Способы расчета сделки недвижимости

Способы расчётов по сделкам с недвижимостью

Котова Наталия Николаевна, руководитель Расчётных центров “Банковский-6”, “Невский-8”, рассказывает о способах расчётов по сделкам с недвижимостью.

Одним из важнейших моментов при покупке или продаже недвижимого имущества являются взаиморасчёты между покупателями и продавцами. Расчёты могут осуществляться различными способами, среди которых:

передача денег из рук в руки,

аренда сейфовой ячейки,

ответственное хранение денежных средств, в т.ч. посредством сейфовой ячейки,

безналичные расчёты с привлечением кредитных средств, субсидий и пр.

В нашем цивилизованном мире способ расчётов передачей денег из рук в руки кажется, по меньшей мере, странным. Но в некоторых регионах нашей страны до сих пор существует практика, когда покупатель непосредственно передаёт продавцу деньги. Конечно, это единичные случаи, которые следует рассматривать как исключение из правила. В большинстве же случаев граждане рассчитываются более цивилизованными способами. Рассмотрим их.

Самой популярной схемой расчётов на рынке недвижимости Санкт-Петербурга остаётся использование сейфовой ячейки. Для проведения расчётов на период сделки покупателем и продавцом (иными заинтересованными лицами) арендуется сейфовая ячейка, в которую помещаются наличные денежные средства, а в договоре аренды ячейки определяется порядок доступа к ней при условии совершения сделки и при условии её несовершения. Наличные деньги перед помещением их в ячейку тщательно пересчитываются, проверяются на подлинность самостоятельно клиентами или с помощью кассира, затем упаковываются в специальные пакеты. В этих пакетах могут быть запечатаны не только денежные средства, но и расписки о получении этих денежных средств от продавцов. Когда сделка совершена и приходит время изъятия пакетов из ячейки, продавец получает пакет с деньгами, а покупатель – пакет с распиской.

Изъятие ценных пакетов (с деньгами и с расписками) может осуществляться как самостоятельно арендаторами ячейки, так и под контролем сотрудника сейфового хранилища. В первом случае в число арендаторов может входить третье лицо, не являющееся получателем или вносителем денежных средств за продажу недвижимости, но выполняющим контролирующую функцию. Это может быть риэлтор, комиссионные которого тоже хранятся в этой ячейке как гарантия его заинтересованности в сделке. Однако чаще используется второй случай, когда арендаторы возлагают обязанность проконтролировать процесс изъятия ценных пакетов на специалиста сейфового хранилища в строгом соответствии с условиями их получения, определёнными в договоре аренды ячейки (так называемый «эксперт-сейфинг»).

Расчёты по сделкам с недвижимостью через сейфовую ячейку очень удобны при проведении сложных сделок, с множеством «встречных» покупок. Наибольшую востребованность они приобрели в расчётных центрах, у которых расчёты по сделкам с недвижимостью являются основным видом деятельности, а значит специалисты этих центров, имеющие квалификацию юристов, качественно проконсультируют клиентов по существу их сделки, посоветуют и оформят нужную форму договора аренды ячейки.

Предоставление в аренду сейфовых ячеек также предусмотрено и в банках.

Чаще – не выделяясь в линейке среди других банковских продуктов, когда арендовать ячейку можно, как правило, для индивидуального пользования. Редкие банки берутся произвести расчёты по сделкам с недвижимостью с помощью сейфовой ячейки, предусматривая для своих клиентов все возможные условия доступа к сейфу.

При аренде сейфовой ячейки не производится опись денежных средств и другого имущества, помещаемого в ячейку. Это означает, что в договоре аренды ячейки нет указания на суммы денег в ценных пакетах. Стоимость ценных пакетов можно зафиксировать в соглашении о порядке взаиморасчетов по сделке, заключаемом накануне сделки между клиентами. Это также означает, что в ячейку могут быть помещены денежные средства в сумме, отличающейся от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Ответственность и банков, и расчётных центров ограничивается только сохранностью сейфа в целом и организацией доступа к нему в соответствии с условиями договора аренды.

Покупателям и продавцам, желающим указать суммы денежных средств в договоре, подойдёт способ расчётов, при котором наличные денежные средства принимаются банком или расчётным центром на ответственное хранение. Другими словами, передаваемые на хранение наличные средства подвергаются подробной описи, и, как в случае с ячейкой, могут быть возвращены клиентам (поклажедателям) при условии совершения сделки или при условии её несовершения в полном соответствии с составленной ранее описью.

