Способы защиты обманутых дольщиков
Статья 23.2. Защита прав граждан — участников долевого строительства
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. В целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан — участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет созданная в соответствии с Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд).
С 01.01.2022 в ч. 2 ст. 23.2 вносятся изменения (ФЗ от 02.07.2021 N 352-ФЗ). См. будущую редакцию.
2. По запросу Фонда застройщики обязаны в течение десяти дней с даты поступления запроса представить в Фонд бухгалтерскую (финансовую) отчетность и документы (информацию), подтверждающие достоверность данных.
3. Выплата возмещения гражданам — участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
4. Лицо, в том числе бенефициарный владелец, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члену коллегиальных органов управления застройщика, несет субсидиарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине гражданам — участникам долевого строительства.
(часть 4 введена Федеральным законом от 01.07.2018 N 175-ФЗ; в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
Источник
Дольщик и застройщик: как разрешать их споры о дефектах новостроек
За последние семь лет рынок долевого строительства России вырос в 3,5 раза, сообщил в конце прошлого года министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. С помощью ДДУ в стране приобретается около 80% жилья на первичном рынке. По закону «Об участии в долевом строительстве», застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует условиям соглашения, технических и градостроительных регламентов, отвечает проектной документации и иным обязательным требованиям, констатирует Михаил Варюшин, старший юрист ЮБ «Аронов и Партнеры».
И практически любой выявленный недостаток у нового жилья дает возможность покупателю предъявить претензии строительной компании. Для этого участник долевого строительства должен сначала попросить застройщика составить акт, в котором будут перечислены обнаруженные дефекты. Руководитель практики «Земля.Недвижимость.Строительство» ЮФ «Инфралекс» Сергей Шумилов подчеркивает, что до удовлетворения всех своих требований участник долевого строительства вправе не подписывать документы о приемке квартиры. Такое поведение покупателя будет стимулировать продавца поскорее удовлетворить все претензии, иначе компании придется платить еще и неустойку за просрочку сдачи жилья. Кроме того, все расходы на содержание квартиры (коммунальные платежи) до подписания акта приема-передачи недвижимости несет застройщик, добавляет Шумилов.
Варианты защиты
По закону участникам долевого строительства доступны сразу несколько способов защиты, однако среди них нет права требовать замены некачественной квартиры на другую, замечает Алексей Алтухов, руководитель проектов АК «Павлова и партнеры». Вместе с тем такую возможность дольщик может прописать в ДДУ, подчеркивает эксперт.
В любом случае, как показывает практика, застройщики чаще всего положительно реагируют на просьбу устранить недостатки, говорит ведущий юрист «Содружества земельных юристов» Элита Закиян. Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», объясняет, что продавцу удобнее ликвидировать дефекты своими силами, а не платить компенсацию: «Это более экономически оправдано, так как рабочие и материалы у компании есть, а денег нет или не хочется их отдавать».
Когда недостатки очевидны или с претензиями обратилось большое количество дольщиков, то шансы на досудебное урегулирование спора существенно возрастают, поясняет Екатерина Калинина, старший юрист Noerr. По ее словам, если жители одного дома столкнулись с общими для всех жильцов недостатками, то стоит подать коллективную претензию строительной фирме.
Если дольщик обнаружил, что дефекты у квартиры существенные, то он может отказаться от исполнения договора долевого участия в одностороннем порядке и потребовать от строительной компании вернуть деньги за недвижимость. Кроме уже потраченных средств покупатель получит еще и дополнительную компенсацию, говорит Калинина. Ее размер рассчитывается по формуле: 1/300 (1/150 – если дольщик физлицо) ключевой ставки ЦБ (7,75%) умножить на внесенную сумму и количество дней от даты первого платежа и до момента расторжения соглашения. Однако у такой возможности есть и «обратная сторона медали», замечает Некрестьянов: «Дольщику, как правило, возврат денег даже с процентами не выгоден, ведь стоимость жилья за пару лет строительства уже выросла, а цена квартиры на стадии котлована ниже, чем у готовой».
Что делать в суде
Вместе с тем лишь небольшая доля конфликтов между участниками долевого строительства и застройщиками успешно урегулируется в досудебном порядке, констатирует Дмитрий Петров из КА «Юков и партнёры». Если продавец вообще не исправляет выявленные дефекты или не исключает их полностью, то надо обращаться в суд. Закиян советует в рамках таких процессов представлять максимум доказательств, которые подтвердят у квартиры существенные недостатки: акты осмотров, фотографии, технические заключения с дефектной ведомостью, экспертные заключения и прочее.
