Способы развития торгового центра

Как пандемию обернуть в свою пользу и привлечь новые бренды в ТЦ

2020 год стал непростым для торговых центров — весенний локдаун, падение выручки, заморозка новых проектов и перенос сроков открытия. По данным Knight Frank, около 40% ТЦ в России из-за пандемии перенесли открытие на 2021 год. Несмотря на это, некоторые игроки продолжали обновлять торговые площади и привлекать новых якорных арендаторов, выстраивая антикризисные стратегии.

Вместе с арендаторами и консультантами рассказываем, как реконцепция, выигрышная локация и успешный tenant-mix помогает ТЦ укрепить свои позиции даже в непростые для рынка времена.

Торговые центры в зоне турбулентности

Трендом последних лет на рынке торговой недвижимости была реконцепция объектов, создание комфортных общественных пространств с фуд-холлами, зонами отдыха и концептуальными магазинами. Однако пандемия изменила эти планы. Введение жестких ограничительных мер весной парализовало работу ТЦ и привело к падению трафика, выручки и росту вакансий. В пиковые недели простоя произошло драматическое снижение оборотов арендаторов — более чем на 90%. Некоторые арендаторы были вынуждены съехать из-за сложной финансовой ситуации, а новые объекты так и не успели заполниться. По оценкам Knight Frank, заполняемость новых торговых центров в Москве, открывшихся в период с июля по сентябрь 2020 года, не превышает 50% от возможной. Общий уровень вакансии в московских торговых центрах по итогам третьего квартала достиг 9,5%, что на 2,9 п.п. больше значения третьего квартала 2019 года.

Аналогичная ситуация наблюдалась в Санкт-Петербурге. Согласно оценкам CBRE и Maris, по итогам третьего квартала уровень вакансии в торговых центрах Северной столицы увеличился на 1,5 п.п. и составил 6%. Это несколько ниже, чем в Москве, что обусловлено более скромными масштабами питерского рынка.

Сейчас ретейл продолжает находиться в зоне турбулентности из-за второй волны COVID-19 и связанных с ней ограничений. Хотя, по мнению экспертов, фактор опасения заразиться вирусом среди посетителей ТЦ постепенно ослабевает, на посещаемость влияет экономический спад в стране. По оценкам Минпромторга, осенью трафик посещаемости торговых центров в Москве и Санкт-Петербурге составляет примерно 70% от показателей прошлого года.

В кризис оставаться на плаву

Несмотря на непростую ситуацию на рынке ретейла, некоторые игроки не отказались от планов по развитию своих проектов. Они продолжали вести работу над реконцепцией торговых площадей, обновляли якорных арендаторов и открывали новые магазины.

Также продолжали заключаться крупные сделки на аренду помещений. Например, в ТК «Невский Центр» были подписаны три долгосрочных договора на аренду площадей — с «Азбукой вкуса» (2,2 тыс. кв. м), «Технопарком» (2 тыс. кв. м) и Ginza (2,8 тыс. кв. м). В целом за 2020 год в «Невском Центре» обновилось 25% от GLA торгового комплекса в рамках реконцепции.

Алена Волобуева, руководитель отдела исследований Maris в ассоциации с CBRE:

— ТК «Невский Центр» — один из немногих торговых объектов, практически не испытывающих проблем с заполняемостью. В 2020 году в комплексе происходила глобальная ротация арендаторов — ушел супермаркет «Лэнд», на место которого пришла «Азбука вкуса», ведется частичная реновация площадей для организации фуд-холла от компании Ginza. Уходит гипермаркет электроники «M.Видео», на месте которого в феврале 2021 года должен открыться флагманский магазин премиальной бытовой техники и электроники «Технопарк».

Редкий торговый комплекс может похвастаться столь активной ротацией арендаторов практически без простоя помещений, как ТК «Невский Центр». Главное преимущество комплекса — местоположение. Помимо этого, невозможно не отметить качество и продуманность самого проекта, который не теряет своей актуальности и востребованности в любых экономических условиях.

Тотальное обновление и новые якорные арендаторы

В прошлом году у ТК «Невский Центр» сменился собственник, им стала компания PPF Real Estate Russia. До этого объект принадлежал компании Stockmann Group. Новый владелец занялся реконцепцией торгового комплекса. С апгрейдом внутреннего пространства (ремонт, обновление магазинов, оформление витрин в едином стиле) стал меняться и пул арендаторов.

Его обновление началось с открытия первого в Санкт-Петербурге парфюмерного супермаркета «Золотое яблоко». Он расположился на первом этаже комплекса, где раньше были отделы с косметикой и галантереей. В ноябре открылся супермаркет «Азбука вкуса».

