Способы расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения

Что такое восстановительная стоимость

Больше материалов по теме «Основные средства» вы можете получить в системе КонсультантПлюс .

Восстановительная стоимость представляет собой стоимость, на базе которой осуществляется оценка основных средств по завершении переоценки.

Основные особенности

Для нужд обложения налогами все ОС стоимостью свыше 10 000 рублей при их введении в эксплуатацию списываются в материальные затраты. Стоимость объектов нельзя сразу скорректировать. Исключение составляют эти ситуации:

• Реконструкция ОС.
• Модернизация.
• Переоценка.
• Дооборудование.
• Неполная ликвидация.

Переоценка осуществляется посредством инструмента прямых перерасчетов или с помощью документального установления рыночной стоимости. Главная цель переоценки – установление реальной стоимости имущества через приведение существующей стоимости к рыночным ценам. При этом во внимание принимаются условия при проведении процедуры.

Переоценка может осуществляться по этим стоимостям:

• Первоначальной. По этой стоимости ОС приходуются фирмой. Она определяется методом приобретения.
• Восстановительной. Представляет собой стоимость воспроизводства ОС в актуальных условиях.
• Остаточной. Равна несамортизированной части стоимости ОС.

Стоимость объектов, по которой они были приняты к учету, крайне редко подлежит изменению.

Восстановительная стоимость основных средств

Восстановительная стоимость ОС представляет собой стоимость, по которой средство учитывается после проведения переоценки. То есть это переоцененная первоначальная стоимость ОС. Она может в результате переоценки как увеличиться, так и уменьшиться.

Переоценка осуществляется для установления реальной стоимости объекта. Цена изменяется таким образом, чтобы она соответствовала рыночным расценкам и условиям производства. Соответствующие сведения приведены в пункте 41 Приказа Минфина №91н от 13 октября 2003 года.

Переоценка по восстановительной стоимости может осуществляться не чаще раза в год. Процедура выполняется на определенную дату. В частности, это 31 декабря отчетного года. Основание – пункт 15 ПБУ 6/01.

ВАЖНО! Установление ВС – это право, а не обязанность фирмы.

Однако если переоценка проведена один раз, ее придется регулярно выполнять в дальнейшем. Процедура осуществляется путем индексации или прямого перерасчета на основании существующих рыночных цен. Соответствующая информация содержится в пункте 43 Приказа Минфина №91н от 13 октября 2003 года.

Восстановительная стоимость нематериальных активов

Переоценка осуществляется в отношении как основных средств, так и нематериальных активов. Если по конкретным группам активов есть активный и меняющийся рынок, переоценка может проводиться по данным этого рынка. Переоценка НМА выполняется не чаще раза в год на основании пункта 17 ПБУ 14/2007.

Если процедура осуществлена хотя бы один раз, придется осуществлять ее регулярно. Соответствующее правило дано в пункте 18 ПБУ 14/2007. Принятие решения о проведении процедуры определяется степенью существенности текущей ситуации. Показатель этой существенности должен быть зафиксирован в Учетной политике фирмы.

Как установить величину восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость равна сумме, которую выплатит фирма на дату осуществления переоценки в ситуации необходимости замены одного из объектов. Она определяется на основании этих показателей:

• Стоимость на товары с аналогичными характеристиками, сведения о которой получены от производителя.
• Цены, которыми располагают учреждения госстатистики, торговые инспекции.
• Стоимость, зафиксированная в специальной литературе и СМИ.
• Оценка бюро инвентаризации.
• Заключения экспертов об актуальной цене.

Информация о стоимости должна быть подтвержденной и достоверной.

Переоценка основных средств

При проведении переоценки ОС нужно учитывать, что в дальнейшем нужно регулярно выполнять эту операцию. Необходимо это для того, чтобы цена, указанная в бухгалтерской отчетности, не расходилась с восстановительной стоимостью.

Перед проведением переоценки нужно провести подготовительную работу. В частности, нужно выпустить приказ или иную распорядительную бумагу. Также готовится перечень ОС, которые подлежат переоценке. В перечне нужно изложить эти сведения:

• Наименование объекта.
• Дату его покупки или изготовления.
• Дату, в которую объект принят к учету.

