Способы строительства многоквартирных домов

Технологии строительства многоквартирных жилых домов

Высококвалифицированные сотрудники СК Синмар займутся экономически выгодным строительством многоквартирных сооружений с применением энергоэффективных материалов и качественных конструкций. При выполнении необходимых монтажных работ наши специалисты неукоснительно придерживаются действующих государственных стандартов и санитарных нормативных требований. Мы гарантируем сдачу сооружения в точно указанные в договоре сроки без дополнительных затрат для инвестора.

Технологии строительства многоквартирных домов

От грамотного подбора технологии строительства многоквартирных домов зависят продолжительность эксплуатации и уровень качества будущего сооружения. Современное жилье должно полностью отвечать требованиям надежности, прочности, экономичности, экологичности и комфорта. Также при монтаже данного сооружения необходимо позаботиться об обеспечении всех мер безопасности для будущих жителей и о создании высококачественных условий для их проживания.

При определении оптимальной технологии возведения многоквартирных объектов следует учитывать климатические характеристики и особенности рельефа застраиваемой местности. При наличии на данной территории подземных вод с глубоким залеганием необходимо использовать особые методы строительства. Современные технологии строительства многоквартирных домов подразделяются на следующие виды:

Кирпичные сооружения. Данные строения относят к классу жилья с повышенной степенью комфортности. Применяемый материал отличается хорошей прочностью, экологичностью, морозостойкостью, высоким уровнем звукоизоляции. Кирпичные объекты прекрасно впитывают и отдают влагу, а также обладают прекрасной стойкостью к возникновению грибков и разных микроорганизмов. Современный материал позволяет строить здания практически любых архитектурных форм, так как для архитекторов и проектировщиков нет каких-либо ограничений в планировочных схемах. Данный метод возведения жилых сооружений имеет и некоторые недостатки, так как предусматривает долгий срок монтажа и повышенные трудозатраты.

Монолитно-кирпичные объекты. Такой метод предполагает монтаж цельной основы сооружения. Наружные стены делаются из кирпича и утеплителя, в качестве которого применяется газобетон. Используемая технология отличается надежностью, долговечностью, энергоэффективностью и возможностью отказа от несущих стен, что позволяет клиенту самостоятельно определиться с планом размещения комнат в квартире. Данный вариант способен удовлетворить требования каждого городского жителя. Также с помощью этого метода можно возвести здание необычной формы и в любом архитектурном стиле.

Панельные здания. Данные объекты строятся из специальных железобетонных панелей, которые и являются несущими конструкциями сооружения. Эти элементы собираются на заводе-изготовителе и монтируются уже непосредственно на строительном участке. Из всех применяемых технологий возведения зданий панельный вариант является одним из самых доступных по цене и быстрых по срокам монтажных работ. Себестоимость такого типа строительства зависит от толщины панельных изделий, качества изоляции, подобранных материалов для отделки. К недостаткам технологии относят наличие межпанельных швов, из-за которых в помещении появляется влага. Также существенным минусом считается невозможность перепланировки квартир, так как все стены сооружения являются несущими.

Монолитно-каркасные сооружения. Такой вариант сначала предусматривает сборку монолитного каркаса, а после этого делаются внешние и внутренние стены. Основным материалом, который применяется при строительстве, является железобетон. Изготовление каркасной конструкции выполняется непосредственно на стройплощадке. Благодаря применению данной технологии достигаются высокие прочностные характеристики сооружения. Такие объекты позволяют заказчику делать свободную планировку и воплотить все свои дизайнерские идеи. Среди значительных минусов метода его дороговизна, а также длительные сроки монтажа, так как бетону необходимо время для набора требуемой прочности.

Главные этапы строительства многоквартирных домов

Начать строительство многоквартирных домов невозможно без грамотно разработанного проекта, который содержит всю необходимую технологическую и чертежную документацию для проведения эффективных монтажных работ. Перед проектированием наша команда подберет оптимальный земельный участок, обращая особое внимание на близость размещения городских инженерных сетей и план застройки близлежащей местности. После выбора стройплощадки мы проведем на ней все необходимые инженерно-геологические экспертизы. Данные исследования помогут разобраться с составом и состоянием грунта на площадке, особенностями ее рельефа, а также климатическими условиями застраиваемой местности.

