Способы расчета за управление многоквартирным домом

Как рассчитать плату за коммунальный ресурс на содержание общего имущества

С 30 июля есть пять вариантов для расчёта платы за коммунальный ресурс на содержание общего имущества. Так вышло потому, что в этот день вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 N 258-ФЗ.

Подробности в сегодняшней статье.

Пять вариантов расчёта

Новый Федеральный закон от 29.07.2017 N 258-ФЗ внёс изменения в порядок расчёта платы за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества МКД. Чтобы держать вас в курсе событий, 14 августа совместно с Еленой Шерешовец мы провели вебинар, на котором рассказали, хорошо или плохо скажутся перемены на работе управляющих компаний.

Чтобы рассчитать плату за коммунальные ресурсы, нужно тариф умножить на объём конкретного ресурса. Возникает логичный вопрос: как узнать объём потреблённого ресурса. Есть пять вариантов, чтобы сделать это.

Выбор варианта рассчёта платы за коммунальный ресурс зависит от ситуации:

• В МКД установлен ОДПУ (п. 9.2 ст. 156 ЖК РФ).
• В МКД установлена автоматизированная информационная измерительная система.
• ОСС приняло решение об ином порядке начисления.
• В МКД не установлен ОДПУ (п. 9.3 ст. 156 ЖК РФ).
• В субъекте РФ не принят норматив.

Если дом оснащён общедомовым прибором учёта, рассчитывать нужно по нормативу, а потом раз в год делать перерасчёт с учётом показаний ОДПУ. Формулы перерасчёта будут приняты в конце августа этого года.

По-другому рассчитывать плату нужно, если в доме помимо ОДПУ есть автоматизированная информационная измерительная система. Или если в доме установлен ОДПУ, но ОСС приняло решение об ином порядке начисления.

Остановимся на каждом варианте подробнее и расскажем в конце, что делать, если в субъекте РФ до сих пор не установлен норматив.

В МКД установлен ОДПУ

Если в многоквартирном доме установлен ОДПУ, расчёт делается исходя из норматива с проведением перерасчёта. Объём потреблённого коммунального ресурса будет рассчитываться как произведение норматива, установленного субъектом РФ, на общую площадь помещений из общего имущества МКД, на частное общей площади помещения МКД и общей площади всех помещений МКД.

Зачем тогда прибор учёта, если считаем по нормативу? Прибор учёта понадобится один раз в год. Весь год, начиная с августа и до 1 июля следующего года, вы в домах с ОДПУ выставляете плату за коммунальный ресурс по нормативу. 30 июня следующего года в платёжном документе за июнь нужно будет сделать перерачёт.

Перересчёт делает лицо, управляющее МКД: управляющая организация, ТСЖ, ТСН или ЖК. Чтобы сделать перерасчёт, нужно взять все показания ОДПУ за год, отнять от них норматив и эту разницу умножить на долю помещения потребителя в общем имуществе МКД.

Если получившийся результат нулевой или положительный, то корректировка будет нулевой. Это значит, что если по ОДПУ жильцы целый год потребляли коммунальный ресурс больше, а по нормативу вы выставляли им меньшие суммы, корректировка будет равна нулю, доначислять вы не имеете права.

Перерасчёт можно сделать только в том случае, если по факту жильцы дома в течение года потребляли меньше коммунальных ресурсов, чем по нормативу. Перерасчёт всегда делается в меньшую сторону: жильцы в любом случае заплатят меньше.

Есть ещё три основания для перерасчёта:

• управляющая компания прекратила управлять домом,
• у жильца прекратилось право собственности на жилое помещение,
• расторгнут договор найма.

Автоматизированная информационная измерительная система

В многоквартирном доме установлены ОДПУ, но также стоит автоматизированная информационная измерительная система. Рассчёт платы за коммунальный ресурс на содержание общего имущества будет производиться по показаниям этой системы при условии, что в ней есть возможность одномоментного снятия показаний.

Понятие «одномоментное снятие показаний» законом не закреплено. Считается, что если система позволяет снять показания со всех приборов учёта в течение часа, то это можно считать одномоментным снятием показаний.

Объём коммунального ресурса для такого дома – то, что показала автоматизированная система, умноженное на частное общей площади конкретного помещения и общей площади всех помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников приняло иное решение

Это единственный вариант расчёта платы за коммунальный ресурс на ОИ в МКД на сегодняшний день, на который может повлиять управляющая организация. В этой ситуации в доме тоже стоят общедомовые приборы учёта, но ОСС 50+% голосов принимает одно из двух решений об определении размера расходов на приобретение коммунального ресурса:

• по показаниям ОДПУ,
• по среднемесячному объёму.

Чтобы принять решение начислять плату за коммунальный ресурс по показаниям ОДПУ, должны соблюдаться два условия: в доме должен быть установлен ОДПУ и должно выполняться работы сверх минимального перечня.