Услуга ответственного хранения для расчётов по сделкам с недвижимостью оказывается банками крайне редко.

По данным анализа, проведённого нашими Расчётными центрами, доля этой услуги в банках составляет около 1% в числе способов расчётов по сделкам с недвижимостью, а в некоторых банках она просто не разработана. Далеко не каждый банк пойдёт навстречу клиентам и пропишет все условия, необходимые для расчётов. Другими словами, банки не хотят лишней ответственности.

Расчётные центры «Невский-8» и «Банковский-6» оказывают услугу ответственного хранения денежных средств уже около 3-х лет. Форма договора ответственного хранения основана на форме договора «Эксперт-Сейфинг», когда определены получатели ценных пакетов, но с указанием конкретной денежной суммой напротив каждого такого ценного пакета. Это означает, что расчётный центр берёт на себя обязанность выдать определённому получателю не только ценный пакет под определённым номером, но и конкретную сумму, в нём находящуюся, в строгом соответствии с условиями договора и описью, помещённой в каждый пакет.

Стоимость договора ответственного хранения выше стоимости договора аренды ячейки, но ведь и ответственность Хранителя (банка, расчётного центра) также велика.

Итак, наличная форма расчётов остаётся самой популярной, несмотря на то, что в повседневной жизни граждане всё более активно используют кредитные и дебетовые банковские карты.

Однако равняясь на цивилизованную Европу, граждане нашей страны всё чаще прибегают к безналичным способам расчётов по сделкам с недвижимостью. За границей все взаиморасчёты давно уже происходят по «безналу»: прямым переводом денежных средств со счёта на счёт и с помощью аккредитива. Первый вариант имеет там большее распространение, однако нет гарантии, что покупатель окажется недобросовестным исполнителем – не нарушит условия договора и не перечислит деньги продавцу.

Наиболее оптимальной формой взаиморасчётов в этой связи является аккредитив, при котором максимально защищены обе стороны. Покупателю и продавцу банк открывает счета. Кроме того, по заявлению покупателя банк открывает специальный (блокированный) счёт, на который поступают денежные средства, предназначаемые для покупки недвижимого имущества, в сумме, соответствующей сумме, указанной в договоре купли-продажи. В течение всего срока регистрации права собственности на недвижимое имущество ни покупатель, ни продавец не имеет доступа к деньгам. Таким образом, продавец недвижимости получает гарантии, что покупатель платежеспособен и деньги будут ему перечислены по условиям договора, а покупатель гарантированно получает покупаемый объект недвижимости.

Так же, как в вышеперечисленных способах расчётов, деньги на счёт продавца поступают с блокированного счёта по предъявлению необходимых документов (свидетельства о регистрации и пр.).

Стоит отметить, что такая схема не удобна при проведении расчётов для «цепочек» и расселений. Если получателей денежных средств несколько, придётся открывать несколько аккредитивов. Кроме того, возникает необходимость указания в договоре купли-продажи полной стоимости объекта недвижимости, что может не устраивать участников сделки (в частности продавца, на которого ложится обязанность по уплате государству налога в размере 13 % от полученного дохода в связи с продажей, если он владеет объектом недвижимости менее 3-х лет). К сожалению, не так велико число граждан в нашей стране, желающих «обнаружить» имеющиеся у них денежные средства.

Неудобство, с которым может столкнуться покупатель квартиры при таких расчётах, это невозможность быстро вернуть деньги с блокированного счёта, если сделка не состоялась. Аккредитив открывается максимально до 90 дней. Чаще всего прописывается максимальное количество времени на случай задержки документов из регистрационной палаты или на случай технических ошибок, исправление которых также занимает некоторое время. Поэтому, если сделка все-таки не состоялась по каким-либо причинам, деньги остаются на блокированном счёте и недоступны для владельца весь срок действия аккредитива. Тем не менее, аккредитив не менее надежен, чем наличные деньги, и более безопасен, чем безналичный перевод. Безналичные расчёты обязательны в сделках с привлечением кредитных денежных средств, субсидий, сертификатов. Не имея достаточного количества денежных средств, чтобы приобрести жильё самостоятельно, граждане активно принимают помощь государства в форме различных программ и предложения банков о предоставлении кредитов на покупку жилья. В помощь гражданам при приобретении недвижимого имущества государство реализует различные программы. При этом оно не выдаёт деньги на руки, а переводит деньги со своего счёта на счёт покупателя, а покупатель, в свою очередь, на счёт продавца.

