Тсн как способ управления многоквартирным домом

Создаём ТСН : с чего начать

Выбор способа управления многоквартирным домом – то, что напрямую влияет на качество жизни и ваш кошелёк. Прежде чем принять тот или иной вариант, нужно внимательно сравнить плюсы и минусы каждого способа управления.

Если речь идёт о многоквартирном доме с количеством квартир больше тридцати, есть два варианта управления:

• выбрать управляющую компанию,
• организовать товарищество собственников недвижимости и вести контроль за своим домом самостоятельно.

В чём разница между УО и ТСН

Управление домом с помощью управляющей компании – самый распространенный способ управления в нашей стране. Отмечу, что управляющая компания – это коммерческая организация и её главная цель – получение прибыли. Заключив договор на управление домом с управляющей компанией, жильцы кроме расходов по содержанию и ремонту общего имущества оплачивают ещё услуги управляющей компании, которая принимает на себя заботы по контролю за состоянием дома, выполнением необходимых работ и своевременной оплате услуг всеми собственниками МКД.

Товарищество собственников недвижимости – некоммерческая организация, основная цель которой, в отличие от управляющей организации, не извлечение прибыли, а решение задач, которые напрямую влияют на качество жизни (ст. 123.12 ГК РФ, ст. 135 ЖК РФ).

Возможности ТСН

Товарищество собственников недвижимости подразумевает объединение владельцев жилых и нежилых помещений для решения задач по содержанию общего имущества МКД. Это юридическое лицо, а значит, должно иметь свои органы управления:

• общее собрание членов ТСН,
• правление ТСН,
• председателя,
• ревизионную комиссию.

Самые важные вопросы решает общее собрание, а вот текущими делами, такими как найм, увольнение сотрудников, заключение договоров с подрядными и ресурсоснабжающими организациями, занимается правление и председатель. Цель ревизионной комиссии – контролировать их деятельность.

Все органы управления выбираются из числа собственников. Таким образом, к управлению допускаются люди, которым доверяет большинство соседей. Как правило, возглавляют ТСН люди с активной жизненной позицией.

В моём случае в органы управления вошли люди, которые раньше состояли в совете МКД. Они знали о проблемах дома и понимали, как их решить. Жильцам дома проще определить, что важнее сделать в доме в данный момент. Когда создаётся ТСН, у собственников появляется возможность самостоятельно выбирать подрядные организации.

Конечно, существует возможность нанять управляющего или передать часть полномочий управляющей компании. На мой взгляд, это имеет смысл только когда среди собственников нет людей с достаточным количеством времени для выполнения функций по управлению домом. Но даже в этом случае контроль деятельности управляющих у ТСН сохраняется.

Возможно объединить несколько домов в одно товарищество, если данные дома расположены на земельных участках:

• которые в соответствии с содержащимися в ЕГРН документами имеют общую границу;
• в пределах которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

Это упростит содержание аппарата управления и обустройство прилегающей к дому территории, детских площадок, парковок и т.д. (п. 2 ст. 136 ЖК РФ).

Товарищество собственников недвижимости вправе создавать специальные фонды, к которым относится и резервный фонд. Чёткого понятия резервного фонда нет, но из смысла слова «резервный» можно сделать вывод, что он предназначен для покрытия непредвиденных расходов. Принятие решения о создании такого фонда относится к компетенции общего собрания членов ТСН (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Примерный перечень расходов, которые могут финансироваться из средств резервного фонда:

• своевременная оплата услуг/работ внешних поставщиков, недофинансированная собственниками помещений в доме;
• устранение аварий;
• неотложный ремонт, не предусмотренный сметой;
• штрафы;
• судебные издержки;
• иные непредвиденные расходы.
• В качестве источников формирования резервного фонда могут выступать:
• доходы, образовавшиеся в результате превышения доходных статей сметы над соответствующими расходными статьями;
• доходы от сдачи в аренду общего имущества и ведения иной предпринимательской деятельности ТСН;
• доходы от поступления обязательных целевых взносов на формирование резервного фонда в размере, установленном решением общего собрания членов ТСН;
• суммы, полученные ТСН в результате взыскания штрафных санкций, в том числе в судебном порядке, в виде пени, штрафов и иных платежей;
• добровольные взносы собственников и иных лиц, желающих оказать содействие реализации уставной деятельности ТСН;
• иные доходы, не предусмотренные сметой, полученные ТСН.

Поскольку резервный фонд создаётся для покрытия непредвиденных расходов, решение о его использовании принимается правлением ТСН (ст. 147 ЖК РФ). В решении должны быть указаны цель расходования средств, сумма расходов, получатель средств.

