Способы уменьшения арендной платы

Как добиться уменьшения размера арендных платежей?

И что делать, если договориться с арендодателем не удалось?

1 апреля вступил в силу новый закон 1 , которым предусмотрены меры поддержки бизнеса, пострадавшего от распространения коронавирусной инфекции. Предприниматели получили право на уменьшение арендных платежей.

(В каком случае можно рассчитывать на отсрочку уплаты арендных платежей, как ее получить и что делать тем, кто на арендные каникулы рассчитывать не может, – читайте в статье «Арендные отношения в условиях пандемии».)

Кто может требовать уменьшения размера арендной платы?

Любой арендатор недвижимого имущества, который не мог им пользоваться из-за введения в его регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. При этом неважно, был ли договор аренды заключен до момента введения такого режима и относится ли ваша деятельность к числу наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции.

На какой срок может быть снижена арендная плата?

На весь период, в течение которого вы не могли пользоваться арендованным имуществом в связи с действием в вашем регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

На сколько можно уменьшить размер арендной платы?

Процедура, условия и то, насколько может быть снижена арендная плата, в законе не прописаны. В нем лишь говорится об обязанности арендодателя предоставить скидку без установления ее размера. Поэтому все зависит от ситуации и вашей договоренности с арендодателем.

Как получить скидку?

Рекомендуем начать с направления арендодателю письменного обращения с просьбой уменьшить размер арендной платы в связи с невозможностью пользоваться арендованным имуществом. В обращении следует описать, по какой причине вы не можете его использовать. Например, в арендованном помещении вы открыли фитнес-клуб, работа которого в вашем регионе запрещена на период действия режима повышенной готовности.

Также необходимо указать, на сколько вы просите уменьшить размер арендной платы, и привести доводы, почему скидка должна быть предоставлена в таком размере. Для этого нужно обосновать, как повлияли введенные ограничения на вашу работу. Сравните доходы от деятельности на момент заключения договора и сейчас, чтобы показать ущерб.

Вы можете попросить полностью освободить вас от арендной платы за весь период, когда вы не могли пользоваться арендованным имуществом из-за ограничительных мер. Однако не забудьте, что даже если арендодатель согласится, есть риск признания такого условия недействительным в силу запрета на дарение между коммерческими организациями и, как следствие, доначисления налогов как вам, так и арендодателю.

Если арендодатель готов предоставить вам скидку, договоренность надо обязательно зафиксировать в дополнительном соглашении к договору аренды.

Если договор заключен на срок более одного года, то дополнительное соглашение к нему подлежит обязательной государственной регистрации. Помните, что стороны такого соглашения связаны его условиями с момента подписания независимо от факта госрегистрации. Это означает, что арендодатель не вправе не исполнять соглашение (например, требовать от вас оплаты аренды в прежнем размере), ссылаясь на отсутствие регистрации.

Если же договор аренды заключен на меньший или неопределенный срок, то дополнительное соглашение регистрировать не надо.

Что делать, если арендодатель не соглашается снизить арендную плату?

Если арендодатель сразу не согласился – не отчаивайтесь, предложите ему провести переговоры, чтобы совместно прийти к выгодному для обеих сторон решению.

Перед переговорами тщательно проанализируйте ваш договор аренды. Многие думают, что хорошо знают свой договор. Но срок аренды и размер арендной платы – это далеко не все условия, которые важно учитывать.

Проверьте, есть ли в договоре следующие условия:

• санкции, которые может применить арендодатель в связи с просрочкой внесения арендной платы;
• обеспечительный платеж;
• право на одностороннее внесудебное расторжение договора по требованию каждой из сторон;
• обусловлено ли право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор уплатой вам компенсации;
• застрахована ли ваша ответственность за неисполнение договора;
• право на одностороннее изменение договора (например, изменение размера арендной платы в случае существенного изменения обстоятельств).

Перед встречей проанализируйте рынок: оцените предложения по аналогичным объектам и их объем, ставки арендной платы. Наглядные примеры распечатайте и принесите на переговоры. Это позволит вам не быть голословными.

Сейчас для всех наступили тяжелые времена. Если в вашем здании есть другие арендаторы, можно объединиться с ними для участия в переговорах.

Постарайтесь понять, почему арендодатель отказывается предоставить скидку. Возможно, он сам является арендатором и столкнулся с теми же проблемами, что и вы. В такой ситуации разумно объединить усилия для совместного решения этих проблем.

Какие аргументы можно использовать в переговорах с арендодателем, чтобы получить скидку?

1. Помните, что снизить арендную плату на время, пока вы не можете пользоваться имуществом из-за действия ограничительных мер, – прямая обязанность арендодателя, установленная законом (п. 3 ст. 19 Закона от 1 апреля 2020 г. № 98).

2. Невозможность использования арендованного имущества в связи с действием ограничительных мер является существенным изменением обстоятельств. Ведь очевидно, что, если бы вы могли предвидеть текущую ситуацию, договор не был бы заключен или вы заключили бы его на иных условиях. Существенное изменение обстоятельств является основанием для изменения договора, в том числе в части размера арендной платы (ст. 451 ГК РФ).

