Статья 5.2. Перечень мероприятий, осуществляемых при реализации проектов по строительству объектов капитального строительства
Информация об изменениях:
Глава 1 дополнена статьей 5.2 с 1 сентября 2021 г. — Федеральный закон от 1 июля 2021 г. N 275-ФЗ
Статья 5.2. Перечень мероприятий, осуществляемых при реализации проектов по строительству объектов капитального строительства
1. Для целей настоящего Кодекса под проектом по строительству объекта капитального строительства понимается перечень мероприятий, осуществляемых застройщиком, техническим заказчиком, федеральными органами исполнительной власти, исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления и (или) иными организациями в соответствии с положениями настоящего Кодекса, в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства, ввода такого объекта в эксплуатацию, а также государственной регистрации прав на него.
2. Реализация проекта по строительству объекта капитального строительства может состоять из следующих этапов:
1) приобретение прав на земельный участок, в том числе предоставляемый из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
2) утверждение или выдача необходимых для выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объекта капитального строительства сведений, документов, материалов;
3) выполнение инженерных изысканий и осуществление архитектурно-строительного проектирования;
4) строительство, реконструкция объекта капитального строительства, ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства;
5) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на построенный, реконструированный объект капитального строительства (помещение, машино-место).
3. Приобретение прав на земельный участок, предоставляемый из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может включать следующие мероприятия:
1) предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду или в собственность на торгах в соответствии с земельным законодательством;
2) предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством;
3) принятие решения об установлении публичного сервитута, заключение соглашения об установлении публичного сервитута, сервитута в соответствии с гражданским законодательством, земельным законодательством, внесение изменений в такое соглашение;
4) выдача в соответствии с земельным законодательством разрешения на использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута.
4. Утверждение или выдача необходимых для выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объекта капитального строительства сведений, документов, материалов может включать следующие мероприятия:
1) подготовка и утверждение документации по планировке территории, которые включают:
а) принятие решения о подготовке проекта планировки территории, проекта межевания территории;
б) общественные обсуждения или публичные слушания по проектам планировки территории, проектам межевания территории;
в) утверждение документации по планировке территории;
2) предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, в том числе проведение общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении такого разрешения;
3) предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, в том числе проведение общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении такого разрешения;
4) выдача градостроительного плана земельного участка;
5) получение технических требований и условий, подлежащих обязательному исполнению при архитектурно-строительном проектировании в целях реконструкции, капитального ремонта существующих линейных объектов, в том числе сетей инженерно-технического обеспечения, в соответствии со статьей 52.2 настоящего Кодекса;
6) заключение договора с правообладателями существующих линейных объектов, в том числе сетей инженерно-технического обеспечения, в целях их реконструкции, капитального ремонта в соответствии со статьей 52.2 настоящего Кодекса;
7) получение предусмотренных частью 3 статьи 52.1 настоящего Кодекса технических условий на подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
8) заключение указанных в статье 52.1 настоящего Кодекса договоров о подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
9) принятие в соответствии с земельным законодательством решения об установлении, изменении, о прекращении существования зон с особыми условиями использования территории в связи со строительством, реконструкцией объекта капитального строительства.
5. Выполнение инженерных изысканий и осуществление архитектурно-строительного проектирования могут включать следующие мероприятия:
1) проведение экспертизы проектной документации объектов капитального строительства и (или) результатов инженерных изысканий;
2) проведение государственной историко-культурной экспертизы проектной документации на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия в случае, предусмотренном частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;
3) проведение государственной экологической экспертизы проектной документации в случае, предусмотренном частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса.
