Способы управления недвижимым имуществом

Управление коммерческой недвижимостью

В современных реалиях недвижимое имущество является одним из наиболее популярных инструментов инвестиций. Ее приобретают с целью дальнейшего извлечения прибыли. Однако для того, чтобы этот актив приносил ожидаемую прибыль, важно отрегулировать до мелочей управленческие вопросы.

Международная консалтинговая компания «RealJet» предоставляет широкий спектр услуг, в том числе, управление коммерческой недвижимостью. Мы предоставляем компетентный сервис на высокопрофессиональном уровне. Команда опытных специалистов полностью возьмет на себя задачи по организации оптимального функционирования, развитию объектов недвижимого имущества и обеспечению грамотной производственной активности.

Исследования в области управления коммерческой недвижимостью

Столичные сотрудники агентств недвижимости провели исследования, представив его результаты. Так, примерно, 44 процента собственников московской коммерческой недвижимости регулярно пользуются аутсорсинговыми услугами, подряжая внешние специализированные организации для повышения эффективности управления собственными недвижимыми объектами.

Однако, московские показатели почти вдвое ниже западноевропейских, где услугами подрядчиков пользуются до 90% компаний-владельцев коммерческой недвижимости. Ведь сотрудничество с такими организациями достаточно выгодно. Так, владелец может значительно повысить собственную прибыль, а также реализовать давно запланированные мероприятия.

При этом комплексное управление коммерческой недвижимостью подразумевает управление инфраструктурой строения, организацию грамотной инженерно-технической эксплуатации, комплексную уборку, арендный и офисный менеджмент, организация охраны. Все это дает возможность собственникам покидать на длительное время страну, не переживая о том, что что-либо случиться с их строениями.

В целях получения более объективных сведений аналитиками недвижимости было исследовано более 500 зданий, подпадающих под определение коммерческой недвижимости, имеющих площадь от 5 000 квадратов, включая торговые и офисные помещения центры с помещениями разных классов.

Из около двухсот обследованных торговых центров в 64% на «откуп» аутсорсеров отдана непрофильная деятельность. При этом стоит учесть, что тридцать процентов исследованных бизнес-центров также привлекают для обеспечения функционирования компании-подрядчика.

Управление недвижимостью подрядчиком благоприятно (для арендаторов) влияет на арендную стоимость площадей. Выяснено, что привлечение управляющей компании ведет, как ни парадоксально, к снижению эксплуатационных расходов собственника коммерческого объекта. Кроме того, привлечение подобных специалистов дает возможность владельцам заниматься дальнейшим развитием бизнеса, внедрять новые проекты или же осуществлять расширение. В это же время сотрудники аутсорсинговых компании будут следить за своевременной оплатой арендатора, а также многими другими моментами.

Управление на доверии коммерческой собственностью — недвижимостью

Под коммерческой недвижимостью подразумеваются сооружения, здания, земельные участки, использование которых направление на наращивание капитала, получение дохода от аренды и инвестирования, извлечение постоянной прибыли. Управление недвижимостью направлено на рациональное пользование имуществом с целью извлечения максимальной прибыли. Это одна из разновидностей предпринимательской деятельности, которая предполагает реализацию целого комплекса операций: определение и контроль за выполнением условий по арендным взаимоотношениям, сбор платы за аренду с арендаторов, а также использование сооружений и зданий. Все процедуры непосредственно нацелены на оптимизацию пользования недвижимым имуществом непосредственно в интересах собственника или группы собственников.

Основные объекты и направления

Ключевым элементом управления является обособленная часть недвижимого имущества, включающая в себя некоторую долю или весь участок земли, а также все взаимосвязанные с данной территорией объекты недвижимости. Помимо этого, в качестве такого объекта также могут быть представлены имущественные комплексы, представляющие собой объекты или их группы, которые объединяет между собой единая инженерная инфраструктура или площадь, при условии, что здания и сооружения взаимно дополняют друг друга.

Управление реализуется по следующим направлениям:

• техническое направление;
• правовое направление;
• экономическое направление.

Управление недвижимостью представлено большим разнообразием форм и механизмов проявления, которые напрямую зависят от вида собственности на конкретный объект. Его цель — получение результата от реализации правомочности собственника в отношении принадлежащего ему имущества любых действий, которые не противоречат закону.

