Способы защиты недвижимого имущества принадлежащего предпринимателям

Как защитить право собственности на недвижимое имущество?

Способа защиты права собственности, дающего стопроцентную гарантию, не существует. Однако можно создать такие условия, при которых затраты на неправомерный отъем имущества будут соразмерны стоимости самого имущества или же превысят её. Грамотное используя все возможности, можно также предотвратить попытки завладеть чужим имуществом и создать высокие риски для лиц, намеревающихся это сделать.

Для начала перечислим уже проверенные временем и практикой способы защиты права собственности, которые активно используются сегодня.

Как защищают активы на практике

Первым способом защиты активов является разделение одной компании на несколько юридических лиц. При таком разделении одни юридические лица ведут хозяйственную деятельность, а на другие оформляются имеющиеся активы. Юридические лица, на которые оформлено недвижимое имущество, не будут участвовать в хозяйственной деятельности. Это минимизирует риск уступки существующей задолженности третьему лицу или создание фиктивной задолженности перед третьим лицом, на основании которой может быть обращено взыскание на недвижимое имущество либо возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве). Дальнейшим продолжением данного способа защиты является разделение единого объекта (здания или помещения большой площади) на отдельные небольшие помещения, которые оформляются на различные, не связанные между собой юридические лица. Эта мера еще больше затруднит совершение неправомерных действий в отношении такого недвижимого имущества.

К следующему способу защиты можно отнести введение иностранной компании в качестве собственника недвижимого имущества. Это дает сразу несколько преимуществ. о-первых, устраняется возможность оказания давления на генерального директора компании, владеющей недвижимым имуществом. Во-вторых, значительно усложняется возможность фальсификации документов, на основании которых недвижимое имущество может быть отчуждено. В-третьих, если переход права собственности все-таки произошел, можно с большей эффективностью оспорить его и вернуть недвижимое имущество законному владельцу.

Залог как метод защиты активов

Если использовать иностранную компанию в качестве собственника недвижимого имущества невозможно, то выходом станет обезопасить недвижимое имущество через кредиторскую задолженность в пользу третьего лица, подконтрольного владельцу недвижимого имущества. В таком случае недвижимое имущество будет находиться в залоге у этого третьего лица, что, с одной стороны, затруднит переход права, а с другой — позволит залогодержателю обратить взыскание на заложенное имущество в случае необходимости.

Применение схемы с залогом частично сохраняет актуальность и для физических лиц, купивших жилое недвижимое имущество с помощью заемных средств: банки, как правило, принимая в залог приобретенное недвижимое имущество, составляют закладную, а после полного погашения кредита передают заемщику эту закладную с отметкой о полном выполнении заемщиком своих обязательств. При этом они не настаивают на немедленном погашении в Росреестре записи о залоге, перекладывая эту процедуру на собственника. В данном случае, если нет необходимости в продаже и/или каких-либо действиях, связанных с переходом прав на это недвижимое имущество, не следует подавать в Росреестр документы для погашения записи об обременении в виде залога в пользу банка, поскольку перед банком все обязательства уже выполнены и наличие непогашенной записи не повлечет для собственника негативных последствий. В то же время это заставит лиц, планирующих неправомерные действия, задуматься о том, что им придется иметь дело не только с собственником, но и со службой безопасности банка.

Теперь рассмотрим механизмы защиты права собственности, которые предусмотрены Законом о регистрации. В нем выделяются два дополнительных метода, один из которых является превентивной мерой, а второй — необходимым этапом судебной защиты права собственности, по сути,маяком, тревожным сигналом для покупателей.

Бдительный правообладатель: защита с помощью Росреестра

В статье 36 Закона о регистрации установлен порядок внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя. Данная норма позволяет добросовестному правообладателю заранее проявить бдительность и должную осмотрительность, позаботившись о своих правах на недвижимое имущество. Правообладатель (или законный представитель) имеет возможность подать в Росреестр заявление в отношении объекта недвижимого имущества, собственником которого он является, и установить прямой запрет на совершение каких-либо регистрационных действий с его собственностью без личного присутствия его или его законного представителя. Таким образом собственник имеет реальный шанс снизить вероятность мошеннических посягательств.