Решения судов по наиболее частым судебным спорам дольщиков с застройщиками
– Дольщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ и потребовать от застройщика возврата денег, если у квартиры есть существенные недостатки или выявленные дефекты не устранены в разумный срок (дело № 33-30716/2016).
– Дольщик потребовал взыскать с застройщика неустойку за просрочку сдачи квартиры, которая произошла из-за того, что компания устраняла недостатки у жилья. В суде компания уверяла, что участник должен был принять квартиру вовремя: ведь выявленные дефекты считаются несущественными и легкоустранимыми. Но суды удовлетворили иск, отвергнув эти доводы ответчика, рассказывает юрист практики разрешения споров и банкротства юрфирмы «Линия Права» Кирилл Коршунов, который представлял интересы заявителя в этом споре (дело № 4-КГ17-25).
– Заключая договор с участником долевого строительства, застройщик обязан сообщить клиенту полную информацию о характеристиках объекта недвижимости и точно описать его местоположение. ВС подчеркнул, что продавец обязан своевременно предоставлять потребителю те сведения о товаре, которые позволят сделать правильный выбор. Вместе с тем договор, заключенный с застройщиком, не предусматривает замены квартиры, однако дает истцу право на получение компенсации (дело № 5-КГ16-47).
– Суды откажут истцу, если недостатки жилья могли возникнуть по вине заявителя из-за ненадлежащей эксплуатации недвижимости уже после ее приемки (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 сентября 2016 года № Ф06-12576/2016 по делу № А57-18247/2015).
– Если, несмотря на изменение проектной документации, квартира пригодна для использования и соответствует обязательным требованиям, суды отказываются удовлетворять требования дольщика, предъявленные в связи с недостатками жилья (дело № 33-15528/2016).
Кроме того, если дольщик устранил все повреждения самостоятельно, то ему придется доказать, что он реально потратил ресурсы на эту работу, объясняет юрист: «Иначе можно полностью лишиться возможности возместить фактически понесенные расходы». Эксперт акцентирует внимание на том, что надо различать существенность выявленных дефектов: «Отсутствие ручек в окнах или смотрового глазка во входной двери не являются серьезными недостатками, из-за которых жилье нельзя использовать по назначению».
Как избежать понижения компенсации
Даже если дольщик доказал существенность недостатков и выиграл суд у застройщика, то истцу вряд ли удастся взыскать в полном объеме причитающиеся ему проценты за пользование чужими деньгами, потребительский штраф и компенсацию морального вреда, предупреждает Варюшин. По его словам, СОЮ до сих пор активно снижают миллионные проценты и штрафы до 100 000–150 000 руб. Чтобы избежать таких решений и получить большую сумму, дольщики идут на свои хитрости, рассказывает эксперт. Граждане уступают свои права требования в подобных делах коммерческим организациям и ИП, которые взыскивают деньги с застройщиков в арбитражном судопроизводстве.
Варюшин подтверждает, что арбитражные суды не снижают компенсацию и потребительский штраф, присуждая их практически в полном объеме (см. дела № А40-162161/2016, № А41-72694/2015 и № А41-2072/2015). Эксперт объясняет, что арбитражи справедливо перекладывают бремя доказывания несоразмерности компенсации и потребительского штрафа на застройщика. Но такая ситуация перегружает систему арбитражных судов, констатирует юрист. Кроме того, в последнее время наметился новый тренд, когда сами дольщики злоупотребляют своими правами, говорит Некрестьянов. При малейших недостатках участники долевого строительства отказываются от приемки квартиры, чтобы получить с застройщика неустойку, резюмирует юрист.
Источник
Права потребителей — участников долевого строительства
Распространенным способом создания жилья является долевое строительство. В процессе него, застройщики привлекают денежные средства дольщиков, на которые и осуществляется возведение многоквартирных домов.
Законодательные нормы, которые регулируют отношения сторон в таких сделках, содержатся в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Нормы, регламентирующие процедуру строительства, также закреплены в Градостроительном кодексе Российской Федерации и постановлениях Правительства РФ.
Закон № 214 определяет дольщика (участника долевого строительства) как физических или юридических лиц, которые вложили денежные средства в строительство на основании договора долевого участия (ДДУ). Застройщика – как юридическое лицо, имеющее право использования земельного участка, получившего в установленном порядке разрешение на строительство и привлекающее денежные средства дольщиков для строительства на этом участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.
