Способы уменьшения стоимости строительства

Приземление метра

Председатель правительства Михаил Мишустин заявил, что нужно снижать стоимость жилищного строительства для повышения доступности ипотеки. Для этого он предложил создать дополнительные стимулы для развития жилищного строительства. В частности, повышать эффективность использования земли, обеспечивать своевременную инженерную подготовку территории. По словам премьера, необходимо больше использовать современные технологии и упрощать доступ компаний на строительный рынок.

По мнению президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Глушкова, сильнее всего снизить себестоимость жилья может подготовка инфраструктуры участков под застройку. «Сейчас около 7-8% цены квадратного метра жилья — это стоимость инженерных присоединений и создания транспортной инфраструктуры», — говорит Глушков

Осложнила ситуацию реформа на рынке долевого строительства. Раньше застройщик мог перераспределять средства между несколькими своими объектами: брать деньги с домов, которые уже почти построены и хорошо продаются, и тратить их на подготовку инфраструктуры для следующего дома. «Сейчас у застройщика такой возможности нет: он работает в рамках бюджета проекта конкретного жилого дома. Чтобы построить первый дом в микрорайоне, вся магистральная инфраструктура должна быть уже готова, без этого не может существовать дом. Но той рентабельности, которую компания может получить из одного проекта, точно недостаточно для обеспечения магистральной инфраструктуры», — подчеркивает Глушков. Если подготовкой участков — прокладкой водопроводных сетей, сетей отопления и канализации, созданием транспортной инфраструктуры — частично или полностью займутся местные власти, это может снизить стоимость квадратного метра на те самые 7-8%.

Еще один способ увеличить объемы жилищного строительства — предоставить для застройки участки, находящиеся в федеральной собственности. «Сейчас почти в любом муниципалитете с учетом действующих ограничений очень сложно найти свободные земельные участки, которые можно предлагать застройщикам. Даже в малых городах их уже нет. Вместе с тем большое количество земель остается в собственности различных федеральных ведомств — к примеру, минобороны, минобразования. Эти участки нередко пустуют, используются ненадлежащим образом. Конечно, их нужно вовлекать в оборот», — уверен Глушков.

Второй «блок» мер, которые могут снизить стоимость жилья, связан с финансовой стороной строительства. Чем дешевле новостройки и доступнее ипотека, тем больше спрос. А растущий спрос на жилье позволяет снижать себестоимость строительства. Застройщики сейчас, получая в банке кредит на проект, платят за него по двум схемам. Помимо базовой ставки по кредиту есть специальная ставка — за заемные средства, равные тем, что лежат на эскроу-счете, застройщик платит банку примерно вдвое меньший процент. Чем больше дольщиков вложились в проект, тем дешевле кредит застройщику. Если квартиры расхватывают как горячие пирожки — сокращается срок кредита, застройщик опять же выигрывает на процентах.

По оценке ДОМ.РФ, ипотека по ставке в 9% доступна 47% российских семей. Когда ставки по ипотеке снизятся до 8%, доступность ипотеки вырастет до 60%. Кстати, это примерно совпадает с общемировой практикой, которая свидетельствует, что снижение ставки по ипотеке на один процент приводит к увеличению спроса на квартиры на 10%. По мнению ДОМ.РФ, в 2020 году ожидается выдача 1,5-1,6 млн ипотечных кредитов на 3,4 трлн рублей. Средняя ставка выдачи опустится ниже 8,7%, причем достичь этого показателя удастся уже в первом полугодии 2020-го.

Величина ставки по ипотеке зависит в том числе от стоимости денежных средств, отмечает Глушков. «Сейчас 6% — это стоимость денег, проценты, под которые банки занимают деньги на межбанковском рынке. И 3% — связаны исключительно с администрированием кредита, с работой с документами у заемщика. Возможность снижения ставки — в пределах вот этих 3%», — говорит он. «Снизить стоимость фондирования для банков позволит развитие рынка ипотечных облигаций. Сократить операционные издержки банков по выдаче ипотеки позволят меры по стандартизации и цифровизации ипотеки, а также развитие электронной закладной. В совокупности эти меры позволят снизить ставку на 1-1,5 процентных пункта», — полагает Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ.

Застройщики готовы внедрять инструменты, связанные со снижением оценки рисков, которые закладываются в эту процентную маржу, говорит директор департамента финансов ГК «Инград» Петр Барсуков: «Определенные резервы существуют и в системе оценки кредитоспособности клиентов и снижения стоимости операционных процессов, которые связаны с выдачей ипотеки. Они связаны с вопросами цифровизации и оптимизацией процессов обмена информацией».

Председатель правительства Михаил Мишустин:

«Нужно создавать дополнительные стимулы для развития жилищного строительства, значительно повышать эффективность использования земли, обеспечивать своевременную инженерную подготовку территории. Следует также активнее использовать пустующие земельные участки, в том числе из федеральной собственности, для жилищного строительства»

Андрей Грудин, председатель Клуба инвесторов Москвы:

— Проведение реформы в строительстве и переход на проектное финансирование привели к росту стоимости проектов для застройщиков. Это произошло из-за запрета использования средств дольщиков и роста в 2,5 раза объема требуемого банковского финансирования для строительства. В 1,7 раза увеличился объем собственных средств застройщика, необходимых для проведения всех работ. Возврат же денег из проекта происходит в 1,5 раза медленнее. Таким образом, существенно увеличивается «стоимость денег» для застройщиков, им приходится поднимать стоимость метра. Только за последний год стоимость жилья на первичном рынке выросла на 10-15%.

