Тема 6. Защита прав участников договорных отношений
© 2009- Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации.
Материалы по предмету
1. Право на защиту как субъективное гражданское право. Формы защиты гражданских прав участников договорных отношений. Способы защиты субъективных гражданских прав.
Конституцией РФ (ст. 46) каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод (п. 1 ст. 46), никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом (ст. 47 Конституции РФ). Необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты возведена ГК РФ (ст. 1) в ранг принципов, на которых основывается гражданское законодательство.
ФКЗ от 28.04.1995 г. № 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в РФ»[1] (в ред. от 25.03.2004 г.) предусмотрено, что одной из основных задач арбитражных судов при рассмотрении подведомственных им споров является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Всякое субъективное гражданское право подлежит защите, а носитель этого права обладает соответствующим правомочием на его защиту с помощью средств, предусмотренных законодательством. Это правомочие является одним из элементов субъективного гражданского права (включая обязательственное право, возникшее из договора), который проявляет себя лишь в ситуациях, когда кто-либо оспаривает, посягает или нарушает это субъективное гражданское право.
Объем правомочий по защите субъективных гражданских прав зависит от целого ряда факторов, связанных как с самим защищаемым правом, так и с обстоятельствами его нарушения.
Во-первых, объем возможностей защиты (содержание права на защиту) субъективного гражданского права во многом определяется природой этого права. Если речь идет о нарушении права собственности или иного вещного права, то можно констатировать, что возможности их защиты иные, нежели при нарушении какого-либо обязательственного права, возникшего из договора.
Во-вторых, объем возможностей по защите нарушенного права зависит от вида и степени его нарушения.
В-третьих, объем правомочий по защите нарушенного права предопределяется также правовым статусом лица, допустившего это нарушение.
Необходимым основанием ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства признается наличие вины лица, допустившего нарушение обязательства, в форме умысла или неосторожности (ст. 401 ГК РФ).
Что же касается ответственности коммерческой организации, индивидуального предпринимателя или иного лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, то основанием его освобождения от ответственности за нарушение обязательства может служить лишь невозможность исполнения этого обязательства вследствие непреодолимой силы, если иное не будет предусмотрено законом или договором. Следовательно, в этом случае кредитор располагает более широкими возможностями для защиты нарушенного права.
Под способами защиты гражданских прав обычно понимаются предусмотренные законодательством средства, с помощью которых могут быть достигнуты пресечение, предотвращение, устранение нарушений права, его восстановление и (или) компенсация потерь, вызванных нарушением права.
В гражданском законодательстве можно выделить два уровня регулирования способов защиты гражданских прав. Первый уровень регулирования заключается в определении таких способов защиты, которые носят универсальный характер и могут быть применены для защиты, как правило, любого субъективного гражданского права.
Такие способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ. К их числу относятся: признание права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки; признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащита права; присуждение к исполнению обязанности в натуре; возмещение убытков; взыскание неустойки; компенсация морального вреда; прекращение или изменение правоотношения; неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.
Данный перечень не является исчерпывающим. В случае нарушения гражданских прав могут быть использованы и иные способы их защиты, предусмотренные законом. Сфера применения данных способов защиты может быть ограничена, однако такие ограничения допустимы не применительно к отдельным видам субъективных гражданских прав, а в зависимости от существа правоотношений, самого способа защиты или субъекта гражданского права, исключающих возможность применения того или иного способа защиты.
Второй уровень гражданско — правового регулирования способов защиты гражданских прав представляет собой установление законом способов защиты, применяемых для защиты только определенных видов гражданских прав или для защиты от определенных нарушений. В этом смысле можно говорить о самостоятельных способах защиты прав учредителей (участников) юридических лиц, собственника имущества (титульного владельца), кредитора в обязательстве и т.д.
Способы защиты гражданских прав поддаются классификации по различным критериям: по сфере применения (универсальные и специальные); по методам осуществления (предъявление иска в суд, обращение к государственным органам, самостоятельное применение) и т.п.
Если в основу классификации способов защиты гражданских прав положить результат, на который рассчитано их применение, то все универсальные способы защиты (ст. 12 ГК РФ) могут быть распределены на следующие группы.
