Договор аренды жилого помещения
В рамках договора аренды жилого помещения Арендодатель передает право пользования помещением Арендатору на определенное время за оговоренную плату.
Такой вид договора с юридической точки зрения правильно называть договором найма жилого помещения. Это обусловлено тем, что в рамках такого соглашения сторонами являются физические лица.
Таким образом, основным отличием аренды и найма является то, что по арендному соглашению Арендатором будет выступать юридическое лицо, а по договору найма — сделка заключается между физическими лицами. Поэтому в тексте документа Арендатор будет именоваться Нанимателем, а Арендодатель Наймодателем.
Составление договора найма жилья необходимо для установления прав и обязанностей сторон, а также для установления факта проживания Арендатора на законных основаниях.
Ниже мы разберем, как составить такой документ, и на какие условия следует обращать внимание:
Преамбула договора
Договор найма жилого помещения
г. Курган 25 апреля 2022 года
Михалков Михаил Михайлович, 18.01.1995 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 19.01.2010 года, именуемый в дальнейшем Наймодатель
И
Петровских Анастасия Олеговна, 22.01.1985 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 23.01.2005 года, именуемая в дальнейшем Наниматель
заключили настоящий договор о нижеследующем:
В преамбулу документа традиционно входят:
- наименование разновидности сделки;
- место и дата заключения договора;
- имена и роли участников соглашения;
- паспортные данные участников сделки.
Далее в документе прописываются пункты, содержащие существенные условия. К ним относятся:
- предмет соглашения;
- срок договора;
- стоимость аренды (найма);
- обязанности и ответственность сторон.
Предмет договора
Предметом в таком случае выступает непосредственно жилое помещение. К таким помещениям могут относиться: квартира, жилой дом либо их часть, например комната. При этом помещение должно соответствовать санитарным, противопожарным, техническим и другим требованиям, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.
В рамках приведенного ниже примера мы рассмотрим, как составить договор, в котором жилым помещением будет являться квартира:
Наймодатель передает Нанимателю право пользования жилым помещением (квартирой), которое располагается по адресу: Курганская область, город Курган, улица Голикова, дом 666, квартира 88.
Собственником жилого помещения является Наймодатель согласно выписке из реестра объектов недвижимости Российской Федерации.
Наниматель получает право пользования квартирой исключительно с целью проживания в ней.
Настоящий договор заключается на срок: 11 (Одиннадцать месяцев) с момента подписания Сторонами документа.
Цена договора
Далее в документе прописывается цена арендной платы за квартиру. Оплата может производиться частично или же разовым платежом полной суммы. Данное условие обговаривается сторонами и закрепляется в настоящем соглашении:
Арендная плата за квартиру составляет 22 000 (Двадцать две) тысячи рублей 00 копеек и осуществляется 10 числа каждого месяца в период действия настоящего договора.
Оплата осуществляется путем безналичного расчета переводом денежной суммы на карту Наймодателя.
Фиксированная сумма является неизменной в течение срока действия соглашения.
Обязанности сторон
В этом разделе прописываются обязанности контрагентов по договору. Данный пункт является неотъемлемым и фигурирует в документе следующим образом:
Наймодатель обязуется:
Передать право пользования квартирой Нанимателю на срок, установленный настоящим соглашением.
Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Нанимателя.
Осуществлять капитальный ремонт за счет своих денежных средств.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Наниматель обязуется:
В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за проживание в квартире.
Своевременно осуществлять платежи, связанные с оплатой коммунальных услуг.
Бережно относиться к квартире и ко всему, что в ней содержится.
Не проводить каких-либо работ, связанных с изменением конструкции квартиры без согласия Наймодателя.
После окончания действия договора возвратить квартиру в том состоянии, в котором она находилась на момент подписания документа (с учетом естественного износа).
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Ответственность сторон
В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В указанный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными:
Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору.
Наймодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Наймодатель ответственности не несет.
Наниматель несет ответственность за причинение ущерба объекту, сданному ему в пользование по договору найма.
В случае просрочки исполнения обязательств по выплате арендной платы, за каждый просроченный день начисляется пени в размере 15% от суммы задолженности.
В заключительных положениях такого документа указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.
В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.
Форма договора
Договора аренды жилого помещения составляется и заключается в простой письменной форме. При желании Сторон, сделка может оформляться путем заключения нотариального договора.
Источник
Договорные формы пользования жилыми помещениями: общие положения
Существует несколько договорных форм пользования жилыми помещениями, в качестве основных следует назвать договор найма жилого помещения, договор аренды жилого помещения и договор безвозмездного пользования жилыми помещениями. Помимо этого существуют и иные договоры: соглашение о вселении временных жильцов, соглашение о проживании членов семьи собственника, бывших членов семьи собственника, договор поднайма и другие. Анализ зарубежного законодательства показывает аналогичное деление и правовое регулирование нормами гражданского и жилищного законодательства
Наибольшее распространение в жилищной сфере получил договор найма жилого помещения. ГК РФ выделяет договор социального найма, договор найма жилого помещения в фонде социального использования и договор « коммерческого» найма. Термин коммерческий законодателем не используется, такое обозначение принято в научной литературе и практике в целях разграничения договоров.