Основополагающие цели

Результат владения недвижимым имуществом дифференцируется по типу объекта, целями владельца с последующим выполнением определенных и хорошо продуманных действий, направленных на их реализацию, а также внедрение объекта недвижимости на рынок, его рост, зрелость и спад. Различают следующие цели: коммерческие и операционные.

К операционным целям относятся:

• контроль реализации основного вида деятельности владельца недвижимости;
• минимизация затрат на техническое обслуживание объекта;
• обеспечение сохранности капитала;
• содержание объекта в отличном состоянии;
• минимизацию затрат на эксплуатацию объекта;
• рост престижа владельца недвижимости, обусловленный обладанием определенным объектом недвижимого имущества.

К коммерческим целям управления относят следующие цели:

• извлечение максимальной прибыли с объекта недвижимости;
• привлечение на объект арендаторов;
• увеличение сроков эксплуатации объекта;
• оптимизация эксплуатационных расходов;
• получение возможностей реализовать объект на более выгодных условиях;
• увеличение стоимости объекта.

Управление недвижимостью: основные задачи на рынке

Одной из важных целей совокупности средств, посредством которых управляют, выступает систематический мониторинг текущего состояния коммерческой недвижимости для того, чтобы управленческие решения принимались адекватно и оперативно.

Цели управления определяют его задачи:

• формирование аналитической и информационной базы для принятия управленческих решений;
• разработка и внедрение управленческих стратегий и программ;
• реализация процесса технической эксплуатации в надлежащем виде;
• грамотное продвижение в соответствующем сегменте рынка;
• организация оптимальной схемы взаимодействия с арендаторами;
• управление инвестиционными потоками — обеспечение притока инвестиций в недвижимость;
• организация и контроль работы системы безопасности недвижимого имущества;
• оптимизация затрат на содержание управленческой системы;
• ряд прочих задач.

Задачи определяют разделение управленческой системы на многоуровневые подсистемы. Среди них выделяют: управление комплексом связанных объектов, отдельными объектами и портфелем объектов недвижимого имущества. Совокупность управленческих методик по факту является воплощением в реальность программы управления коммерческим недвижимым имуществом. Она включает в себя целый комплекс решений, которые направлены на извлечение максимальной операционной прибыли и, как следствие этого, капитализацию объекта.

Деятельность по управлению разделяют на два основных направления:

1. Facility management представляется собой комплексные работы, связанные с ремонтом, содержанием, обслуживанием недвижимости. Цель данного направления — эффективный контроль и управление теми службами, которые обеспечивают бесперебойное функционирование недвижимости. Основные задачи — урегулирование всех вопросов, связанных со строительством, аварийными и текущими ремонтными работами, контролирование поставщиков ресурсов, а также организация и осуществление контроля работы всех сервисных служб.
2. Property management подразумевает решение задач, которые направлены на рост стоимости и дохода от недвижимости. Ключевая задача — непосредственный контроль финансовой, маркетинговой, а также юридической деятельности. Это фундамент становления и развития объекта.

Коммерческая собственность должна приносить доход. Сотрудничая с нашей компанией, вы сможете быть уверенными, что ваша недвижимость — в надежных руках.

Источник

Особенности управления коммерческой недвижимостью

Как работает управление коммерческими объектами

Чтобы не запутаться, сначала разберемся в главном. В управлении коммерческой недвижимостью есть две чаще всего встречающихся практики. Так, владелец объектов может:

• Создать компанию, в которую нанимаются управляющие — здесь все регулируется трудовым законодательством. Можно сказать, обычная работа.
• Передать на оговоренный срок недвижимость по договору доверительного управления — здесь все сложнее. Регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ.

Если утрировать, то во втором случае у управляющего коммерческими объектами недвижимости есть право «на любые юридические и фактические действия» в интересах владельца, в соответствии со ст. 1012 ГК РФ. Конечно, если это не ограничено другими законами. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом управляющий совершает от своего имени.

Соответственно, управление коммерческими объектами недвижимости можно рассматривать как высокооплачиваемую и ответственную работу, а можно практически как свой бизнес.