Первая группа включает в себя способы защиты, применение которых позволяет подтвердить (удостоверить) защищаемое право либо прекратить (изменить) обязанность. К такому результату приводит применение следующих способов защиты: признание права; присуждение к исполнению обязанности в натуре; неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; прекращение или изменение правоотношения.
Ко второй группе способов защиты гражданских прав можно отнести такие способы, применение которых позволяет предупредить или пресечь нарушение права. К их числу относятся: пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащита права; взыскание неустойки. Цель применения указанных способов защиты заключается в том, чтобы заставить или побудить нарушителя прекратить действия, нарушающие субъективное гражданское право, либо предупредить такие действия.
Третья группа объединяет способы защиты гражданских прав, применение которых преследует цель восстановить нарушенное право и (или) компенсировать потери, понесенные в связи с нарушением права. Такой результат может быть достигнут путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; возмещения убытков; компенсации морального вреда.
2. Особенности применения способов защиты прав участников договорных отношений.
Нарушенные права кредитора в обязательстве могут быть защищены с помощью как универсальных, так и специальных способов, предусмотренных нормами ГК РФ, посвященными общим положениям об обязательствах.
Применение в арбитражно — судебной практике универсальных способов защиты в отношении прав, возникших из договорных обязательств, обладает определенными особенностями, которые, в свою очередь, предопределены особой природой договорного обязательства. Здесь имеют место широкое усмотрение участников имущественного оборота и соответственно преимущественно диспозитивное гражданско — правовое регулирование.
В частности, договором могут быть предусмотрены дополнительные основания освобождения должника от ответственности (например, отсутствие его вины), возмещение убытков в уменьшенном размере, штрафной или альтернативный по отношению к убыткам характер неустойки и т.п.
Кредитор же, добивающийся возмещения убытков, может представить суду соответствующее ходатайство о необходимости использовать для расчета убытков цены, по которым производятся расчеты за поставленные (проданные) товары, выполненные работы, оказанные услуги на день вынесения судебного решения.
Требование о возмещении убытков должно подтверждаться надлежащими доказательствами.
Среди специальных способов защиты гражданских прав, возникающих из договорных обязательств, в первую очередь следует назвать взимание процентов за пользование чужими денежными средствами.
Необходимо обратить внимание на ряд норм, регулирующих различные аспекты гражданско — правовых отношений, которые по сути своей не могут рассматриваться в качестве способов защиты субъективных прав. Однако при определенных условиях соответствующие нормы могут быть эффективно использованы и в целях защиты субъективных гражданских прав участников имущественного оборота.
К числу таких норм относятся практически все положения о способах обеспечения исполнения обязательств, которые различаются по степени воздействия на должника и методам достижения цели — побудить должника исполнить обязательство надлежащим образом.
В связи с этим участники имущественного оборота должны учитывать особенности того или иного способа обеспечения обязательства и его возможности применительно к конкретным ситуациям.
Практически все способы обеспечения исполнения обязательств: залог, неустойка, поручительство, банковская гарантия, удержание кредитором имущества должника — в случае их применения могут дать кредитору дополнительные способы защиты нарушенных прав, например: обращение взыскания на заложенное имущество; привлечение к ответственности поручителя; взыскание с гаранта денежной суммы в соответствии с условиями банковской гарантии; оставление кредитором задатка, полученного от должника.
Имеются и другие гражданско — правовые нормы, применение которых в определенных ситуациях также дает эффект использования способов защиты субъективного права, поскольку результатом их применения может явиться восстановление нарушенного права.
Например, в случаях, когда применяется субсидиарная ответственность, кредитор вправе защищать свое нарушенное право путем предъявления своих требований, право на которые у него возникло в связи с тем, что должником допущено нарушение обязательства, не только к самому должнику, но и к другому лицу, не являющемуся стороной в этом обязательстве, что, безусловно, обеспечивает более надежную защиту прав кредитора.
Некоторые гражданско — правовые нормы предоставляют кредитору возможность использовать дополнительные способы защиты в случае нарушения его права, но при условии, что кредитором будут совершены определенные действия, направленные на создание предпосылок для применения соответствующих дополнительных способов защиты. К их числу относятся специальные нормы, регулирующие валюту денежных обязательств, которые базируются на том, что универсальным платежным средством на территории России признается только рубль, поэтому стороны в денежном обязательстве должны выразить его в рублях.