3. Имеют значение история и длительность ваших отношений с арендодателем. Если у вас долгосрочный договор, вы давно арендуете это имущество и исправно вносили арендные платежи, то потеря такого арендатора будет ошибкой арендодателя в большинстве случаев.

4. Если вы вложили в арендованное имущество значительные инвестиции, напомните арендодателю об этом. Особенно актуально это в том случае, когда в договоре есть условие о том, что арендодатель обязан эти вложения компенсировать при досрочном прекращении отношений. Вряд ли в сложившихся условиях у арендодателя найдутся свободные деньги.

5. Право арендодателя досрочно расторгнуть договор может быть обусловлено уплатой вам компенсации. Часто чем больше осталось до окончания первоначального срока аренды, тем большую сумму должен перечислить вам арендодатель.

6. Подумайте, является ли ваш объект полезным для всего здания. Например, именно он может притягивать большое количество посетителей. Это может быть актуально для торговых и бизнес-центров.

7. Если мониторинг рынка показал, что такую арендную плату сегодня никто платить не будет, постарайтесь мягко, но убедительно донести это до арендодателя. Подкрепите свои аргументы примерами предложений по аренде. Нередко арендодатели убеждены, что они быстро смогут найти нового арендатора.

8. Если для арендодателя предусмотрены меры поддержки, то напомните ему об этом. Например, в Москве собственники зданий и помещений, используемых для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, при условии снижения ими ставки арендной платы для своих арендаторов освобождаются от налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за землю за соответствующий период 2 .

Это примерный список аргументов, которые можно использовать в разговоре с арендодателем. Подумайте, какими доводами его можно дополнить, исходя из вашей ситуации.

Как еще можно минимизировать затраты на аренду?

• Откажитесь от части площадей. Если планировка арендуемого имущества и вид вашей деятельности позволяют, попросите арендодателя снизить арендную плату в связи с освобождением части арендуемой площади.
• Предложите арендодателю использовать депозит. Например, вы можете оплачивать половину арендной платы, а вторую половину арендодатель покроет за счет депозита.
• Зафиксируйте курс валюты, к которой привязан размер арендной платы. Например, если ее размер привязан к курсу доллара, то попросите его зафиксировать на комфортной для вас отметке, скажем, 60 руб. за 1 долл.
• Предложите свои услуги в счет уменьшения арендной платы. Например, юридическая фирма может бесплатно консультировать арендодателя. Если у вас заведение общественного питания, предложите арендодателю обеды для его сотрудников на выгодных условиях.

Как быть, если с арендодателем договориться не удалось?

В случае если арендодатель не идет на уступки, а платить за неиспользуемое помещение вы не можете или не хотите, прежде всего нужно постараться минимизировать возможные риски. Если в помещении есть ценное имущество, то его желательно вывезти, чтобы арендодатель не смог его удерживать, пока вы не погасите задолженность по аренде.

Затем вы можете обратиться в суд с требованием об изменении договора в части снижения арендной платы. Но нужно иметь в виду несколько нюансов.

Сейчас суды приостановили рассмотрение большинства дел из-за угрозы распространения коронавирусной инфекции. Вы сможете подать иск, но когда будет вынесено решение – неизвестно.

На сколько именно уменьшить размер арендной платы, будет решать суд с учетом ситуации, принятых вами мер и представленных доказательств. Вы должны будете обосновать, почему арендную плату нужно снизить именно настолько. И снижение может оказаться совсем небольшим.

Если суд удовлетворит иск, измененные условия договора о размере арендной платы будут применяться только после вступления в силу решения суда. Это значит, что до тех пор вы должны будете вносить арендную плату в прежнем размере.

С учетом вышесказанного рекомендуем рассматривать обращение в суд как крайнюю меру.

Ну и не следует забывать о еще одном варианте: если договор аренды дает вам право в одностороннем порядке его расторгнуть, то, возможно, стоит им воспользоваться, чтобы не увеличивать убытки. Велика вероятность, что после отмены ограничительных мер на рынке окажется много выгодных предложений.

1 Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

2 Постановление Правительства Москвы от 24 марта 2020 г. № 212-ПП «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности».

Источник

Как снизить или приостановить арендные платежи законными способами?

Автор: Олеся Чуева Старший юрист 1С-WiseAdvice

Как снизить или приостановить арендные платежи законными способами?

Автор: Олеся Чуева
Старший юрист 1С-WiseAdvice

В условиях вынужденных «нерабочих» дней многие компании перевели сотрудников на удалённую работу либо вообще приостановили деятельность. Возникает резонный вопрос: как сократить расходы на оплату пустующих офисных или производственных площадей?

Апдейт от 08.06.2020

8 июня вступил в силу закон, позволяющий пересматривать условия арендных договоров компаниям-арендаторам, которые являются субъектами МСП и относятся к пострадавшим отраслям.

В частности, по Договору, заключенному до введения в конкретном субъекте РФ режима повышенной готовности или ЧС, арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы на срок до одного года.