Способы управления

На практике выделяют три варианта управления:

• Агентский договор — практически риелторская деятельность. Задача состоит в том, чтобы найти арендаторов и добиться от них согласия на нужные условия.
• Договора аренды с правом передачи — например, офисный центр у владельца снимает целиком один крупный арендатор, а затем уже он ищет предпринимателей для субаренды. Соответственно, пытаясь так заработать.
• Доверительное управление — это комплексная услуга, в которой как раз и нужен управляющий в его исконном смысле. То есть придется не просто искать арендаторов, а заботиться о содержании и модернизации здания, продумать маркетинг, арендную политику. Можно сказать, развивать коммерческую недвижимость как бизнес.

Кстати, большой плюс передачи недвижимости в доверительное управление в том, что оно становится обособленным объектом права. На него заводится отдельный банковский счет, по нему ведется самостоятельный учет, и его нельзя рассматривать в качестве объекта по другим долгам (взысканиям). Конечно, если это только не полное банкротство владельца объектов, в соответствии со ст. 1018 ГК РФ.

Чем занимается управляющий коммерческой недвижимостью

Конечно, в каждом контракте будут свои особенности, но универсальный список обязанностей управляющего есть. Вот что чаще всего встречается в требованиях владельцев имущества на передачу.

Анализ рынка

Обычно проводится или на старте — перед постройкой здания или сдачей его в эксплуатацию, или же в кризисной ситуации.

Управляющему нужно разобраться, насколько востребован в конкретном районе имеющийся тип аренды, найти главных конкурентов, выяснить ценовую среду — в какую цену сдаются аналогичные помещения, на каких условиях, каков спрос, сколько простаивающих площадей.

Если речь идет о кризисе, то анализ рынка поможет принять кардинальные решения — например, снижение класса офисного здания, что увеличит оборот компании и снизит расходы на содержание.

Аренда

Ключевая функция управляющего — держать здание в постоянном коммерческом плюсе. То есть поддерживать заполняемость арендаторами, и не важно, что это — офисный центр или торгово-развлекательный комплекс.

Здесь есть особенности. Подбирая арендаторов, управляющий должен не просто оценивать их платежеспособность, но и учитывать, насколько органично они впишутся в концепцию коммерческого комплекса — например, довольно странно ставить магазин для взрослых на детский этаж, а крупному продуктовому гипермаркету отводить помещение после всех развлекательных зон.

Нередко специалист по управлению проверяет финансовую состоятельность арендатора и в целом изучает его бизнес — в интересах владельца здания пускать на площади прибыльные компании, которые займут помещения надолго, а не новичков, рискующих разориться через три месяца.

В арендные отношения можно отнести и оптимизацию использования площадей. Например, это можно видеть в торгово-развлекательных центрах — изначально здание проектируется как площадка для магазинов, но в процессе в середине холла могут появиться островки с кофе, мороженым, вендинговые автоматы. Иногда на свободных территориях строятся и другие здания — например, увеличиваются складские мощности.

В обязанности управляющего входит и формирование арендных ставок, подготовка плана сдачи, согласование условий с якорными арендаторами.

Организация обслуживания

Любая коммерческая недвижимость требует постоянного внимания — коммунальное обслуживание, текущий ремонт и капитальный, наем и поддержание отношений с подрядчиками. Вот на что придется тратить время и деньги:

• Служба технической эксплуатации — управляющему нужно или разбираться самому, или найти специалистов для поддержания здания в порядке. Нужно предупреждать возможные неполадки, наладить систему постоянной диагностики оборудования, заключить договора на электроэнергию, водоснабжение и отопление здания.
• Служба клининга — в обязанности управляющей компании входит поддержание чистоты помещений общего пользования. И, в зависимости от условий договоров, клининговое обслуживание арендаторов.
• Служба безопасности и охраны — если это торговый или развлекательный центр, то придется следить за поведением посетителей, защищать имущество от вандализма и хулиганства. В офисных и многофункциональных центрах возможен пропускной режим — его организация тоже лежит на плечах управляющего.
• Служба строительного контроля — здания постоянно модернизируются, неэффективные помещения перестраиваются. Наем проектировщиков, подрядчиков и экспертов для контроля входит в обязанности управляющей организации.

