Способы занижения стоимости квартиры

Чем может обернуться заниженная стоимость квартиры в договоре?

— Хочу купить квартиру стоимостью 2 850 000 руб. Но продавец в договоре хочет озвучить сумму 1 000 000 руб., так как владеет ею менее 3 лет. Чем мне это грозит?

Отвечает руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН» Дмитрий Логинов:

Ситуация довольно распространенная и потенциально опасная для покупателя. В начале несколько слов о том, почему продавец так поступает. Согласно законодательству, при продаже недвижимого имущества необходимо заплатить подоходный налог (13%). Налог не уплачивается, если квартира находится в собственности более 5 или 3 лет (к примеру, если жилье досталось по наследству). Если срок владения меньше, можно применить на выбор один из двух вариантов налогового вычета.

1. «Доход минус расход», когда из налогооблагаемой базы исключается сумма расходов на приобретение жилья. К примеру, если квартиру купили за 2 млн рублей, а через год продали за 2,5 млн, налог будет уплачиваться только с разницы: 2,5 млн – 2 млн = 500 тыс. руб. х 13% = 65 тыс. руб.
2. Воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн рублей. Государство предоставляет право не платить налог с продажи имущества до 1 млн рублей. Если квартиру продают за 2,5 млн рублей, расчет налога будет следующий: 2,5 млн – 1 млн = 1,5 млн х 13% = 195 тыс. руб.

Поскольку продавец ссылается на 3-летний срок, следовательно, квартира досталась ему в порядке наследования или дарения. Так как наследство и дарение — безвозмездные сделки, уменьшить налог по формуле «доход минус расход» не получится: расход на приобретение нулевой. Остается только вычет в 1 млн рублей. И вот тут продавец пытается схитрить, предлагая заключить договор с ценником в 1 млн рублей, а остальную сумму оплатить наличными. Соглашаясь на подобное предложение, покупатель принимает на себе ряд рисков:

• в случае расторжения договора купли-продажи стороны обязуются вернуть все полученное по сделке. В этом случае, отдавая назад квартиру, потребовать вернуть можно только 1 млн рублей;
• занижение стоимости приобретаемой квартиры само по себе может быть признано основанием для расторжения договора по причине притворности или кабальности сделки;
• при попытке перепродать квартиру в течение 5 лет применить налоговый вычет в формате «доход минус расход» у вас не получится: расход на приобретение квартиры будет составлять тот же самый 1 млн рублей.

Отвечает адвокат Жанна Казаринова:

Ответ на данный вопрос зависит от того, как будет оформлена сумма в 1 850 000 руб. На практике есть несколько вариантов, но самые распространенные два: так называемое «скрытое дополнительное соглашение» к договору купли-продажи и оформление отдельной расписки от продавца «за неотделимые улучшения квартиры» без дополнительного соглашения.

Закон не требует государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи, как не требует государственной регистрации и самого договора. Но сам договор является правоустанавливающим документом, поэтому и сдается в Росреестр. А вот дополнительное соглашение сдавать в Росреестр необязательно. В дополнительном соглашении указывают настоящую цену сделки, продавец пишет дополнительную расписку. В этой ситуации при признании сделки недействительной или при расторжении договора купли-продажи велика вероятность возврата покупателю всей уплаченной суммы за квартиру, если продавец не будет оспаривать сам факт подписания дополнительного соглашения.

Чтобы этого не случилось, дополнительная расписка должна быть написана продавцом от руки, в расписке должна быть ссылка на дополнительное соглашение. В ней же «шапку» и реквизиты продавец также должен заполнить своей рукой в присутствии покупателя. Это необходимо для того, чтобы в случае оспаривания факта подписания дополнительного соглашения продавцом у эксперта было достаточно материала для проведения экспертизы.

Во втором варианте расписка оформляется на ту сумму, которая «платится сверх». Этот документ также должен быть написан продавцом от руки в присутствии покупателя. При признании сделки недействительной или расторжении договора покупатель может предъявить иск на сумму расписки о возврате неосновательного обогащения. Однако, если будет установлено, что не было никаких неотделимых улучшений, суд может отказать в иске, поскольку покупатель знал об отсутствии обязательства, но тем не менее заплатил за отсутствующие неотделимые улучшения (пункт 4 статьи 1109 ГК РФ).

