Способы расчета по договору аренды

Статья 614. Арендная плата

Статья 614. Арендная плата

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 614 ГК РФ

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

ГАРАНТ:

В соответствии с Земельным кодексом РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Источник

Методы оценки стоимости аренды

В определении величины арендной платы заинтересованы обе стороны сделки. Оценка стоимости объекта – многогранная процедура, для которой привлекают профессионального оценщика. Важно, чтобы он соответствовал формальным признакам: состоял в СРО, имел действующий страховой полис и квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости», и был опытным в этой сфере. Только в этих ситуациях он сможет уместно применить методы оценки арендной платы и достоверно рассчитать ее рыночную стоимость.

Почему важно правильно определить фактическую стоимость аренды

Обращение к независимому оценщику перед сдачей объекта в аренду – добровольное решение арендодателя либо арендатора. Отметим, что по закону оценка арендной ставки обязательна, если предметом договора найма/аренды является государственная или муниципальная недвижимость.

Независимая оценка призвана:

• найти «баланс» между арендатором и арендодателем;
• сделать условиями выгодными для обоих.

Арендные платежи не должны быть несправедливо высокими для арендатора, и достаточными – для арендодателя. В противном случае не будут соблюдены финансовые интересы обеих сторон.

Основные подходы и методы оценки стоимости аренды

При оценке арендной стоимости оценщики используют три базовых подхода, основанных на:

• Прогнозировании доходов, которые будут получены при использовании объекта для коммерческих целей – доходный подход.
• Сравнении с условиями сдачи в аренду аналогичных объектов в регионе – сравнительный подход.
• Расчете затрат, которые бы имели место при приобретении идентичного объекта недвижимости, – затратный подход.

Задача оценщика – выбрать и скомбинировать подходы, которые позволят получить объективный результат. По ФСО №1, оценщики в рамках подхода могут выбирать, какие методы использовать.

Сравнительный подход

Метод сравнения с аналогами базируется на сравнении ситуаций сдачи в аренду объектов со схожей полезностью. Он основывается на следующем принципе: арендатор не будет платить арендную плату больше, чем другой арендатор платит за аналогичный объект.

Расчетам предшествует сбор оценщиком информации об аналогичных сделках. При оценке аренды этот метод признан самым популярным. Подход применим в ситуациях, когда можно найти объекты, схожие с оцениваемым предметом договорных отношений. Если объект уникален, то применение сравнительного подхода ограничено или невозможно.

Затратный подход

Предметом арендных отношений могут быть разные объекты недвижимости: земельный участок, здания, помещения и др. Их приобретение, улучшение, ремонт до сдачи в аренду подразумевает определенные расходы. Собственники заинтересованы возместить эти затраты. «Классическая» ситуация применения затратного подхода сводится к следующему: рассчитывается сумма расходов на приобретение, воссоздание аналогичного объекта недвижимости. Однако оценка арендной платы затратным подходом имеет свои особенности – они связаны со спецификой оцениваемого объекта. Ни один арендодатель не согласится сдать объект в аренду по ставке, которая бы не обеспечила возврат капитала. Рассчитывается сумма, которая бы гарантировала возмещение расходов не при единовременной оплате (как при купле-продаже, например), а при разбивке его на определенный период, равный длительности арендных отношений.

В рамках затратного подхода используются метод рекапитализации и экономической амортизации.

Метод рекапитализации при оценке рыночной арендной ставки направлен на то, чтобы установить такую стоимость, в которую были бы заложены расходы собственника в недвижимость. Такой подход применяется с целью возмещения расходов.

В зависимости от целей, поставленных перед оценщиком, специалист при расчете коэффициента рекапитализации может использовать одну из разновидностей учета нормы возврата: метод Ринга, Инвуда или Хоскольда. Чтобы его определить, оценщику необходимо проанализировать характеристики объекта оценки, текущее состояние, степень износа.

При расчетах методом экономической амортизации независимый оценщик определяет степень износа арендуемого объекта (причем рассматривается как моральный, так и физический износ). Расчет рыночной стоимости аренды осуществляется с учетом износа. Также учитываются все затраты арендодателя на содержание арендуемого объекта недвижимости.

