Способы управления нежилого здания

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Учреждению на праве оперативного управления принадлежат нежилые помещения, находящиеся в здании. В здании есть еще несколько нежилых помещений, принадлежащих разным собственникам, в том числе есть подземные парковки. Управление общим имуществом здания осуществляет управляющая компания (далее УК). На 1 и 2 этажах здания установлена система кондиционирования (чиллер). Договор на электроснабжение для чиллера заключен УК с энергоснабжающей организацией. УК выставляет счета за электроснабжение чиллера собственникам нежилых помещений здания пропорционально площадям их помещений. Собственникам парковок счета не выставляет. Система кондиционирования в здании была запроектирована изначально.
Каким образом должно осуществляться возмещение? Необходимо ли проведение общего собрания собственников? Обязаны ли собственники парковок участвовать в возмещении расходов?

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник по общему правилу несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества (ст. 249 ГК РФ).
Законом прямо не урегулированы отношения, возникающие между собственниками помещений и машино-мест в нежилом здании в связи с распределением расходов на содержание общего имущества в таком здании.
В п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 (далее — Постановление N 64) указано, что, поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, к таким отношениям по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом к общему имуществу здания относится, в частности, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 2 Постановления N 64).
Аналогичный правовой подход представлен в п. 41 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25.
Поскольку в рассматриваемой ситуации система кондиционирования представляет собой оборудование, предназначенное для обслуживания более чем одного помещения в здании, она может быть отнесена к общему имуществу собственников помещений в здании (смотрите также постановление Семнадцатого ААС от 31.07.2018 N 17АП-8433/18).
Расходы на содержание такого имущества собственники помещений в здании обязаны нести в силу требования закона (ст. 249 ГК РФ). Собственники вправе своим решением установить порядок участия в расходах на содержание общего имущества здания (п. 6 Постановления N 64). Однако отсутствие такого решения, как мы полагаем, не освобождает собственника помещения от обязанности нести затраты на содержание общего имущества, включая обеспечение его снабжения электрической энергией, соразмерно его доле в праве общей долевой собственности.
Вопрос о том, обязаны ли нести такие расходы собственники машино-мест (подземной парковки) в нежилом здании, не получил однозначного решения в правоприменительной практике. Неоднозначность решения этого вопроса предопределяется тем, что машино-места не относятся ни к жилым, ни к нежилым помещениям в здании (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Машино-место представляет собой индивидуально определенную часть здания или сооружения, предназначенную исключительно для размещения транспортного средства (п. 29 ст. 1 ГрК РФ).
Вместе с тем, как следует из приведенных норм, машино-место является конструктивной частью здания наряду с помещениями, расположенными в этом здании. Состояние общего имущества здания может непосредственно влиять на возможность использования машино-мест по их назначению. Поэтому, с нашей точки зрения, к собственникам машино-мест могут быть применены нормы, регулирующие отношения между собственниками помещений в здании, которые возникают в связи с использованием общего имущества в здании.
Этот вывод косвенно подтверждается п. 6.2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, согласно которому, если в результате реконструкции многоквартирного дома произойдет уменьшение размера общего имущества в этом доме, для проведения реконструкции требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме либо согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме.
Заметим, что суды зачастую указывают на правомерность привлечения собственников машино-мест (подземных парковок, автостоянок), расположенных в здании, к участию в расходах на содержание общего имущества в таком здании наряду с собственниками помещений в нем (смотрите, например, постановления АС Московского округа от 17.11.2016 N Ф05-16499/16, Семнадцатого ААС от 25.10.2018 N 17АП-13839/18 и от 22.08.2014 N 17АП-8915/14).
Однако в судебной практике представлен и другой правовой подход к решению этого вопроса. Этот подход основан на том, что собственники машино-мест располагают внутри подземного паркинга иным, обособленным от других собственников помещений общим имуществом (общие проходы и проезды в подземном паркинге, вентиляционные камеры, системы внутреннего освещения, электроснабжения, водоснабжения, контроля доступа и т.д.). Стоимость обслуживания общего имущества, относящегося к подземному паркингу, должна рассчитываться в соответствии с отдельной сметой расходов и доходов собственников машино-мест. Следовательно, собственники помещений в здании не должны нести расходы, связанные с содержанием паркинга, который представляет собой специальный объект, требующий его отдельного описания и отдельных затрат для его содержания (обслуживания и управления). Бремя содержания общего имущества собственников подземного паркинга лежит только на собственниках машино-мест (постановления Девятого ААС от 01.04.2019 N 09АП-70408/18, Седьмого ААС от 13.09.2018 N 07АП-6833/18, Девятнадцатого ААС от 15.12.2016 N 19АП-6215/16).
Такой подход предполагает, что собственники машино-мест в подземных парковках обязаны участвовать в расходах по содержанию только того общего имущества, которое относится к паркингу как изолированной части здания. Нести расходы на содержание общего имущества здания, которое расположено вне паркинга, они не обязаны.
Вместе с тем такая позиция не вполне бесспорна, так как подземный паркинг не является отдельным видом недвижимости, а представляет собой часть здания (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Как отмечают судьи, неосуществление полномочий по фактическому пользованию каким-либо объектом общего имущества не слагает с собственника этого имущества обязанности по его содержанию, поскольку несение бремени расходов закон связывает не с фактом владения или пользования, а с размером доли в общем имуществе и участие каждого из собственников в расходах по общему имуществу в соответствии с его долей является обязательным (постановление Девятого ААС от 01.11.2017 N 09АП-49033/17).
Поэтому, с нашей точки зрения, собственники машино-мест в подземном паркинге не освобождены от обязанности нести расходы на содержание общего имущества в здании, включая оплату электроэнергии, потребляемой системой кондиционирования (учитывая, что в этой ситуации она была запроектирована при строительстве здания). Однако, поскольку такие отношения однозначным образом нормативно не урегулированы, а единообразной судебной практики по вопросу о составе общего имущества, расходы на содержание которого обязаны нести собственники машино-мест в здании, на сегодняшний день не сформировано, мы не исключаем, что в спорной ситуации суд признает взимание таких затрат с собственников машино-мест неправомерным.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