Наличие средств резервного фонда облегчает деятельность ТСН. Минимальное количество регулирующих законодательных норм позволяет товариществам проявить высокую степень самостоятельности в этом вопросе.

С чего начать создание ТСН

Для начала взвесьте все за и против. Продумайте структуру и финансовый план деятельности ТСН. Кто и за что будет отвечать. Все члены правления распределят между собой обязанности или всё ляжет на плечи председателя. Соответственно вложенному труду определить оплату.

В нашем случае основную ношу взял на себя председатель правления. Соответственно, он единственный получает за это оплату, не считая наёмных сотрудников.

Подсчитайте возможные расходы и доходы в месяц. Возможно, у вас получится сдавать в аренду часть общего имущества (антенны сотовых операторов использующие общее имущество, техника интернет провайдеров и т.п.), открыть счёт в банке, на который начисляются проценты по выгодной ставке.

Определите, какие работы будут обязательными по содержанию и ремонту дома, и во сколько в среднем это обойдётся. Достаточно обзвонить организации, предоставляющие нужные вам услуги.

Решите, какими средствами будет осуществляться содержание и ремонт. Будут это обычные коммунальные платежи или вы сможете привлечь дополнительные средства от собственников или доходы от аренды.

Установите, будете ли вы нанимать сотрудников в штат или воспользуетесь услугами подрядчиков. Ведь для собственников важно качество услуг и их стоимость. Мы старались уложиться в рамки существующих расходов-доходов при нашей управляющей компании. В штат приняли дворника, уборщика мусорокамер, бухгалтера. Остальных привлекаем договорами подряда. Такая схема в наших условиях оказалась наиболее выгодной. Нет большой налоговой нагрузки.

Подберите кандидатуры в правление и ревизионную комиссию. Как правило, это члены инициативной группы. Мы сформировали список исходя из опыта совета дома, это инициативные и понимающие суть вопроса люди. Конечно, кандидаты должны знать об этом и дать своё согласие.

Для решения трудных для вас вопросов обратитесь к руководителям существующих ТСН/ТСЖ, находящихся по соседству. Если нет по соседству, найдите на соответствующих тематических форумах. Частую можно получить не только устную консультацию, но и помощь в организации и проведении собрания. Мы тесно сотрудничали с председателем правления ТСЖ в соседнем квартале. Она помогла нам с расчётами расходов-доходов и подбором подрядных организаций.

Материальную сторону тоже надо учитывать. Решите, откуда вы возьмёте деньги на печать бюллетеней, листовок, реестров и т.д. Все расходы лягут на плечи инициаторов, за исключением расходов на госрегистрацию, эти средства в дальнейшем вернутся.

Затем проведите беседу с собственниками помещений, затроньте тему содержания общего имущества, качества выполняемых услуг управляющей компанией, выясните их позицию по этому вопросу. Предложите альтернативу в виде управления товариществом. Обрисуйте преимущества и возможности такого управления. Если среди жильцов не будет поддержки вашей инициативы, то все дальнейшие старания могут оказаться пустой тратой времени и денег.

Для нашего дома это сыграло большую роль. Инициативная группа собралась из числа членов совета дома. Они обладали авторитетом среди соседей, проводили беседы и как результат мы организовали ТСН.

Конечно, будут люди, которые придерживаются противоположного мнения, их нельзя сбрасывать со счетов. В момент голосования это может обернуться лишней головной болью.

Если вы хотите расширить возможности управления своим домом, добиться внятного расходования денег, улучшения качества предоставляемых услуг, создание товарищества собственников недвижимости – ваш вариант.

Автор статьи – Андрей Давыдов, юрист, организовал ТСН в 140-квартирном доме.

Источник

ТСН как орган управления МКД

С 1 сентября 2014 года собственники помещений в МКД вправе объединяться в ТСН (ФЗ №99 от 05.05.2014 года). По своей сути товарищество собственников недвижимости (ТСН) является преобразованной формой ТСЖ, которое теперь никак не зарегистрируешь. В этой статье поговорим о том, что такое ТСН, каковы его функции, полномочия, права и обязанности.

Способы управления МКД

В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ управление МКД может осуществляться следующими способами:

• непосредственным управлением собственниками помещений в МКД (не более 16 квартир в жилом доме);
• управляющей компанией;
• ТСЖ, ТСН, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом.

Согласно ст.161 ЖК РФ МКД может управляться только одним из выше перечисленных способов. Владельцы помещений в доме обязаны выбрать способ управления МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Что такое ТСН

Как организационно-правовая форма ТСН — это товарищество. По закону ТСН — это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в нашем случае помещений в МКД. ТСН создаётся для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом (п.1 ст.123.12 ГК РФ).

