Способы заключения договоров купли продажи форма договора купли продажи

Глава 30. Купля-продажа (ст. 454 — 566)

Глава 30. Купля-продажа

ГАРАНТ:

См. схему «Договор купли-продажи»

Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ см. Федеральный закон от 28 декабря 2009 г. N 381-ФЗ

• § 1. Общие положения о купле-продаже (ст. 454 — 491)
  • Статья 454. Договор купли-продажи
  • Статья 455. Условие договора о товаре
  • Статья 456. Обязанности продавца по передаче товара
  • Статья 457. Срок исполнения обязанности передать товар
  • Статья 458. Момент исполнения обязанности продавца передать товар
  • Статья 459. Переход риска случайной гибели товара
  • Статья 460. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц
  • Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя
  • Статья 462. Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара
  • Статья 463. Последствия неисполнения обязанности передать товар
  • Статья 464. Последствия неисполнения обязанности передать принадлежности и документы, относящиеся к товару
  • Статья 465. Количество товара
  • Статья 466. Последствия нарушения условия о количестве товара
  • Статья 467. Ассортимент товаров
  • Статья 468. Последствия нарушения условия об ассортименте товаров
  • Статья 469. Качество товара
  • Статья 470. Гарантия качества товара
  • Статья 471. Исчисление гарантийного срока
  • Статья 472. Срок годности товара
  • Статья 473. Исчисление срока годности товара
  • Статья 474. Проверка качества товара
  • Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества
  • Статья 476. Недостатки товара, за которые отвечает продавец
  • Статья 477. Сроки обнаружения недостатков переданного товара
  • Статья 478. Комплектность товара
  • Статья 479. Комплект товаров
  • Статья 480. Последствия передачи некомплектного товара
  • Статья 481. Тара и упаковка
  • Статья 482. Последствия передачи товара без тары и (или) упаковки либо в ненадлежащей таре и (или) упаковке
  • Статья 483. Извещение продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи
  • Статья 484. Обязанность покупателя принять товар
  • Статья 485. Цена товара
  • Статья 486. Оплата товара
  • Статья 487. Предварительная оплата товара
  • Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит
  • Статья 489. Оплата товара в рассрочку
  • Статья 490. Страхование товара
  • Статья 491. Сохранение права собственности за продавцом
• § 2. Розничная купля-продажа (ст. 492 — 505)
  • Статья 492. Договор розничной купли-продажи
  • Статья 493. Форма договора розничной купли-продажи
  • Статья 494. Публичная оферта товара
  • Статья 495. Предоставление покупателю информации о товаре
  • Статья 496. Продажа товара с условием о его принятии покупателем в определенный срок
  • Статья 497. Продажа товара по образцам и дистанционный способ продажи товара
  • Статья 498. Продажа товаров с использованием автоматов
  • Статья 499. Продажа товара с условием о его доставке покупателю
  • Статья 500. Цена и оплата товара
  • Статья 501. Договор найма-продажи
  • Статья 502. Обмен товара
  • Статья 503. Права покупателя в случае продажи ему товара ненадлежащего качества
  • Статья 504. Возмещение разницы в цене при замене товара, уменьшении покупной цены и возврате товара ненадлежащего качества
  • Статья 505. Ответственность продавца и исполнение обязательства в натуре
• § 3. Поставка товаров (ст. 506 — 524)
  • Статья 506. Договор поставки
  • Статья 507. Урегулирование разногласий при заключении договора поставки
  • Статья 508. Периоды поставки товаров
  • Статья 509. Порядок поставки товаров
  • Статья 510. Доставка товаров
  • Статья 511. Восполнение недопоставки товаров
  • Статья 512. Ассортимент товаров при восполнении недопоставки
  • Статья 513. Принятие товаров покупателем
  • Статья 514. Ответственное хранение товара, не принятого покупателем
  • Статья 515. Выборка товаров
  • Статья 516. Расчеты за поставляемые товары
  • Статья 517. Тара и упаковка
  • Статья 518. Последствия поставки товаров ненадлежащего качества
  • Статья 519. Последствия поставки некомплектных товаров
  • Статья 520. Права покупателя в случае недопоставки товаров, невыполнения требований об устранении недостатков товаров или о доукомплектовании товаров
  • Статья 521. Неустойка за недопоставку или просрочку поставки товаров
  • Статья 522. Погашение однородных обязательств по нескольким договорам поставки
  • Статья 523. Односторонний отказ от исполнения договора поставки
  • Статья 524. Исчисление убытков при расторжении договора
• § 4. Поставка товаров для государственных или муниципальных нужд (ст. 525 — 534)
  • Статья 525. Основания поставки товаров для государственных или муниципальных нужд
  • Статья 526. Государственный или муниципальный контракт на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд
  • Статья 527. Основания заключения государственного или муниципального контракта
  • Статья 528. Порядок заключения государственного или муниципального контракта
  • Статья 529. Заключение договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд
  • Статья 530. Отказ покупателя от заключения договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд
  • Статья 531. Исполнение государственного или муниципального контракта
  • Статья 532. Оплата товара по договору поставки товаров для государственных или муниципальных нужд
  • Статья 533. Возмещение убытков, причиненных в связи с выполнением или расторжением государственного или муниципального контракта
  • Статья 534. Отказ государственного или муниципального заказчика от товаров, поставленных по государственному или муниципальному контракту
• § 5. Контрактация (ст. 535 — 538)
  • Статья 535. Договор контрактации
  • Статья 536. Обязанности заготовителя
  • Статья 537. Обязанности производителя сельскохозяйственной продукции
  • Статья 538. Ответственность производителя сельскохозяйственной продукции
• § 6. Энергоснабжение (ст. 539 — 548)
  • Статья 539. Договор энергоснабжения
  • Статья 540. Заключение и продление договора энергоснабжения
  • Статья 541. Количество энергии
  • Статья 542. Качество энергии
  • Статья 543. Обязанности покупателя по содержанию и эксплуатации сетей, приборов и оборудования
  • Статья 544. Оплата энергии
  • Статья 545. Субабонент
  • Статья 546. Изменение и расторжение договора энергоснабжения
  • Статья 547. Ответственность по договору энергоснабжения
  • Статья 548. Применение правил об энергоснабжении к иным договорам
• § 7. Продажа недвижимости (ст. 549 — 558)
  • Статья 549. Договор продажи недвижимости
  • Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
  • Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
  • Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
  • Статья 553. (утратила силу)
  • Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
  • Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости
  • Статья 556. Передача недвижимости
  • Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества
  • Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
• § 8. Продажа предприятия (ст. 559 — 566)
  • Статья 559. Договор продажи предприятия
  • Статья 560. Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия
  • Статья 561. Удостоверение состава продаваемого предприятия
  • Статья 562. Права кредиторов при продаже предприятия
  • Статья 563. Передача предприятия
  • Статья 564. Переход права собственности на предприятие
  • Статья 565. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками
  • Статья 566. Применение к договору продажи предприятия правил о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Источник

Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества

Юрист Адвокатского бюро «Казаков и Партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Купля-продажа недвижимости: правила исключения рисков

Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

Правило № 1. Соблюдаем форму договора

Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона (ст. 550 Гражданского кодекса) влечет его недействительность. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора. К такому выводу приходят суды (постановление ФАС Уральского округа от 2 апреля 2009 г. № Ф09-1785/09-С6 по делу № А07-9447/2008).

Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки. Например, Московский городской суд не принял в качестве доказательства соблюдения сторонами обязательной формы договора купли-продажи недвижимости составленную продавцом расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное недвижимое имущество (апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2014 г. по делу № 33-15366).

Правило № 2. Предусматриваем существенные условия

Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.

Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).

Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.

Обходим острые углы:

ВС РФ в Определении от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21 отметил, что условие об идентификации предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Однако в случае судебного спора доказывать, что именно представляла себе другая сторона под предметом договора, придется вам. Поэтому лучше не строить ненужных иллюзий и максимально точно описать в договоре передаваемое имущество (указать площадь, назначение, точное место нахождения и другие сведения).

Покупателю перед приобретением жилого дома, квартиры либо доли в указанном имуществе необходимо потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. Этот документ позволит воссоздать полную хронологию регистрации граждан. Выписка содержит сведения о перечне лиц, имеющих (когда-либо имевших) право проживания в жилом помещении, даты постановки на регистрационный учет и снятия с него. Во избежание неприятных сюрпризов в дальнейшем желательно собрать максимальную информацию об этих гражданах. Не исключено, что с этими лицами придется жить под одной крышей вам и членам вашей семьи. Например, в случае отмены решения о снятии с регистрационного учета ранее проживавших в жилом помещении граждан.

Правило № 3. Не забываем о применении специального закона

Объектом купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Пунктом 1 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца земельного участка предоставить покупателю всю имеющеюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования.

Заведомо недействительными (в силу прямого указания закона) являются следующие условия:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, если при заключении договора продавец предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, разрешения на застройку земельного участка и других, поименованных в законе, существенных характеристиках такого земельного участка (ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Так, ВАС РФ в Определении от 20 марта 2013 г. № ВАС-2738/13 по делу № А02-1049/2011 указал, что сокрытие продавцом информации о наличии на территории земельного участка несанкционированного захоронения экологически опасных инсектицидов (дихлор-дифенил-трихлорэтана), является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания с продавца причиненных покупателю убытков.

Правило № 4. Оформляем предварительную договоренность

Согласитесь, что договор купли-продажи недвижимого имущества редко заключается одномоментно. Необходимо проверить объект недвижимости и права третьих лиц на него, достигнуть соглашения о порядке исполнения договора, наконец, собрать весьма значительную сумму денег. При таких обстоятельствах преддоговорные споры могут затянуться на несколько месяцев, а то и на год. За это время намерения сторон могут измениться, а достигнутые договоренности благополучно позабыться. Для того чтобы в итоге прийти к тому, о чем договаривались изначально, рекомендуем оформить устную договоренность в виде самостоятельного соглашения (предварительного договора).