В определенной степени задачу защиты гражданских прав, возникших из договорного обязательства, призваны выполнять некоторые положения о встречном исполнении обязательства.
Значительно расширяет возможности кредитора в деле защиты его прав применение положений о солидарной ответственности. Для тех случаев, когда имеет место обязательство со множественностью лиц, то есть в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, общим правилом является положение о долевом характере этих обязательств.
Таким образом, помимо известных универсальных и специальных способов защиты гражданских прав кредитор может использовать в этих целях и иные нормы обязательственного права, которые в строгом смысле не могут быть названы способами защиты гражданских прав, но при определенных условиях способны выполнять и эту роль.
Защита слабой стороны в договоре.
Одной из основных проблем, решаемых гражданским правом, является защита слабой стороны в договорном обязательстве. Реализация данной задачи требует формального отступления от одного из основных принципов гражданского законодательства — равенства участников гражданско — правовых отношений (ст. 1 ГК РФ). Фактически же, предоставляя слабой стороне дополнительные права и соответственно возлагая на ее контрагента по договору дополнительные обязанности, ГК РФ и другие законы тем самым обеспечивают на деле равенство участников таких договорных отношений.
Задача гражданского права состоит в «выравнивании» участников имущественного оборота путем установления для слабой стороны обязательства изначально иных, особых условий участия в договорных отношениях: льготного порядка заключения, изменения или расторжения договора, предоставления слабой стороне в обязательстве дополнительных прав и возложения на ее контрагента дополнительных обязанностей, ужесточения ответственности сильной стороны в обязательстве за его неисполнение либо ненадлежащее исполнение и, наоборот, ограничение ответственности слабой стороны и т.п.
Иллюстрацией к сказанному может служить целый ряд норм, содержащихся в ГК РФ, которые сформулированы применительно как к общим положениям о гражданско — правовом договоре и вытекающем из него обязательстве, так и в отношении отдельных видов договорных обязательств.
Так, необходимостью обеспечить надлежащую защиту прав слабой стороны в обязательстве продиктовано появление новых для гражданского права положений о публичном договоре и договоре присоединения.
Дополнительной защитой интересов покупателей, например, по договору розничной купли — продажи служат правила, определяющие порядок возмещения разницы в цене при замене товара, уменьшении покупной цены и возврате товара ненадлежащего качества (ст. 504 ГК РФ).
Источник
Права потребителей — участников долевого строительства
Распространенным способом создания жилья является долевое строительство. В процессе него, застройщики привлекают денежные средства дольщиков, на которые и осуществляется возведение многоквартирных домов.
Законодательные нормы, которые регулируют отношения сторон в таких сделках, содержатся в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Нормы, регламентирующие процедуру строительства, также закреплены в Градостроительном кодексе Российской Федерации и постановлениях Правительства РФ.
Закон № 214 определяет дольщика (участника долевого строительства) как физических или юридических лиц, которые вложили денежные средства в строительство на основании договора долевого участия (ДДУ). Застройщика – как юридическое лицо, имеющее право использования земельного участка, получившего в установленном порядке разрешение на строительство и привлекающее денежные средства дольщиков для строительства на этом участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.
Права и обязанности застройщика при долевом строительстве:
Основной обязанностью застройщика является осуществление строительства (собственными силами или с привлечением подрядчиков) многоквартирного дома в предусмотренный ДДУ срок и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передача квартир в построенном объекте участникам долевого строительства.
Дополнительные обязательства застройщика перед участниками, чьи денежные средства он привлекает для реализации своих проектов, заключаются в следующем:
· оформить все необходимые документы;
· соблюдать сроки возведения многоквартирного жилья;
· соблюдать качество работы;
· размещать публично и предоставлять гражданам информацию о финансовых расходах, о долгах и доходах организации и пр.;
· добросовестно расходовать денежные средства дольщиков в рамках строительства;
· своевременно передать жилье участникам.
Данный перечень не является исчерпывающим.