Права и обязанности застройщика при долевом строительстве:
Основной обязанностью застройщика является осуществление строительства (собственными силами или с привлечением подрядчиков) многоквартирного дома в предусмотренный ДДУ срок и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передача квартир в построенном объекте участникам долевого строительства.
Дополнительные обязательства застройщика перед участниками, чьи денежные средства он привлекает для реализации своих проектов, заключаются в следующем:
· оформить все необходимые документы;
· соблюдать сроки возведения многоквартирного жилья;
· соблюдать качество работы;
· размещать публично и предоставлять гражданам информацию о финансовых расходах, о долгах и доходах организации и пр.;
· добросовестно расходовать денежные средства дольщиков в рамках строительства;
· своевременно передать жилье участникам.
Данный перечень не является исчерпывающим.
Права организации, привлекающей средства граждан для участия в долевом строительстве, заключаются в следующем:
· заключение соглашений с подрядчиками, как на отдельные работы, так и на возведение жилья полностью;
· расторжение договоров с теми участниками долевого строительства, которые нарушают условия сделки;
· выдвижение требований к дольщикам об оплате неустойки за просрочку платежей;
· обращение в судебные инстанции за защитой своих прав.
Помимо этого, застройщик имеет и иные права, установленные договором долевого строительства и законодательством. Ограничение законных прав и свобод недопустимо.
Права и обязанности дольщика:
Закон об участии в долевом строительстве, прежде всего, защищает права и интересы граждан, участвующих в таком строительстве.
Самым важным является право на расторжение договора с застройщиком в одностороннем порядке. Такая возможность предоставляется дольщику только в определенных случаях:
· если жилье не было передано в установленный срок (нарушение сроков составляет более 2-х месяцев);
· если организация не исполняет обязанности, предусмотренные договором долевого участия;
· если возведение многоквартирного дома приостановлено;
· если работы по строительству выполнены некачественно;
· если площадь квартиры и иные параметры существенно отличаются от установленных норм в договоре.
Неисполнение или нарушение застройщиком требований законодательства и условий ДДУ позволяет дольщику требовать от застройщика:
· устранения недостатков работ;
· уменьшения стоимости квартиры;
· возмещения расходов на устранение недостатков.
Помимо этого, граждане вправе знакомиться с документаций (разрешениями, заключениями, проектной декларацией, финансовыми результатами и т.п.), а также требовать ее представления на любом этапе строительства.
Каковы способы защиты участников долевого строительства?
Защита прав участников долевого строительства (дольщиков) может осуществляться различными способами, в частности путем признания права собственности на объект долевого строительства, признания сделки недействительной, возмещения убытков, взыскания неустойки и т.д.
1. Признание права собственности на объект долевого строительства
Защита гражданских прав осуществляется различными способами, в частности путем признания права (ст. 12 ГК РФ).
Если застройщик задерживает ввод дома в эксплуатацию, не получает необходимое на это разрешение, дольщик вправе, в зависимости от степени готовности дома, фактической передачи ему объекта долевого строительства и иных обстоятельств, требовать, в частности, признания в судебном порядке (ч. 2, 3 ст. 8 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 1 ст. 218 ГК РФ; п. п. 14, 16, 17 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013):
· права собственности на объект недвижимости;
· права собственности на объект незавершенного строительства;
· права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.
2. Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности
Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, в том числе путем продажи ценных бумаг или участия в ПИФ, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ; п. 7 Обзора).
Привлечение денежных средств граждан допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (далее — ДДУ), жилищных сертификатов (если размещение таких сертификатов начато до 01.07.2018) и, при определенных условиях, участия в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ; ч. 4 ст. 8 Закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ).
Поэтому будьте осторожны, если вместо ДДУ вам предложат заключить, например, предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д. Законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду ДДУ (Письмо Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13).
Участник долевого строительства вправе также обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной при нарушении застройщиком требований к проектной декларации. В этом случае застройщик обязан возвратить дольщику-гражданину полученные от него денежные средства и уплатить проценты в размере двойной величины 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день возврата денежных средств (ч. 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ).
Еще одно основание для признания ДДУ недействительным по требованию дольщика — несоответствие условий договора, например, о характеристиках подлежащего передаче дольщику объекта, информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора (ч. 4, 4.1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
3. Возмещение убытков
Убытки подлежат возмещению сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и ДДУ (п. 1 ст. 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1; ч. 3 ст. 3, ст. 10 Закона N 214-ФЗ; п. 35 Обзора).