ТСН — это некоммерческая корпоративная организация, созданная для реализации потребностей собственников МКД. Члены товарищества обладают правом участия в нём, формируют его высший орган, обладают правами и обязанностями в отношении созданного ими юридического лица (п.1, 2 ст.65.1 ГК РФ). Создание и деятельность ТСН регламентированы ст.123.12 — 123.14, ст.65.1 — 65.3 ГК РФ и нормами раздела VI ЖК РФ.

Товарищество осуществляет обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества собственников в доме. ТСН может также сдавать в аренду части общего имущества в МКД по решению общего собрания собственников (ч.1 — 2 ст.152 ЖК РФ).

ТСН может вести предпринимательскую деятельность по управлению МКД. Но данный вид деятельности должен служить только тем целям, ради которых создавалось ТСН. Полученные доходы не должны присваиваться и распределяться между его членами (ст.218, 123.13 ГК РФ). ТСН самостоятельно несёт ответственность по своим обязательствам принадлежащим ему имуществом. Члены ТСН освобождаются от ответственности по долгам товарищества (п.3 ст.123.12 ГК РФ).

Товарищество создается без ограничения срока деятельности. Но можно создать ТСН на определенный срок, который должен быть обязательно прописан в его уставе.

Устав ТСН

Предоставляемый на госрегистрацию устав ТСН должен соответствовать нормам Гражданского и Жилищного кодексов. Согласно п.2 ст.123.12 ГК РФ, устав ТСН должен содержать в его наименовании слова «товарищество собственников недвижимости«. Также в документе должны быть указаны следующие сведения:

• место нахождения;
• предмет и цели деятельности товарищества;
• состав и компетенции органов ТСН;
• порядок принятия решений, включая вопросы, решения по которым принимаются единогласно или большинством голосов.

Устав ТСН принимается на общем собрании собственников помещений в МКД большинством голосов от общего числа голосующих (ч.2 ст.135 ЖК РФ). Решение ОСС считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания при наличии кворума (п.1 ст.181.2 ГК РФ). Решение собрания может приниматься на заочном голосовании.

ТСН считается созданным после его госрегистрации (ФЗ №129 от 08.08.2001 года «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). При государственной регистрации ТСН представляются протокол общего собрания собственников помещений в МКД с принятым решением по вопросу создания товарищества (ч.5 ст.136 ЖК РФ).

В предоставляемом протоколе ОСС также должны содержаться следующие сведения:

• об утверждении устава ТСН;
• о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в МКД за создание товарищества;
• о принадлежащих проголосовавшим лицам долях в праве общей собственности на нежилые помещения в МКД.

Также прилагается устав товарищества. ТСН должно иметь печать со своим наименованием, расчетный счёт в банке, прочие реквизиты.

Членство в ТСН

Членами и учредителями ТСН могут быть собственники жилых и нежилых помещений в доме.Также членами товарищества могут быть юридические лица, которым перечисленные выше объекты общего пользования принадлежат на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Членство в ТСН возникает у собственника на основании письменного заявления о вступлении в товарищество (ч.1 — 5 ст.143 ЖК РФ). Если в МКД уже создано товарищество, то лица, купившие квартиры или комнаты в этом доме, также могут стать членами ТСН на основе права собственности на помещения.

Членство в ТСН прекращается после подачи заявления о выходе из товарищества или с момента прекращения права собственности на помещение в МКД.

В ТСН должен быть заведён реестр членов товарищества. В реестре должны содержаться сведения о всех членах ТСН, размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на нежилые помещения в доме. Член ТСН должен предоставить о себе достоверные сведения и вовремя оповещать правление товарищества об их изменении.

Права и обязанности

Для ведения работы товарищества, выполнения принятых общим собранием решений в ТСН избирается председатель и создаётся правление (п.2 ст.123.14 ГК).

В обязанности правления ТСН входят (ст.148 ЖК РФ):

• контроль за своевременным внесением членами ТСН принятых ОСС обязательных платежей и взносов;
• составление смет доходов и расходов на год, отчётов о финансовой деятельности, предоставление их ОСС для утверждения;
• управление МКД, заключение договоров управления МКД;
• наем работников для обслуживания МКД, их увольнение;
• заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в МКД;
• ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учёта и финансовой отчётности;
• созыв и проведение общего собрания членов товарищества.

В соответствии со ст.143.1 ЖК РФ, члены ТСН и не являющиеся таковыми собственники помещений в МКД имеют право:

• получать от органов управления товарищества сведения о его деятельности;
• обжаловать в суде решения органов управления ТСН;
• требовать качественного оказания услуг и выполнения работ.

