Способы управления коттеджным поселком

ВС РФ: содержание общего имущества коттеджного поселка регулируется по аналогии нормами ЖК РФ

billiondigital / Depositphotos.com

Нормы Жилищного кодекса о содержании общего имущества в МКД применимы – по аналогии закона – к вопросам о внесении платежей за содержание общего имущества и в коттеджных поселках. На это указали суды, взыскав с владельца «поселкового» спортзала долги за содержание общего имущества и оказанные коммунальные услуги:

• коттеджный поселок, в котором расположены спортзал, является самостоятельным объектом жилищно-правового регулирования, и на него согласно ст. 7-8 Жилищного кодекса РФ по аналогии закона распространяются положения Жилищного кодекса РФ, в том числе нормы относительно общего имущества в многоквартирном доме;
• поселок управляется ТСЖ – объединением собственников помещений в коттеджном поселке для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в поселке;
• застройщик передал этому ТСЖ недвижимое имущество, в том числе насосную станцию, проходную, склад ГСМ, трансформаторную подстанцию, расположенные в коттеджном поселке, для осуществления своей основной уставной деятельности, не связанной с предпринимательской;
• между спортзалом и ТСЖ заключен договор о содержании и ремонте общего имущества коттеджного поселка, который предусматривает, в том числе, долю участия спортзала в содержании общего имущества поселка. Эта доля определяется как отношение общей площади помещений спортзала к суммарной площади всех помещений в поселке;
• согласно ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, в силу ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в МКД, в котором создано ТСЖ, сами при этом не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании договоров, заключенных с ТСЖ;
• при этом ТСЖ не обязано – в силу специфики оказываемых услуг – доказывать фактическое оказание каждой отдельной услуги, входящей в комплекс услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества спорного коттеджного поселка, и размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием помещений;
• определение же размера обязательных платежей на оплату содержания общего имущества ТСЖ императивно регулируется нормами Жилищного кодекса РФ;
• следовательно, спортзал обязан выплатить долг, рассчитанный по той ставке, которая утверждена решением собрания членов ТСЖ.

Верховный Суд Российской Федерации отказал в пересмотре дела в Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, отметив, что ответчик является лицом, обязанным нести расходы по содержанию общего имущества коттеджного поселка соразмерно своей доле, а нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, из доводов жалобы не усматривается (Определение ВС РФ от 10 апреля 2019 г. № 303-ЭС19-3298, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 января 2019 г. № Ф03-5262/18).

Также отметим, что на днях Правительство РФ поручило ряду профильных ведомств внести свои предложения по вопросу совершенствования регулирования отношений, возникающих между энергоснабжающими организациями, коттеджными поселками и их членами при заключении договоров купли-продажи электрической энергии, а также совершенствования системы управления в коттеджных поселках, в том числе в части регламентации прав и обязанностей органов управления и их членов, порядка принятия ими решений.

Источник

Кем и как управляются коттеджные поселки? Функции управляющих компаний на сайте Недвио

Приобретая загородную недвижимость, помимо местоположения коттеджного поселка, качества и дизайна самого дома, нужно рассматривать, кто обслуживает данную территорию в сервисно-техническом плане. Ведь не секрет, что даже самое идеальное жилье иногда требует починки инженерных систем, т.е. необходимо еще до покупки жилья, понять, какая организация централизовано оказывает услуги ЖКХ.

В этом плане, загородный дом в коттеджном поселке ничем не отличается от городской квартиры. В него организована централизованная подача воды, электроэнергии, газа, и все эти системы точно также требуют регулярного технического осмотра, починки в случае возникновения бытовых проблем.

Оказывать услуги по ЖКХ в коттеджном поселке может:

• Управляющая компания, которую формирует застройщик;
• Некоммерческое объединение (товарищество собственников жилья);
• Каждый владелец имеет право заключить договор с поставщиками услуг в индивидуальном порядке.

Последний вариант встречается достаточно редко, так как он несет в себе массу хлопот для домовладельца.

В этой статье мы расскажем о том, как происходит управление коттеджными поселками и на что следует обратить внимание покупателю дома и участка, подписывая договор с управляющей организацией.