6. Строительство, реконструкция объекта капитального строительства, ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства могут включать следующие мероприятия:
1) выдача разрешения на строительство (за исключением случаев, если для строительства объекта капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство), внесение изменений в разрешение на строительство, присвоение адреса объекту адресации;
2) направление уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке;
3) направление в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или Государственную корпорацию по атомной энергии «Росатом» извещений, предусмотренных настоящим Кодексом;
4) подписание актов о подключении (технологическом присоединении) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
5) предоставление органом федерального государственного энергетического надзора временного разрешения, разрешения на допуск в эксплуатацию объектов по производству электрической энергии, объектов электросетевого хозяйства, энергопринимающих установок, объектов теплоснабжения и теплопотребляющих установок;
6) заключение договоров энергоснабжения (купли-продажи (поставки) электрической энергии), договоров горячего водоснабжения, договоров холодного водоснабжения, договоров теплоснабжения, договоров водоотведения, в том числе в отношении строящегося, реконструируемого объекта на период его строительства, реконструкции, а также заключение договоров поставки газа;
7) выдача заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 настоящего Кодекса);
8) подготовка технического плана здания, сооружения в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
9) выдача разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (в предусмотренных настоящим Кодексом случаях);
10) направление уведомления о соответствии построенного, реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности либо несоответствии построенного, реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
7. Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав на объект капитального строительства (помещения, машино-места) осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
8. Для реализации проекта по строительству объекта капитального строительства при комплексном развитии территории также требуются принятие в установленных настоящим Кодексом порядке и случаях решения о комплексном развитии территории, заключение договора о комплексном развитии территории, а также в случае, предусмотренном статьей 70 настоящего Кодекса, заключение соглашения о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей.
ГАРАНТ:
До вступления в силу указанного исчерпывающего перечня документов, сведений, материалов, согласований при подготовке документации по планировке территории, архитектурно-строительном проектировании, строительстве, реконструкции объектов капитального строительства применяются исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства, утвержденные ранее
9. Правительство Российской Федерации утверждает исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов, согласований, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и необходимых для выполнения предусмотренных частями 3 — 7 настоящей статьи мероприятий при реализации проекта по строительству объекта капитального строительства.
10. Предъявление требований о получении в целях реализации проекта по строительству объекта капитального строительства не предусмотренных в соответствии с настоящей статьей разрешений, заключений, документов, сведений, материалов, согласований, выдаваемых федеральными органами исполнительной власти, исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, подведомственными им организациями, иными организациями, не допускается.
11. Правительством Российской Федерации могут быть утверждены единые стандарты предоставления государственных услуг и (или) муниципальных услуг, предусмотренных настоящей статьей, подлежащие соблюдению федеральными органами исполнительной власти, исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, подведомственными им организациями, иными организациями при оказании таких услуг.
12. Правительством Российской Федерации могут быть установлены случаи, в которых предусмотренные настоящей статьей мероприятия осуществляются исключительно в электронной форме с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и (или) государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности с функциями автоматизированной информационно-аналитической поддержки осуществления полномочий в области градостроительной деятельности, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Источник
Этапы реализации и функции участников инвестиционно-строительного процесса.
Инвестиционно-строительный процесс – дело, деятельность, мероприятие, предполагающее осуществление комплекса каких-либо действий, обеспечивающих достижение определенных целей.
Основные участники инвестиционно-строительного процесса.
1)Девелопер-форма предпринимательской инвестиционной деятельности по созданию (развитию) объектов недвижимости, включающая:
-подбор команды участников проекта; маркетинг; исследование рынка; проектирование; строительство;
финансирование; бухгалтерский учет; управление имуществом; продажа.
Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости.На практике в качестве девелопера может выступать и инвестор, и заказчик, и строительная организация – генподрядчик.
2)Застройщик-это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции капитального ремонта.
Застройщик может не являться специалистом в области строительства, поэтому для реализации возложенных на него функции заказчика, в частности технадзора за строительством, требуется привлечение соответствующих, как правило, лицензированных или сертифицированных специалистов (строителей).
3)Инвестор-это субъект управления, основной функцией которого является финансирование проекта или инвестиционной программы в целях получения прибыли на инвестируемый капитал.
Инвесторами могут быть:
-физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица; -объединения юридических лиц; -государственные органы и органы местного самоуправления; -иностранные субъекты предприним. деятельности; -иностранные инвесторы.
4)Заказчик-это субъект управления, основной функцией которого является организация строительства и реализация проекта в целом в интересах застройщика.
Заказчик обеспечивает повышение эффективности капитальных вложений и сокращение продолжительности инвестиционного цикла и осуществляет строительство объектов в установленных объемах.
Заказчик предоставляет застройщику и статистическую отчетность, отчеты об использовании финансовых ресурсов, а также оперативную информацию о размещении и реализации выполняемых заказов и состоянии их строительства.
5)Проектировщик-это субъект управления, основной функцией которого является проведение проектных и изыскательских работ, необходимых для создания проектно-сметной документации.
Проектировщик – юридическое или физическое лицо, разрабатывающее по заказу и договору с заказчиком проектную и сметную документацию на новое строительство, реконструкцию или техническое перевооружение.