ТК «Невский Центр» для нашей сети сейчас — это флагманский супермаркет в Санкт-Петербурге. Здесь сочетается центральная локация, качественный подбор арендаторов и профессиональная команда управления, отметила маркетинг директор сети парфюмерных супермаркетов «Золотое Яблоко» Яна Малеева. «В период пандемии самым важным есть и остается безопасность клиентов и сотрудников. Мы видим, что управляющая компания делает все, чтобы соблюдать все меры безопасности. А открытие «Азбуки вкуса» только подтверждает интересность этой локации для арендаторов и горожан», — добавила она.

Директор дивизиона «Азбука вкуса» в Санкт-Петербурге Вадим Хомяков назвал открытие флагманского магазина «Азбука вкуса» в ТК «Невский центр» важным событием для всей торговой сети. По его словам, концепция этого супермаркета отличается от остальных в Петербурге — здесь появились тематические корнеры с аутентичными блюдами разных стран.

«Также мы продумали дополнительные сервисы — наши продавцы нарежут мясо и почистят рыбу, оформят сырные, мясные, рыбные и ягодные тарелки, составят и упакуют подарочные наборы и корзины. Все это — эмоциональный сервис, который делает новую «Азбуку вкуса» не просто магазином для покупок, но и местом для досуга. Расположение магазина предполагает разную целевую аудиторию, и мы надеемся, что каждый покупатель сможет найти что-то полезное для себя», — рассказал Вадим Хомяков.

Краткое резюме ТК «Невский Центр»

Торговый комплекс «Невский Центр» был открыт в 2010 году. Он находится в историческом центре города на пересечении Невского проспекта с улицей Восстания, где сосредоточена деловая и торговая жизнь Северной столицы. В шаговой доступности — станции метро «Площадь Восстания» и «Маяковская», напротив — Московский вокзал. В нем расположены торговые галереи с крупнейшими российскими и зарубежными брендами, фуд-корт, рестораны, бизнес-центр и трехуровневая подземная парковка. Здание построено по принципу классического театра — в нем легко ориентироваться благодаря органично выстроенной системе расположения галерей, лифтов и эскалаторов.

Планы развития

Зимой 2021 года в комплексе откроется первый в Петербурге флагманский магазин сети «Технопарк», работающей в сегменте электроники и бытовой техники. Летом 2021 года на пятом этаже торгового комплекса появится новый городской гастрономический центр от Ginza Project. Он объединит 25 ресторанных концепций. Сейчас в комплексе работает видовой ресторан «Москва» и рестомаркет Obed Bufet от Ginza Project.

По словам сооснователя Ginza Project Вадима Лапина, «Невский Центр» зарекомендовал себя как стильный европейский проект с аудиторией, которая качественно отличается от той, что есть в других торговых центрах Санкт-Петербурга. «Это более платежеспособная аудитория с развитым вкусом, способная оценить качественные проекты. Кроме того, мы пережили вместе пандемию и понимаем, что у руля стоит профессиональная команда, и наша общая задача — выйти из этой ситуации победителями», — отметил ресторатор.

В ближайшем будущем команда «Невского Центра» продолжит работу над обновлением пространства. Планируется реновировать входные группы и общие зоны, подчеркнуть фасад здания без его физического изменения, а также закончить формирование пула арендаторов с учетом престижной локации и аудитории.

Источник

Эффективная стратегия развития для интернет-магазина: инструкция по разработке

Правильная стратегия развития помогает получить первые продажи новичкам в бизнесе и выполнить планы уже опытным предпринимателям. Она необходима на всех стадиях жизненного цикла e-commerce проекта. Сегодня расскажем о том, что следует заложить в основу стратегии и как ее разработать.

Основы эффективной маркетинговой стратегии

Начнем с того, кому нужна интернет-стратегия. По большому счету всем, кто работает в сфере электронной коммерции, а в особенности:

• компаниям из высококонкурентных ниш;
• интернет-магазинам с недостаточным спросом на продукт/услугу;
• предпринимателям, планирующим увеличить рост продаж, расширить присутствие в интернете, подобрать работающие методы привлечения ЦА.

Стратегия включает перечень действий, которые собирается предпринять компания для продвижения своего сайта, расширения клиентской базы, совершенствования бизнес-процессов, тестирования разных каналов продаж. Ее разрабатывают на определенный период для того, чтобы систематически улучшать показатели посещаемости и конверсии интернет-магазина.