Заявителями могут быть как физические, так и юридические лица. В законе сказано следующее: «При представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без его личного участия (далее — заявление о невозможности регистрации) в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о невозможности регистрации».

Законный представитель — кто это?

Однако некоторые положения данной нормы вызывают вопросы. В отношении физических лиц процедура кажется простой и понятной: необходимо лишь прийти в МФЦ или территориальное управление Росреестра и написать заявление, предъявив паспорт сотруднику в качестве подтверждения своей личности. Если же правообладателем является юридическое лицо, то, исходя из толкования нормы закона следует, что с заявлением может прийти лишь законный представитель.

Гражданский кодекс не дает дефиницию понятию «законный представитель», это понятие фигурирует в Арбитражном процессуальном кодексе РФ, Налоговом кодексе РФ. В Гражданском кодексе есть указание (в статье 182 ГК РФ) на то, что права и обязанности могут осуществляться лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. В случае, когда действия представителя обусловлены предписанием закона, можно говорить о «законном представителе». Так, например, на основании статьи 26 Гражданского кодекса РФ (часть первая), статьи 64 Семейного кодекса РФ законными представителями несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет являются родители, усыновители, попечители; на основании статьи 39 Закона РФ от 02.07.1992 N 3185-1 «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании» законным представителем пациента, признанного в установленном законом порядке недееспособным, но не имеющего законного представителя, является Администрация и медицинский персонал психиатрического стационара; на основании статьи 40 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» законным представителем общества с ограниченной ответственностью является единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор, президент и другие).

Исходя из системного толкования законодательства получается, что законный представитель юридического лица — это руководитель, единоличный исполнительный орган или иное лицо, которые в соответствии с законом и учредительными документами признаются органом юридического лица и имеют право действовать от имени юридического лица без доверенности. Перечень таких лиц отражен в Едином государственном реестре юридических лиц. Следовательно,на основании доверенности, в том числе нотариальной, подать заявление на внесение записи в ЕГРН о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия юридического лица нельзя.

Также не совсем ясен механизм дальнейшей «работы» этой записи. С физическими лицами все более или менее понятно:любые сделки с недвижимым имуществом можно зарегистрировать только при личном обращении собственника этого объекта недвижимости. А вот в отношении юридического лица опять встает вопрос:кто имеет право обращаться? Все тот же «законный представитель»? Или уже допускается, что права и обязанности юридического лица может представлять лицо по доверенности? Этот момент не раскрыт в Законе о регистрации, каких-либо разъяснений на эту тему нет, поэтому полноценной защиты от мошенников эта норма не дает:всегда есть вероятность, что кто-то может, предоставить фальшивую доверенность, и тогда этот механизм может дать сбой.

Возразить нельзя зарегистрировать

В статье 35 Закона о регистрации установлен еще один механизм – порядок внесения в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости. С таким заявлением имеют право обратиться бывшие, предшествующие, правообладатели (право собственности которых в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано ранее). В соответствии с письмом от 29 декабря 2014 г. № 14-исх/15310-ГЕ/14 Росреестр считает, что одать заявление о возражении в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости обладает любое лицо, право собственности которого на соответствующий объект недвижимости когда-либо было зарегистрировано в ЕГРН (либо в существовавшем ранее Едином государственном реестре прав). Это позволяет защититься от мошенников, которые могут совершить целый ряд сделок по покупке объекта недвижимости, чтобы выглядеть «добросовестными приобретателями».

Если Росреестр принимает такое заявление, то у бывшего собственника есть три месяца, чтобы предпринять более активные действия по защите своего права. Так, он может обратиться в суд и оспорить те или иные сделки или наложить арест на объект недвижимости. Если суд возбудит исковое производство, то в Росреестр будут направлены документы, свидетельствующие о наличии в суде спора, после чего запись о наличии возражений будет погашена и заменена на запись о наличии заявленного в судебном порядке права требования.

Важной особенностью является то, что запись о наличии возражений не ограничивает обороноспособность недвижимой вещи, а лишь «сигнализирует» третьим лицам, что объект может быть не «чистым» и стоит более тщательно подойти к проверке документов. В то же время, желая защитить действительно добросовестного правообладателя, законодатель предусмотрел, что в отношении объекта недвижимости одно лицо может подать заявление о внесении записи о наличии возражений только единожды. Действительно, срок в три месяца кажется вполне разумным и достаточным для того, чтобы предпринять более активные действия по защите своего права. В противном случае есть большая вероятность того, что граждане могли бы злоупотребить своим правом.