6)Подрядчик-его основная функция заключается в практическом осуществлении строительства объектов в соответствии с разработанной проектно-сметной документацией.
Подрядчики – это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с гражданским кодексом РФ.
Генеральный подрядчик – строительная организация или организация-посредник, принявшая на себя функции координации СМР, получившая в установленном порядке или на конкурсной основе право на строительство объекта и заключившая контракт с заказчиком на строительство объекта.
Субподрядчик — юридическое или физическое лицо, имеющее лицензию на выполнение отдельных видов СМР и работающее по договору субподряда с генеральным подрядчиком
7)Пользователь-эксплуатационник-его основной функцией является использование и эксплуатация строительного объекта, включая эксплуатацию его производственных мощностей.
Пользователи объектов капитальных вложений – физические и юридические лица, в т.ч. иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, международные объединения и организации и т.п. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.
Этапы реализации инвестиционно-строительного проекта:
Этап №1: Предпроектный подготовительный период. На данном этапе участниками инвестиционного процесса проводятся следующие мероприятия: — Разработка плана строительства. Выбор и отвод площадки строительства. Подготовка тендерной документ. Оформление исходно-разрешительной документации. Анализ проектных предложений. Генпроектировщик — Протокол о намерениях, размещение заказа на проектную документацию. Изучение, анализ исходных данных. Архитектурная концепция, эскизы. Подготовка контракта с Заказчиком. Генподрядчик — Предварительные переговоры. Протокол о намерениях.
Этап №2: Проектирование. На этом этапе заказчик (инвестор) проводит Согласование концепции и вариантов. Подготовка задания на проектирование. Проработка, подписание контракта. Поэтапное согласование проектно-сметной документации. Согласование стадийности проектирования. Заключение контракта. Сбор, согласование ТУ на проектирование. Процесс проектирования, проработка проектно-сметной документации. — Участие в тендере по выбору Генподрядной организации. Заключение контракта. Освоение участка, инженерная подготовка.
Этап №3: Этап организации и проведение подрядных торгов
Этап №4: Возведение объекта. Заказчик, инвестор — Оформление разрешения на строительство. Технический надзор. Подтверждение выполненных объемов работ и их финансирование. Контроль за ведением авт.надзора. Генпроектировщик — Осуществление авторского надзора. Освидетельствование объемов выполняемых работ и их соответствие проектным решениям. Подписание актов скрытых работ. Генподрядчик — Реализация проектного решения.
Этап №4: Сдача объекта в эксплуатацию. Заказчик, инвестор — Организация приемки выполненных работ. Участие в рабочей комиссии. Контроль за ликвидацией недоделок. Подготовка документов Государственной комиссии. Генпроектировщик — Участие в работе Государственной комиссии и приемке объекта в эксплуатацию. Генподрядчик — Ликвидация замечаний рабочей комиссии. Сдача объекта.
Этап №5: Эксплуатация объекта недвижимости
Этап №6: Ликвидация объекта
Основные понятия строительного дела: строительное производство, технология строительных процессов, организация строительного производства.
Строительство — это отрасль материального производства, в которой создаются основные фонды производственного и непроизводственного назначения (капитальное строительство); процесс возведения (создания) зданий и сооружений, а также работы по их ремонту.
Строительное производство — комплекс подготовительных и основных строительно-монтажных и специальных работ при возведении, реконструкции и капитальном ремонте любых зданий и инженерных сооружений. В отличие от более общего понятия «капитальное строительство» понятие «строительное производство» обычно не включает проектно-изыскательские, предпроектные, пуско-наладочные работы, научные исследования и разработки строительного направления.
Строительное производство делится на общестроительные и специализированные работы.
Общестроительные работы классифицируют в соответствии с применяемыми (перерабатываемыми) материалами или возводимыми конструкциями: арматурные работы, бетонные работы, земляные работы, каменные работы, кровельные работы, отделочные работы, плотничные работы, свайные работы, монтажные работы и другие. К специальным работам относят гидроизоляционные работы, теплоизоляционные работы, санитарно-технические работы, электромонтажные работы и другие.