Кроме того, и в том и в другом случае суд может признать, что имеет место злоупотребление правом, и в иске откажет. Таким образом, в обоих случаях риски для покупателя есть, но оформление дополнительного соглашения менее рискованно.

Отвечает руководитель бюро «КРАСС Практик» Антон Гусев:

О занижении стоимости часто просят люди, которые владеют данным объектом недвижимости менее 3 лет — таким образом они должны будут заплатить гораздо меньший налог. Но для покупателя неправильно указанная сумма в договоре может быть губительна.

Во-первых, самый большой риск — признание продавца банкротом уже после совершения купли-продажи. Если суд это сделает, сделки, совершенные в течение последних лет, могут быть оспорены. При этом заниженная стоимость — самостоятельное и достаточное основание для недействительности сделки, если она совершена в течение года, предшествующего банкротству. Квартира в этом случае вернется банкроту для последующего выставления на торги. А покупатель, заплативший нерыночную цену, для возврата уплаченных денег встанет в общую очередь кредиторов. При этом вернуть он сможет только на сумму, которая указана в договоре. Но и шансы получить эти деньги, к сожалению, будут невелики.

Во-вторых, даже если продавец не будет признан банкротом, есть еще ряд обстоятельств, в рамках которых сделка купли-продажи может быть признана недействительной. В этом случае покупатель будет обязан вернуть квартиру продавцу, а продавец должен будет вернуть ему деньги. И покупатель будет вправе требовать всего 1 млн вместо почти 3. Потери колоссальные.

В-третьих, в ситуации, когда покупатель в течение первых 5 лет со дня покупки квартиры решит ее продать и купить новую, он будет обязан заплатить налог на полученный от продажи доход. Сумму дохода можно уменьшить на сумму расходов по приобретению квартиры.

В вашей истории, если квартира будет продана за 3 млн, а куплена за 2 850 000, фактически налог надо заплатить с разницы: (3 000 000 – 2 850 000) х 13% = 19 500 руб.

Если же в договоре будет указана стоимость 1 млн руб., при последующей продаже налог составит: (3 000 000 – 1 000 000) х 13% = 260 000 руб.

Как говорится, выбор очевиден.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки

На рынке недвижимости нередки случаи, когда продавец просит покупателя прописать в договоре сумму, которая меньше реальной цены объекта недвижимости. Самая частая причина — желание снизить налогооблагаемую базу (подробнее об этом ниже). И на первый взгляд в этой ситуации нет ничего экстраординарного, но по факту, во-первых, это незаконно, а, во-вторых, скрывает ряд рисков для каждой из сторон сделки. Подробнее обо всех нюансах продажи жилья по договору с заниженной стоимостью читайте в материале.

Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.

«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов. «Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%. Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Для наглядности приведем пример. Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн. Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей. Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю. Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.

Чья инициатива?

Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль. Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».

Механизм продажи

Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками. Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.

Чем рискует покупатель?

Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем. Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон. А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.

Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной. В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский. Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.

Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.

Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы. «Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.

Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре. «А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи», — предупреждает Андрей Колочинский.

Чем рискует продавец?

Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах. Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры. Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит. «В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.

Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве. Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.

«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль. Также он вправе подать на этого человека в суд. Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст. 198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую). Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений. И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.

Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта. Стоит ли здесь идти на увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.

Источник

Занижение стоимости в Договоре купли-продажи квартиры

Некоторые владельцы квартир, продавая свою недвижимость, предлагают Покупателю занизить стоимость квартиры в Договоре купли-продажи (ДКП). Зачем им это нужно, и как на это реагировать Покупателю? Есть ли для него риск, связанный с заниженной ценой в договоре? И как это обычно решается на практике?

Тут ситуация из разряда «бабушка надвое сказала». Теоретически, для Покупателя некоторый риск есть. А практически – на рынке недвижимости проходит много сделок с заниженной ценой квартир, и обычно, это не приводит ни к каким негативным последствиям для Покупателей. Тем более, что есть способ, как можно купить квартиру с заниженной на бумаге стоимостью и при этом избежать риска.

А теперь подробнее и с примерами.

Зачем занижают стоимость квартиры в договоре?

Для чего вообще Продавец занижает в договоре стоимость квартиры?