18 апреля 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Семь вопросов от УО по управлению зданиями с апартаментами

Вопрос о статусе апартаментов активно прорабатывают законодатели и обсуждают СМИ. Это важно для УО, управляющих многофункциональными зданиями, где расположены такие помещения. В помощь таким компаниям делаем обзор наших материалов по апартаментам. Читайте, являются ли они жильём, как управлять ими и установить размер платы за содержание, а также как УО взыскать с собственников задолженность за свои услуги.

Что такое апартаменты и являются ли они жилыми помещениями

В России сложилась практика строительства многофункциональных зданий. Это офисные и торговые центры, иные объекты нежилого назначения. В них много разных собственников: застройщик, отдельные юридические или физические лица, группы таких лиц.

В этих зданиях зачастую есть нежилые помещения, которые собственники используют для постоянного проживания – апартаменты. На них не распространяются нормы ЖК РФ. Жители апартаментов не могут зарегистрироваться в них, а жилищно-коммунальные услуги оплачивают по тарифам для нежилых помещений, не для населения.

Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец в одном из выпуском онлайн-программы «ЖКХ: мечты сбываются» отметила, что термин «апартаменты» пока содержится только в НПА для гостиничного бизнеса. Апартаменты в соответствии с классификацией являются одним из видов номеров в отелях и предназначены для временного пребывания.

Поэтому для них не действуют стандарты для жилых помещений по уровню шума, плотности городской застройки или обеспечения необходимыми объектами инфраструктуры. К тому же, согласно ч. 1 ст. 401 НК РФ, апартаменты относятся не к жилью, а к прочим видам нежилого имущества. На них не распространяются налоговые льготы (ч.ч. 3, 4 ст. 403 НК РФ).