Права организации, привлекающей средства граждан для участия в долевом строительстве, заключаются в следующем:
· заключение соглашений с подрядчиками, как на отдельные работы, так и на возведение жилья полностью;
· расторжение договоров с теми участниками долевого строительства, которые нарушают условия сделки;
· выдвижение требований к дольщикам об оплате неустойки за просрочку платежей;
· обращение в судебные инстанции за защитой своих прав.
Помимо этого, застройщик имеет и иные права, установленные договором долевого строительства и законодательством. Ограничение законных прав и свобод недопустимо.
Права и обязанности дольщика:
Закон об участии в долевом строительстве, прежде всего, защищает права и интересы граждан, участвующих в таком строительстве.
Самым важным является право на расторжение договора с застройщиком в одностороннем порядке. Такая возможность предоставляется дольщику только в определенных случаях:
· если жилье не было передано в установленный срок (нарушение сроков составляет более 2-х месяцев);
· если организация не исполняет обязанности, предусмотренные договором долевого участия;
· если возведение многоквартирного дома приостановлено;
· если работы по строительству выполнены некачественно;
· если площадь квартиры и иные параметры существенно отличаются от установленных норм в договоре.
Неисполнение или нарушение застройщиком требований законодательства и условий ДДУ позволяет дольщику требовать от застройщика:
· устранения недостатков работ;
· уменьшения стоимости квартиры;
· возмещения расходов на устранение недостатков.
Помимо этого, граждане вправе знакомиться с документаций (разрешениями, заключениями, проектной декларацией, финансовыми результатами и т.п.), а также требовать ее представления на любом этапе строительства.
Каковы способы защиты участников долевого строительства?
Защита прав участников долевого строительства (дольщиков) может осуществляться различными способами, в частности путем признания права собственности на объект долевого строительства, признания сделки недействительной, возмещения убытков, взыскания неустойки и т.д.
1. Признание права собственности на объект долевого строительства
Защита гражданских прав осуществляется различными способами, в частности путем признания права (ст. 12 ГК РФ).
Если застройщик задерживает ввод дома в эксплуатацию, не получает необходимое на это разрешение, дольщик вправе, в зависимости от степени готовности дома, фактической передачи ему объекта долевого строительства и иных обстоятельств, требовать, в частности, признания в судебном порядке (ч. 2, 3 ст. 8 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 1 ст. 218 ГК РФ; п. п. 14, 16, 17 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013):
· права собственности на объект недвижимости;
· права собственности на объект незавершенного строительства;
· права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.
2. Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности
Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, в том числе путем продажи ценных бумаг или участия в ПИФ, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ; п. 7 Обзора).
Привлечение денежных средств граждан допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (далее — ДДУ), жилищных сертификатов (если размещение таких сертификатов начато до 01.07.2018) и, при определенных условиях, участия в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ; ч. 4 ст. 8 Закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ).
Поэтому будьте осторожны, если вместо ДДУ вам предложат заключить, например, предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д. Законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду ДДУ (Письмо Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13).
Участник долевого строительства вправе также обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной при нарушении застройщиком требований к проектной декларации. В этом случае застройщик обязан возвратить дольщику-гражданину полученные от него денежные средства и уплатить проценты в размере двойной величины 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день возврата денежных средств (ч. 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ).
Еще одно основание для признания ДДУ недействительным по требованию дольщика — несоответствие условий договора, например, о характеристиках подлежащего передаче дольщику объекта, информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора (ч. 4, 4.1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
3. Возмещение убытков
Убытки подлежат возмещению сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и ДДУ (п. 1 ст. 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1; ч. 3 ст. 3, ст. 10 Закона N 214-ФЗ; п. 35 Обзора).
К убыткам, например, могут быть отнесены расходы дольщика по договору об оказании услуг по подбору квартиры, расходы на приобретение другой аналогичной квартиры по более высокой цене и т.п. (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.03.2019 по делу N 33-4950/2019).
4. Взыскание неустойки (пеней)
Застройщик должен уплатить дольщику неустойку (пени) в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):
1) если нарушил предусмотренные договором сроки передачи дольщику объекта строительства. Размер неустойки (пеней) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки;
2) если нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока. Размер неустойки (пеней) составляет 1% от стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо от стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.