Что конкретно позволяет сделать грамотная стратегия:

• найти наиболее эффективные инструменты продвижения для конкретной ниши с учетом специфики бизнеса, потребностей целевых клиентов, уровня спроса и конкуренции;
• планировать рекламные активности для достижения поставленных целей – улучшения сбыта, повышения спроса на продукцию, популяризации бренда и так далее;
• отказаться от заведомо провальных маркетинговых решений, избежать грубых ошибок.

Стратегию развития разрабатывают, основываясь на базовых маркетинговых принципах. Существуют подходы с фокусом на:

1. Продукт (4P). В основе 4 аспекта – стоимость, товар, место, продвижение. Проект продвигается благодаря экспертности в нише, постоянному совершенствованию и улучшению продукта. Цель – заполнить определенный сегмент рынка недорогим товаром, который подойдет практически любому потребителю.
2. Рынок (4C). Здесь на крупном плане другие 4 параметра – потребитель, удовлетворение его запросов, взаимная коммуникация вместо агрессивных методов рекламы, удобство оформления заказа. Компания берет пониманием потребностей целевой аудитории, предлагает продукт, который по максимуму их удовлетворит.

В e-commerce стоит совмещать оба подхода. Тогда стратегия будет включать все необходимое для быстрого и эффективного развития интернет-магазина. В идеальной стратегической модели учитываются нужды потребителя и общества, тренды, особенности продукта, состояние отрасли рынка, способность проекта к масштабированию и многое другое.

Фундаментом любой стратегии служат такие элементы:

• цели – результаты, к которым стремится компания;
• задачи – что необходимо сделать в точных числовых характеристиках;
• метрики – исходные и желаемые показатели;
• сроки, за которые планируется получить результат.

Самое главное в процессе разработки стратегии – поставить четкие измеримые цели, сегментировать аудиторию и найти оптимальные способы взаимодействия с каждой из выделенных категорий.

Чтобы сделать это, следует детально проанализировать путь клиента от формирования потребности до покупки и практического применения продукта. Также важно еще на старте определить факторы выхода в число лидеров ниши. Это может быть клиентоориентированность, высокое качество товаров/услуг, операционное превосходство (функциональность и техническое совершенство сайта, скорость обслуживания).

Возможные пути для развития и роста

Перед тем, как перейти к этапам разработки стратегии, определим возможности в плане развития и роста, как для начинающих, так и для давно существующих компаний в e-commerce сфере.

Первое, что нужно сделать новичку – спланировать продвижение, а уже потом создавать и запускать сайт в соответствии с разработанным планом.

В начале пути предприниматель нацелен на быстрый старт и рост. Для запуска успешного продвижения следует провести анализ ниши, конкурентов и сделать упор на товарах или товарных категориях, которые пользуются высоким спросом. С мелких локальных продаж начинали многие нынешние лидеры рынка. Например, Amazone изначально продавал книги.

Продвигаться на старте лучше через каналы, наиболее выгодные с точки зрения самоокупаемости. С целью оптимизации бюджета можно временно сосредоточиться на одном или нескольких регионах и рекламировать приоритетные продукты.

Не стоит также забывать об основных нюансах, без которых продвижение с нуля будет невозможным. Особенно важно подготовить сайт к приему органического трафика с поисковых систем:

• разработать привлекательный дизайн;
• создать уникальные, подробные описания в товарных карточках;
• добавить качественные изображения;
• продумать функционал;
• предусмотреть удобную и логичную структуру;
• прописать мета-теги;
• сделать мобильную версию или адаптивную верстку.

Хороший пример сайта-визитки

Главная цель уже существующего бизнеса – постоянное развитие. Компания, которая не развивается, не сможет удерживать лидерство в нише и наращивать прибыль. Чтобы не стоять на месте, нужно регулярно пересматривать и корректировать текущую стратегию.

Варианты по развитию в электронной коммерции:

1. Выходить в смежные сегменты. Предположим, компания занимается продажей спортивной одежды. Затем принимает решение расширить ассортимент, добавив в него обувь для занятий спортом.
2. Разграничивать существующую сегментацию. Практически любой сегмент рынка можно разделить на более мелкие подсегменты. Например, спортивная одежда – для взрослых, детей, профессиональных спортсменов.
3. Осваивать новые категории. В дополнение к текущим направлениям того же интернет-магазина спорттоваров можем добавить спортивный инвентарь, тренажеры для занятий в домашних условиях.
4. Перестраивать рынок. Нишу можно сегментировать заново. К примеру, продавать обувь не только для тренировок, но и для активного повседневного отдыха.