От правильного составления разработок зависит планировка всех помещений, габариты жилплощади и дизайн сооружения. При проектировании проводятся подробные расчеты прочностных характеристик несущих конструкций и определяются нагрузки на основание будущего жилого объекта. Также следует учесть архитектурные и исторические особенности застраиваемой местности, четко вписав сооружение в окружающий ландшафт. В разработках наши специалисты предусмотрят наличие игровых зон, зеленых насаждений, фитнес-центра, магазинов и надежного ограждения.

Разработанный проект согласовывается с государственными надзорными органами, в результате чего выдается разрешение на возведение многоквартирного сооружения. При осуществлении монтажных работ наша команда строго соблюдает актуальные требования техники безопасности. Строительство многоквартирных домов проводится сотрудниками СК Синмар поэтапно:

подготовка строительной площадки;

устройство стен и перекрытий;

установка крыши и укладка кровельных материалов;

Источник

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году

В статье разберем, какие правила должны соблюдать застройщики, чтобы продавать квартиры в строящемся жилье.

Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.

214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:

• квартиры в многоквартирном доме,
• таунхаус, который состоит минимум из трех блоков.

Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов.

Требования к застройщику по 214-ФЗ

Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:

Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика

Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.

Кто занимает руководящие посты в компании

Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:

• имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
• единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
• владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
• были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.

Есть ли проектная декларация

Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.

Сколько денег у застройщика

У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.

Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.

Минстрой не выдаст разрешение, если компания:

• еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
• выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
• заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
• участвует в процедуре банкротства,
• приостановила деятельность по решению суда,
• не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
• не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.

Какой у застройщика опыт

Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.

Кому принадлежит земля под застройку

Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.

Обязанности застройщика во время строительства

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Квалификация застройщика

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Кредиты во время строительства

Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.

Финансовое состояние застройщика

Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.

Расчеты с контрагентами и дольщиками

Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье.

Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.

Переводы со счета застройщика

Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:

• строительные работы на объекте,
• проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
• строительство инженерных сетей,
• подготовку градостроительной документации,
• кредит на строительство,
• госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
• налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
• зарплату сотрудникам,
• взносы в компенсационный фонд,
• возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
• рекламу,
• аренду офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Периодическая отчетность

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.

Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.

Ответственность застройщика

Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить.

Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:

• должностным лицам грозит штраф от 20 тыс. до 50 тыс. ₽,
• компании — от 500 тыс. до 1 млн ₽.

Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:

• должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
• компании — от 200 тыс. до 400 тыс. ₽.

Если застройщик не сдаст отчетность или сделает это не вовремя:

• должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
• компании — от 50 тыс. до 200 тыс. ₽

Источник

15-20% нового жилья строится без привлечения средств дольщиков

Львиная доля проектов на первичном рынке жилья продается по ДДУ. Но примерно 10–15% строится без привлечения денег дольщиков. «Ведомости» разбирались, кто строит, не продавая квартиры на этапе строительства, и почему.

По данным столичного Росреестра, количество продаж по ДДУ с использованием эскроу-счетов за год выросло практически втрое: в августе 2020 г. – 2356, тогда как годом ранее – 853. На сегодняшний день более трети продаж по ДДУ оформляется с использованием эскроу-счетов.

Количество жилых домов, строящихся в столице по новым правилам, за год выросло с 147 до 264, а их доля в общем объеме – с 18 до 36% (данные портала наш.дом.рф). В РФ, по данным портала наш.дом.рф, в октябре 2020 г. с эскроу продавалось 43,7% домов. Из оставшихся 46,8% приходится на проекты, реализуемые по старым правилам, а почти 10% строятся без привлечения средств дольщиков. В столице подобным образом возводится 157 домов из 730, т. е. 21,5%.

По словам руководителя аппарата НОЗА Кирилла Холопика, речь в данном случае идет о продаже уже построенного и введенного в эксплуатацию жилья. «Все новые проекты строительства многоквартирных домов осуществляются по одной из двух схем: либо есть проектное финансирование с привлечением средств дольщиков через счета эскроу, либо конечным потребителям продается готовое жилье по договорам купли – продажи». Все остальные механизмы финансирования эксперт называет незаконными. На сегодняшний день по схеме «построить без дольщиков и продать готовое» реализуется 10–15% проектов, оценивает Холопик. И эта доля сохранится в среднесрочной перспективе.