На ипотеку могут претендовать около 40 млн человек в стране. Но, по оценке экспертов, средняя зарплата позволяет решить квартирный вопрос с помощью кредита жителям только 18 регионам страны. Если даже снизить ипотечную ставку всего на 1%, покупательская способность уже вырастет на 10%, а при уровне ставки кредита до 5% — количество регионов со средней зарплатой, необходимой для предоставления ипотеки, возрастает до 33, охватив 65 млн жителей. Вовлечение 10 млн человек позволяет увеличить спрос на 150 млн кв. м в текущих ценах.

По мнению инвестиционного сообщества и участников строительного рынка, комфортная ставка ипотеки в регионах России должна составлять менее 3,5%. Учитывая, что стимулирование рынка состоит не только в снижении ипотечной ставки, но и в повышении доходов граждан, размер максимальной и комфортной ставки исходя из планов и потенциальных темпов роста экономики будет стремиться к 5%.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК:

— С точки зрения девелопера, снижение ключевой ставки ЦБ с последующим снижением ипотечных ставок банков является для нас крайне благоприятным фактором. По практике предыдущих лет мы просчитали, что снижение ее на 1 процентный пункт увеличивает покупательскую способность на 10%.

Петр Исаев, коммерческий директор Capital Group:

— Снижение ипотечных ставок будет стимулировать спрос, потому что расширит возможности тех, кто хочет изменить жилищные условия — это касается как и самого решения покупки в целом, так и характеристики приобретаемой квартиры (площадь, расположение и пр.). Снижение ставок даст гибкость, больший выбор. Стоит отметить и важность также применения мер семейной поддержки: различные дополнительные программы по субсидированию ипотеки для семей и средства материнского капитала, которые с этого года будут получать семьи и при рождении первого ребенка, позволят покупателям рассчитывать на большие суммы кредита и выбирать квартиру большей площади. Безусловно, снижение ставок простимулирует спрос: при принятии соответствующих решений и с учетом в том числе специальных программ субсидирования ипотеки за счет застройщика рынок получит потенциал к росту.

Как в регионах снижают себестоимость строительства

Белгородский жилищный проект под названием «Новая жизнь» предоставил молодым специалистам квартиры в ипотеку на пять лет под 3% годовых. Цена квадратного метра квартиры оказалась гораздо ниже среднерыночной: 37 тысяч рублей против 45-50 тысяч. «Лифтов в домах нет, балконов тоже. Это позволило существенно снизить стоимость строительства», — признавался руководитель дирекции Юго-Западного микрорайона Александр Славкин.

В Костромской области в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье» были созданы три жилищно-строительных кооператива: «Новый дом», «Здоровье» и «Молодежный». Стоимость квадратного метра в них составила 26-29 тысяч рублей. «Для снижения стоимости квартир администрация города Костромы разработала меры социальной поддержки в виде субсидии, возмещающей ЖСК «Молодежный» стоимость арендной платы за земельный участок, предназначенный для строительства жилого дома», — рассказали в мэрии города. Сейчас помимо Костромы земля для нужд ЖСК выделена еще в десяти муниципальных образованиях региона. Благодаря мерам господдержки и предоставлению льготных участков под жилье средняя цена жилья при таком строительстве получается в полтора-два раза ниже рыночной и составляет около 30 тысяч рублей за кв.м.

В Ленинградской области один из застройщиков вложил 50 миллионов рублей в модернизацию Киришского ДСК в Ленинградской области. «В такую кругленькую сумму обошелся комплекс мероприятий, связанных со строительством и запуском новой линий по выпуску ЖБИ индустриального изготовления для жилищного домостроения, — рассказал «РГ» директор по строительству cтроительной корпорации «ЛенРусСтрой» Алексей Булдин. — Она позволит увеличить производственную мощность предприятия, но основной плюс — в выпуске изделий с идеальной геометрией и высоким качеством поверхности. В среднесрочной перспективе это приведет к снижению себестоимости строительства».

Источник

Реальное снижение себестоимости строительства без потери качества

АО «СТЭФС» оказывает полный спектр услуг, связанных с возведением жилых, нежилых и промышленных объектов. Работы соответствуют строгим стандартам качества и эксплуатационным нормам.

Приоритетными достоинствами, выделяющими фирму среди конкурентов, являются такие особенности, как:

• большой опыт деятельности на этом рынке;
• собственная научная база, а также наличие многочисленных патентов, ноу-хау, авторских свидетельств;
• использование передовых материалов и технологий;
• снижение себестоимости строительства без потери качественных и эксплуатационных характеристик готовых объектов;
• гибкая ценовая политика.