Маркетинг и бизнес

Управляющий — это не просто хозяйственник и юрист. В его обязанности входит создание концепции коммерческой недвижимости, маркетинговое и рекламное обслуживание. Вот что нужно сделать:

• Сформировать общий бизнес-план для управления недвижимостью как проектом.
• Изучить рынок, выделить конкурентные преимущества, создать уникальное торговое предложение, которое будет притягивать арендаторов и посетителей.
• Планировать и вести бюджетирование коммерческой недвижимости как бизнеса.
• В торгово-развлекательных комплексах — заниматься привлечением посетителей, выстраивать потоки и дорожные карты для них.

Что должен знать управляющий коммерческой недвижимостью

Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:

• Изучить особенности общей концепции коммерческой недвижимости, понять, как работает этот бизнес.
• Знать особенности управления бизнес-центрами, торговыми и торгово-развлекательными комплексами, офисными и многофункциональными помещениями.
• Выстраивать бизнес-процессы в организации — уметь создать систему взаимодействия между департаментами управляющей компании, наладить работу клининговых, обслуживающих и юридических служб.
• Разбираться в различных договорах с арендаторами, сотрудниками, коммунальными и строительными организациями.
• Знать налоговое и гражданское законодательство.
• Обладать знаниями и навыками эффективного руководителя — использовать тайм-менеджмент, практиковать разные методики управления, быстро учиться и уметь отбирать из обилия информации только важное.
• Разбираться в маркетинге — уметь анализировать рынок, проводить исследование, ставить задачи подрядчикам.
• Управлять юридическим отделом — сопровождение документов, разработка договоров аренды.

Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:

• Знание методик переговоров — умение добиться нужно результата от якорных и других арендаторов, знание особенностей коммуникации с представителями разных профессий.
• Умение управлять персоналом — хороший руководитель знает, как верно ставить задачи, учитывает, может ли сотрудник выполнить задание, есть ли у него для этого нужные компетенции, ресурсы и полномочия.
• Быстрая реакция на изменения — так как управляющий зависит от чужого бизнеса, то придется развивать навык гибкости. Профессионал спокойно реагирует на кризисные явления и умеет их локализовать.
• Развитая способность к нетворкингу — это помогает оперативно принимать решения по заполняемости площадей. Например, для управляющего-новичка уход двух-трех арендаторов может стать проблемой. Человек же со связями быстро пригласит на свободное место бизнесменов, которые как раз сейчас ищут новые площади для развития.

Востребованность профессии

О потенциальном спросе на профессионалов в области управления коммерческими объектами недвижимости можно судить по инвестициям в эту сферу. Так, в «Российской газете» со ссылкой на агентство Knight Frank сообщают, что до 2022 года только в Москве планируется ввод в эксплуатацию более 1,2 млн квадратных метров офисов. Из них больше 90% — это престижный класс А, для которого всегда требуется управляющий.

Если же смотреть на страну в целом, то за прошедший год объем инвестиций в недвижимость составил около 240 млрд рублей, из них на коммерческие площади традиционно заложено около 25%. Судя по динамике ключевой ставки ЦБ, кредиты будут только дешеветь, соответственно, рост строительства увеличится.

О большой востребованности профессии говорит и наличие вакансий. Так, только по ключу «Управляющий коммерческой недвижимостью» на HH.ru на момент написания статьи размещено более 1 000 вакансий. Большая часть из них — с зарплатой от 80-150 тысяч рублей. И это не считая предложений, которые называются более конкретно, например, «управляющий торгового центра».

При этом необязательно воспринимать эту деятельность только как профессию, например, в крупном агентстве. Управление коммерческими объектами может стать и предпринимательством — достаточно разработать бизнес-модель, получить опыт такой работы и искать клиентов.

Узнать все тонкости можно на нашем специальном курсе «Управление коммерческой недвижимостью». На нем вы познакомитесь с особенностями типов объектов коммерческой недвижимости: многофункциональных комплексов, офисных и торговых центров. Узнаете о зонировании и наполняемости ТРЦ, поиске арендаторов, управлении арендными отношениями, планировании и бюджетировании.

Но главное — практическая программа содержит реальную бизнес-модель управляющей компании. Вместе с практиками разберетесь в особенностях арендной политики, узнаете практические приемы ее реализации и сможете активно работать.

Автор: Дмитрий Кузьмин

Источник