ОБРАЗЕЦ

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения

Основной целью предварительного договора является заключение сторонами основного договора на заранее согласованных условиях. Срок заключения основного договора должен быть установлен условиями предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При недостижении сторонами соглашения по сроку заключения основного договора на правоотношения между ними будет распространяться срок, ограниченный законом (один год с момента заключения предварительного).

Предварительный договор устанавливает необходимость обязательного заключения основного договора. Поэтому на правоотношения сторон распространяются правила п. 4 ст. 445 ГК РФ (о понуждении к заключению договора). Такое требование сторона вправе заявить в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения другой стороной обязательства по заключению договора. В этом случае договор купли-продажи недвижимости будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента его вступления в законную силу. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные таким уклонением убытки.

Обходим острые углы:

Несоблюдение обязательной формы предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор всегда заключается в той форме, которая предусмотрена для основного договора. При этом если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме (поскольку такое требование предусмотрено законом для основного договора купли-продажи). В отдельных случаях (обсудим их ниже) требуется нотариальное удостоверение как предварительного, так и основного договоров.

В предварительном договоре целесообразно предусмотреть способ обеспечения исполнения сторонами своих обязательств. Например, задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ) либо неустойку (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 февраля 2013 г. № 13585/12 по делу № А43-25969/2011).

ВС РФ в Определении от 8 сентября 2015 г. № 38-КГ15-7 пришел к выводу о том, что освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. Обоюдная утрата интереса к заключению основного договора – показательный пример того, что может быть растолковано судом в качестве такой невиновности. Рекомендуем заблаговременно позаботиться о письменных доказательствах, подтверждающих утрату контрагентом такой заинтересованности (например, путем заключения сторонами самостоятельного соглашения о взаимном отказе исполнять условия предварительного договора). В противном случае доказать в суде в дальнейшем, что незаключение основного договора не является результатом ваших виновных действий, будет проблематично.

Если отчуждаемый объект недвижимого имущества продавцом еще не создан, а оплату за него покупатель произвел, то заключаемый между сторонами договор не будет являться предварительным (как бы стороны его не поименовали). Применительно к рассматриваемой ситуации необходимо учитывать позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Пленум ВАС РФ подчеркнул, что предварительный договор, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

С 1 июня 2015 года, с момента вступления в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», были изменены требования к обязательным условиям предварительного договора. Ранее предварительный договор должен был содержать, наряду с предметом, иные существенные условия договора. После вступления в силу поправок необходимыми, помимо предмета, стали те условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В связи с чем в настоящее время отсутствует необходимость договариваться об условиях, которые поименованы в законах (в том числе в ГК РФ) или иных нормативных актах в качестве существенных (о стоимости продаваемой недвижимости, например), если ни одна из сторон не заявляет о необходимости достижения соглашения по данному условию.

Такие изменения необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости, а также при изучении судебной практики.

Правило № 5. Не забываем о нотариальном удостоверении сделки

Общий принцип единой формы предварительного и основного договора, закрепленный в п. 2 ст. 429 ГК РФ, ставит необходимость удостоверения у нотариуса предварительного договора в прямую зависимость от того, требуется ли удостоверять основной договор купли-продажи недвижимости.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее – закон о регистрации прав). Если объектом купли-продажи является доля в земельном участке, то обязательное нотариальное удостоверение с 4 июля 2016 года не требуется. Такие поправки были внесены в ст. 24 закона о регистрации прав и в ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который начнет действовать с 1 января 2017 года.
  При продаже доли в общей собственности третьему лицу необходимо также соблюсти требование об обязательном извещении всех остальных собственников долей. Уведомление должно быть составлено в письменной форме, свидетельствовать о намерении продавца заключить договор купли-продажи доли, с указанием цены и других условий планируемой к совершению сделки. Договор купли-продажи доли третьему лицу может быть заключен (и нотариально удостоверен) не ранее, чем по истечении одного месяца со дня извещения остальных участников долевой собственности. До истечения этого срока нотариус вправе удостоверить совершение сделки в случае представления продавцом отказа всех остальных участников долевой собственности от заключения договора купли-продажи на предложенных в уведомлении условиях (п. 1 ст. 24 закона о регистрации прав).
• сделки, связанные с распоряжением недвижимого имущества на условиях опеки (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав);
• сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособным гражданам (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав).

В остальных случаях предварительный и основной договор купли-продажи недвижимости могут быть нотариально удостоверены по желанию сторон – например, в целях проверки законности совершаемой сделки и наличия у сторон полномочий на заключение договора (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I).

Источник