В этой схеме сложным бывает получить согласие продавца в ней участвовать, так как ему придётся проводить через свой банковский счёт всю сумму сделки, и, как в случае с аккредитивом, уплатить налог 13 % от полученного дохода (при владении объектом недвижимости менее 3-х лет). Кроме того, за снятие денег со своего счёта, т.е. за «обналичивание», продавец также должен уплатить банку комиссионный сбор.

Юридический справочник | Просмотров: 284 | Дата размещения: 26.08.2014

Источник

Безопасные способы расчетов при покупке квартиры в 2021 году

Здравствуйте. В этой статье я расскажу, как покупателям квартиры безопасно передать деньги продавцу, какие есть безопасные способы передачи, какие документы потребуются и какие есть нюансы, если квартира покупается в ипотеку.

Если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Основное правило

Я всегда советую покупателям делать так, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки купли-продажи. Способы, про которые я расписала ниже, основываются именно на таком правиле. К тому же, на эти способы охотно соглашаются продавцы, ведь их интересы здесь также защищены.

Как проверить квартиру перед покупкой: на юридическую чистоту; на долги по «коммуналке»; продавцов Можно вернуть до 260 000 рублей после покупки квартиры за наличные — подробности здесь, и до 650 000 когда покупаете в ипотеку — подробности здесь

Безопасные способы передачи денег

Во всех 3 способах расчеты за квартиру проходят через гаранта-посредника. При банковской ячейке и аккредитиве гарантом выступает банк, при депозитном счете гарантом выступает нотариус (если сделка купли-продажи будет проходить через него).

Главная суть расчетов через гаранта — каждая из сторон доказывает друг другу что они готовы выйти на сделку. До подачи договора купли-продажи на регистрацию участники сделки обращаются к гаранту-посреднику, которому покупатель передает деньги за квартиру. Теперь деньги «заморожены» на определенный срок — их покупатель забрать не сможет. Этим он доказывает продавцу что выполнил свое обязательство по расчету. Гарант передаст деньги продавцу только после регистрации сделки, а именно когда он покажет зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН, где покупатель будет новым собственником квартиры. Если по каким-либо причинам сделка не была зарегистрирована и одна из сторон откажется от сделки, деньги забирают покупатели обратно после окончания срока.

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Страница договора купли-продажи с печатью регистрации

Выписка из ЕГРН

Услуги гаранта платные. В законе не указано кто должен ее оплачивать, поэтому здесь уж как договорятся покупатели и продавцы. На моей практике обычно 50 на 50, ведь гарант защищает интересы обеих сторон.

Способ №1 — Через банковскую ячейку (наличный расчет)

Банковская ячейка — это небольшой сейф в специальном хранилище банка (депозитарии), который он предоставляет в аренду для хранения каких-либо вещей — денег, документов, ценностей и т.п.

Способ с банковской ячейкой самый распространенный — он дешевле и менее замороченный. Через ячейку удобнее всего расплачиваться в случае, если Вы одновременно продаете свою недвижимость и покупаете новую. Это называется альтернативные сделки, в простонародье — «по цепочке».

Большинство банков специализировали данную услугу при сделках с недвижимостью. Сотрудник банка все подробно объяснит и оформит. Сторонам остается только подписать необходимые бумаги. В общем, все налажено и поставлено на поток. Также обычно бесплатно предоставляют машинки для подсчета и проверки купюр.

Услуга аренды ячейки стоит в среднем 3 000 рублей . Ее стоит арендовать минимум на 2 недели, лучше на месяц. Продлить договор аренды можно в любой момент. Естественно, размер ячейки должен быть такой, чтобы в ней поместилась ваша наличность.