Проверяется, все ли эти объекты есть на месте. В рамках процедуры можно использовать эти сведения:

• Начальная стоимость объекта или его актуальная стоимость на 31 декабря прошлого отчетного года, если переоценка уже проводилась.
• Начисленная амортизация на 31 декабря прошлого года за весь период эксплуатации ОС.
• Актуальная стоимость объектов на 1 января отчетного года, которая подтверждается документами.

ВАЖНО! Часть ОС, стоимость которых не превышает 20 000 рублей, отражается в отчете в качестве части материально-производственных запасов.

Методы вычисления восстановительной стоимости

Существуют различные методы определения восстановительной стоимости. Рассмотрим все.

Метод сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы – это подсчет стоимости возведения одной сравнительной единицы объекта. Стоимость эта изменяется путем сравнения со стоимостью аналогичных объектов. Для определения полной цены нужно измененную стоимость единицы помножить на число сравнительных единиц. Размеры затрат устанавливаются посредством справочных и нормативных документов. В частности, нужно ориентироваться на укрупненные значения цены постройки и укрупненные значения восстановительной стоимости.

Стоимость недвижимости можно определить посредством этой формулы:

Цо = Цм2 * По * КОп * КОн * КОм * КОв * КОпз * КОндс

В формуле использованы такие значения:

• Цо – стоимость недвижимости, которая оценивается.
• Цм2 – стоимость строительства 1 кв. м. площади.
• По – общая площадь оцениваемой недвижимости.
• Коп – коэффициент поправки возможности установления несовпадения реальной площади с данными БТИ.
• Кон – коэффициент, позволяющий учесть обнаруженные несовпадения между оцениваемым объектом и избранной типовой постройкой.
• КОм – коэффициент, учитывающий местоположение недвижимости.
• КОв – временный коэффициент, позволяющий учесть разницу между стоимостью строительства на начало возведения и даты оценочных работ.
• КОпз – коэффициент, учитывающий объем прибыли фирмы, являющейся застройщиком.
• КОндс – коэффициент, обозначающий размер НДС.

В рамках рассматриваемого метода принципиален выбор типового аналога. В рамках этого выбора нужно учесть эти факторы:

• Аналогичное функциональное предназначение.
• Аналогичные с оцениваемым объектом физические характеристики.
• Приблизительные сроки эксплуатации.

Типовой аналог – это тот объект, который максимально схож по своим характеристикам с оцениваемым объектом.

Метод расчленения по отдельным составляющим

Основное его отличие от предыдущего метода – это то, что стоимость недвижимости определяется на основании суммы цен на каждый строительный элемент. Траты на отдельные элементы устанавливается на базе прямых и косвенных издержек. В рамках метода применяется эта формула:

Цз = (∑Обj * Cj) * Кн

В рамках формулы используются эти показатели:

• Цз – стоимость постройки недвижимости.
• Обj – объем отдельного элемента.
• Цеj – стоимость одной единицы объема.
• Кон – коэффициент, выражающий отличия между определенным объектом и типовым объектом. Для объектов аналогичного типа Кон составит 1.

Оба метода не являются совершенными. Они позволяют получить только приблизительные значения.

Метод количественного исследования

Метод количественного исследования – это основа применения ранее приведенных методик. В его рамках учитывают все ключевые показатели. Соответственно, метод позволяет получать более точные результаты. Однако он очень затратный. Метод обычно реализуется специалистами с соответствующим образованием и опытом.

Укрупненные показатели восстановительной стоимости

Укрупненные показатели включают в себя такие значения, как:

• Все прямые расходы.
• Накладные траты и сметную прибыль.
• Общеплощадочные траты на организацию и освоение участка.
• Расходы на временные сооружения.
• Траты на выполнение работ в зимний период.
• Прочие работы.

Восстановительная стоимость постройки равна стоимости ее строительства, выведенной в сводном сметном расчете. Для установления полной ВС требуется укрупненный показатель (стоимость м3) помножить на строительный объем здания. Показатель можно подобрать при помощи соответствующей таблицы сборника. Выбор необходимого значения по сборнику зависит от этих характеристик:

• Назначение здания.
• Его конструкция.
• Материал, из которого изготовлен фундамент.
• Материалы стен, перекрытия, колонн.
• Количество этажей.
• Внешняя и внутренняя отделка.