В теории широко обсуждается вопрос о соотношении этих договоров. Одни авторы придерживаются позиции, согласно которой речь идет о видах договора найма (например, Седугин П.И.), другие квалифицируют их как два самостоятельных типа договоров (Брагинский М.И., Витрянский В.В.)
Помимо двух перечисленных договоров, жилищное законодательство выделяет договор найма специализированного жилого помещения (гл. 10 ЖК РФ) и договор найма в домах ЖК, ЖСК, заключенный нанимателем с членом кооператива, полностью не выплатившим свой паевой (то есть с лицом, который не является собственником). ст. 128 ЖК РФ. Некоторые авторы полагают, что договор найма специализированного жилого помещения – это разновидность договора социального найма, однако законодатель занял иную позицию и четко разграничил указанные договоры.
В этой связи попытка ГК РФ полностью обозначить систему наемных отношений не увенчалась успехом.
Специальных положений, регулирующих договор аренды жилого помещения и договор безвозмездного пользования жилого помещения, законодательство не содержит. В этой связи при заключении таких договоров следуют руководствоваться гл. 34, 36 ГК РФ.
До вступления в силу ч.2 ГК РФ договор аренды жилых помещений распространялся на отношения, связанные с использованием жилых помещений для извлечения прибыли, как гражданами, так и юридическими лицами. (Закон РФ от 24.12.1992 «Об основах федеральной жилищной политики»). С принятием ГК РФ эти отношения были охвачены гл. 35 «Договор найма», но в то же время в п.2 ст. 671 ГК РФ установлен запрет для юридических лиц выступить в качестве нанимателей по договору найма. Юридические лица при необходимости заключают договор аренды жилого помещения. Арендатор не вправе использовать жилое помещение иначе как для проживания граждан, поэтому договор аренды жилого помещения выступает промежуточным звеном и влечет необходимость заключения договора с гражданином — пользователем жилого помещения. ГК РФ не содержит ответа на вопрос какой в данном случае должен заключаться договор. В юридической литературе и правоприменительной практике нет единства по указанному вопросу. Заключаются различные договоры субаренды, поднайма, найма. На наш взгляд, в данном случае отношения между арендатором и гражданином, использующим жилое помещение для проживания, должны строиться по модели договора найма жилого помещения. Заключение иных договоров приведет к ущемлению жилищных прав граждан.
Вопрос о субъектном составе договора аренды жилого помещения в юридической литературе является спорным.
Одни авторы настаивают на том, что в качестве арендаторов могут выступать только юридические лица. Другие допускают участие физических лиц на стороне арендатора (Крашенинников П.В.)
Согласимся с позицией, согласно которой п.2 ст. 671 ГК РФ никаких ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения не устанавливает, что подтверждается следующими аргументами:
— в статье лишь определен возможный круг договоров, заключаемых юридическими лицами для оформления владения и пользования жилыми помещениями, и из него исключен договор найма
— договор аренды находится вне сферы действия гл. 35 ГК РФ, смысл ст. 671 только в установлении запрета для юридических лиц быть нанимателями в договоре найма
— отношения, возникающие из договора аренды жилого помещения, регулируются гл. 34 ГК РФ (общими положениями), которые не содержат запретов выступить физическому лицу в качестве арендатора
В результате приходим к выводу: разграничивать договор найма жилого помещения и договор аренды жилого помещения с участием физических лиц следует исходя из цели договоров: в случае если физическое лицо намерено проживать в жилом помещении – речь должна идти о договоре найма, в случае же дальнейшей передачи жилого помещения другим гражданам – о договоре аренды жилого помещения.
Источник
Понятие, стороны, предмет и форма договора социального найма
По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения ГЖФ или МЖФ (действующий от его имени уполномоченный ГО или ОМСУ) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (ст. 60 ЖК РФ).
Договор является одним из видов договора найма жилого помещения, которому посвящена глава 35 ГК РФ. В ГК РФ определен порядок и последовательность правового регулирования этого вида договора. В первую очередь, на него распространяется ряд положений главы 35, перечисленных в ст. 672 ГК РФ, остальные вопросы регулируются положениями жилищного законодательства, а именно: Разделом 3 ЖК РФ, иными законами и подзаконными нормативными актами.
В частности, Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения»; Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Договор консенсуальный, двустороннеобязывающий, возмездный, договор заключается без установления срока его действия.
Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору СН, не является основанием расторжения договора. Ранее заключенные договоры не переоформляются (п.2 Типового договора)
Стороны договора: Наймодатель – публичное образование в зависимости от вида ЖФ в лице соответствующих органов или управомоченное им лицо: ЖЭУ, ЖКО и пр.
Наниматель – гражданин, в отношении которого принято решение ОМСУ о предоставлении жилого помещения, или вселившейся впоследствии в установленном в законе порядке. Жилые помещения по договорам СН не предоставляются иностранцам, лицам без гражданства, если международным договором не предусмотрено иное.
Предметом договора согласно ст.61 ЖК РФ выступает жилое помещение, отвечающее требованиям ст.57-58 ЖК РФ. Не может быть самостоятельным предметом договора неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме приобретает также право пользования общим имуществом в этом доме.
Форма договора простая письменная, несоблюдение формы не влечет недействительности договора.
Источник