Что делают законодатели для правового регулирования в сфере управления многофункциональными зданиями

Многофункциональных зданий с апартаментами становится всё больше, а правового статуса у них нет. В НПА даже нет таких терминов. Чтобы урегулировать вопросы проживания в апартаментах и управления зданиями с ними, члены Совета Федерации разработалиспециальный законопроект № 1162929-7.

Авторы предлагают внести в нормативно-правовые акты понятие «многофункциональное здание» и распространить на такие объекты действие ЖК РФ. Тогда собственники апартаментов смогут перевести их в статус жилых помещений.

В законопроекте также указано, что общие собрания собственников в многофункциональных зданиях будут проводиться по аналогии с ОСС в многоквартирных домах. Владельцы помещений официально получат долевое право на общее имущество в здании.

Важность таких правок в законодательствеподчеркнул премьер-министр Михаил Мишустин. Он поручил своему заместителю Марату Хуснуллину создать к июлю рабочую группу по данному вопросу, а Минстрою РФ – продолжить обсуждение законопроекта № 1162929-7.

Есть ли в многофункциональных зданиях общее имущество и кто несёт за него ответственность

Пока в законодательство не внесены изменения, которые бы определили статус апартаментов и нормы управления многофункциональными зданиями, в этой сфере порядок устанавливают принцип применения закона по аналогии и судебная практика.

В одном из выпусков онлайн-программы «Школа ЖКХ» эксперт Ассоциации «Р1» Павел Кузнецов рассказал о том, кому в многофункциональных зданиях сегодня может принадлежать право на общее имущество и, соответственно, кто за него отвечает. Есть три варианта:

Застройщик приобретает право собственности на места общего пользования в силу ст. 218 ГК РФ, регистрирует его и передаёт это имущество в безвозмездное пользование управляющей зданием организации. Также застройщик может сдать ОИ в долгосрочную аренду любой компании, которая будет обслуживать объект.
При оформлении права собственности на помещение собственник получает долю в праве на общее имущество. Так застройщик снимает с себя ответственность за его содержание. Собственники должны сами договориться о том, кто и как будет управлять зданием и обслуживать его.
Застройщик заключает договоры об участии в долевом строительстве с УО, которую сам учреждает, а УО – договоры цессии с собственниками помещений в здании. В таком случае ответственность за управление объектом капитального строительства, его содержание, сбор платы за услуги полностью возложены на УО.

У каждой из этих схем есть свои плюсы и минусы, о которых вы сможете узнать из выпуска онлайн-журнала.

Нужно ли вносить данные о многофункциональном здании в реестр лицензий субъекта РФ

Как правило, управляющие организации, заключающие договоры с собственниками помещений в многофункциональных зданиях, имеют опыт управления МКД. У них возникает вполне обоснованный вопрос: если в здании есть апартаменты, в них живут люди, нужно ли вносить сведения о таком здании в реестр лицензий.

Ответ на этот вопрос дал Верховный суд РФ в деле № А60-46903/2019. Одна из УО Екатеринбурга не внесла в реестр лицензий многофункциональное здание, которым управляла: по технической документации объект не являлся МКД. Но орган Госжилнадзора посчитал иначе, потому что в здании были жилые помещения. Ведомство выдало предписание, потребовав, чтобы УО перестала управлять зданием, пока не внесёт его в реестр.

Стороны спора встретились в суде и дошли до ВС РФ. Он поставил точку в этом вопросе, указав, что раз многофункциональное здание включает помещения жилого и нежилого фонда, то является МКД согласно п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Многоквартирным домом признаётся совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников. Спорное здание отвечает признакам МКД и подлежит включению в реестр лицензий.

Если в суде УО сможет доказать, что в здании нет жилых помещений, тогда нельзя будет отнести объект к многоквартирным домам и потребовать от компании внести сведения о нём в реестр.