Плюсы и минусы наличия управляющей компании в поселке

Вариант управляющей компании от застройщика, в целом, считается более выгодным для жильцов, так как всеми бытовыми и коммунально-хозяйственными услугами в поселке занимается компания, которая досконально знает об его оснащении, коммуникациях, тонкостях строительства. Довольно часто такие компании создаются еще на стадии строительства коттеджей, и именно они занимаются прокладкой всех коммуникаций.

Владельцы жилья, в этом случае, оплачивают услуги УК ежемесячно. Размер платы в каждом коттеджном поселке различается и устанавливается индивидуально. От чего она зависит? Прежде всего, от того набора услуг, которые предоставляет компания.

Что может входить в обязанности УК коттеджного поселка:

1. уборка снега, расчистка дорог;
2. опрыскивание растений от клещей и насекомых;
3. уборка мест отдыха на территории поселка;
4. уход за детскими, спортивными площадками;
5. утилизация мусора и уборка территорий всего поселка, включая загрязнения, связанные с осадками;
6. санитарная обработка общественных мест, включая лавочки, беседки, площадки и спортивно-игровой инвентарь;
7. работы по озеленению и ландшафтному дизайну, благоустройству территорий;
8. уборка водоемов, санитарная обработка искусственных декоративных прудов, уход за фонтанами;
9. ремонтные работы и профилактические осмотры инженерно-коммуникационных сетей;
10. контроль учета и снятие показаний счетчиков электроэнергии;
11. контроль и выдача разрешительной документации на строительные работы в поселке, включая модификацию общественных зон, работы по благоустройству территории.

Зачастую застройщик создает управляющую компанию для оказания услуг сразу на нескольких своих объектах. Это удобно и позволяет экономить ресурсы.

Для собственников коттеджей этот вариант также удобен, поскольку позволяет оперативно получить качественное сервисное обслуживание прилежащих к дому территорий, а также решает вопрос с очисткой дорог и обслуживанием коммуникаций.

Как понять хорошо ли управляется коттеджный поселок?

Если вы еще только определяетесь с поселком для покупки коттеджа, и видите, что все территории ухожены и все работы выполнены аккуратно — это уже большой плюс. А если вы узнаете, что девелопер имеет свою собственную компанию, которая поддерживает территорию в таком порядке, то вы можете доверять этому застройщику, видя серьезность подхода к своему проекту.

Профессиональная управляющая компания — это не просто мастера по ЖКХ, они также отвечают за создание зон отдыха, развлекательной инфраструктуры, объектов для спортивного досуга и детских площадок. Поэтому от ее эффективной работы зависит удобство проживания загородом и комфортность досуга жильцов.

Особенно это касается элитных поселков, которые привлекают свою компанию для поддержания особенной внутренней атмосферы, работ по ландшафтному дизайну, контролю и уборке эксклюзивных вариантов обустройства внутренней территории, обслуживанию новейших коммуникационных систем.

Все это косвенные признаки того, что застройщик строил свой объект качественно, ведь все неполадки и брак впоследствии ему придется разбирать самостоятельно, так как его управляющая компания будет заниматься поддержкой и благоустройством предоставленной ей территории.

Можно ли поменять управляющую компанию?

Многие покупатели ошибочно считают, что если поселком управляет УК от застройщика — это неизбежная данность и один из способов и дальше «тянуть» с них деньги. Важно знать, что по закону, если управляющая компания не устраивает владельцев жилья, то они имеют право ее поменять.

Обычно это происходит спустя пару лет, после того как поселок застроен окончательно. И связано это прежде всего с тем, что первое время, покупатели только приживаются, и на мелкие недочеты по благоустройству территории или ее обслуживанию — не обращают внимания. Да и поломки начинают все чаще случаться после определенного срока эксплуатации инженерных сетей.

Чаще всего, смена управляющей компании поселка проходит на общем собрании, путем принятия решения большинством собственников жилья.

ТСЖ: пережиток прошлых времен или все еще актуальная форма управления загородными территориями?

Товарищество собственников жилья позволяет избирать председателя и организовывать уже с его подачи уборку территории, благоустройство, починку коммуникаций и многих других вопросов.