К убыткам, например, могут быть отнесены расходы дольщика по договору об оказании услуг по подбору квартиры, расходы на приобретение другой аналогичной квартиры по более высокой цене и т.п. (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.03.2019 по делу N 33-4950/2019).
4. Взыскание неустойки (пеней)
Застройщик должен уплатить дольщику неустойку (пени) в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):
1) если нарушил предусмотренные договором сроки передачи дольщику объекта строительства. Размер неустойки (пеней) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки;
2) если нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока. Размер неустойки (пеней) составляет 1% от стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо от стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.
Справка. Ключевая ставка (ставка рефинансирования)
С 28.10.2019 ключевая ставка (ставка рефинансирования) Банка России составляет 6,5% (Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 25.10.2019).
5. Компенсация морального вреда
Достаточное основание для взыскания компенсации морального вреда — установленный факт нарушения прав дольщика (ст. 15 Закона N 2300-1; п. 28 Обзора).
6. Взыскание штрафа
При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, заключившего ДДУ для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, в том числе в случае расторжения ДДУ в связи с односторонним отказом участника долевого строительства от его исполнения в предусмотренных случаях, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику (ч. 9 ст. 4, ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ; п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1; п. п. 2, 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2019 N 18-КГ19-101).
При этом намерение застройщика частично удовлетворить требования участника долевого строительства без реального перечисления ему денежных средств, согласно позиции Верховного Суда РФ, не является основанием для освобождения застройщика от уплаты штрафа (Определение Верховного Суда РФ от 13.11.2018 N 80-КГ18-10).
7. Прекращение правоотношений
Дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ, в частности, в следующих случаях (ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):
1) если застройщик существенно нарушил требования к качеству объекта строительства или не устранил недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок;
2) срок передачи объекта долевого строительства нарушен более чем на два месяца.
Если денежные средства в счет уплаты по ДДУ внесены на счет эскроу, основаниями для отказа дольщика от ДДУ также являются (ч. 7, 7.1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ):
1) наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на заложенные по указанному договору земельный участок (право аренды или субаренды земельного участка) и строящийся на этом участке объект недвижимости;
2) признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства;
3) вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика.
В судебном порядке договор может быть расторгнут, в частности, в следующих случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):
1) если прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома и очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
2) существенно изменена проектная документация, в том числе превышено допустимое изменение общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленное договором участия в долевом строительстве в пределах 5% указанной площади;
3) изменилось назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта долевого строительства.
При расторжении договора застройщик обязан вернуть уплаченную дольщиком в счет цены договора денежную сумму, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
8. Обращение за содействием к органам государственной власти
Власти субъектов РФ могут оказывать содействие обманутым дольщикам: помогать в завершении строительства проблемного дома, выделять из регионального бюджета денежные компенсации пострадавшим дольщикам, осуществлять поиск соинвесторов для завершения строительства проблемного дома, выделять дольщикам жилье из резервного жилого фонда региона во временное пользование на время окончания строительных работ, выкупать права требования к застройщику и т.д.
Если вы столкнулись с проблемным застройщиком, выясните, какое содействие оказывается дольщикам органами государственной власти в вашем регионе.
В г. Москве гражданин, являющийся обманутым дольщиком, может быть признан пострадавшим и включен в реестр пострадавших граждан (п. 2.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 03.11.2015 N 713-ПП).
Кроме того, если застройщик осуществляет строительство исключительно на территории г. Москвы, органы государственной власти г. Москвы в определенных случаях могут обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании такого застройщика банкротом (ст. 4 Закона от 15.04.1993 N 4802-1).
9. Защита прав дольщиков при банкротстве застройщика, наличии обеспечения или отчислений в Фонд защиты граждан
В случае банкротства застройщика дольщики, а также граждане, вступившие в иные правоотношения, связанные со строительством жилья (перечень которых является открытым), вправе в зависимости от ситуации предъявить денежные требования, требования о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений конкурсному управляющему в рамках дела о банкротстве (п. 6 ст. 201.1, ст. ст. 201.4 — 201.5 Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ; ч. 3, 5 ст. 8 Закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ).
Следует учитывать, что в целях защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков, совершаемых путем иного правового оформления своих отношений по привлечению денежных средств, суд может признать застройщиком не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организацию, фактически аккумулирующую денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома, например лицо, которое является правообладателем земельного участка и объекта строительства, но денежные средства напрямую не привлекает (п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2016); Определение Верховного Суда РФ от 29.06.2016 N 304-ЭС16-4218).