| Наука о методах ыполнения строительных процессов, обеспечивающих обработку строительных материалов, полуфабрикатов и конструкций с качественным изменением их состояния, физико-химических свойств, геометрических размеров с целью получения продукции заданного качества. В зависимости от способа выполнения и сложности строительные процессы разделяют на комплексно-механизированные, механизированные и ручные. | Наука, определяющая сущность и научные основы предстроительного проектирования и изысканий, взаимосвязь выполнения строительных процессов во времени и пространстве, материально-технического обеспечения строительства, оперативного планирования и управления производством. Организация строительного производства должна обеспечивать целенаправленность всех организационных, технических и технологических решений на достижение конечного результата – ввода в действие объекта с необходимым качеством и в установленные сроки. |
Строительные работы на объекте (или на части объекта) могут производиться последовательно, параллельно или поточно. Наиболее эффективная форма организации строительных работ — поточная, при которой строительные процессы осуществляются в определённой организационной и технологической последовательности, благодаря чему достигается высокая производительность.
207.Система строительного проектирования: цели и задачи, стадии разработки и содержание проектной документации, оценка экономичности проектных решений.
Проект — комплекс графических и текстовых материалов, предварительно подготовленных и обоснованных техническими и экономическими расчетами будущего промышленного предприятия, здания, сооружения или их комплексов.
Проектирование – это процесс взаимоувязанного комплекса работ коллектива специалистов, результатом которого является разработка проектно-сметной документации для строительства или реконструкции предприятий, зданий, сооружений и их комплексов.
Главная задача проектирования – это разработка документации для экономного использования выделяемых ресурсов с максимальным выигрышем во времени.
Главной целью проектирования является обеспечение своевременного ввода в эксплуатацию производственных мощностей и объектов жилищно-гражданского назначения с наименьшими затратами при высоком качестве за счет повышения организационно-технического уровня строительства.
— разрабатывается на конкурсной основе, в том числе через подрядные торги (тендер).
— подлежит обязательной государственной экспертизе.
— разрабат-ся на основе утвержденных обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений.
— детализирует принятые в обоснованиях решения и уточняет основные технико-экономические показатели.
Проектирование проводится в 3 этапа:
1.Этап: — Укрупненный расчет необходимых для строительства ресурсов. Расчет экономической целесообразности. Выбор принципиальных объемно-планировочных решений. Определение социальных, экологических и других последствий строительства и эксплуатации.
2.Этап: Утверждение обоснований.
3.Этап: Принятие решения о строительстве и согласовании места размещения объекта. Согласование и утверждение задания на проектирование. Сбор исходных данных. Оформление договора (контракта) на проектирование. Инженерные изыскания (топографо-геодезические, геологические гидрогеологические, почвенные санитарно-технические работы).
Проект на строительство предприятий, зданий и сооружений производственного назначения состоит из следующих разделов:
— Общая пояснительная записка; Генеральный план и транспорт; Технологические решения; Организация и условия труда работников; Управление производством и предприятием; Архитектурно-строительные решения; Инженерное оборудование, сети и системы; Организация строительства; Охрана окружающей среды; Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны; Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций; Сметная документация; Эффективность инвестиций.
Оценка проектных решений основана на расчете и анализе технико-экономических показателей проектов и определении обобщающих показателей эффективности инвестиций.
Оценку экономичности проектных решений рекомендуется производить в два этапа.
1 этап — определяется эффективность проекта в целом. Для общественно значимых проектов (крупномасштабных, народнохозяйственных и глобальных), оценивается в первую очередь их общественная эффективность. При неудовлетворительных результатах общественной эффективности такие проекты не рекомендуются к реализации и не могут претендовать на государственную поддержку. Если общественная эффективность проекта достаточна, производится расчет его коммерческой эффективности. Для локальных проектов оценивается только коммерческая эффективность.
2 этап — осуществляется после определения организационно-экономического механизма реализации проекта и установления схемы его финансирования. Если проект финансово реализуем, уточняется состав его участников и определяется эффективность участия в проекте каждого из них: отдельных предприятий и акционеров, региональная, отраслевая и бюджетная эффективность.
Обоснование экономической целесообразности осуществления проекта производится в соответствии с Методическими рекомендациями путем расчета следующих показателей эффективности:
— чистого дохода (ЧД) или чистого дисконтированного дохода (ЧДД);>0
— внутренней нормы доходности (ВНД);>E-норма дисконта, принятая в расчетах
— индексов доходности затрат и инвестиции (ИД) иди дисконтированных затрат и инвестиций (ИДД);>1
— срока окупаемости — простого и с учетом дисконтирования.
Источник