За счет чего происходит снижение себестоимости строительства?

Оптимизация затрат — необходимая мера, которая позволяет возводить здания и сооружения высокого качества, но при этом значительно сокращать производственные расходы. Снижение себестоимости строительства подразумевает комплексный подход, заключающийся в применении следующих инструментов:

• поиск наиболее эффективных планировочных и конструктивных решений на стадии создания проекта. При правильном подходе экономия может составлять до 30 %;
• использование современных материалов, комплектующий изделий и технологий;
• снижение расходов за счет рационального использования материалов;
• применение эффективной и экономичной спецтехники;
• оптимизация логистических процессов;
• снижение себестоимости строительства за счет изменения режима работы.

Расчётные значения основных показателей строительства, приведённые на 1 кв.м общей площади перекрытий
№	Наименование затрат	Бетон	Функциональное назначение объекта
			ЖК 1	БЦ 2	ТРЦ 3
1.	Материалоёмкость (расход материалов)	Обычный	1 950 руб.	2 150 руб.	2 760 руб.
		Преднапряж.	1 498 руб.	1 579 руб.	1 789 руб.
2.	Трудоёмкость (заработная плата)	Обычный	575 руб.	634 руб.	814 руб.
		Преднапряж.	442 руб.	466 руб.	528 руб.
3.	Энергоёмкость (эксплутация машин и оборудования)	Обычный	256 руб.	282 руб.	362 руб.
		Преднапряж.	196 руб.	207 руб.	235 руб.
4.	Прочие затраты	Обычный	416 руб.	458 руб.	588 руб.
		Преднапряж.	319 руб.	337 руб.	381 руб.
5.	Себестоимость	Обычный	3 197 руб.	3 525 руб.	4 525 руб.
		Преднапряж.	2 456 руб.	2 589 руб.	2 933 руб.
6.	Экономический эффект	23%	27%	35%

1. Жилой комплекс «Дом Альянса» (г.Санкт-Петербург, ул.Трефолева, 7).
   Общая площадь здания – 13650кв.м, этажность – 12 (+1 подземный).
2. Бизнес центр «Газойл Плаза» (г.Москва, ул.Наметкина, 14).
   Общая площадь здания – 36500кв.м, этажность – 24 (+3 подземных).
3. Торгово-развлекательный центр «Ереван Плаза» (г.Москва, ул.Большая Тульская, 2).
   Общая площадь здания – 38200кв.м, этажность – 5 (+1 подземный).

Основные факторы и методики снижения себестоимости строительства

Сметная стоимость строительно-монтажных работ (ССМР) включает прямые расходы (ПР), накладные затраты (НЗ) и прибыль (П):

ССМР = ПР + НЗ + П

Уровень себестоимости строительно-монтажных операций определяется множеством экономических факторов. В основе расходов на их выполнение лежат объективные причины: потребность в услугах, сложившийся уровень цен на них, затраты на ресурсы и многие другие. В то же время на них оказывает значительное влияние рациональное и эффективное использование имеющихся ресурсов.

Мы предлагаем снижение себестоимости строительства за счет следующих методик:

1. Применение более современного и технологически совершенного преднапряженного железобетона. Высокопрочная арматура существенно уменьшает металлоемкость конструкций.
2. Использование производительных технических средств. Это дает возможность снижения себестоимости за счет уменьшения расходов на топливо и электроэнергию, а также на ремонт и обслуживание механизмов/машин.
3. Корректировка режима работы и внедрение экономичной технологии.
4. Снижение себестоимости за счет рационализации процессов хранения и расходования строительных материалов.
5. Реорганизация управления строительным производством.

Кроме того, снижение себестоимости СМР может быть достигнуто при выборе оптимальных темпов и сроков их выполнения, а также при корректировке управления запасами сырья, материалов и конструкций.

Реализация проектов с применением прогрессивных конструктивно-технологических решений, предполагающих использование предварительного напряжения, позволит преодолеть главные недостатки монолитного строительства: высокий уровень расходов, повышенную материалоемкость, увеличенные трудовые затраты и продолжительность СМР.

Ресурсосберегающие технологии дают возможность в некоторых случаях снизить массу сооружений до 40 %, что скажется и на себестоимости за счет уменьшения расходов арматуры и бетона. В результате наблюдается сокращение строительных расходов до 27 %. Таким образом, прибыльность реализации инвестиционных проектов с использованием технологий предварительного напряженного бетона увеличивается до 35 %.

Применение безригельных преднапряженных каркасов, кроме снижения себестоимости строительства, дает возможность расширить архитектурно-планировочные возможности проектируемых объектов.

Также большую роль в сокращении производственных затрат играет рациональное использование промышленных мощностей, рабочих ресурсов и грамотное управление складскими запасами.

В современных реалиях снижение себестоимости строительства — необходимая мера, которая повышает устойчивость отрасли в условиях падения спроса. Также грамотная и обоснованная оптимизация расходов делает недвижимость доступной для потребителей. Этот фактор является крайне значимым в период экономического кризиса. Обращайтесь к нам, чтобы снизить затраты.

Источник