Если характеристики постройки расходятся со значениями, указанными в сборнике, вносятся поправки к восстановительной стоимости. Порядок внесения этих поправок приведен в том же сборнике.

Укрупненный показатель можно представить в этом виде:

Сстр = В * Vстp * Ki * И1 * И2

В формуле использованы эти значения:

• В – ВС 1 м3 объекта.
• V — строительный объем здания, м3.
• Кi – поправочный коэффициент, позволяющий учесть отличие фактических характеристик объекта от типовых. Эти отличия могут зависеть от климатической зоны, территориального пояса.
• Н1 – индекс перехода цен от базового уровня к ценам на 1 января 1984 года.
• Н2 – индекс перехода цен от состояния на 1 января 1984 года к актуальным ценам.

В укрупненные показатели входят все общестроительные работы, санитарно-технические средства, электрическое освещение, слаботочное оборудование внутри зданий, железнодорожные пути, если они обустроены в пределах постройки.

Показатели, содержащиеся в сборниках и относящиеся к зданиям из кирпича, относятся в том числе к зданиям со стенами из мелких блоков. Однако актуально это только для тех случаев, когда в сборнике нет показателя специально для стен из мелких блоков. При переоценке устаревших зданий можно пользоваться показателями для аналогичных, но уже современных зданий. Поправки на несущественные отклонения не делаются.

Постройки с кирпичными и бетонными сводами подлежат оценке по таблицам для зданий с аналогичными свойствами с железобетонными перекрытиями. Сооружения, которые прошли через реконструкцию, проходят переоценку в соответствии с их новым предназначением и новыми свойствами.

Восстановительная стоимость зданий, которые арендуются фирмой, устанавливается с учетом определенного вида внутренней отделки по стоимости основного здания. Стоимость встроенных помещений включается в общую ВС. Однако она также должна быть прописана отдельно.

Источник

Способы расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения

«Ровер ГРУПП» | База знаний

«Ты никогда не будешь знать достаточно, если не будешь знать больше, чем достаточно»
Уильям Блейк
(1788 г.)

Методики оценки

Как определить наиболее эффективное использование объекта?

Наиболее эффективным использованием объекта принято считать наиболее физически возможное его использование, законное с юридической точки зрения и осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.

Основные критерии эффективности использования объекта:

• – Физическая возможность: физически реальные и конструктивно возможные способы использования;
• – Юридическая правомочность: только те способы использования, которые разрешены законодательными актами;
• – Экономическая приемлемость: физические и юридические возможности должны давать приемлемый доход собственнику объекта недвижимости;
• – Максимальная эффективность: экономически приемлемое использование должно будет приносить максимальную текущую стоимость или максимальную чистую прибыль.

Наибольшая эффективность использования объекта недвижимости зависит от эффективности использования как земельного участка свободного от застройки, так и объекта недвижимости с имеющимися улучшениями и с учетом возможного сноса строений

Определение рыночной стоимости имущества, подлежащего оценке, осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.

Для расчета рыночной стоимости используются три основных подхода:

• – затратный подход;
• – доходный подход;
• – сравнительный подход.

Затратный подход

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью.

Затратный подход часто оказывается единственно возможным при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке. Применение этого подхода также оправдано в случаях исчисления налога на имущество, страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, а также бухгалтерского учета основных средств и при их переоценке.

Использование затратного подхода в чистом виде в целом основывается на той предпосылке, что в качестве стоимости могут быть приняты затраты на его создание и реализацию. Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты – не единственный фактор стоимости, на которую также влияют полезность, качество, конкурентоспособность.

В зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные методы определения затрат на его воспроизводство (замещение), то есть различные методы затратного подхода.

Методы затратного подхода можно разделить на 2 группы:

• 1. Методы, основанные на способах прямого определения затрат применяются для оценки стоимости специальных и специализированных машин и оборудования. К ним относятся:
• 1) метод поэлементного расчета затрат, который заключается в суммировании стоимостей отдельных элементов объекта оценки, затрат на их приобретение, транспортировку и сборку с учетом прибыли;
• 2) метод анализа и индексации имеющихся калькуляций, который заключается в определении стоимости путем индексирования статей затрат, входящих в калькуляцию, по экономическим элементам (затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату рабочих и косвенные расходы), приводя их тем самым к современному уровню цен;
• З) метод укрупненного расчета себестоимости, который заключается в определении стоимости путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства.
• 2. Методы, основанные на способах косвенного определения затрат. К ним относятся:
• 1) метод замещения, который основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по полезности и функциям. Этот метод позволяет на основании известных стоимостей и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;
• 2) индексный метод (по трендам изменения цен)
• 3) метод удельных ценовых показателей, заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра (производительности, мощности и т.д.), массы или объема.