Доходный подход

Он применяется в отношении нежилых помещений, которые используются в коммерческих целях. Оценщик основывается на прогнозировании доходов и реализуется через два метода – капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. На заметку! Применение доходного подхода при оценке аренды вызывает споры у специалистов. Его особенность в том, что он основан больше на интересах арендатора. Оценщик учитывает, что благоразумный арендатор не согласится на арендные платежи за определенный период, которые бы превысили его доход от пользования арендуемым помещением или земельным участком. Задача оценщика – не только анализировать арендуемую недвижимость, но рассчитать доход типичного арендатора от пользования правом аренды.

Есть ли особенности в оценке стоимости аренды земельных участков

Сравнительный, доходный и затратный подходы используются при оценке стоимости аренды всех видов недвижимости: нежилых помещений, квартир, земельных участков. Кроме базовых методик при определении стоимости арендной платы земли, используются еще 6 способов (отчасти они дополняют основные). Они были разработаны Минимуществом еще в 2003 году. Перечислим их: методы сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации дохода, остатка, предполагаемого использования.

Арендные ставки земельных участков, находящихся в собственности РФ в ряде случаев могут определяться в процентах от кадастровой стоимости.

Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

Подробнее

Оценка бизнеса: цели, подходы и методы определения стоимости предприятия

Подробнее

Методика оценки товарного знака

Подробнее

ООО «РусБизнесОценка», © 2012–2021

• Услуги для юридических лиц
• Оспаривание кадастровой стоимости
• Оценка коммерческой недвижимости
• Оценка офисных помещений
• Оценка арендной платы
• Оценка товарного знака
• Оценка нематериальных активов
• Оценка предприятия
• Оценка финансового состояния предприятия
• Оценка дебиторской задолженности
• Переоценка основных средств
• Оценка бизнеса
• Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка
• Оценка ценных бумаг
• Оценка акций
• Оценка облигаций
• Оценка векселя
• Оценка инвестиционных проектов
• Оценка имущественных комплексов
• Оценка для целей МСФО
• Оценка машин и оборудования
• Оценка недвижимости
• Оценка заводов
• Оценка залога
• Оценка для банка
• Оценка доли в ООО
• Оценка вклада в Уставный капитал
• Оценка незавершенного строительства
• Оценка интеллектуальной собственности

• Услуги для физических лиц
• Оценка дачи
• Оценка доли квартиры
• Оценка загородного дома и коттеджа
• Оценка квартиры на вторичном рынке
• Оценка наследства
• Оценка имущества
• Оценка транспорта
• Оценка ущерба имуществу
• Оценка земельных участков
• Оценка жилой недвижимости

г. Москва , 2-й Южнопортовый проезд, дом 16, стр. 8, к.305, Бизнес центр «Южный порт»

Источник

Способы расчета по договору аренды

от 14 июля 2006 года N 190

(с изменениями на 5 декабря 2018 года)

Документ с изменениями, внесенными:

приказом Минэкономразвития России от 5 декабря 2018 года N 669 (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 15.01.2019, N 0001201901150007).

Методику расчета арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества (зданий (их частей), сооружений), находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого, портового и туристско-рекреационного типов, согласно приложению N 1 (абзац дополнен с 1 мая 2011 года приказом Минэкономразвития России от 21 февраля 2011 года N 58 — см. предыдущую редакцию);

Методику расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон, согласно приложению N 2.

в Министерстве юстиции

21 августа 2006 года,

регистрационный N 8156

Приложение N 1
к приказу Минэкономразвития России
от 14 июля 2006 года N 190

Методика расчета арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества (зданий (их частей), сооружений), находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого, портового и туристско-рекреационного типов *

(с изменениями на 2 декабря 2011 года)

1. Согласно настоящей методике расчета арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества, находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого, портового и туристско-рекреационного типов (далее — договоры аренды), заключаемым с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, зарегистрированными в качестве резидентов технико-внедренческой, портовой или туристско-рекреационной особой экономической зоны, величина арендной платы по договору аренды для каждого объекта недвижимого имущества (зданий (их частей), сооружений) определяется индивидуально (пункт дополнен с 1 мая 2011 года приказом Минэкономразвития России от 21 февраля 2011 года N 58 — см. предыдущую редакцию).