Важно помнить: если в субъекте РФ не принят норматив, проводить такое собрание нельзя.

Если в доме есть ОДПУ, перечень работ и услуг превышает минимальный и на ОСС принято решение об определении расходов исходя из показаний ОДПУ, объём коммунального ресурса определяется следующим образом: разница объёма КР и суммы объёмов КР умножается на частное общей доли помещения МКД и общей доли всех помещений в МКД.

Если получившийся объём имеет отрицательную величину, то в следующем месяце он уменьшается на данную величину (пп. «а» п. 21 ПП РФ N 124). Перерасчёт в этом случае не делается.

Второй вариант решения ОСС – собственники будут платить в размере среднемесячного потребления коммунального ресурса. Обязательные условия для такого решения:

• в доме установлен ОДПУ,
• ОСС принимает размер среднемесячного потребления,
• перерасчёт делается в июле.

Пререрасчёт делается также, как в случае, когда общее собрание собственников не проводилось. Единственная разница: из суммы всех показаний ОДПУ за год вычитается не норматив, а размер среднемесячного потребления коммунального ресурса.

То есть перерасчёт делается, когда по факту в течение года жильцы дома потратили меньше коммунальных ресурсов, чем по среднемесячному потреблению. Перерасчёт делается в меньшую сторону, жильцы в любом случае заплатят меньше.

В МКД нет ОДПУ

Четвёртый вариант расчёта платы за коммунальный ресурс на содержание ОИ применяется для домов, в которых не установлен ОДПУ или для домов, в которых:

• прошло три календарных месяца с даты выхода из строя ОДПУ,
• утратился ранее введённый в эксплуатацию ОДПУ,
• истёк срок эксплуатации ОДПУ.

В этих случаях объём потреблённого ресурса определяется по нормативу. Норматив умножается на площадь мест общего пользования, а затем умножается на долю конкретного собственника. Перерерасчёт не делается.

Но что делать, если субъект РФ не принял норматив?

Субъект РФ не принял норматив

Для начала нужно определиться, какой норматив не принял субъект РФ:

норматив на ОДН – на 1 ноября 2016 года

или на коммунальный ресурс на общее имущество в МКД – на 1 июня 2017 года.

Если не принят норматив на коммунальный ресурс, делать ничего не нужно. Ещё не закончился период, который начался с 1 января и который закончится с принятие новых нормативов. Нужно продолжать считать по нормативам на ОДН, которые утвердили на 1 ноября 2016 года. Выставлять больше норматива нельзя, проводить ОСС нельзя.

Если же не принят норматив на ОДН, жильцам МКД выставляется плата за коммунальный ресурс на содержание ОИ в МКД по фактическому потреблению.

Источник

Как установить цену договора управления

Сегодня мы поговорим о том, почему управляющим организациям нужно обозначать цену договора управления. Вы узнаете, из чего она складывается и как её установить.

В конце статьи – алгоритм определения цены договора управления.

Обязательно укажите цену договора управления

Требование к обозначению цены договора управления установлено п. 3 ст. 162 ЖК РФ.

Цена договора – это то, сколько денег за содержание и ремонт общего имущества и за коммунальные услуги должны заплатить управляющей компании собственники за весь срок действия договора управления.

Цена договора управления складывается из четырёх составляющих:

• содержание общего имущества,
• текущий ремонт общего имущества,
• управление домом,
• оказание коммунальных услуг.

Когда мы говорим о цене договора управления, сразу нельзя назвать конкретную сумму, но можно выработать формулу определения цены договора. Обычно цена устанавливается следующим образом: управляющая компания принимает на управление многоквартирный дом и по актуальным ценам определяет, сколько будет стоить для собственников содержание и ремонт общего имущества на первый год.

Управляющая компания оценивает свои затраты и помнит, что затраты на капитальный ремонт не включаются в цену договора управления. Оценивается проведение текущего ремонта, который необязательно делать в первый год управления домом, его можно распланировать на весь период управления домом.

Получившееся число делится на 12 месяцев. В итоге образуется сумма, которую собственники помещений МКД обязаны ежемесячно платить управляющей компании за услуги.

Эту сумму можно распределить между собственниками по квадратным метрам принадлежащей им собственности или исходя из долей собственности в общем имуществе, которая имеется у каждого собственника.

Сложившиеся подходы к установке цены договора:

1. В договоре управления фиксируется цена в руб./кв.м с перечнем услуг и работ или без него.
2. «Накопление на счёте дома» – аккумулирование накоплений на счёте дома и согласование их расходования с советом МКД.
3. Установка цены на один год с необходимостью пересмотра на ОСС.
4. Если ОСС не установило размер платы, применяется тариф органа местного самоуправления.