Если арендодатель не соглашается уменьшить арендную плату в течение 14 дней с момента обращения арендатора, арендатор вправе не позднее 01.10.2020 года отказаться от Договора аренды без каких-либо санкций в порядке ст. 450.1 Гражданского кодекса: убытки в виде упущенной выгоды, убытки в связи с прекращением договора, предусмотренные ст. 393.1 ГК РФ; штрафные санкции, предусмотренные договором — с арендатора не взимаются).

Обеспечительный платеж, если он был предусмотрен, возврату арендодателем арендатору не подлежит. Иные убытки подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.

3 типовые ситуации

Ситуация 1. Приостановка деятельности связана с запретами, введенными региональными властями.

Если компания не может вести деятельность ни в какой форме, даже в дистанционной, необходимо уведомить своих контрагентов о наступлении форс-мажора согласно ст. ст. 451, 416-417 ГК РФ.

В случае закрытия заведения для посетителей на основании Указа Мэра Москвы № 12-УМ от 05.03.2020 и/или Распоряжения Роспотребнадзора от 20.03.2020 г. и др. нормативных актов, выпущенных в связи с пандемией, поставщик, в силу форс-мажора, освобождается только от неустойки в связи с неисполнением обязательства перед своими клиентами (не поставщиками).

При этом невозможность выполнять обязательства по оплате аренды, как разъясняет Торговая палата , напрямую не связана с закрытием, т.к. возможны иные источники формирования денежных средств (кредит, займ от учредителя).

Более того, исходя из действующей судебной практики, отсутствие у должника необходимых денежных средств, не является форс-мажорным обстоятельством (п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7).

Остается уповать на Гражданский Кодекс, поскольку есть вероятность того, что в скором времени начнут выдаваться свидетельства о наступлении обстоятельств непреодолимой силы и суд будет вставать на сторону арендаторов.

Ситуация 2. Арендованная площадь не используется, поскольку находится в бизнес-центре или торговом комплексе, закрытых для посещения.

В этом случае налицо существенное изменение обстоятельств, которые не были известны на момент заключения Договора (по сути сам арендодатель ограничивает пользование площадями), поэтому арендатор может обратиться к арендодателю с заявлением о применении ст. 451 ГК РФ.

Статья позволяет изменить арендные отношения или расторгнуть договор аренды (в том числе в судебном порядке, если стороны не смогут договориться о распределении расходов).

Ситуация 3. Арендатор физически пользоваться помещением может (доступ к нему есть), но оплачивать аренду в прежних объемах возможности нет.

В этом случае остается только вести переговоры с арендодателем. Совсем избежать арендных платежей не получится, поскольку арендодатель сам несёт расходы на содержание помещения, но снизить ежемесячные платежи или договориться об отсрочке вполне реально. И мы уже имеем такие кейсы по нашим клиентам.

Возможно ли законное применение отсрочки арендных платежей?

Если ваша компания относится к таким отраслям, то по договору аренды недвижимого имущества, заключенному в Москве до 05.03.2020 года, можно на законных основаниях в течение 30 дней заключить с арендодателем дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку арендных платежей.

По Москве отсрочка может быть предоставлена на период с 05.03.2020 по 1.10.2020.

При этом задолженность по аренде подлежит уплате не ранее 1.01.2021 г. (и не позднее 1.01.2023). Оплата производится поэтапно (не чаще 1 раза в месяц), равными платежами, размер которых не превышает 50% ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Штрафы, проценты или иные «санкции» в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы не применяются. Установление арендодателем дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки является незаконным.

Размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, также может быть снижен по соглашению сторон.

Изменения в Законе № 98-ФЗ также дают некоторые гарантии для арендаторов, которые снимают площади у владельцев государственного или муниципального имущества (за исключением земельных участков).

Законом предусматривается, что вышеуказанные арендодатели не вправе отказать арендатору, который добросовестно исполнял условия договора аренды до принятия решения о введении режима повышенной готовности или ЧС, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении его срока до одного года на тех же условиях или же на иных условиях, которые не ухудшают положение арендатора. Соглашение должно быть заключено без торгов и оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

Объединяйтесь с другими арендаторами!

Если кроме Вас в здании есть и другие арендаторы, которые не могут выплатить в срок арендную плату, а также если помещение находится в субаренде, имеет смысл решать проблемы сообща. К коллективным требованиям прислушиваются быстрее.

Арендаторы могут инициировать переговоры не только с представителем арендодателя, но и непосредственно с собственником арендуемых площадей. В результате можно попытаться добиться следующих послаблений:

• Полная отмена арендных платежей на определенный срок.
• Частичное снижение арендной ставки на определенный срок.
• Отсрочка очередных выплат на несколько месяцев.
• Переход на переменную арендную ставку (например, в виде процента от выручки).

Какие бы основания для снижения арендных платежей вы не применили, нельзя забывать о соблюдении формы уведомления второй стороны.

Судебное производство является крайней мерой в споре, однако корректно составленные, вовремя и должным образом направленные арендодателю или собственнику документы могут сыграть решающую роль не только в процессе судебного разбирательства, но и на стадии досудебного урегулирования спора.

Наши юристы готовы изучить Ваш Договор аренды и подсказать, как действовать именно в Вашей ситуации.

Источник