Предложения от банков

Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать Документы для покупки квартиры на вторичном рынке — полный и актуальный перечень

Краткая инструкция

Покупатель и продавец идут в банк и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Покупатель в присутствии продавца закладывает деньги в арендованную ячейку. Сотрудник банка составит дополнительное соглашение о том, что продавцу будет предоставлен доступ к ячейке только после, того как он покажет договор купли-продажи квартиры с печатью о регистрации и/или выписку из ЕГРН. Как только продавец принесет эти документы, ему будет предоставлен доступ к ячейке и он сможет забрать деньги. Далее советую покупателям получить от продавцов расписку о получении денег.

Подробная инструкция

1. До подписания договора купли-продажи покупатель вместе с продавцом обращаются в банк, предоставляют сотруднику свои паспорта и образец договора купли-продажи. Обычно договор аренды и акт приема-передачи пользования ячейки оформляется на покупателя, но по желанию арендаторами могут быть обе стороны.

Вместе с договором аренды сотрудник банка составит дополнительное соглашение, в котором указывается условие — продавец получит доступ к ячейке только когда предоставит договор купли-продажи с печатью о регистрации и/или выписку из ЕГРН.

Аренда ячейки и дополнительное соглашение оплачиваются отдельно. Некоторые банки требуют оставить некую сумму в качестве залога за ключ от ячейки.

После оплаты услуги и подписания бумаг, покупатель и продавец проходят в специальное хранилище ячеек (депозитарий). Покупатели в присутствии продавцов закладывают деньги в арендованную ячейку. Советую дать возможность продавцу пересчитать деньги, чтобы в будущем не возникало вопросов. Обычно банк бесплатно предоставляет машинки для подсчета и проверки подлинности купюр. Далее покупатель закрывает ячейку и хранит ключ у себя. Теперь можно выходить на сделку купли-продажи.

После регистрации сделки каждый участник получит свои оригиналы зарегистрированного договора купли-продажи, а покупатель еще и выписку из ЕГРН. Свидетельства о регистрации не выдаются с 2016 года.

Участники сделки снова идут в банк, где покупатель предоставляет сотруднику договор аренды, а продавец зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН на квартиру. В итоге продавцу дают доступ к ячейке и он забирает деньги.

После того как продавец получил деньги, советую покупателям получить от расписку о получении денег . Только расписка подтверждает факт передачи денег, плюс ее потребуют в налоговой инспекции при получении налогового вычета за покупку квартиры. Расписка должна быть написана от руки, с разборчивый почерком, датой и подписью.

Способ №2 — Через аккредитив (безналичный расчет)

Способ похож с арендой банковской ячейки, только здесь деньги отправляются безналичным путем на счет продавца со специального аккредитивного счета. Счет на имя продавца может быть открыт в любом банке.

Минусы способа: 1) Более высокая стоимость самой услуги + дополнительные комиссии за перевод. В среднем выходит 7 000 рублей. 2) Плохо подходит под сделки «по цепочки»; 3) Не все банки предоставляют такую услугу; 4) У многих сотрудников банка нет достаточного опыта по работе с аккредитивными счетами, поэтому они обычно все оформляют дольше и могут совершать ошибки.

Банки, которые оказывают услугу по аккредитиву при сделках с недвижимостью

Кто после покупки квартиры может оспорить сделку и как себя обезопасить — перечислила самые распространенные случаи и как себя обезопасить от них

Краткая инструкция

Покупатель открывает сберегательный счет в банке, который оказывает услугу аккредитива. На этот счет кладется деньги на покупку квартиры и подается заявление на открытие аккредитива. В итоге деньги будут перенесены на специальный аккредитивный счет.

После регистрации сделки продавец предоставляет в банк зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН. Эти документы доказывают, что регистрация прошла успешно и покупатель стал собственником квартиры. Сотрудник банка перечисляет деньги с аккредитивного счета на счет продавца. Счет на имя продавца может быть открыт в любом банке.

Подробная инструкция

1. Покупатель вносит деньги за квартиру на свой сберегательный счет.
2. Участники сделки обращаются в банк и предоставляют свои паспорта, образец договора купли-продажи квартиры и реквизиты продавца. Покупатель подписывает заявление на открытие аккредитива. В заявлении нужно указать реквизиты продавца и условие — деньги с аккредитивного счета будут перечислены продавцу после того, как он предоставит зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН.

Срок аккредитива стоит установить минимум 2 недели. Лучше на месяц. Продлить его можно в любой момент.