Справка. Ключевая ставка (ставка рефинансирования)
С 28.10.2019 ключевая ставка (ставка рефинансирования) Банка России составляет 6,5% (Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 25.10.2019).
5. Компенсация морального вреда
Достаточное основание для взыскания компенсации морального вреда — установленный факт нарушения прав дольщика (ст. 15 Закона N 2300-1; п. 28 Обзора).
6. Взыскание штрафа
При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, заключившего ДДУ для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, в том числе в случае расторжения ДДУ в связи с односторонним отказом участника долевого строительства от его исполнения в предусмотренных случаях, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику (ч. 9 ст. 4, ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ; п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1; п. п. 2, 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2019 N 18-КГ19-101).
При этом намерение застройщика частично удовлетворить требования участника долевого строительства без реального перечисления ему денежных средств, согласно позиции Верховного Суда РФ, не является основанием для освобождения застройщика от уплаты штрафа (Определение Верховного Суда РФ от 13.11.2018 N 80-КГ18-10).
7. Прекращение правоотношений
Дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ, в частности, в следующих случаях (ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):
1) если застройщик существенно нарушил требования к качеству объекта строительства или не устранил недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок;
2) срок передачи объекта долевого строительства нарушен более чем на два месяца.
Если денежные средства в счет уплаты по ДДУ внесены на счет эскроу, основаниями для отказа дольщика от ДДУ также являются (ч. 7, 7.1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ):
1) наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на заложенные по указанному договору земельный участок (право аренды или субаренды земельного участка) и строящийся на этом участке объект недвижимости;
2) признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства;
3) вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика.
В судебном порядке договор может быть расторгнут, в частности, в следующих случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):
1) если прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома и очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
2) существенно изменена проектная документация, в том числе превышено допустимое изменение общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленное договором участия в долевом строительстве в пределах 5% указанной площади;
3) изменилось назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта долевого строительства.
При расторжении договора застройщик обязан вернуть уплаченную дольщиком в счет цены договора денежную сумму, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
8. Обращение за содействием к органам государственной власти
Власти субъектов РФ могут оказывать содействие обманутым дольщикам: помогать в завершении строительства проблемного дома, выделять из регионального бюджета денежные компенсации пострадавшим дольщикам, осуществлять поиск соинвесторов для завершения строительства проблемного дома, выделять дольщикам жилье из резервного жилого фонда региона во временное пользование на время окончания строительных работ, выкупать права требования к застройщику и т.д.
Если вы столкнулись с проблемным застройщиком, выясните, какое содействие оказывается дольщикам органами государственной власти в вашем регионе.
В г. Москве гражданин, являющийся обманутым дольщиком, может быть признан пострадавшим и включен в реестр пострадавших граждан (п. 2.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 03.11.2015 N 713-ПП).
Кроме того, если застройщик осуществляет строительство исключительно на территории г. Москвы, органы государственной власти г. Москвы в определенных случаях могут обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании такого застройщика банкротом (ст. 4 Закона от 15.04.1993 N 4802-1).
9. Защита прав дольщиков при банкротстве застройщика, наличии обеспечения или отчислений в Фонд защиты граждан
В случае банкротства застройщика дольщики, а также граждане, вступившие в иные правоотношения, связанные со строительством жилья (перечень которых является открытым), вправе в зависимости от ситуации предъявить денежные требования, требования о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений конкурсному управляющему в рамках дела о банкротстве (п. 6 ст. 201.1, ст. ст. 201.4 — 201.5 Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ; ч. 3, 5 ст. 8 Закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ).
Следует учитывать, что в целях защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков, совершаемых путем иного правового оформления своих отношений по привлечению денежных средств, суд может признать застройщиком не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организацию, фактически аккумулирующую денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома, например лицо, которое является правообладателем земельного участка и объекта строительства, но денежные средства напрямую не привлекает (п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2016); Определение Верховного Суда РФ от 29.06.2016 N 304-ЭС16-4218).
Кроме того, если застройщик признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство и застройщиком уплачены взносы в компенсационный фонд, дольщик может обратиться в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства за выплатой возмещения. Нельзя требовать такого возмещения в случае получения участником долевого строительства страховой выплаты от страховщика, застраховавшего ответственность застройщика, либо выплаты от банка, выдавшего поручительство (ч. 4 ст. 3 Закона N 214-ФЗ; ч. 16 ст. 25 Закона N 218-ФЗ; п. п. 2, 4 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233).