Тут дело вот в чем. Налоговый кодекс позволяет собственникам продавать свое жилье, не уплачивая налог с полученного дохода, только если человек Откроется в новой вкладке.»>владел им 3 года и более (а в некоторых случаях – 5 лет, подробнее по ссылке).

Но некоторые нетерпеливые граждане продают свои квартиры, не дожидаясь, пока эти годы пройдут (например, получил наследство и сразу его продает, или вложился в новостройку на котловане и продает на завершающем этапе). Тогда закон требует уплаты налога с продажи, а это немалые суммы, учитывая стоимость недвижимости (особенно, в Москве). Вот народ и выкручивается как может, пытаясь избежать этого налога всякими законными и «почти законными» способами.

Из законных способов применяют Откроется в новой вкладке.»>налоговые вычеты при продаже квартир. Тут можно применить либо фиксированный вычет, либо вычет в размере понесенных расходов (подробнее – в Глоссарии по ссылке).

А «почти законный» способ – это и есть занижение (уменьшение) реальной стоимости квартиры на бумаге. То есть цена в Договоре купли-продажи (ДКП) указывается меньше, чем уплачивается по сделке на самом деле. А насколько меньше?

Вот тут уже надо знать, что является налогооблагаемой базой при продаже недвижимости.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

За базу берется та сумма, которая оказалась больше – либо стоимость квартиры, указанная в договоре, либо 70% от кадастровой стоимости квартиры. Запоминаем этот факт!

Из этого следует, что занижать цену в Договоре купли-продажи для Продавца имеет смысл только до уровня = 0,7 Х кадастровая стоимость квартиры.

Так и происходит на практике! А в каких случаях Продавцу это может понадобиться?

Такое бывает, когда применение законных налоговых вычетов не приводит к обнулению налога с продажи квартиры, например:

• Когда фиксированный вычет (см. ссылку выше) слишком мал, чтобы налог стал равен нулю;
• Когда вычет в размере понесенных расходов не позволяет свести налог с продажи к нулю. Такое бывает когда затрат на покупку квартиры вообще не было (например, получил в наследство), или когда цена покупки значительно ниже цены продажи, а налог с этой разницы платить не хочется.

Вот тогда Продавца квартиры и посещает гениальная мысль – а почему бы не указать в договоре заниженную стоимость! Уменьшить ее до уровня 0,7 Х кадастровую стоимость, а потом еще и вычет применить. Тогда налог придется платить минимальный, или он вовсе будет равен нулю.

Все бы хорошо, но тут возникает мандраж у Покупателя: «А чем мне это грозит? Чем я рискую, если соглашусь?»

В чем риск занижения стоимости квартиры в Договоре купли-продажи?

Многие риэлторы, не углубляясь в юридические тонкости, утверждают, что для Покупателя риск заниженной стоимости квартиры в Договоре купли-продажи сводится к следующим моментам:

1. В случае признания судом Откроется в новой вкладке.»>сделки недействительной, Покупатель сможет претендовать только на ту сумму, что указана в договоре (в том числе при банкротстве Продавца);
2. Покупатель не сможет в полном объеме получить Откроется в новой вкладке.»>налоговый вычет за покупку квартиры (в объеме своих реальных затрат).

Рассмотрим эти риски по порядку.

По первому пункту дело обстоит не совсем так. Если суд признает сделку недействительной, то применяется двусторонняя Откроется в новой вкладке.»>реституция – то есть каждой стороне возвращается все, что было получено по сделке. Поэтому в практике для защиты Покупателя от риска невозврата всей суммы, используется обычная расписка, которая также учитывается судом, как и Договор купли-продажи квартиры.

Можно потребовать от Продавца написать одну расписку о получении полной (реальной) суммы за проданную квартиру. Или можно составить две расписки – одну на сумму, указанную в договоре (заниженную цену квартиры), другую – на остаток суммы (на разницу между реальной и заниженной стоимостью). Этот остаток представляется как материальное обеспечение (гарантия) Продавца на случай расторжения Договора купли-продажи или признания его недействительным.