Кроме того, если застройщик признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство и застройщиком уплачены взносы в компенсационный фонд, дольщик может обратиться в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства за выплатой возмещения. Нельзя требовать такого возмещения в случае получения участником долевого строительства страховой выплаты от страховщика, застраховавшего ответственность застройщика, либо выплаты от банка, выдавшего поручительство (ч. 4 ст. 3 Закона N 214-ФЗ; ч. 16 ст. 25 Закона N 218-ФЗ; п. п. 2, 4 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233).
До 27.06.2019 исполнение обязательств застройщика могло быть обеспечено поручительством в банке или страхованием гражданской ответственности (ст. 1, ч. 1, 2 ст. 3 Закона от 27.06.2019 N 153-ФЗ).
Так, в частности, наступление страхового случая по договору страхования подтверждают решение арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выписка из реестра требований кредиторов или реестра требований участников строительства (реестра требований о передаче жилых помещений). Представление указанных выписок является основанием для страховой выплаты (п. 2 ч. 35 ст. 25 Закона N 218-ФЗ; пп. 7 п. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ; ч. 4 ст. 8 Закона N 478-ФЗ; Информационное письмо Банка России от 10.07.2018 N ИН-015-53/45).
Застройщик обязан производить отчисления (взносы) в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты дольщикам при банкротстве застройщика возмещения в размере рыночной стоимости жилого помещения на момент выплаты возмещения или в размере уплаченной цены договора, предусматривающего передачу машино-мест и нежилых помещений, за исключением предусмотренных законом случаев. Прием заявлений о выплате и выплата возмещения отнесены к ведению названного Фонда защиты прав граждан, в том числе через банки-агенты.
Выплата возмещения осуществляется Фондом до завершения процедуры конкурсного производства застройщика или до даты принятия судом определения о передаче имущества и обязательств застройщика другому застройщику (приобретателю). Если Фондом принято решение о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства, то возмещение выплачивается также по требованиям участников долевого строительства, которые были включены в соответствующий реестр требований после принятия Фондом указанного решения и не были переданы приобретателю, в том числе если обязательные взносы по договорам не уплачивались.
Кроме того, возмещение может выплачиваться, если после завершения строительства в объекте строительства недостаточно жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений для передачи их участникам строительства, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче одних и тех же помещений (ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ; ч. 1, 1.1, 2, 2.1, 4 ст. 13, ч. 2, 3 ст. 13.1, ч. 5 ст. 25 Закона N 218-ФЗ; ч. 14, 17 ст. 8 Закона N 478-ФЗ; п. 1 ст. 201.15-1 Закона N 127-ФЗ; п. п. 2 — 9 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233).
При этом гражданин не имеет права на возмещение, если он приобрел право требования по договору, предусматривающему передачу помещения, у юридического лица — участника долевого строительства после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика (ч. 3 ст. 13 Закона N 218-ФЗ).
Следует также учитывать, что лицо, в том числе бенефициарный владелец, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, несет субсидиарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине дольщикам (ч. 4 ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ).
Обратите внимание! Доход в виде возмещения из средств компенсационного фонда, формируемого в целях защиты прав участников долевого строительства, НДФЛ не облагается (п. 71 ст. 217 НК РФ).
10. Финансирование строительства Фондом субъекта РФ
В целях урегулирования обязательств застройщика, признанного банкротом, нормативным правовым актом субъекта РФ может быть создан Фонд субъекта РФ, который, в частности, может принять решение о финансировании мероприятий по завершению строительства многоквартирного дома.
В этом случае Фонд субъекта РФ становится приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика и обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче ему соответствующих имущества и обязательств (ст. ст. 21.1, 21.2 Закона N 214-ФЗ; ст. ст. 201.15-1, 201.15-2 Закона N 127-ФЗ).
11. Защита прав дольщиков при использовании счетов эскроу
Если для строительства многоквартирных домов застройщик привлекает денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках, то на этих счетах средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Если происходит расторжение, прекращение или односторонний отказ одной из сторон от договора, внесенные на счет эскроу денежные средства возвращаются дольщику и (или) банку, предоставившему кредит на оплату цены договора. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры либо им вернут деньги, если этого не произойдет (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ; ч. 1 ст. 15.4, ч. 2, 6, 8 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ; п. 3 ст. 77.2 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 17 ст. 8 Закона N 478-ФЗ).
Денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 млн руб. (ст. 8, ч. 1, 3 ст. 12.2 Закона от 23.12.2003 N 177-ФЗ).
Источник
