке доходности.

• В общем, чтобы разобраться во всех этих вопросах, лучше обратиться к профессиональному агенту по недвижимости, который проконсультирует по каждому пункту и поможет решить любые задачи, связанные с недвижимостью.

Хотите получать ещё больше дохода от риэлторства?

Попробуйте HomeCRM и Вы сразу же почувствуете, как свободное время и заработок увеличиваются, а недовольных клиентов становится меньше и меньше!

Источник