И такие расписки дают реальную защиту от риска Покупателя в случае, когда в договоре указывается заниженная стоимость квартиры. Судебная практика это подтверждает, вот конкретный пример:

Выдержки из определения суда апелляционной инстанции по гр. делу № 33-43371/17 от 20.10.2017 (Москва):

«…Кроме этого пояснил, что истцы приобрели квартиру у ответчика за 5 700 000 руб., вторая расписка на сумму 2 200 000 руб., выданная (- кем: ФИО ответчика -), является обеспечением договора на случай его расторжения или признания недействительным…

…Расписками, написанными собственноручно и выданными (- от: ФИО ответчика -) – (кому: ФИО истца -) от 09.03.2016 подтверждается, что по одной из них (- кто: ФИО ответчика -) получила от (- кого: ФИО истца -) денежную сумму в размере 5 700 000 руб. за проданную трехкомнатную …, в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 09.03.2016… По второй — (- кто: ФИО ответчика -) получила от (- кого: ФИО истца -) денежную сумму 2 200 000 руб. и обязалась в случае признания договора купли-продажи указанной квартиры недействительным или расторжении в судебном порядке на основании судебного решения вступившего в законную силу, возвратить (- кому: ФИО истца -) указанную денежную сумму 2 200 000 руб. в течение 3 дней…

Буквальное толкование представленных истцами расписок позволило суду сделать вывод о том, что (- кто: ФИО ответчика -) получила по двум распискам от (- кого: ФИО истца -) в счет стоимости квартиры 5 700 000 руб. и 2 200 000 руб., а всего 7 900 000 руб.

… суд пришел к правильному выводу о том, что у (- кого: ФИО ответчика -) возникло обязательство по возврату (- кому: ФИО истца -) 7 900 000 руб., уплаченных последней (- кому: ФИО ответчика -) по договору купли-продажи квартиры от 09.03.2016, в счет возврата исполненного по недействительной сделке.»

Проще говоря, здесь квартира была продана по заниженной в договоре стоимости и Покупателю были даны две расписки – одна на 5,7 млн. р. (согласно цене договора), другая – на 2,2 млн. р. (как обеспечение, «гарантия» Продавца). И суд принял решение, что в результате признания сделки недействительной, Продавец должен вернуть Покупателю обе суммы по обеим распискам, несмотря на то, что в Договоре купли-продажи фигурировала только одна сумма (заниженная цена квартиры).

Теоретически, конечно, другой суд может принять другое решение – то есть риск для Покупателя все же существует. Однако, здесь приведен реальный пример того, как расписка, выданная Продавцом квартиры, полностью закрыла риск Покупателя, связанный с заниженной ценой договора.

Дополнительное соглашение к договору с заниженной стоимостью

В практике те же риэлторы используют и другую формулировку для второй расписки. Первая выдается на получение суммы по договору, а вторая – за так называемые «неотделимые улучшения в квартире» (ремонт, встроенная мебель, техника и т.п.). При таком подходе, юристы советуют составлять дополнительное соглашение к договору, в котором детально описать все эти неотделимые улучшения и изменить тот пункт договора, в котором указывается цена (т.е. по допсоглашению цена квартиры становится выше).

Чтобы не наломать дров, разработку такого договора и допсоглашения к нему лучше поручить Откроется в новой вкладке.»>специализированным юристам.

Отдельно стоит сказать про случай, когда сделку суд может признать недействительной по иску конкурсного управляющего при банкротстве Продавца квартиры. Здесь нужно иметь в виду, что такой риск может проявиться именно в случае, когда квартира продавалась по явно заниженной цене (относительно рынка). Суд может усмотреть в этом попытку должника побыстрее сбыть свои активы, чтобы на них не было обращено взыскание от кредиторов.

Но, во-первых, двусторонняя реституция здесь так же вступает в силу, и расписки так же могут учитываться судами, во-вторых, Покупатель здесь может рассчитывать и на компенсацию от государства, в случае, если он имеет Откроется в новой вкладке.»>статус добросовестного Покупателя (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии). И в-третьих, у Покупателя есть возможность проверить Продавца на предмет его возможного банкротства (такие инструменты есть у нас в разделе Откроется в новой вкладке.»>СЕРВИСЫ).

Что касается второго пункта – по поводу неполного получения Покупателем налогового вычета в случае покупки квартиры по заниженной в договоре стоимости – то и здесь риэлторы не все договаривают (а может, и сами не знают).