Кто и как устанавливает размер платы за содержание апартаментов

Ещё один непростой вопрос для собственников и управляющих апартаментами – расчёт платы за ЖКУ. Поскольку такие помещения не признаются жилыми помещениями, к ним применяются тарифы на коммунальные услуги для нежилых помещений. Пока не будут внесены изменения в законодательство, исполнители услуг не будут использовать при расчётах тарифы для населения.

Сложнее обстоят дела с установлением размера платы за содержание апартаментов в отсутствие правового регулирования. Если собственники помещений на общем собрании не смогли договориться о величине платы или вообще не проводили ОСС, то рано или поздно спор о начислениях в квитанциях перейдёт в суд.

В Рязани собственник апартаментов подал иск в суд, считая, что при расчётах управляющая организация должна использовать утверждённый органом местного самоуправления тариф. К тому же истец не подписывал с ней договор и поэтому не должен ей платить. Общее собрание собственников помещений в здании не утверждало перечень работ и услуг и размер платы за них.

УО при расчётах с собственниками апартаментов использовала размер платы, прописанный в договоре между ней и застройщиком. Плата за коммунальные услуги, в том числе за электроэнергию, начислялась по тарифам для нежилых помещений.

Разбирательство дошло до Верховного суда РФ. Он указал, что установленный органом МСУ тариф нельзя применять к нежилому зданию. Размер платы должны утвердить собственники на ОСС. Если они этого не сделали, то расчёт платы должен исходить из экономической обоснованности и принципа достаточности средств для надлежащего содержания общего имущества собственников.

Поскольку управляющая организация по факту оказывала услуги и проводила работы по содержанию общего имущества, то собственники должны за это заплатить. Чтобы определить, сколько, судам следует установить объём оказанных УО услуг, их стоимость и экономическую обоснованность.

Можно ли взыскать долг за содержание апартаментов с их собственника в отсутствие письменного договора

Взыскание УО платы за содержание общего имущества в многофункциональных зданиях стало одной из тем онлайн-программы «Школа ЖКХ». Её ведущий Павел Кузнецов сделал обзор судебной практики, проанализировал положительные для управляющих организаций решения и доводы судов в них.

Как мы говорили ранее, апартаменты не являются жильём и поэтому нормы ЖК РФ напрямую к ним не применяются. Но при решении споров между собственниками апартаментов и УО суды по аналогии используют положения разд. VII ЖК РФ «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги».

При этом собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). С момента подписания передаточного акта он является потребителем ЖКУ и должен платить за содержание общего имущества (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Суды признают право УО на взыскание задолженности и в отсутствие заключённого с собственником помещений договора. Это не освобождает его от оплаты расходов на содержание общего имущества (п. 5 постановления Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 № 10-П). Подробнее о судебной практике по взысканию долгов с владельцев апартаментов узнайте из выпуска онлайн-журнала.

Что нужно иметь в виду, приступая к управлению апартаментами

Компании, решившие управлять многофункциональными зданиями с апартаментами, должны помнить несколько важных аспектов этой работы:

Управление и содержание апартаментов не урегулировано в НПА, а суды для разрешения споров УО с собственниками применяют нормы ЖК РФ по аналогии.
Апартаменты не являются жилыми помещениями, поэтому их жители не могут там зарегистрироваться, а при расчётах за коммунальные услуги исполнители не могут использовать тарифы для населения.
Размер платы за управление и содержание апартаментов должно утвердить общее собрание собственников. Применять муниципальный тариф к нежилому зданию нельзя.
Отсутствие письменного договора между собственником помещения и УО не освобождает жителя апартаментов от оплаты содержания общего имущества. Если владелец помещения не оплачивает услуги управляющей организации, она вправе взыскать долг через суд.

Ждём правки в нормативно-правовые акты, которые закрепят статус апартаментов и многофункциональных зданий и позволят УО применять при управлении ими нормы Жилищного кодекса.

Источник