До 27.06.2019 исполнение обязательств застройщика могло быть обеспечено поручительством в банке или страхованием гражданской ответственности (ст. 1, ч. 1, 2 ст. 3 Закона от 27.06.2019 N 153-ФЗ).
Так, в частности, наступление страхового случая по договору страхования подтверждают решение арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выписка из реестра требований кредиторов или реестра требований участников строительства (реестра требований о передаче жилых помещений). Представление указанных выписок является основанием для страховой выплаты (п. 2 ч. 35 ст. 25 Закона N 218-ФЗ; пп. 7 п. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ; ч. 4 ст. 8 Закона N 478-ФЗ; Информационное письмо Банка России от 10.07.2018 N ИН-015-53/45).
Застройщик обязан производить отчисления (взносы) в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты дольщикам при банкротстве застройщика возмещения в размере рыночной стоимости жилого помещения на момент выплаты возмещения или в размере уплаченной цены договора, предусматривающего передачу машино-мест и нежилых помещений, за исключением предусмотренных законом случаев. Прием заявлений о выплате и выплата возмещения отнесены к ведению названного Фонда защиты прав граждан, в том числе через банки-агенты.
Выплата возмещения осуществляется Фондом до завершения процедуры конкурсного производства застройщика или до даты принятия судом определения о передаче имущества и обязательств застройщика другому застройщику (приобретателю). Если Фондом принято решение о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства, то возмещение выплачивается также по требованиям участников долевого строительства, которые были включены в соответствующий реестр требований после принятия Фондом указанного решения и не были переданы приобретателю, в том числе если обязательные взносы по договорам не уплачивались.
Кроме того, возмещение может выплачиваться, если после завершения строительства в объекте строительства недостаточно жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений для передачи их участникам строительства, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче одних и тех же помещений (ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ; ч. 1, 1.1, 2, 2.1, 4 ст. 13, ч. 2, 3 ст. 13.1, ч. 5 ст. 25 Закона N 218-ФЗ; ч. 14, 17 ст. 8 Закона N 478-ФЗ; п. 1 ст. 201.15-1 Закона N 127-ФЗ; п. п. 2 — 9 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233).
При этом гражданин не имеет права на возмещение, если он приобрел право требования по договору, предусматривающему передачу помещения, у юридического лица — участника долевого строительства после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика (ч. 3 ст. 13 Закона N 218-ФЗ).
Следует также учитывать, что лицо, в том числе бенефициарный владелец, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, несет субсидиарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине дольщикам (ч. 4 ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ).
Обратите внимание! Доход в виде возмещения из средств компенсационного фонда, формируемого в целях защиты прав участников долевого строительства, НДФЛ не облагается (п. 71 ст. 217 НК РФ).
10. Финансирование строительства Фондом субъекта РФ
В целях урегулирования обязательств застройщика, признанного банкротом, нормативным правовым актом субъекта РФ может быть создан Фонд субъекта РФ, который, в частности, может принять решение о финансировании мероприятий по завершению строительства многоквартирного дома.
В этом случае Фонд субъекта РФ становится приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика и обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче ему соответствующих имущества и обязательств (ст. ст. 21.1, 21.2 Закона N 214-ФЗ; ст. ст. 201.15-1, 201.15-2 Закона N 127-ФЗ).
11. Защита прав дольщиков при использовании счетов эскроу
Если для строительства многоквартирных домов застройщик привлекает денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках, то на этих счетах средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Если происходит расторжение, прекращение или односторонний отказ одной из сторон от договора, внесенные на счет эскроу денежные средства возвращаются дольщику и (или) банку, предоставившему кредит на оплату цены договора. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры либо им вернут деньги, если этого не произойдет (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ; ч. 1 ст. 15.4, ч. 2, 6, 8 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ; п. 3 ст. 77.2 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 17 ст. 8 Закона N 478-ФЗ).
Денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 млн руб. (ст. 8, ч. 1, 3 ст. 12.2 Закона от 23.12.2003 N 177-ФЗ).
Источник