Механизмы, заложенные в Законе о регистрации, не получили такого распространения, как способы, изложенные в первой части данной статьи. И это справедливо: они не лишены недостатков и не являются панацеей от мошенников. В то же время они могут быть действенными в комбинации с другими способами, что поможет в значительной степени затруднить незаконное отчуждение недвижимого имущества.

Арсений Громов, ведущий юрисконсульт
Анастасия Суркова, помощник юрисконсульта

Источник

Арбитражный суд Волго-Вятского округа

О суде

Практика рассмотрения споров, связанных с защитой прав собственности на объект недвижимости

Практика рассмотрения споров,
связанных с защитой прав собственности
на объект недвижимости

С.В. Бабаев
судья Федерального арбитражного суда
Волго-Вятского округа,
кандидат юридических наук

О.Д. Голубева
Помощник судьи Федерального
арбитражного суда
Волго-Вятского округа

Гражданско-правовой институт права собственности занимает центральное место во всех национальных правовых системах, а разделение имущества на движимое и недвижимое среди множества классификаций вещей, известных правовой науке, имеет первостепенное значение.

Недвижимость представляет одну из наибольших ценностей как для отдельного человека, так и для общества в целом, поэтому так важно обеспечить адекватное гражданско-правовое регулирование отношений собственности на объекты недвижимого имущества, позволяющее сбалансировать интересы государства и собственности.

Согласно статье 213 Гражданского кодекса Российской Федерации в собственности граждан и юридических лиц может находиться практически любое имущество, за исключением объектов, изъятых или ограниченных в обороте. Это в теории, а на практике триада правомочий собственника «владение – пользование – распоряжение» часто связана с различными разногласиями и конфликтами, провоцирующими споры о праве собственности.

Способами защиты права собственности на недвижимую вещь являются предусмотренные законом материально-правовые меры ве(щно-правовые, обязательственно-правовые и другие), посредством которых производится воздействие на нарушителя права собственности, в том числе путем обращения в суд с целью пресечения нарушения (или реальной угрозы нарушения) права собственности, восстановления права собственности, в предусмотренных законом случаях, привлечения нарушителя права собственности к ответственности.

Законодательство Российской Федерации установило следующие основные виды защиты: виндикационный и негаторный иски, иск о признании права собственности.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление от 29.04.2010 № 10/22) установлен еще один вещно-правовой способ защиты – признание права или обременения отсутствующими. Этот способ используется хозяйствующим субъектом гражданского оборота тогда, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество 2 зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).

На сегодняшний день практика Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа свидетельствует о том, что хозяйствующие субъекты зачастую неверно определяют для себя область применения этого способа защиты, что влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.

Оспаривание истцом зарегистрированного за ответчиком права собственности на объект недвижимости посредством предъявления иска о признании права собственности отсутствующим, при наличии оснований возникновения у него права собственности на спорное имущество в силу приобретательной давности, недопустимо.

Окружной суд уже рассмотрел более 20 кассационных жалоб по искам сетевой компании к администрации муниципального образования о признании отсутствующим зарегистрированного права муниципальной собственности на объекты энергоснабжения (см., например, дела № А29-3371/2012, № А29-3481/2012, № А29-3369/2012). Требуя у суда применения исключительного способа защиты своих интересов, истец в исковом заявлении и в процессе судебного разбирательства ссылался на наличие оснований возникновения у него права собственности на указанное имущество в силу приобретательной давности (статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суды отклонили притязания сетевой компании, указав, что ею избран неверный способ защиты, поскольку лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

При рассмотрении споров, связанных с применением законодательства, которым регламентируется порядок распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, суды учитывают, что таковая возникает в силу любых допустимых законом или договором оснований.

По соглашению участников общей совместной собственности (а при его отсутствии — по решению суда) на их общее имущество может быть установлена долевая собственность.

