Способы управления нежилым зданием

Способы управления нежилым зданием

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Здание полностью находится в собственности нескольких собственников. Управление зданием — в ведении потребительского кооператива.
Предполагается, что в течение года в здании останется три собственника.
Возможно ли сохранение потребительского кооператива как формы управления обслуживанием здания?
Есть ли ограничение по количеству собственников для деятельности кооператива для нежилых помещений?
Если нет, то какая форма приемлема?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Возложение функций по управлению нежилым зданием на потребительский кооператив, созданный собственниками помещений в этом здании, закону не противоречит.
Количество членов потребительского кооператива закон не ограничивает, членами такого кооператива могут быть граждане, в том числе имеющие статус индивидуальных предпринимателей, и юридические лица.
Вопрос о том, поручить ли управление нежилым зданием потребительскому кооперативу, создать для этих целей товарищество собственников недвижимости, заключить договор с управляющей организацией, избрать иной допускаемый законом способ управления, собственники помещений в здании вправе решить по своему усмотрению исходя из соображений целесообразности.

Обоснование позиции:
Порядок управления нежилым зданием, находящимся в общей собственности или пользовании нескольких лиц (более чем одного), законодательством в «общем виде» не регламентирован.
Законодательство описывает одну специально выделенную организационно-правовую форму юридических обществ, создаваемых для описанной цели, — товарищество собственников недвижимости. Согласно п. 1 ст. 123.12 ГК РФ товариществом собственников недвижимости (далее также — ТСН) признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. Закон не содержит ограничений в отношении лиц, которые могут быть членами ТСН, и не исключает возможности участия в этом товариществе юридических лиц или физических лиц, обладающих статусом индивидуальных предпринимателей.
По нашему мнению, оборот «в том числе» в п. 1 ст. 123.12 ГК РФ указывает на то, что зданием, собственники помещений в котором вправе создать ТСН, может быть не только многоквартирный дом. Следовательно, как мы полагаем, собственники помещений в нежилом здании вправе создать ТСН в целях владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом здания, находящимся в их общей долевой собственности. Этот вывод подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, постановление Пятнадцатого ААС от 09.07.2018 N 15АП-5609/18, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 04.10.2018 по делу N 33-43314/2018).
Подчеркнем, что законом не установлено, что общее владение, пользование и в установленных законом пределах распоряжение недвижимым имуществом, находящимся в общей собственности или пользовании нескольких лиц (более чем одного), осуществляется только путем образования товарищества собственником жилья. Это один из возможных способов, хотя и, видимо, предполагающийся законодателем преимущественным.
Потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 123.2 ГК РФ). Членство в таком кооперативе индивидуальных предпринимателей, а также общее количество членов кооператива закон не ограничивает. Ограничений сферы деятельности потребительского кооператива в части удовлетворения материальных и иных потребностей его членов, возникающих в связи с пользованием ими нежилыми зданиями, законодательством не установлено. Более того, можно заметить, что товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив (п. 4 ст. 123.12 ГК РФ), что косвенно указывает на возможность использования такой организационно-правовой формы для урегулирования отношений собственников помещений в нежилом здании, возникающих в связи с владением, пользованием, распоряжением общим имуществом и несением соответствующих расходов. На такую возможность указывает и судебная практика (постановление АС Центрального округа от 15.06.2016 N Ф10-1632/16).
Таким образом, для управления объектом недвижимости, помещения в котором находятся в собственности нескольких лиц, может быть создан потребительский кооператив, членами которого могут быть собственники помещений — физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, и юридические лица.
Обратим внимание, что одним из отличительных признаков потребительского кооператива является уплата членами кооператива паевых взносов. Устав потребительского кооператива должен содержать условия о размере паевых взносов, составе и порядке их внесения и об ответственности членов кооператива за нарушение обязательства по внесению паевых взносов (п. 2 ст. 123.2 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 123.3 ГК РФ в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса члены потребительского кооператива обязаны покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.
Еще раз подчеркнем, что законом не установлено требований об определении какого-либо конкретного способа управления нежилым зданием, находящимся в общей собственности или пользовании нескольких лиц (общим имуществом такого здания). Собственники помещений в нежилом здании вправе по своему усмотрению избрать приемлемый для них способ управления этим зданием. С этой целью собственники могут, в частности, поручить такое управление созданному ими потребительскому кооперативу, создать товарищество собственников недвижимости или заключить договор управления зданием с другим юридическим лицом, в частности, с управляющей организацией (в том числе возможен вариант создания такой организации теми же собственниками).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

7 февраля 2019 г.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Что такое управление нежилыми помещениями и как заключить договор?