С одной стороны это удобно, но с другой, такая форма обслуживания имеет свои минусы, так как нужно отдельно нанимать специалистов по благоустройству, технической поддержке, работе по организации мест для детского досуга — все это выливается в непомерную цену. Практика показывает, что в случае обслуживания поселком ТСЖ, собственники жилья вынуждены ежемесячно платить существенно больше, по сравнению с вариантом управляющей компании.

Да, в прошлые времена это было удобно, в частности, при обслуживании дачных участков, когда в принципе требовалась достаточно простая работа по поддержке территорий садового товарищества.

Однако, современные коттеджные поселки бизнес и элитного класса, территория которых благоустраивается по совершенно иным параметрам и применяются новейшие технологии — могут оказаться «не по зубам» сторонним организациям без должного опыта, и привести к печальным последствиям.

К тому же, большое внимание при ТСЖ стоит уделить финансовой стороне вопроса. От того, кого люди выбирают в качестве председателя, зависит качество выполнения работ и эффективность расходования бюджета поселка.

Насколько хорош председатель ТСЖ обычно показывает время и результаты работы. При такой форме обслуживания территорий, важным является человеческий фактор, честность и порядочность.

Тонкости при обслуживании коттеджного поселка управляющей компанией

Существует ряд особенностей, при которых наличие УК в коттеджном поселке необходимо.

Прежде всего, такой формы управления требует КПП и охрана, которая должна быть связана с конкретными людьми, производящими благоустройство и обслуживание территорий поселка.

Недопустимо при строгом въезде, постоянной охране загородного жилья, попадание на территорию посторонних людей. В этом случае авторизованные сотрудники УК будут идеальным решением, подтверждающим соблюдение безопасности на территории поселка.

Довериться управляющей компании стоит в случае создания клубного поселка, с особенной инфраструктурой и элитным жильем.

Обычно нареканий к управляющей компании не возникает, если соблюдается весь заранее оговоренный функционал по уборке, обустройству и ремонту территорий. Но в некоторых случаях, при особом недовольстве жильцов, они вправе потребовать смены обслуживающего технического персонала.

В этом случае, стоит быть готовым к тому, что придется подбирать достаточно оперативно новый персонал, чтобы не оставлять бесхозными территории.

Еще одной важной особенностью поведения некоторых УК, является то, что иногда они хорошо работают только в первые два года, в период продаж коттеджей и как только поселок распродается, качество услуг управляющей компании может существенно упасть. Но хозяева коттеджей должны не забывать свои права и в этом случае менять коллективно фирму, которая оказывает технические и уборочные услуги в поселке.

Профессионализм таких компаний действительно имеет большое значение для сохранения комфортной жизни в поселке. Ведь представители этих служб должны уметь организовать жителей, общаться с внешними организациями, оказывающими те или иные услуги для коттеджного поселка, оперативно убирать территорию, обеспечивать поставку строительных материалов, плитки, товаров для ландшафтного дизайна и озеленения и многое другое.

Зачастую именно благоустроенность и чистота территории являются важным внешним фактором, который невольно обращает на себя внимание при покупке загородного жилья.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник

КАК УПРАВЛЯТЬ КОТТЕДЖНЫМ ПОСЕЛКОМ?

Управление коттеджным поселком — конфликтная и туманная область. Однозначных рецептов нет, законодательство меняется. Многие проблемные проекты стали таковыми именно из-за дефектов управления. Одна крайность — «колхоз» (множество собственников в составе СНТ или ТСН, которые ни до чего не могут договориться), другая — «диктатура» (сети и дороги остались у застройщика, УК — тоже от него, права собственников урезаны по границам участка). А есть еще опыт старых садоводств со своими плюсами и минусами.