Возможны варианты

Среди возможных вариантов финансирования – собственные средства девелопера, договоры соинвестирования, паевые фонды, облигации. Кроме того, жилые дома могут строиться за счет бюджетов различных уровней, включая ведомственные. «В большинстве случаев застройщик вкладывает в стройку исключительно собственные средства. Но могут быть использованы также кредитные средства банков или инвесторов, паевых инвестиционных фондов», – говорит Холопик.

Например, без дольщиков строит и продает уже готовое компания «Сибпромстрой» (в основном за собственные средства). Как рассказал ее директор по маркетингу и продажам Антон Ширяев, так уже реализован проект ЖК «Альтаир» в г. Химки и идет реализация ЖК «Первый Зеленоградский», несколько проектов построены в Белгородской области и около 1,5 млн кв. м в Сургуте.

Вне рамок 214-ФЗ реализуется и ЖК «Композиция № 24» на Шаболовке в Москве [около 12 000 кв. м на участке 0,39 га], где права на строящиеся объекты у застройщика приобрел «Велес траст», доверительный управляющий ЗПИФ для квалифицированных инвесторов. «Дом строится полностью на деньги инвесторов фонда и привлеченных соинвесторов – юридических лиц. ЗПИФ финансирует строительство и после ввода объекта в эксплуатацию получит права собственности на все построенные квартиры (их 74) и коммерческие помещения, – объясняет Дмитрий Осипов, директор УК «Велес траст». – Квартиры будут продаваться по договорам купли – продажи и только после того, как объекты будут введены в эксплуатацию и оформлены в собственность ЗПИФ». Ввод в эксплуатацию запланирован на конец этого года, планируемый объем инвестиций в проект оценивался в 1,4 млрд руб.

Независимость или масштабы

Если строить без денег дольщиков, то, по словам опрошенных экспертов, плюсами будут независимость от банков, минимум бюрократических процедур. «Подобная схема дает клиенту готовое жилье без риска [стать обманутым], компания взамен получает высокие темпы продаж, – говорит Ширяев. – В итоге за счет быстрых продаж, отсутствия пеней и экономии на обслуживании банковских займов финансовая модель может стать лучше, а девелопер – получить дополнительный доход». Осипов также говорит о максимизации выручки, когда нет необходимости делать скидку в период строительства.

«В случае проектного финансирования застройщик попадает в полную зависимость от банка. Банк вправе в любой момент прекратить финансирование, а иногда и обратить взыскание на заложенное имущество застройщика. Если строить на свои, при неудаче с продажами застройщик не несет риска потерять все накопленное имущество», – объясняет Холопик.

«Технологический цикл девелопмента зависит от большого числа надзорных лиц, – рассказывает Ширяев. – Нередко перенос сроков бывает на совести не строителей, а чиновников, тянущих с согласованиями. А расплачиваются за все застройщики, и не только компенсацией дольщикам, но и своей репутацией».

Правда, в варианте без ДДУ без бюрократии тоже не обходится. «Так, кадастровая и регистрационная палаты в настоящее время не готовы регистрировать сразу несколько тысяч квартир. Процедура может растягиваться на многие месяцы. И весь этот период застройщик содержит построенные дома», – сетует Ширяев. Еще один минус, по мнению эксперта, – необходимость иметь большой объем собственных оборотных средств.

Продавать только после ввода в эксплуатацию выгодно, если проекты небольшие, до 15 000 кв. м, подтверждает Осипов. Возвести их можно за короткий срок, отсутствие продаж на этапе строительства не критично – инвестор способен профинансировать проект в полном объеме. Оптимальный объем инвестиций – 1–2 млрд руб., срок строительства – до двух лет. Но необходимость самостоятельного финансирования делает практически бесполезной данную схему для крупных проектов. Опыт «Сибпромстроя» говорит о другом: ЖК «Первый Зеленоградский» – это около 400 000 кв. м жилья, проект не маленький. Но в целом по рынку без средств дольщиков все же строят именно небольшие объекты. По подсчетам «Ведомостей» на основании данных Дом.РФ, среднее количество квартир в домах, которые строятся в России с привлечением средств дольщиков, 216, тогда как в проектах, реализуемых без ДДУ, – 148. Средняя жилая площадь равна, соответственно, 10 844 и 7565 кв. м. В Москве разница еще более ощутима: 380 квартир и 21 650 кв. м против 89 квартир и 5000 кв. м.

