Защита коммерческой недвижимости добросовестным приобретателем
Истребование имущества из чужого незаконного владения — распространенная категория споров в российских судах. Положения законодательства и сложившаяся судебная практика показывает, что практически над каждым приобретателем недвижимого имущества нависает риск его потери, что влечет серьезные, пагубные материальные последствия для последнего. Субъекты, занимающиеся хозяйственной деятельностью, также не избавлены от риска потери коммерческой недвижимости.
Анализ практики применения судами положений законодательства о виндикации позволяет выявить контуры для защитной стратегии добросовестного приобретателя – субъекта, занимающегося хозяйственной деятельностью, в случае истребования у них коммерческой недвижимости.
Российское законодательство устанавливает, что виндикационный иск, т.е. истребование имущества из чужого незаконного владения, является требованием не владеющего вещью собственника к владеющему несобственнику о возврате ему вещи.
Согласно пп. 1, 2 ст. 302 ГК, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Верховный Суд неоднократно указывал, в частности в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014, далее – Обзор Президиума ВС от 01.10.2014), что по такой категории дел обстоятельствами, подлежащими установлению и доказыванию, являются:
· наличие (отсутствие) права собственности лица, обратившегося с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения;
· выбытие имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;
· возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;
· наличие у незаконного владельца статуса добросовестного приобретателя, обусловленного тем, что он не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
При этом, в другом Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015) Верховный Суд указал судам, как подлежит распределять бремя доказывания между сторонами спора.
Истец должен доказывать наличие у него права собственности либо основания законного владения в отношении истребуемого имущества, факт наличия этого имущества у незаконного владельца и выбытие имущества из его владения помимо воли. Ответчику надлежит предоставить доказательства возмездности приобретения имущества.
Как правило, доказывание указанных обстоятельств большого затруднения как у истца (за исключением, может быть, установление наличия/отсутствия воли на передачу имущества), так и у ответчика не вызывает.
Краеугольным камнем в доказывании по названной категории дел является вопрос добросовестности приобретателя.
На первый взгляд, вопрос добросовестности приобретателя не должен возникать в виндикационном споре, и это подтверждает закон, так п. 5 ст. 10 ГК устанавливает, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Поэтому ответчику можно «расслабиться» и наблюдать как его процессуальный оппонент собирает доказательства.
Однако, и об этом говорил Верховный Суд, истец вправе доказывать обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности приобретателя. Вот почему процессуальная пассивность приобретателя, основанная на презумпции добросовестности, может сыграть с ним злую шутку и лишить его права собственности на имущество.
В связи с чем, приобретатель должен серьезно озаботиться поиском и сбором доказательств, подтверждающих добросовестность приобретения им недвижимости.
Добросовестность приобретения имущества свидетельствует о том, что приобретатель не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение. Субъективный характер данной правовой категории предопределяет пристальную оценку судом всех обстоятельств дела, действий приобретателя.
Кроме того, очевидно, что стандарт доказывания добросовестности приобретения коммерческой надвижимости хозяйствующим субъектом выше нежели стандарт доказывания добросовестности приобретения жилых помещений гражданами. Это стоит учитывать при защите коммерческой недвижимости от виндикационного требования, и максимально наполнять свой портфель доказательств, подтверждающий добросовестность приобретателя.
Судебная практика показывает, да и практикующие юристы знают, что запись в ЕГРН и запрос приобретателем выписки из публичного реестра не является бесспорным доказательством добросовестности приобретения спорного имущества.
Позиция Европейского Суда по правам человека относительно достаточности сведений публичного реестра при подтверждении добросовестности приобретателя
Вместе с тем, стоит отметить, что Европейский Суд по правам человека (далее — ЕСПЧ) занимает иную позицию. Напомню, что Российская Федерация является участником «Конвенции о защите прав человека и основных свобод» (Заключена в г. Риме 04.11.1950, вместе с «Протоколом [№ 1]» (Подписан в г. Париже 20.03.1952), «Протоколом № 4 об обеспечении некоторых прав и свобод помимо тех, которые уже включены в Конвенцию и первый Протокол к ней» (Подписан в г. Страсбурге 16.09.1963), «Протоколом № 7» (Подписан в г. Страсбурге 22.11.1984), далее – Конвенция и Протоколы к ней). В связи с этим, Российская Федерация признает юрисдикцию ЕСПЧ по вопросам толкования и применения Конвенции и Протоколов к ней обязательной.