Журнал «Пригород» начинает открытую дискуссию, посвященную проблемам управления.
Мы попросили наших ньюсмейкеров ответить на несколько вопросов.
Какую форму управления дачным (садоводческим) поселком вы считаете оптимальной?
Зависит ли это от стадии проекта (на старте, на финише)? Может быть, от масштаба проекта (50 или 500 участков — это разные истории)? Должны ли владельцы участков становиться членами товарищества собственников недвижимости (ТСН)?
Кому должны принадлежать сети, дороги, общественные пространства? Где брать управляющую компанию — есть ли они на рынке? Какие вопросы в сфере управления вы считаете самыми важными и плохо урегулированными в законодательстве?+

Константин Лапшин,
руководитель отдела продаж
«1-й Академии недвижимости»:

– Управление в виде ДНП, СНТ или ТСН со своим уставом и с правлением, выбранным на общем собрании, — это дееспособная форма для небольших поселков, условно — до 30 дворов. Если даже кто-то не будет подчиняться решениям общих собраний (как правило, таких около 10%), это не повлияет на финансирование целевой программы.
А вот при большем количестве членов товарищества, при большей площади территории, более «длинных» и дорогих инженерных сетях возникает проблема с проведениями очных собраний. Сложно собрать кворум. Без этого невозможно утвердить целевую программу, а без нее нет юридической основы для сбора средств. В таких поселках на долгое время может наступить коллапс.
Также существует проблема неплательщиков. Это может приводить к отключениям поселка от энергоснабжения, прекращению обслуживания дорог (уборка снега и т.п.), что ухудшает качество жизни.
Более современной моделью нам представляется управление с помощью профессиональной управляющей компании (УК). Каждый житель заключает с УК прямой договор. И может спрашивать персонально с УК, не завися от того, уплатил его сосед за электроэнергию или нет. Если не хватает денег, УК вкладывает собственные, страхуя поселок от неприятных неожиданностей: прекращения подачи электроэнергии, необслуживаемых зимой дорог и т.п.
На начальной стадии развития проекта собственники участков несут заметные ежемесячные затраты на строительство домов и не готовы финансировать дорогие целевые программы развития территории. К тому же собственников еще мало. Так что в это время обычно с жителей собираются небольшие взносы — от 500 до 1000 рублей в месяц. Они идут на обслуживание дорог, бухгалтерии. А вот когда проект приближается к финалу и продано уже около 90% участков, как правило, построены инженерные сети, которые надо обслуживать, ставится охрана (это весьма затратная позиция), возникает необходимость поднимать ежемесячный взнос. Нужно работать с должниками, создавать систему сбора взносов, налаживать взаимодействие бухгалтерии, отдела обслуживания, юридического отдела. Это все увеличивает затраты и требует профессионального подхода.
Насчет того, надо ли включать собственников в СНТ или ТСН, у нас однозначного ответа нет. У нас есть два примера, когда владельцы участков стали членами ТСН. С одной стороны, они получили самостоятельность, с другой — ответственность. А вот к ответственности, как показывает практика, они не очень-то и готовы. От них требуются профессионализм и опыт управления поселком (которого у них нет); возможность много времени отдавать поселку (этого тоже нет); возможность «закрывать» долги неплательщиков (нет либо денег, либо желания). Такие проекты начинают деградировать.
Опираясь на наш богатый практический опыт, мы больше верим в работу с управляющей компанией. При этом УК должна быть от девелопера, заинтересованного в поддержании репутации проекта.
На начальной стадии продаж участки под дороги и земли общего пользования должны принадлежать девелоперу или изначальному собственнику. Это необходимо, чтобы сохранить контроль за развитием проекта. Если на начальной стадии участки под ЗОП передать в ДНП, СНТ, ТСН, то на собрании неквалифицированные, неопытные жители могут напринимать решений, которые приведут
к серьезным негативным последствиям: штрафам от госпожнадзора, от Комитета по природным ресурсам и т.п.
В дальнейшем территории под ЗОП могут быть переданы ТСН по трем схемам: по договорам аренды (не надо выкупать и платить много денег); по договорам купли-продажи (ТСН должно объявить целевую программу, провести ее через общее собрание, отсудиться с несогласными, собрать деньги и выкупить); ЗОП могут покупать только желающие жители на долевой основе, а остальные им платят арендную плату. Все три схемы работоспособны и проверены практикой.
Собственно, если девелопер заинтересован в успешной реализации проекта, ему надо позаботиться о создании собственной УК, которая обслуживала бы его проекты. Такие примеры на рынке есть.
А вот если девелоперская компания распродала участки и «самоустранилась», оставив жителей один на один с проблемами, тогда им надо регистрировать ТСН и начинать коллективно решать задачи. Но в большинстве случаев это «колхоз» со всеми вытекающими отсюда неприятностями.