Часто вопрос передачи прав на управление недвижимостью стоит очень остро. Особенно это актуально для владельцев нескольких помещений. Для того чтобы упростить управление и переложить часть обязательств на сторонние организации существует право оперативного управления недвижимостью. Чтобы выбрать эффективный способ управления необходимо изучить существующие, их особенности и нюансы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Что это такое и нужна ли лицензия, чтобы управлять зданием?

Передача своих вещных прав и обязанностей с целью делегирования полномочий по обслуживанию недвижимости называется оперативным управлением. Организация, которой передано право не может распоряжаться имуществом на свое усмотрение, все действия должны быть согласованы с собственником и освещены в договоре.

Чем занимается управляющая организация по распоряжению объектами данного фонда?

Главной целью управления недвижимостью является обеспечение эффективного использования имущества и обеспечение выполнения основной деятельности собственника. Управляющая организация должна с помощью своей деятельности достигнуть самых выгодных способов использования недвижимости.

В ее обязанности входит:

1. Формирование выгодного использования объекта недвижимости. Использование недвижимости должно быть целесообразно и не нести убытков для собственника.
2. Обеспечение коммуникации с общественностью и местными государственными органами.
3. Создание и реализация плана по развитию недвижимости.
4. Анализ рынка недвижимости и проведение маркетинговых исследований с целью представительства объекта на рынке.
5. Обеспечение корректности проведения сделок и заключения договоров с юридической точки зрения. Ведение документации в соответствии с установленными нормами.
6. Заключение договора со службами по уборке помещений (о договоре и нюансах уборки нежилого помещения читайте тут).
7. Обеспечение целесообразного расходования средств на содержание объекта.
8. Организация ремонтных работ. Установка необходимого оборудования (видеокамеры, интернет).
9. Необходимое бухгалтерское сопровождение.
10. Сохранение начальной стоимости недвижимости или ее увеличение.

Деятельность управляющей компании должна быть согласована с собственником в зависимости от функционального назначения объекта (ГК РФ ст. №296).

Статья 296 ГК РФ. Право оперативного управления

1. Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
2. Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.

О правах и обязанностях собственника нежилого помещения мы рассказывали тут.

Способы управления

Обеспечить управление своей недвижимости можно несколькими способами:

1. Управляющая компания берет на себя обязанность по содержанию здания в полагающемся для использования состоянии и вовремя проводит все необходимые ремонтные работы для нормального функционирования недвижимости. УК имеет опыт и профессиональный подход в сфере управления имуществом и это ее основное преимущество. Все особенности ремонтных работ нежилых помещений вы найдете здесь.
2. Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ). Цель организации содержание имущества. Товарищество может само принимать все решения по содержанию общедомового имущества. Существенным недостатком является неопытность владельцев недвижимости в этой сфере деятельности.
3. Организация жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Главная цель объединения строительство и управление недвижимостью. Все участники кооператива вносят пай. Плюсом ЖСК является участие всех членов кооператива в решениях, связанных с недвижимостью (ст. 116 ГК РФ).
4. Если помещение принадлежит небольшому числу владельцев возможно управление совместными силами всех собственников. В этом случае все расходы делятся в равных долях. Собственники сами принимают решения по поводу обслуживания и ремонта зданий.

Как заключить договор с УК, ТСЖ, ЖСК, между собственниками?

В первую очередь собственнику необходимо заключить соглашение в письменной форме с организациями, занимающимися поставкой ресурсов (воды, газа, электричества и т.д.). А также с организациями по вывозу твердых коммунальных отходов. Особенности формирования тарифов и расчета оплаты за электроэнергию для нежилых помещений вы найдете тут, а о техническом обслуживании нежилых помещений, подключении воды и иных услуг, а также о тарифах узнайте здесь.

Далее, в управляющую компанию необходимо предоставить:

• копии договоров, в течение 5 дней после заключения;
• сведения по объему затраченных ресурсов;
• сведения по объему услуги по вывозу твердых отходов, в течении 3 дней.

Срок действия договора с УК от 1 до 5 лет. Если за этот срок не возникало нарушений условий соглашения между собственником и компанией, то документ продлевается автоматически.