Также все собственники помещений в МКД вправе знакомиться со следующими документами:

• уставом ТСН (с изменениями);
• свидетельством о госрегистрации ТСН;
• реестром членов товарищества;
• бухгалтерской (финансовой) отчётностью;
• сметами доходов и расходов на год;
• отчётами об исполнении смет, аудиторскими заключениями (при аудиторских проверках);
• заключениями ревизионной комиссии (ревизора) ТСН;
• подтверждениями права товарищества на имущество, которое висит на балансе;
• протоколами ОСС членов ТСН;
• протоколами заседаний правления и ревизионной комиссии;
• подтверждениями итогов голосования на ОСС;
• бюллетенями для голосования, доверенностями на голосование (копиями);
• решениями собственников помещений в МКД по вопросам повестки дня при проведении ОСС в форме заочного голосования;
• технической документацией на МКД;
• иной связанной с управлением МКД и внутренней документацией товарищества.

Члены ТСН могут:

• участвовать в деятельности товарищества лично или через представителя;
• избирать и избираться в органы управления и контроля товарищества;
• вносить предложения по улучшению деятельности ТСН;
• обжаловать в суде решения органов ТСН (п.1 ст.65.2 ГК РФ);
• требовать от имени ТСН (п.1 ст.182 ГК РФ), возмещения причинённых товариществу убытков, в том числе от лиц, уполномоченных выступать от имени ТСН, членов его органов и лиц, определяющих его действия (ст. 53.1 ГК РФ);
• оспаривать от имени ТСН (п.1 ст.65.2 ГК РФ), совершенные товариществом сделки по основаниям ст.174 ГК РФ и требовать их недействительности.

Согласно п.4 ст.65.2 ГК РФ члены ТСН обязаны:

• участвовать в образовании имущества товарищества в размере, порядке, способом и в сроки, предусмотренные ГК РФ, законом или уставом ТСН;
• не разглашать конфиденциальную информацию о деятельности товарищества;
• участвовать в принятии решений ТСН, если их участие необходимо для принятия данных решений;
• не причинять вреда ТСН;
• не затруднять и не препятствовать достижению целей, ради которых создавалось товарищество.

В уставе ТСН могут быть предусмотрены другие права и обязанности.

Полномочия

Руководит деятельностью правления ТСН председатель. Он обеспечивает выполнение его решений, даёт указания и распоряжения должностным лицам ТСН (ст.149 ЖК РФ). Председатель действует от имени товарищества. Для этого ему не нужна доверенность.

Председатель может подписывать платёжные документы и совершать сделки, не требующие обязательного одобрения правлением ТСН или ОСС. Также он может предлагать и выносить на утверждение ОСС правила внутреннего распорядка товарищества для работников, к чьим обязанностям относятся содержание и ремонт общего имущества в МКД.

Контрольным органом ТСН признаётся ревизионная комиссия, которая избирается общим собранием членов товарищества (ст.150 ЖК РФ). Ревизионная комиссия проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности ТСН не реже 1 раза в год, отчитывается перед ОСС по бюджету, годовому отчёту и размерам обязательных платежей и взносов.

По решению общего собрания членов товарищества полномочия постоянно действующих органов ТСН могут быть досрочно прекращены, если будут обнаружены и доказаны грубые нарушения ими своих обязанностей, некомпетентность или наличие других серьезных оснований (п.2 ст.123.14 ГК РФ).

В ТСН могут быть созданы органы управления и контроля. Высшим органом управления в ТСН является общее собрание его членов (п.1 ст.65.3, ст.123.14 ГК РФ). Согласно п.2 ст.65.3 ГК РФ к компетенции этого органа относится:

• определение направления деятельности ТСН, принципов образования и использования общего имущества;
• утверждение и изменение устава товарищества;
• определение порядка приёма и исключения членов ТСН;
• образование органов ТСН и досрочное сложение их полномочий;
• утверждение годовых, бухгалтерских и финансовых отчётов ТСН;
• принятие решений о создании ТСН, его участии в других юридических лицах, создании филиалов и открытии представительств;
• принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСН, назначении ликвидационной комиссии, утверждении ликвидационного баланса;
• избрание ревизионной комиссии, назначение аудиторской организации или индивидуального аудитора;
• принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов ТСН (п.1 ст.123.14 ГК РФ);
• принятие решений об отчуждении, сдаче в аренду, ремонте, залоге или передаче иных прав на имущество ТСН третьим лицам; получении заёмных средств, банковских кредитов; определение целей использования дохода от хозяйственной деятельности ТСН (ст.145 ЖК РФ).

Это всё, что мы хотели рассказать о товариществе собственников недвижимости в сегодняшней статье.

Источник