Образец заявления на открытие аккредитива

Деньги со счета покупателя перечислят на специальный аккредитивный счет и на руки выдадут выписку о перечислении средств. Эта выписка доказывает, что покупатель выполнил свое обязательство по расчету перед продавцом. Продавца уведомят, что в его пользу открыт аккредитив. Можно выходить на сделку купли-продажи.

После регистрации сделки каждый участник получит свои оригиналы зарегистрированного договора купли-продажи, а покупатель еще и выписку из ЕГРН. Свидетельства о регистрации не выдаются с 2016 года.

Участники сделки снова обращаются в банк, где продавец предоставляет оригинал зарегистрированного договора купли-продажи и/или выписки из ЕГРН на квартиру. В итоге деньги с аккредитивного счета будут отправлены на счет продавца, а покупатель получит подтверждающий документ о переводе.

Хоть покупатель получит на руки справку о переводе денег на счет продавца, я все равно советую получить от него расписку — образец. Лишним не будет.

Способ №3 — Через депозитный счет нотариуса (наличный и безналичный расчет)

Способ похож на аккредитив, но гарантом-посредником в расчетах выступает нотариус и все операции будут проходить через его депозитный счет.

Данной услугой лучше воспользоваться, только если нотариус заверяет договор купли-продажи. В этом случае услуга будет стоить 1 500 рублей (пп. 8.1 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате) + дополнительно 1 000 — 3 000 рублей за услуги правового и технического характера.

Если же вы не собираетесь заверить договор купли-продажи, а просто воспользоваться депозитным счетом, то тогда тариф будет уже 0,5% от суммы сделки — пп. 8.2 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате. Например, квартира покупается за 5 млн. руб, то нотариусу придется отдать 5 млн * 0,5% = 25 тыс. руб. Гораздо дешевле воспользоваться банковской ячейкой или аккредитивом, к тому документов нужно предоставить гораздо меньше, чем нотариусу.

Краткая инструкция

Нотариус составляет соглашение о расчете, которое подписывают участники сделки. Все документы остаются у нотариуса. Затем покупатель перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса. Только после того, как нотариус убедиться, что деньги переведены на его депозитный счет, он сам подает документы на регистрацию. После регистрации сделки, нотариус перечисляет деньги на счет продавца или дает ему чек, чтобы продавец снял деньги наличными в банке.

Подробная инструкция

1. Покупатели и продавцы обращаются к нотариусу и предоставляют необходимые документы для сделки и расчетов. Какие именно сообщит нотариус, у каждого свои требования.

Если покупатель решит перечислить деньги на депозитный счет нотариуса безналичным путем, то банковский счет должен быть оформлен именно на покупателя. Нельзя будет переводить деньги нотариусу, например, со счета матери покупателя. Исключение: если одним из покупателей будет несовершеннолетний, то перечислять деньги можно со счета одного из родителей (опекуна).

Для доказательства того, что счет принадлежит покупателю, нужно предоставить нотариусу справку или копию договора на обслуживание счета. Тоже самое касается и продавца.

Помощник нотариуса составит несколько экземпляров договора купли-продажи + соглашение о денежных расчетах. Участники подписывают документы. Далее нотариус заверит договор купли-продажи.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ, нотариус подает договор купли-продажи для регистрации сделки. Документы остаются у него
Нотариус сообщит покупателю реквизиты депозитного счета. Покупатель по своему усмотрению перечисляет туда деньги — со своего банковского счета или наличными. В обоих случаях покупателю дадут справку о поступлении денег на депозитный счет. Этой справкой покупатель доказывает, что он выполнил свои обязательна по расчету перед продавцом.

Когда нотариус убедится, что деньги перечислены на его депозитный счет, он подаст договор купли-продажи для регистрации сделки. Обычно документы подаются электронным путем (электронная регистрация).

После регистрации сделки, участники снова идут к нотариусу и забирают у него свои документы. Продавцы могут получить получить деньги наличными или на банковский счет. В случае с наличными, нотариус выдаст продавцам чек или распоряжение, с помощью которого они смогут снять деньги с депозитного счета.

И снова о расписке. Хоть у покупателей есть на руках справка о переводе денег на депозитный счет нотариуса, я все равно советую им получить от продавца расписку о получении денег. Образец найдете по ссылке.

Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно

Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.

Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).

Нюансы, если квартира покупается в ипотеку

В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.

Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл. ; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл. ; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ .

Источник