Андрей Бочков,
генеральный директор «ПулЭкспресс»:

– В управлении коттеджными комплексами можно встретить самые разные варианты. Здесь много нюансов и нет универсальных рецептов.
В своих проектах мы всегда включаем владельцев участков в управляющие структуры. И сети передаем на баланс ДНП или СНТ. Это справедливо: затраты на коммуникации входят в цену земли, и если оставить сети на балансе застройщика, это будет постоянным источником конфликтов. Но собственники «включаются» не на стартовой стадии: в начале проекта все рычаги управления должны быть у застройщика. Полномочия и общее имущество должны передаваться ближе к финишу, когда участки распроданы, а инфраструктура построена.
И это не всегда просто. Например, в «Охтинском парке» много домовладений, и мы никак не можем созвать общее собрание: собственники — люди занятые, трудно набрать кворум.
Развитие поселка и комфортная жизнь в нем в значительной степени зависят от того, насколько квалифицированные люди попали в правление и насколько владельцы домовладений готовы к компромиссам, умеют ли они учитывать общие интересы. Конфликты есть везде, вопрос не в том, чтобы их не было — а в том, как они разрешаются.
Нормально организована работа в «Солнечном береге», в «Борисово» и «Борисово–2». А вот в «Зеркальном» не получилось: там меняли правление, но в итоге каждый сам за себя и обустраивается по собственному усмотрению. Есть очевидный показатель: состояние сетей через два-три года после сдачи. В «Солнечном береге» — всего пара случаев аварий на коммуникациях. Там обустройство либо выполняют специалисты УК, либо их организует собственник, но под наблюдением специалистов. В «Зеркальном» практически разрушена дренажная система: каждый сам делает канавы, въезд на участок и так далее.
Оптимальную для загородной жизни структуру я бы назвал «управляемая демократия».

Дмитрий Майоров,
генеральный директор «Русь: Новые Территории»:

– В отношении формы управления и прав собственности на имущество общего пользования мы придерживаемся диалектической точки зрения: на каждой стадии жизненного цикла она должна быть оптимальной. Первая стадия — строительство общей инфраструктуры (инженерных сетей, дорог, детских и спортивных площадок и т.д.), пусконаладка и подготовка ко вводу в эксплуатацию. На этой стадии, на наш взгляд, конечный продукт должен максимально соответствовать задумке (проекту) и реализовываться застройщиком на принципах единоначалия. Это защищает покупателей от хаотичных изменений в очередности строительства объектов и их несоответствия концепции поселка.
В этот же период формируются и внедряются разработанные застройщиком правила пользования общей инфраструктурой (правила проживания).
Вторая стадия — заселение поселка. В этот период у жителей появляется время для размышлений о будущей жизни здесь, проходят дискуссии о формах управления и накапливается практический опыт применения существующих правил. Появляются предложения по изменениям в количественные или качественные характеристики объектов инфраструктуры (увеличение мощностей, дополнительные площадки для отдыха, система сбора отходов и т.д.). Универсального рецепта нет — в силу многообразия конкретных жизненных ситуаций и личных предпочтений наиболее активной части жителей.
Третья стадия — переход реальных рычагов управления в руки жителей в соответствии с выбранной ими формой управления. Обычно на этом этапе создается ТСН (или не создается), оно включается в реальный процесс управления (или не включается), запускаются длительные процедуры передачи прав собственности на объекты инфраструктуры заинтересованным сторонам.
Что касается инфраструктурных объектов, вокруг которых всегда ломается так много копий, мы считаем, что сети нужно передавать специализированным организациям (электросетевым, газораспределительным компаниям, предприятиям водоснабжения и водоотведения), ибо владение ими ничего, кроме забот об их содержании, жителям не дает. Собственность на участок, занятый дорогами общего пользования, напротив, имеет смысл сохранить, обеспечив таким образом закрытость периметра и ограничив доступ на территорию посторонним лицам.