Последовательность расчетов стоимости на основе затратного подхода можно представить следующим образом:

• 1. Определение полной стоимости воспроизводства или замещения.
• 2. Определение потерь стоимости в результате физического износа.
• З. Определение потерь стоимости в результате функционального устаревания.
• 4. Определение потерь стоимости в результате экономического устаревания.

Первым этапом при оценке затратным подходом является определение полной восстановительной стоимости оцениваемого оборудования. Это может быть стоимость воспроизводства или замещения объектов.

Следующим этапом при применении затратного подхода является определение износа оцениваемого объекта. Термин «износ» употребляется как в экономическом, так и в техническом смысле. Износ в экономическом смысле означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации, т.е. его обесценение.

Износ в техническом смысле означает потерю работоспособного состояния объекта по ходу его эксплуатации, такой износ принято называть физическим.

Имущество теряет свою стоимость под влиянием не только физического, но и морального устаревания (появление новой техники, смена ее поколений).

Общая модель совокупного (накопленного) износа выглядит следующим образом:

СИ =1- (1 – ИФИЗ)(1 – УФУН)(1 – УЭ)

Физический износ можно определить следующими методами:

• – эффективного возраста;
• – экспертный анализ физического состояния;

Функциональное (моральное) устаревание – это потеря стоимости объекта, вызванная появлением новых технологий. Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия нового объекта от старого или две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат.

Внешнее (экономическое) устаревание – это внешний износ (экономическое устаревание) – потеря стоимости, обусловленная изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям и т.п.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми объектами. Экономические преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.

Также вводятся поправки, учитывающие качественные различия между оцениваемыми активами и их аналогами.

Сравнительный подход наиболее применим для тех видов имущества, которые имеют развитый вторичный рынок. Подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы в ее текущем состоянии.

Основная процедура заключается в сборе данных, установлении подходящих единиц сравнения (выбор аналогов). Элементами сравнения могут быть:

• – местоположение
• – возраст объекта;
• – состояние;
• – принадлежности (комплектация);
• – производитель;
• – рыночные условия;
• – цена (финансирование);
• – качество;
• – количество;
• – размеры (тип);
• – время продажи;
• – тип сделки.

Последовательность применения метода сравнительного анализа продаж следующая:

• 1. Изучают соответствующий рынок и собирают информацию о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке. Точность оценки в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым объектом по функциям и параметрам.
• 2. Проверяют достоверность (верифицируют) информации. Необходимо убедиться, прежде всего, в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам. Проверяют достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогов.
• 3. Сравнивают оцениваемый объект с каждым из аналогичных объектов и выявляют отличия.
• 4. Рассчитывают стоимость данного объекта, анализируя цены аналогов и внося в эти цены соответствующие корректировки.

Доходный подход

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:

• – метод прямой капитализации;
• – метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости объекта через величину дохода от владения им в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.

Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.

В основе обоих методов лежит расчет чистого операционного дохода, ассоциированного с оцениваемым объектом, который приводится в стоимость данного актива на текущий момент при помощи ставки дисконтирования или капитализации.

В методе капитализации дохода используется денежный поток за первый прогнозный год, в методе ДДП прогнозируются потоки на несколько лет вперед.

Метод капитализации дохода применяется в том случае, если не прогнозируется изменение денежных потоков, либо ожидается их стабильный рост (снижение). Метод ДДП применяется в случае нестабильности прогнозируемого дохода.

Выбор подходов – Согласно п. 20 ФСО № 1, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласование – Различные подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщиков, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более подходов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания: метод математического взвешивания и метод субъективного взвешивания.

Если в первом методе используется процентное взвешивание результатов, полученных различными способами, то второй базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого подхода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого подхода.

Источник