Во-первых, налоговая для обоснования вычета рассматривает не только Договор купли-продажи, но и расписки, выданные Продавцом Покупателю, и другие платежные документы (платежки по Откроется в новой вкладке.»>аккредитиву, например). Задача здесь – доказать и подтвердить реально затраченные суммы на покупку квартиры.

Во-вторых, Откроется в новой вкладке.»>налоговый вычет за покупку жилья предоставляется только в пределах 2-х млн. руб. затрат Покупателя (подробнее – в Глоссарии по ссылке). И если сниженная цена в договоре будет превышать эти 2 млн. руб., то это означает, что Покупатель уже сможет получить свой вычет по максимуму. В Москве, например, все квартиры продаются по ценам, превышающим этот порог в 2 млн. руб. (даже с учетом заниженной стоимости).

Вот и выходит, что риски Покупателя от занижения стоимости квартиры в Откроется в новой вкладке.»>Договоре купли-продажи сильно преувеличены. Правда, есть некоторые «финансовые неудобства» для Покупателя от такого манипулирования ценой. Это случаи, когда происходит:

1. покупка квартиры с заниженной стоимостью Откроется в новой вкладке.»>в ипотеку;
2. последующая продажа квартиры, которая была куплена по цене ниже реальной.

В первом случае банк может не пойти на заниженную стоимость и Откроется в новой вкладке.»>отказать в ипотеке (другие причины отказа – см. по ссылке). Хотя некоторые банки на это идут. Но в таких случаях банк может ужесточить условия кредитования – повысить уровень первоначального взноса и/или повысить ставку по кредиту.

Во втором случае Покупателю придется уплатить повышенный налог с продажи, если он продаст квартиру в течение 3-х лет (а если это жилье у него не единственное, то – в течении 5 лет), так как он не сможет применить налоговый вычет в размере реальной стоимости покупки этой квартиры.

Как итог – в целом, и риэлторы, и юристы не рекомендуют Покупателям соглашаться на занижение цены в договоре, но при этом признают, что такие сделки распространены на рынке недвижимости. И те же риэлторы и юристы сами участвуют в таких сделках и подсказывают своим клиентам, как можно грамотно защититься от этого риска.

Дискуссии на эту тему можно почитать на нашем ФОРУМЕ здесь: «Продавец хочет указать неполную цену квартиры в договоре купли-продажи».

А чем рискует Продавец, если занизит цену квартиры?

Для Продавца квартиры риск занижения стоимости в Договоре купли-продажи тоже существует, и даже не один.

Во-первых, у него остается риск того, что ему просто не додадут денег за его квартиру. То есть при достаточной ловкости Покупателя, Продавец получит ровно ту сумму (заниженную), которая указана в договоре. И ничего сделать он уже не сможет, все будет по закону – за сколько продал, столько и получил. Чтобы этого избежать, Продавцу нужно изучить тему – Откроется в новой вкладке.»>как правильно передавать деньги в сделках с недвижимостью (см. по ссылке в Глоссарии) и выбрать подходящий для этого случая вариант.

Во-вторых, риск Продавца от занижения цены квартиры в договоре – это возможные проблемы с налоговой, если там узнают о его проделках. А как ФНС может узнать об этом?

Ну, например – если Покупатель захочет получить налоговый вычет за покупку жилья и представит в налоговую не только Договор купли-продажи, но и расписку или дополнительное соглашение к договору на полную сумму, подтверждая свои реальные расходы.

И чем это грозит Продавцу?

Его, скорее всего, вызовут в налоговую для дачи пояснений, после чего доначислят недостающий налог от реальной цены продажи квартиры и выпишут штраф за неудачные шутки с налоговой инспекцией.

За уклонение от уплаты налогов в крупном размере существует даже уголовная статья (Откроется в новой вкладке.»>ст.198, УК РФ). Но при сделках с недвижимостью она, обычно, не применяется, так как там речь идет о суммах неуплаченного налога от 2,7 млн. руб. Тут Продавцу слегка повезло…

Для смеха можно только добавить, что некоторые Покупатели иногда просят Откроется в новой вкладке.»>завысить стоимость квартиры в договоре. Когда и для чего это делается, и чем это может грозить Продавцу – об этом в отдельной заметке по ссылке.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник