Способы защиты для арендатора

Правовые инструменты защиты арендатора

Вероника Величко

Советник юридической фирмы «Авелан», магистр частного права РШЧП (Исследовательский центр частного права имени С.С. Алексеева при Президенте РФ), лектор авторских курсов по вопросам недвижимости

За последний месяц в законодательстве произошли серьезные изменения. Я расскажу о тех из них, которые касаются арендных отношений. Мы рассмотрим актуальные отсрочки и льготы по платежам, а также способы расторжения договора аренды с минимальным ущербом, в том числе, для тех сфер бизнеса, которые не внесены в перечень особо пострадавших.

В первую очередь, обратим внимание на Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Статья 19 этого Закона призвана помочь арендаторам справиться с кризисом. Разберем принятые в ее исполнение акты Постановления Правительства.

Итак, какие способы воздействия на арендодателя предусматривает законодательство?

Предоставление отсрочки для уплаты арендной платы

В начале апреля вышло новое Постановление Правительства РФ (03.04.2020 № 439). В нем были утверждены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.

В частности, указано, что отсрочка:

• распространяется лишь на арендаторов, принадлежащих к наиболее пострадавшим от коронавируса отраслям экономики. В их числе гостиницы, общепит, туризм, развлечения и спорт и т. д. Полный перечень отраслей установлен в Постановлении Правительства от 03.04.2020 № 434
• не распространяется на найм жилых помещений

Кроме того, установлены конкретные условия предоставления отсрочки. Например, она возможна с даты введения на территории конкретного региона режима повышенной готовности и вплоть до 1 октября 2020 года.

При этом выплата самих арендных платежей должна начаться не раньше 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Предполагается, что выплаты будут производиться поэтапно, равными платежами, не чаще 1 раза в месяц. Сам размер платежей не будет превышать половину «докризисной» ежемесячной арендной платы. А чтобы воплотить это в жизнь, властям российских субъектов и муниципалитетам было предложено предоставить льготы по региональным и местным налогам для тех арендодателей, которые согласятся предоставить своим контрагентам отсрочку на указанных условиях.

При этом арендодатель (тот, кто сдает объект недвижимости в аренду) обязан проинформировать арендатора (того, кто арендует объект) об отсрочке в арендных платежах.

Очень важный момент: если ваш бизнес не пострадал или пострадал незначительно, арендодатель имеет полное право сполна получать арендные платежи, доказав в суде, что дела у вас идут неплохо. Это установлено в пункте 4 «Обзора ВС РФ № 2» от 30.04.2020.

Например,арендатор – пиццерия и входит в список пострадавших отраслей (ОКВЭД – 56). Эта компания имеет право на отсрочку уплаты аренды до 1 октября 2020 года. Однако пиццерия почти полностью сохранила деятельность и вовсю доставляет заказы. При этом ближайший для арендодателя шанс получить выплаты за используемое помещение выпадает только на 1 января 2021 года. Вот для таких ситуаций Верховный Суд РФ и дал право арендодателям не предоставлять отсрочку, если в суде они смогут доказать факт сохранения деятельности арендатора.

Уменьшение арендной платы в связи с существенным ухудшением или невозможностью пользоваться арендуемым имуществом

Уменьшения арендной платы можно достичь в следующих случаях:

• изменились условия использования предмета аренды
• нет возможности пользоваться объектом аренды по независящим от арендатора обстоятельствам

Начнем с первого случая. «Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились», говорится в пункте 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ.

Например, вы брали в аренду земельный участок для того, чтобы построить там торговые точки. Но в период действия договора (в частности, во время пандемии) вид разрешенного использования участка изменился. Допустим, теперь на нем разрешено только «благоустройство и озеленение территории». Справедливо ли заставлять арендатора платить? Нет, так как именно арендодатель обязан обеспечивать пригодность объекта, в том числе, и в период действия договора аренды. При полной невозможности пользоваться предметом аренды правомерно снижение арендной платы до нуля, а при частичной — допустимо пропорциональное снижение арендной платы.

Второй пункт пригодится тем компаниям, которые в кризис приостановили или вовсе остановили свою деятельность и при этом не входят в ОКВЭД – 56. Если невозможно пользоваться арендованным помещением или участком, арендатор не обязан вносить платежи. В пользу этого говорят несколько определений Верховного Суда и позиции судебной практики.

Согласно позиции в судебной практике, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в течение которого он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам (пункт 4 «Обзора судебной практики ВС РФ № 2» (2015) и пункт 5 «Обзора практики ВС РФ № 3» (2017).

Определение Верховного Суда РФ от 03.03.2016 по делу № 305-ЭС15-15053 гласит, что

неправомерно возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

В определении ВС РФ от 08.12.2014 по делу № 302-ЭС14-735 видим, что договор аренды носит взаимный характер. Таким образом, если арендатор не может пользоваться арендованным имуществом по не зависящим от него обстоятельствам, он освобождается от арендной платы. Что касается арендодателя, то он теряет право на получение арендной платы.

Итак, если ваша компания вследствие кризиса временно прекратила деятельность и вам не удалось договориться с арендодателем, можно потребовать отмены платежей через суд, доказав, что в настоящее время на арендованной вами территории деятельность не ведется.

Досрочное расторжение договора аренды

Это возможно в следующих случаях:

• в связи с невозможностью пользоваться предметом аренды (пункт 4 ст. 620 ГК РФ)
• в связи с существенным изменением обстоятельств (статья 451 ГК РФ)

Опять-таки, если ваша компания не входит в ОКВЭД – 56, при этом вы отправили ваших сотрудников во временный отпуск и деятельность на арендованной территории не ведете, вы вправе расторгнуть договор аренды. А компании сегмента малого и среднего бизнеса из пострадавших отраслей экономики, помимо прочего, могут отказаться от договора аренды без штрафных санкций (ч. 4 ст. 19 № 98-ФЗ в редакции законопроекта № 953580-7).

Сегодня суды только начинают отходить от кризиса и постепенно возвращаться к своей работе, поэтому пока отсутствует какая-либо судебная практика применения данных механизмов к короновирусной повестке. В любом случае, нас точно ожидает «битва» позиций арендаторов и арендодателей в судах, поскольку законодатель оставляет многие вопросы открытыми. Ответы на них, как с правовой, так и с экономической точки зрения, нам предстоит узнать уже в ближайшем будущем.

Источник

Как арендатору отстоять свои права и воспользоваться мерами поддержки?

Приостановление деятельности и ограничение посещения предприятий гражданами для большинства арендаторов сделали аренду помещений бессмысленным расходом в и без того тяжелое для бизнеса время. В ответ государство создало механизмы снижения арендной нагрузки. Однако значительная часть арендодателей предпочла их игнорировать, сославшись на недостаточную ясность регулирования. Сохраняется ли неопределенность регулирования до сих пор, что делать с нежелающими идти на компромиссы арендодателями и будет ли польза от последующих поправок к законодательству?

Меры поддержки арендаторов

Весь апрель государство совместными усилиями всех трех ветвей власти формировало меры поддержки арендаторов во время карантина.

Сначала был издан специальный закон. В нем арендаторам предоставлено право потребовать снижения размера арендной платы в связи с невозможностью использования, а также достаточно неоднозначно сформулирована позиция о некой отсрочке арендных платежей, порядок предоставления которой предстояло уточнить правительству.

Через несколько дней правительство, исполняя «поручение» об уточнении, сформулировало порядок предоставления заявленной отсрочки. Неожиданно оказалось, что она полагается не всем, а лишь некоторым арендаторам коммерческой недвижимости, осуществляющим деятельность в наиболее пострадавших от режима повышенной готовности отраслях.

Если с отсрочкой платежей после разъяснений правительства все стало более или менее понятно, то положения закона о праве арендатора «потребовать» снижение размера арендной платы стали предметом критики практикующих юристов на всех коронавирусных арендных вебинарах. Было непонятно, обязан ли арендодатель в ответ согласиться с требованием? В каком размере арендная плата подлежит снижению? Будет ли эффективной последующая судебная защита права «потребовать» снижения арендной платы за прошлый период через какие-нибудь полгода после выхода судов из карантина?

Трактовка мер поддержки судебной властью

В последний день месяца в разъяснения нового арендного законодательства включилась судебная власть. Верховный суд РФ выпустил специальный обзор по вопросам применения новых законов, где в том числе остановился и на аренде. В этой части обзор оказался полезным, местами неожиданным, а местами наводящим на все новые вопросы. Что важного он привнес в жизнь арендаторов?

Во-первых, еще больше поменялась в пользу арендатора расстановка сил с отсрочкой платежей компаниям из наиболее пострадавших отраслей. Теперь по факту отсрочка предоставляется таким арендаторам автоматически. На практике это означает, что единственный случай, когда отсрочка не будет считаться предоставленной, — это если арендатор откажется от соответствующего предложения арендодателя. Именно так: не получив своевременную оплату от арендатора, арендодатель должен сам предложить ему отсрочку на условиях, определенных правительством (то есть с правом уплаты отсроченных платежей в течение 2021-2023 годов). Если такое предложение не будет направлено арендатору, отсрочка будет считаться предоставленной. То же самое произойдет, если арендодатель будет уклоняться от ее предоставления.

Поддержка арендодателей при этом заключается лишь в их праве в судебном порядке доказывать, что, хотя конкретное предприятие и относится к пострадавшим отраслям, в действительности оно не пострадало, а значит, и не заслуживает отсрочки (например, потому что оно игнорировало ограничительные меры и продолжало функционировать).

Во-вторых, прояснился вопрос о скидке на арендную плату. Является ли требование арендатора о скидке обязательным для арендодателя при невозможности использования имущества ввиду ограничительных мер? Да, является. При этом такое снижение может произойти и постфактум в судебном порядке, то есть даже если решение суда о понуждении к снижению вступит в законную силу после окончания карантинных ограничений.

Стоит ли игра за скидку свеч?

Однако в каком размере арендодатель обязан снизить арендную плату? Ответ Верховного суда оказался достаточно расплывчатым: например, в размере, «на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации». Но можно ли говорить о наличии какого-то «обычая» снижения арендной платы во время коронавируса с учетом экстраординарности самой ситуации?

К вопросу о размере снижения можно подойти с трех точек сторон.

Во-первых, коронавирус не первое непредвиденное обстоятельство в России, оказавшее влияние на возможность использования арендуемого имущества и ставшее причиной режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. На уровне Верховного суда существует практика полного освобождения арендаторов от платежей при невозможности использования арендуемого ими имущества, в том числе и в похожих обстоятельствах (например, в результате введения чрезвычайной ситуации в связи с паводками на Дальнем Востоке, включавшей в себя ограничения на передвижение). Таким образом, если, по мнению Верховного суда, «обычай» создает сам по себе режим ограничений, с учетом предыдущей судебной практики речь может идти и о 100%-ном освобождении арендаторов от оплаты.

Однако и во-вторых, более точным может стать проведение специальных экспертных оценок, в том числе в виде судебных экспертиз, с анализом того, насколько реально ставки были снижены арендодателями именно в связи с коронавирусом. Такая аналитика будет больше соответствовать «сложившейся ситуации». В частности, она может учитывать и принадлежность арендатора к конкретной индустрии. Например, для пострадавших отраслей при определении среднего размера снижения могут быть учтены соответствующие государственные меры: полное освобождение от арендной платы некоторых арендаторов государственного имущества, рекомендации правительства по снижению арендной платы на 50% компаниям из наиболее пострадавших отраслей, предоставление региональных льгот арендодателям, согласившимся снизить арендную плату в определенном размере (например, в Москве не менее чем на 50%).

В-третьих, предложенный Верховным судом вариант исчисления среднего размера снижения является лишь примером и носит рекомендательный характер. Это означает, что стороны и суд вправе использовать иные параметры для расчета. Потенциально ориентирами для этого могут служить следующие критерии:

• снижение пропорционально количеству сотрудников, чье посещение арендуемых площадей стало невозможным ввиду карантинных ограничений;
• снижение пропорционально изменению функционального назначения арендуемого помещения и оставления за ним лишь «складской» функции (хранение вещей сотрудников офиса и имущества арендатора).

Последующие изменения законодательства

С учетом жесткой позиции арендодателей, а иногда и полного игнорирования ими законодательства, в мае начал разрабатываться новый пакет мер поддержки арендаторов, позволяющий им в одностороннем порядке расторгать договоры аренды без уплаты за это каких-либо санкций и без возмещения убытков арендодателю. Согласно первоначальной версии законопроекта, такое право появляется у арендатора при условии надлежащего исполнения своих обязательств в докоронавирусный период, а также при подтверждении снижения его ежемесячных доходов более чем на 50%. Арендатору даже полагается вернуть его обеспечительный платеж, если он надлежащим образом исполнял свои иные обязательства (помимо оплаты аренды) по договору аренды после начала «карантина».

Данный законопроект значительно усилил позицию арендаторов, за что получил шквал критики от арендодателей и анонсирование ими безвозвратного краха всей отрасли. Результатом этого в том числе стали внесенные Минэкономразвития поправки к законопроекту.

По сообщениям в прессе, Минэкономразвития предлагает обусловить одностороннее расторжение отказом арендодателя от предоставления скидки по аренде, а также оставить обеспечительный платеж в размере 1 месяца аренды за арендодателем в качестве платы за досрочное расторжение договора.

Однако такие поправки значительно нивелируют эффект нового закона: договоры аренды достаточно часто и так содержат положения об оставлении за арендодателем суммы в размере одного месячного платежа при досрочном расторжении по инициативе арендатора. Кроме того, значительная часть арендаторов уже израсходовала обеспечительный платеж во время простоя, не имея иных средств на погашение арендной платы, а значит, эти денежные средства придется искать заново (вероятно, в полном размере аренды и без скидки).

Таким образом, с учетом поправок экономически закон становится полезным или для договоров аренды, предусматривающих штраф за досрочное расторжение в размере более чем 1 месяца аренды, или для тех договоров, которые предусматривают уведомление арендодателя о расторжении более чем за 1 месяц.

Что делать с бескомпромиссными арендодателями?

Несмотря на все старания государства, очень многие арендаторы попали в ситуацию, в которой арендодатель игнорирует новое регулирование и требует арендную плату по расписанию и в полном объеме. Чем может помочь введенное законодательство в этом случае?

Прежде всего, с его помощью можно усилить переговорную позицию. Например, компании из пострадавших отраслей могут в обмен на большую скидку по арендной плате согласовать с арендодателем неиспользование предоставленной законом отсрочки вовсе или договориться о ее взаимовыгодном и скором погашении (по закону отсрочка позволяет растягивать выплату на период 2021-2023 годов). Арендодателю также может показаться более выгодным предоставить скидку или отсрочку по аренде сейчас, чем расторгать договор и потенциально быть втянутым в процесс о взыскании упущенной выгоды.

В зависимости от своего финального текста, новый законопроект по расторжению также может усилить позицию арендатора. Даже если он будет принят в редакции поправок Минэкономразвития, он позволит сделать скидку более выгодной для арендодателей, установивших в договорах аренды необходимость извещения их о расторжении за два и более месяцев или же согласовавших штраф за расторжение в размере более чем 1 месяц аренды. В условиях неопределенности экономической ситуации предоставление скидки может показаться более выгодным, чем необходимость найти нового арендатора за один месяц.

Если путем переговоров решить вопрос не удается, компании из пострадавших отраслей могут применить комбинированный подход: воспользоваться и разъяснениями об автоматической отсрочке, и законом о скидке. В таком случае, с одной стороны, с учетом разъяснений правительства по отсрочке они могут вообще не осуществлять платежи в период приостановления деятельности, а затем до 1 октября 2020 года оплачивать лишь половину арендной платы. Арендодатель будет не вправе в ответ чинить какие-либо препятствия арендатору или расторгать договор, а если, например, решит перекрыть доступ к помещению и удержать хранящееся там имущество — его действия могут быть квалифицированы как самоуправство (ст. 330 УК РФ). Отсроченные таким образом суммы можно будет выплачивать небольшими месячными платежами в период 2021-2023 годов. С другой стороны, с учетом положений закона о скидке и того обстоятельства, что суды понемногу начинают возвращаться из карантина, к началу 2021 года у «пострадавших» арендаторов есть шансы получить вступившее в законную силу решение о снижении размера арендной платы на весь предыдущий «карантинный» период и осуществлять дальнейшую выплату в 2021-2023 годах с учетом скидки.

Все остальные арендаторы находятся в менее гибкой ситуации: отсрочка им не полагается и в случае приостановления полной оплаты сейчас риск ответных мер со стороны арендодателя очень велик. Более того, велик также и риск того, что эти меры будут признаны судом правомерными, если он не найдет оснований для снижения арендной платы (то есть не установит наличие невозможности использования).

В таком случае оптимально найти возможность оплатить аренду сразу, сообщив арендодателю об оставлении за собой права обратиться к нему с иском о понуждении к заключению договора о снижении арендной платы и взыскании переплаты.

Такая мера, с одной стороны, не дает арендодателю никаких оснований для расторжения договора в связи с неоплатой (а также для начисления неустойки, удержания имущества, закрытия доступа к помещению). С другой стороны, она позволяет получить нужный экономический эффект: взыскать суммы переплаты за простаивавшую во время карантина аренду.

В итоге после месяца работы государства над разъяснениями механизм получения мер поддержки арендаторов, а также расстановка сил при переговорах с арендодателем стали яснее. Однако все еще остается открытым вопрос о конкретных суммах, на которые арендаторы могут рассчитывать, добиваясь снижения арендной платы в судебном порядке. Ожидать четких разъяснений от власти уже нет смысла, поэтому остается лишь следить за аналитикой и последующей судебной практикой.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Источник