Закон допускает перевод имущества с режима общей совместной на режим общей долевой собственности по решению суда. При этом первый из собственников, зарегистрировавший право, не имеет преимущества перед другим по распоряжению всем объектом в силу правил статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Камнем преткновения в этом случае стало определение момента возникновения права долевой собственности у бывших супругов Т-ных на имущество, переданное в аренду предпринимателю одним из них (дело № А43-30586/2011).

Суд первой инстанции указал, что суд общей юрисдикции признал спорное помещение совместной собственностью супругов. Государственную регистрацию права собственности на 1/2 долю в объекте аренды Т-н осуществил раньше Т-ной, это свидетельствует о том, что на протяжении определенного времени он являлся единственным собственником помещения и, следовательно, имел право на внесение изменений в условия сдачи в наём, касающиеся размера арендной платы.

Вместе с тем суд не учел, что в рассмотренном случае имело место не возникновение права собственности Т-ной на долю нежилого помещения, а смена режима собственности с учетом правил статей 256 и 254 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, право общей долевой собственности на спорный объет недвижимости за Т-ным и Т-ной возникло одновременно с прекращением права совместной собственности супругов. Момент проведения государственной регистрации права Т-ной на долю в праве общей долевой собственности юридически безразличен.

В материалах дела, вопреки требованиям статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствовало соглашение участников долевой собственности относительно способа и условий раздела находящегося в долевой собственности недвижимого имущества.

Перечисленное свидетельствует о том, что Т-н был не вправе распора жаться имуществом, находящимся в долевой собственности, без согласия другого участника этой собственности (Т-ой), а именно изменять размер арендной платы и расторгать договор аренды.

Отсутствие соглашения о выделе в натуре доли из общего имущества влечет за собой отказ в удовлетворении требования о признании права собственности на долю в объекте недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (пункты 1-3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Общество потребовало признать за ним право собственности на нежилое помещение (кафе), приобретенное истцом в результате цепочки сделок, первым звеном в которой являлся договор от 27.10.1995 купли-продажи доли праве собственности на помещения общей площадью 1587,6 квадратного метра (дело № А43-15763/2010).

Ни указанным договором, ни условиями последующих сделок не установлены площадь и место нахождения помещений, соответствующих истребуемой доле (47/100).

Соглашение о разделе общего имущества или о выделе в натуре доли из общего имущества в порядке статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны в материалы дела не представили, в связи с чем суд отказал в удовлетворении заявленного требования.

При оспаривании права собственности необходимо не только доказать недействительность оснований для государственной регистрации права, но и оспорить саму регистрации права, то есть опровергнуть титул.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к агрофирме об освобождении нежилых помещений, находящихся на первом этаже двухэтажного здания (дело № А82-12504/2008).

В ходе судебного разбирательства агрофирма, отклонив предъявленные к ней требования, ориентировала суд на отсутствие у предпринимателя законных оснований для регистрации права собственности, поскольку считала, что получила недвижимость в собственность в результате преобразования товарищества с ограниченной ответственностью в агрофирму. Следовательно, по её мнению, включение спорных помещений в состав муниципальной со

Суд не принял во внимание указанные аргументы ответчика, поскольку важнейшим основанием для удовлетворения виндикационного иска является наличие у собственника свидетельства о праве собственности на объекты недвижимости, а позиция предпринимателя была подкреплена наличием такого свидетельства.

Из статьи 2 Федерального закона от 21.07-1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации) и разъяснений, данных в Постановлении № 10/22, следует, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и оспорить таковую возможно лишь в судебном порядке.

Апеллируя к суду, агрофирма не оспорила саму государственную регистрацию права собственности предпринимателя на спорные помещения и не привела каких-либо доказательств, объективно подтверждающих наличие у нее права пользования недвижимостью, в связи с чем виндикационные требования истца удовлетворены.

Юридическим фактом основания возникновения права собственности на недвижимое имущество является государственная регистрация права собственности.

Собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В практике надлежит различать две ситуации, когда на момент совершения сделки лицо, передающее имущество во владение или собственность, не зарегистрировало право собственности на объект недвижимости, а сделало это позже и когда право вовсе не было зарегистрировано.

Отсутствие у владельца недвижимого имущества зарегистрированного права собственности на объект недвижимости свидетельствует о незаконности распоряжения таким имуществом, что влечет признание сделки недействительной (ничтожной).

Источник