Пропишите размер платы за содержание и текущий ремонт

Вариант условий определения размера платы за содержание и текущий ремонт помещений напрямую зависит от того, каким образом определяется цена договора управления. Размер платы за содержание жилого помещения – сумма:

• расценок на оказание услуг и выполнение работ, включённых в минимальный перечень услуг и работ (Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290), и дополнительных услуг по договорённости сторон;
• размера платы за холодную и горячую воду, электричество, тепло, водоотведение в целях содержания общего имущества в МКД (ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ).

Плата устанавливается минимум на год. Собственники ежегодно утверждают размер платы за содержание общего имущества. Такой вариант применяется, если планово-договорная стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту ОИ не индексируется ежегодно по условиям договора управления.

Перечень услуг и работ должен содержать объёмы, стоимость, периодичность, и график оказания услуг и выполнения работ (п. 8 Правил N 416).

Рекомендуем стоимость выполненных работ и оказанных услуг по управлению МКД определять ежемесячно, исходя из планово-договорной стоимости соответствующих работ и услуг.

Эта стоимость корректируется на объёмы выполненных работ, оказанных услуг, указанных отчёте о выполненных работах и оказанных услугах. Отчёт составляется в порядке, установленном договором управления, с учётом изменения такой стоимости при несвоевременном, неполном или некачественном выполнении работ, оказании услуг.

Текущий ремонт отличается от капитального тем, что проводится для поддержания технических и экономических характеристик объекта в заданных пределах с заменой или восстановлением отдельных быстроизнашивающихся составных частей и деталей (Приказ Госстроя РФ от 13.12.2000 N 285).

Нормативная себестоимость ремонта конструктивных элементов жилых зданий, ремонта и обслуживания внутридомового инженерного оборудования, включаемая в полную нормативную себестоимость услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, зависит от стандартов жилища и стандартов эксплуатации (Приказ Госстроя России от 28.12.2000 N 303).

Если в ДУ предусмотрена возможность создания резервов для финансирования ремонтных и непредвиденных неотложных работ за счёт целевых средств, которые УО получает от собственников и пользователей помещений в МКД, то в договоре нужно прописать порядок учёта и расходования таких целевых средств.

Если договор управления собственники заключают с управляющей компанией, которая была выбрана по результатам открытого конкурса, требования к установке размера платы за СиР определяет содержание п. 34 ПП РФ от 13.08.2006 N 491.

Согласно этому пункту размер платы устанавливается для каждого МКД в размере, равном расчётному размеру за содержание и ремонт жилого помещения, указанному в конкурсной документации.

Обозначьте стоимость коммунальных услуг

Оказание коммунальных услуг – подача потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или двух и более из них в любом сочетании для создания благоприятных и безопасных условий использования помещений в МКД, земельных участков и расположенных на них жилых домов (ст. 2 ПП РФ от 06.05.2011 N 354).

Коммунальные ресурсы – горячая и холодная вода, электричество, газ, тепло, твердое топливо и вывоз ТБО.

Тариф на коммунальные услуги утверждается органом местного самоуправления 1 июля ежегодно. Поэтому тарифы по коммунальным услугам нужно прописывать следующим образом: «Тариф КУ соответствует тарифу, устанавливаемому _____ (например, Комитет по ценам и тарифам) и изменяется ежегодно».

Не обосновывайте цену договора управления

Управляющая организация не обязана информировать собственников о стоимости например, материалов, используемых при выполнении работ, или о стоимости оказания услуг подрядной организацией. Но нужно помнить, что именно УО несёт ответственность перед собственниками помещений в МКД.

Вместе с тем, согласноп. 40 Правил N 491, собственники помещений вправе получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объёмах и периодичности оказанных услуг и выполненных работ. В договоре управления этот срок можно уменьшить.

Собственники могут проверять объёмы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ. Требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

Сделайте это, чтобы указать цену договора правильно

1. Алгоритм определения цены договора управления можно представить следующим образом:
2. Оцените стоимость отдельных работ и услуг, которые можете назвать на момент утверждения договора управления.
3. Опишите, как будете индексировать стоимость работ и услуг, начиная со второго года действия договора управления. Пропишите формулу изменения фиксированных размеров платы.
4. Укажите процедуру устранения недостатков по каждому элементу в случае их выявления в результате осмотра по ПП РФ N 290.
5. Обозначьте порядок оплаты дополнительных работ.
6. Напишите порядок определения рассрочки оплаты стоимости дополнительных работ.
7. Отметьте, можно ли прогнозируемую стоимость работ оплатить авансом.

Если да, то в договоре управления нужно прописать, как вы определите прогнозируемую стоимость дополнительных работ и их среднемесячную предоплату. Как будете перебрасывать на следующий месяц неизрасходованные суммы, как будете выявлять недоплату и доначислять её в следующем месяце.

Источник