Примеров, когда известные компании принимали подобные меры в целях дальнейшего развития, множество. В планах бренда Nike, позиционирующего себя как игрок спортивного рынка, продажа спортивного оборудования и предоставление профессиональных услуг. Компания AT&T, которая была исключительно оператором телефонии, включила в список услуг кабельное ТВ, сотовую связь, речевую почту, подключение к интернету. Это и есть перераспределение ниши.

Кроме того, условием для роста является развитие корпоративной культуры, соответствующего образа мышления у персонала. Также необходимо:

• стимулировать сбыт, мотивировать клиентов к более частым покупкам существующей продукции;
• продавать больше за счет полезных сопутствующих товаров;
• увеличивать географический охват, выходить со своим предложением в новые рыночные сегменты или регионы;
• расширять клиентскую базу, использовать все доступные способы продвижения через различные каналы трафика;
• осваивать новые рынки, включать в ассортимент новые востребованные продукты.

Сайт компании AT&T

Этапы создания стратегии

Теперь разберем классические этапы разработки стратегии. Рекомендации, указанные в алгоритме, подходят как для создания первичного плана, так и для пересмотра нынешнего. Это костяк, с которого следует начинать сборку.

Шаг 1 – Выясняем первичную информацию

Первым делом собираются все исходные данные, которые нужны для выстраивания долгосрочной стратегии развития:

• бизнес-модель интернет-магазина;
• история, миссия, философия, ценности;
• УТП, офферы;
• состав ассортиментной линейки;
• спрос в нише на основании данных аналитики;
• внешние факторы влияния;
• риски и угрозы.

Если компания уже работает на рынке, тогда берем во внимание сильные и слабые стороны бизнеса, цели по планам, аналитику сайта, информацию о применяемых маркетинговых методах, результатах продвижения. Важно, чтобы исходные данные объективно отражали ситуацию.

Шаг 2 – Проводим объемное маркетинговое исследование

На следующем этапе нужно уточнить и дополнить основную информацию. Для этого проводим исследование рынка, целевой аудитории, конкурентов в нише.

Что конкретно анализировать:

• спрос на товар в поиске, социальных сетях, на тематических платформах;
• портрет целевого покупателя: кто он, чем занимается, какие интересы, доход, предпочтения;
• потребности, страхи, ожидания целевой аудитории;
• конкурентную среду: что и как продают конкуренты, какую долю рынка занимают, какие у них плюсы и минусы.

Чтобы стратегия была более целенаправленной и продуктивной, необходимо выделить отдельные сегменты ЦА. Сделать это можно по демографическим характеристикам, потребностям или поведению.

Анализ и разделение аудитории на группы позволяют определить правильные цели и задачи для стратегии, выявить перспективные возможности для компании и расставить их в порядке приоритета.

Шаг 3 – Ставим цели

Третий этап – постановка целей. Они должны быть обоснованными и достижимыми. Конечная цель любого интернет-магазина – продажи.

Первичные могут быть разными:

• сменить позиционирование;
• увеличить средний чек;
• повысить узнаваемость бренда;
• привлечь новую аудиторию;
• увеличить трафик, количество продаж;
• оптимизировать стоимость лида.

Для сформулированных целей устанавливаются примерные сроки достижения и ключевые показатели эффективности, по которым можно будет оценить результат.

Шаг 4 – Выбираем оптимальный набор инструментов

Далее подбираем инструменты и мероприятия для достижения поставленных целей.

Самые популярные каналы привлечения клиентов сейчас:

Необходимо выбрать, что больше подойдет в конкретной ситуации, и заложить бюджет с учетом затрат, которые потребуются на реализацию запланированных мероприятий.

В готовой стратегии подробно расписываем курс достижения цели, назначаем ответственных за контроль над теми или иными действиями.

Эффективность измеряется с привязкой к ранее установленным KPI. По ним легко отследить, как продвигается работа. Если показатели сильно отстают от плана, желательно пересмотреть отдельные цели и инструменты или всю стратегию. Чтобы упростить процедуру планирования в интернет-магазине, стоит разработать и внедрить стандартный формат плана.

Заключение

Эффективная стратегия развития помогает выйти в лидеры рынка и добиваться поставленных целей, которые ведут к увеличению прибыли. Но за ее разработкой стоит много труда. Это изучение основ маркетинга, масштабный анализ рынка, отбор и тестирование подходящих путей, инструментов и векторов развития.

Однако результат того стоит, поскольку развиваться в конкурентной среде e-commerce вслепую, без какой-либо стратегии, практически невозможно. Подходите к этому вопросу серьезно. И помните – ни одна стратегия не может оставаться неизменной на протяжении всего периода существования бизнеса. Поэтому регулярный пересмотр и корректировки обязательны.

Источник