Пленум Верховного Суда в п. 10 постановления от 10.10.2003 № 5 «О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров Российской Федерации» указал, что применение судами Конвенции должно осуществляться с учетом практики Европейского Суда по правам человека во избежание любого нарушения Конвенции.
Помимо этого, правовые позиции ЕСПЧ, содержащиеся в его окончательных постановлениях, принятых в отношении Российской Федерации, являются обязательными (ст. 46 Конвенции; ст. 1 Федерального закона от 30.03.1998 № 54-ФЗ «О ратификации Конвенции о защите прав человека и основных свобод и Протоколов к ней»).
Европейский Суд по правам человека рассмотрел дело «Гладышева против Российская Федерация» по жалобе № 7097/10, в ходе которого высказал интересную позицию. Так, ЕСПЧ указал, что к исключительной компетенции государства относится определение условий и порядка отчуждения имущества, а также контроль соблюдения этих условий. Сделки по отчуждению недвижимого имущества требуют легализации государства, в частности, Федеральной регистрационной службой, посредством процедуры, специально направленной на повышение безопасности собственника. При наличии регулятивных органов, обеспечивающих чистоту титула, покупатель имущества не должен оценивать риск прекращения права собственности в связи с недостатками, которые должны быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. Упущение властей не может оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества.
Конституционный Суд в постановлении от 22.06.2017 № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» также ссылался на указанную позицию ЕСПЧ. В частности, высший суд указал, что сторонний покупатель имущества не должен брать на себя риск лишения права владения в связи с недостатками, которые должны были быть устранены посредством специально разработанных процедур самим государством, причем для этих целей не имеют значения различия между государственными органами власти, принявшими участие в совершении отдельных регистрационных действий в отношении недвижимости, по их иерархии и компетенции.
Видится, что указанная правовая позиция ЕСПЧ может быть полезной при доказывании добросовестности приобретателя – гражданина, однако, какой положительный эффект она окажет в случае, если приобретатель будет являться хозяйствующим субъектом, а истребоваться будет коммерческая недвижимость, судить сложно, однако, не стоит забывать о существовании такой правовой позиции ЕСПЧ.
Обстоятельства, подтверждающие добросовестность приобретателя
В информационном письме Президиум ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» указывает некоторые обстоятельства, которые могут свидетельствовать о недобросовестности приобретателя, в частности заниженная цена стоимости имущества (в указанном ВАС деле имущество продано по цене вдвое ниже рыночной), родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделки, направленной на передачу имущества.
Учитывая, что законодательством не предусмотрена обязанность покупателя осуществлять оценку стоимости приобретаемого имущества на предмет соответствия рынку, кроме того, принцип свободы договора позволяет сторонам согласовать любую цену коммерческой недвижимости, однако в вопросе доказывания добросовестности приобретателя, заниженная стоимость спорного имущества, наряду с иными обстоятельствами, может свидетельствовать об отсутствии этой добросовестности. Так, суд признает приобретателя недобросовестным, в случае, если установит, что приобретатель осознавал, что приобрел имущество по заведомо заниженной цене в отсутствие каких-либо разумных причин определения такой цены, не проявил должной осмотрительности и не провел дополнительной проверки юридической судьбы имущества, поскольку заниженная цена покупки должна была вызвать у приобретателя сомнения в отношении права продавца отчуждать данное имущество.
Судебная практика поддерживает такой подход, в частности Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.03.2017 № Ф01-89/2017 по делу № А82-15821/2015; Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 04.08.2015 N Ф06-6457/2013, Ф06-26151/2015 по делу N А06-5319/2013.
Помимо этого, Президиум ВАС в постановлении от 09.09.2008 № 6132/08 указывал, что приобретение имущества по заниженной цене является отдельным основанием для установления судом того факта, что приобретшее имущество лицо не является его добросовестным приобретателем.