Недоступное эскроу

Нередко решение строить без привлечения денег дольщиков – мера вынужденная. Например, когда речь идет о проблемном проекте, квартиры в котором вряд ли удастся продать на этапе строительства. В частности, когда девелопер приобрел замороженный объект, уточняет председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова.

Еще один значимый фактор – доступность проектного финансирования. С одной стороны, за прошедший год и девелоперы, и банки вполне освоились с новыми правилами игры. Банком Дом.РФ с 17.03.2020 одобрено 142 проекта на общую сумму 413,9 млрд руб. для строительства 6,4 млн кв. м жилья, тогда как за аналогичный период 2019 г. одобрено 56 проектов на сумму 178,9 млрд руб. для строительства 3,1 млн кв. м. В пресс-службе банка сообщают об отсутствии «системных проблем» доступа к проектному финансированию у всех категорий застройщиков: у малых девелоперов доля проектов составляет 41%, у средних застройщиков – 42%, у крупных – 38%.

С другой стороны, банки оценивают риски и не всякий проект может рассчитывать на успех, поскольку требования к доходности и ликвидности проектов недвижимости предъявляются серьезные, говорит Цветкова: «Если в Москве, особенно в пределах старых границ, проекты, как правило, удовлетворяют этим требованиям, то в Подмосковье – с большим трудом».

Среди основных причин отказа в пресс-службе Сбербанка называют низкую устойчивость проекта, проектные риски, которые не могут быть устранены, например наличие санитарно-защитных зон в границах строительства, отсутствие каких-либо согласований уполномоченных органов, без которых ввод объекта становится невозможным; недобросовестные действия застройщика в прошлом, например систематическое нарушение обязательств перед дольщиками.

Аналитики «Эксперт РА» отмечают, что примерно в половине регионов чистая рентабельность жилищного строительства сейчас около нуля или даже отрицательная. В то же время, по их мнению, с высокой вероятностью получить финансирование от банка может проект, в котором LLCR (показатель отражает отношение выручки по проекту к его себестоимости) выше 15%.

Кроме того, не стоит забывать, что совсем недавно на рынке наблюдалось массовое невыполнение застройщиками обязательств из-за кризиса. По данным НОЗА, в конце 2017 г. 58,4% жилья в РФ сдавалось с задержкой. В Московском регионе доля просрочек составляла 76,4%. Более половины всех строек задерживались на шесть месяцев и более, многие просто заморожены. А значит, ко всем этим застройщикам у банков также могут возникнуть вопросы.

Облигационное будущее

В любом случае, по мнению авторов «Обзора отрасли жилищного строительства в РФ», подготовленного «Эксперт РА», банки не могут в краткосрочной перспективе закрыть всю потребность в финансировании девелоперов. По состоянию на начало августа банками было открыто лимитов на застройщиков на 1,5 трлн руб. По данным ЦБ, на 1 сентября сумма кредитных договоров достигла 1,8 трлн руб. На 1 января этого года этот показатель был равен 922 млрд руб. (данные приводит ТАСС).

С учетом того, что к настоящему времени только треть жилья строится за счет проектного финансирования, нужно одобрить проектов еще по крайней мере на 3 трлн руб., подсчитали аналитики.

Альтернативой проектному финансированию авторы обзора называют облигации. Впрочем, крупнейшие игроки уже давно присутствуют на облигационном рынке, разместив бумаг более чем на 200 млрд руб. Средние и мелкие компании, активность которых стала заметной в последние пару лет, также привлекли с рынка более 10 млрд руб. По прогнозам авторов исследования, к концу 2021 г. девелоперов – эмитентов облигаций может быть больше 35–40 компаний, новые игроки займут на рынке до 30 млрд руб.

Дом.РФ, в свою очередь, заявил о выпуске инфраструктурных облигаций, которые позволят застройщикам финансировать строительство инфраструктуры на льготных условиях. Обсуждается сумма размещения облигаций в 300 млрд руб. в 2021–2023 гг., говорится в пресс-релизе Дом.РФ.

Источник