Сергей Балуев,
директор по продажам ГК «ФАКТ.»:

– Если в поселке более 100 домовладений и достойный набор коммуникаций (на уровне комфорт-класса) — должна быть профессиональная управляющая компания.
Как показала наша практика, для того, чтобы эффективно решать вопросы обслуживания и эксплуатации, управление должно быть обособленным. Собственники, конечно, могут входить в СНТ, ТСН, перевыбирать правление и т.д. Но на рынке есть проблемные проекты, где трудности возникли как раз из-за того, что собственники не могут договориться. Хотя есть и другие — где владельцы участков хорошо организовались. Проще договориться там, где до 50 домовладений.
Вопросы к тарифам на обслуживание всегда есть и будут. «Я это сделаю дешевле»,
«Я бы это сделал иначе» — такие реплики звучат на любом собрании. Недовольные всегда есть. Но если УК реально работает, то претензий будет минимум. Хотя профессиональных УК мало, этот рынок только еще развивается, он в стадии становления.
Если выбрана форма СНТ или ДНП, в них есть общие площади и сети — покупатель получает долю в землях общего пользования. (При покупке участка заключают два договора.) Если в поселке работает профессиональная УК, с распределением полномочий и ответственности, — возможны другие решения.
Эта ситуация пока законодательно не урегулирована. (В отличие от города и управления многоквартирными домами.) Новый закон о садоводствах вносит дополнительную смуту: пока в нем далеко не ясно, как и что должно быть.
Если речь про электричество, газ, — эти сети должны быть переданы на баланс монополистов. Дороги, дренажные системы — долевая собственность обитателей поселка.
Наши покупатели практически всегда интересуются тем, как управляются уже сданные поселки. И это важно для принятия решения. Если есть качественное управление — это серьезное конкурентное преимущество.

Артем Чесноков,
девелопер проекта «СувантоЯрви»:

– Диктатура или демократия — вопрос философский.
К сожалению, чаще всего люди, которые жаждут занять места в правлении, относятся к категории граждан, которым нужна власть ради власти. И, как правило, считают, что именно они-то и знают, как собирать и как тратить деньги. На самом же деле ни один собственник, который имеет работу (неважно, свой бизнес или по найму) и семью, никогда туда не стремится. В беседе со мной покупатель так и заявил: «Зачем мне это надо? Что я там, в этом ДПК, буду делать? У меня нет времени на все это. В конце концов, каждый должен заниматься своим делом. Я собственник дома, я хочу приезжать и пользоваться коммуникациями и инфраструктурой. И не хочу ломать голову, кто, как и когда будет косить траву на обочинах и чистить дороги, с кем согласовать вывоз мусора. Приобретая участок, я намеренно шел на то, что за меня все это будут делать, и спрашивал, сколько это стоит».
У тех, кто решил не вступать в ДПК, могут возникать сомнения в обоснованности тарифов.
В договоре с собственником мы указываем, что тариф может быть только в рамках суммы, прописанной в смете, в приложении к договору. В договоре есть пункт: тарифы могут повышаться только один раз в год, на уровень инфляции. И перед повышением всем высылается дополнительное соглашение к договору.
Все остальные вопросы выясняем на общем собрании и решаем голосованием. Конечно, есть «активисты»: раскройте подробнее статьи расходов, покажите, за что именно и кому мы платим, давайте устроим тендер, да у меня есть компания, вывозящая мусор… С такими просто ведем разъяснительную работу. Некоторые пункты (стоимость банковского обслуживания, налоги, аренда, ФОТ и т.д.) раскрывай не раскрывай — все будет не так. Эту информацию лучше давать порционно.
А тарифы никто завышать не собирается, да и не вправе. Тариф по электроэнергии и по газу — в рамках нормативов. Вода — стоимость скважины и годовой сбор.
Однако есть два негативных фактора. Первый — постоянная инфляция и удорожание ресурсов и услуг. Второй — неплательщики и должники. Эти факторы могут приводить к росту затрат на эксплуатацию.

Источник