Однако, имеются и обратные примеры в судебной практике, когда занижение стоимости имущества на 25% суды не расценили как недобросовестность (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.07.2016 № 02АП-4604/2016 по делу № А28-4233/2015). Суды посчитали, что само по себе несоответствие цены сделки рыночной цене не может иметь существенного значения, т.к. для опровержения добросовестности приобретателя такое несоответствие должно быть явным, поскольку в обычных условиях оборота продавец может быть заинтересован в продаже имущества по цене ниже рынка.
Таким образом, стоимость имущества должна быть явно заниженной, предположительно более чем на 50%.
Наличие родственных и иных связей (свидетельствующих об аффилированности) сторон сделок, направленных на передачу права собственности, должно, по мнению судов, вызвать у приобретателя сомнение в полномочиях конечного продавца на отчуждение спорного имущества. Соответственно, приобретая коммерческую недвижимость хозяйствующий субъект должен проверить на предмет аффилированности контрагентов по сделкам, в ходе которых отчуждалась эта недвижимость.
Кроме указанных обстоятельств о недобросовестности приобретателя может свидетельствовать незначительный срок перепродажи спорного имущества. В упомянутом выше постановлении АС Волго-Вятского округа по делу № А28-4233/2015, суды установили, что между первоначальной и повторной сделкой прошло 5 месяцев, что при отсутствии доказательств совершения сделки по цене явно не соответствующей действительной стоимости спорного имущества не может указывать на недобросовестность ответчика.
Соответственно, момент, когда срок перепродажи имущества перестает быть незначительным, что, соответственно, устраняет сомнения добросовестного приобретателя в полномочиях продавца, будет оцениваться судом в совокупности с иными фактическими обстоятельствами дела.
Истец, доказывая недобросовестность приобретателя, должен показать, что приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. Опровергая и доказывая обратное, крайне важно, показать суду, что приобретатель предпринимал дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи, в целях полного выяснения правомочий отчуждателя имущества.
Перечислить всё многообразие возможных обстоятельств, на которые приобретатель может сослаться в подтверждение проверки правомочий продавца на отчуждение имущества, будет достаточно сложно, вместе с тем, обозначить более-менее достаточный для суда перечень указанных обстоятельств будет разумно и возможно.
Первоначальные проверочные действия должны быть направлены на проверку всей цепочки сделок, по которой передавалось спорное имущество, а также проверка наличия каких-либо обременений и ограничений в отношении приобретаемой коммерческой недвижимости. Наличие выписки из ЕГРН о переходе прав покажет суду, что приобретатель совершал действия, направленные на установление правомочий продавца спорного имущества.
Помимо этого, проверка правоустанавливающих документов на недвижимость, согласно Обзору Президиума ВС от 01.10.2014, свидетельствует о добросовестности приобретателя, данное обстоятельство может быть подтверждено, например, официальным запросом покупателя всех правоустанавливающих документов в отношении приобретаемого имущества у продавца.
Непосредственный осмотр приобретаемой коммерческой недвижимости работниками организации-приобретателя, в результате которого составлен акт осмотра, подписанный сторонами сделки, либо указание на проведенный осмотр непосредственно в договоре купли-продажи, подтвердит направленность воли приобретателя на устранение каких-либо сомнений в полномочиях продавца на отчуждение спорного имущества.
Проведение мониторинга цен на коммерческую недвижимость схожую по характеристикам со спорным имуществом на соответствующем рынке также продемонстрируют суду добросовестность приобретателя. Такой мониторинг может быть проведен юристом организации-приобретателя, а его результат может быть оформлен внутренним документом последнего.
Таким образом, сложившийся подход судов к доказыванию факта добросовестного приобретения имущества, истребуемого в порядке виндикации, свидетельствует о том, что приобретатель должен ответственно и серьезно подойти к вопросу сбора и оценки доказательств, подтверждающих совершение исчерпывающих действий, направленных на проверку полномочий продавца на отчуждение этого имущества.
Кроме того, хозяйствующие субъекты должны помнить, что защита права собственности на принадлежащее имущество начинается задолго до судебного разбирательства.
Источник