Если владелец нежилой недвижимости не заключил индивидуальный договор с РСО, то он будет оплачивать услуги по тому же тарифу, что и все собственники жилых помещений.

При вступлении в ТСЖ в документе указываются следующие пункты:

• перечень имущества, переданного на содержание;
• работы, которые могут понадобиться для ремонта;
• ответственность ТСЖ за неисполнение своих обязанностей;
• обязанность собственника по оплате коммунальных услуг;
• сроки, порядок и размер оплаты коммунальных услуг.

У ЖСК должен быть учредительный документ, в котором будет указанно:

• название кооператива;
• место его расположения;
• цель деятельности;
• как вступить в кооператив;
• как выйти из него и условия получения своего взноса обратно;
• график внесения взносов;
• ответственность за несоблюдение условий договора;
• органы, контролирующие деятельность ЖСК;
• банкротство и ликвидация ЖСК.

Что касается договора с ЖСК, он будет выглядеть также, как и при ТСЖ. Но стать участником кооператива может не только собственник помещения, а любое лицо или организация, сделавшая взнос. Документ составляется в двух экземплярах. При прекращении договора в обязанности собственника входит заключение подобного договора с другой организацией.

Оперативное управление недвижимостью вступит в законную силу после обращения в Росреестр, для регистрации факта передачи прав. Срок проведения регистрации права составляет 7 рабочих дней. Если сделка совершается на основании нотариально удостоверенных документов, то срок регистрации сократится до 4 дней.

Установлена государственная пошлина за регистрацию права в размере 22 тыс. рублей для организаций и 2 тыс. рублей для физических лиц (ст.№333.33 НК РФ).

При небольшом количестве собственников они могут самостоятельно управлять недвижимостью. При таком способе управления несколькими собственниками по решению общего собрания выбираются организации для оказания услуг и по содержанию здания. Договоры с РСО заключаются каждым собственником на свое имя. При необходимости отношений с третьими лицами от имени собственников может выступать кто-то один из них или иное лицо, на которое возложили эти полномочия.

Форма и содержание

Специальной формы договора для владельцев нежилой недвижимости нет, она будет такая же, как и для собственников жилых помещений и одинаковая для всех управляющих организаций. Основные пункты договора будут такими:

• предмет договора;
• права и обязанности сторон;
• стоимость коммунальных услуг;
• порядок оплаты;
• ответственность сторон;
• сроки действия документа;
• порядок расторжения;
• дополнения;
• адреса, реквизиты и подписи сторон.

Процедура считается законченной после государственной регистрации, и соглашение вступает в законную силу.

Внесение изменений в договор

Внести изменения в уже заключенный и зарегистрированный договор можно в нескольких случаях:

1. Если было совершено нарушения условий договора одной из сторон. В таком случае внести изменения в одностороннем порядке можно только через суд (ст. №162 ЖК РФ).
2. По согласию обеих сторон.

А также договор может быть изменен в случае, если был принят закон, устанавливающий для сторон новые правила, которые не учитывал заключенный договор.

Что делать, если организация не выполняет своих функций?

Если управляющая организация некачественно выполняет свои обязанности — это будет является нарушением договора и может стать основанием для его расторжения. В случае расторжения по вине управляющего все издержки и неустойки будут выплачиваться за счет управляющей организации (ст. №1022 ГК РФ).

При ТСЖ жалобу на недобросовестное обслуживание в первую очередь необходимо писать в правление ТСЖ. Больший вес имеет совместная жалоба всех владельцев недвижимости. В случае если требования не были выполнены необходимо обратиться в судебные органы и прокуратуру.

Обжалование решений ЖСК делается путем составления жалобы на председателя кооператива. Если руководство кооператива не удовлетворило обращение, то отправлять жалобу необходимо в прокуратуру, Роспотребнадзор или суд.

Зачастую перераспределение своих вещных прав на стороннюю организацию может стать удобным и выгодным решением. Все виды оперативного управления нежилыми помещениями имеют как достоинства, так и недостатки. Выбор стоит делать исходя из конкретного случая и учитывая все возможные нюансы.

Если недвижимость имеет небольшое количество собственников самым выгодным решением станет заключение договора между всеми собственниками. Все вопросы при этом будут решаться оперативно и с согласия всех участников. Владельцам помещений в многоквартирных домах стоит рассмотреть один из трех других вариантов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источник