2. Арендная плата по заключаемым договорам аренды изменяется не чаще одного раза в год в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, в том числе с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о бюджете на соответствующий финансовый год и при изменении коэффициентов, применяемых для расчета величины арендной платы.

3. Расчет арендной платы за объект недвижимого имущества (здания (его части), сооружения) в год по договору аренды осуществляется по формуле:

АП — величина арендной платы за объект недвижимого имущества (здания (его части), сооружения) в год по договору аренды;

S — площадь объекта недвижимого имущества;

Ср — ставка арендной платы за 1 кв.м в год, устанавливаемая на основании независимой оценки при определении в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст.3813; 2002, N 4, ст.251; N 12, ст.1093, N 46, ст.4537; 2003, N 2, ст.167, N 9, ст.805; 2004, N 35, ст.3607; 2006, N 2, ст.172) рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду;

Ni — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента особой экономической зоны, а именно:

3.1. Nit — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента, осуществляющего технико-внедренческую деятельность, составляет:

в течение первого года действия договора аренды, заключенного после подписания соглашения о ведении технико-внедренческой деятельности (далее — договор аренды), — 0,5 (абзац в редакции, введенной в действие с 4 сентября 2011 года приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 325, — см. предыдущую редакцию);

в течение второго года действия договора аренды — 0,55 (абзац в редакции, введенной в действие с 4 сентября 2011 года приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 325, — см. предыдущую редакцию);

начиная с третьего года действия договора аренды — 0,6 (абзац в редакции, введенной в действие с 4 сентября 2011 года приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 325, — см. предыдущую редакцию);

в течение первых двух лет действия договора аренды на территории бизнес-инкубаторов — 0,4 (абзац в редакции, введенной в действие с 4 сентября 2011 года приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 325, — см. предыдущую редакцию);

начиная с третьего года действия договора аренды на территории бизнес-инкубаторов — 0,55 (абзац в редакции, введенной в действие с 4 сентября 2011 года приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 325, — см. предыдущую редакцию).

3.2. Nir — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента, осуществляющего туристско-рекреационную деятельность, составляет 0,5.

3.3. Nipt — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента, осуществляющего деятельность в портовой особой экономической зоне, составляет 0,6 (пункт дополнительно включен с 1 мая 2011 года приказом Минэкономразвития России от 21 февраля 2011 года N 58).

Приложение N 2
к приказу Минэкономразвития России
от 14 июля 2006 года N 190

Методика расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон

(с изменениями на 5 декабря 2018 года)

1. Согласно настоящей методике расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон промышленно-производственного, технико-внедренческого, портового и туристско-рекреационного типов (далее — договоры аренды), величина арендной платы для каждого земельного участка (части земельного участка) определяется индивидуально (пункт дополнен с 1 мая 2011 года приказом Минэкономразвития России от 21 февраля 2011 года N 58 — см. предыдущую редакцию).

2. Арендная плата по заключаемым договорам аренды изменяется не чаще одного раза в год в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, в том числе с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о бюджете на соответствующий финансовый год и при изменении коэффициентов, применяемых для расчета арендной платы.

3. Расчет арендной платы по договорам аренды, заключаемым с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, зарегистрированными в качестве резидентов промышленно-производственной, технико-внедренческой, портовой или туристско-рекреационной особой экономической зоны, осуществляется по формуле (абзац дополнен с 1 мая 2011 года приказом Минэкономразвития России от 21 февраля 2011 года N 58 — см. предыдущую редакцию):

AП — величина арендной платы по договору аренды, заключаемому с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, зарегистрированными в качестве резидентов промышленно-производственной, технико-внедренческой, портовой или туристско-рекреационной особой экономической зоны (абзац дополнен с 1 мая 2011 года приказом Минэкономразвития России от 21 февраля 2011 года N 58 — см. предыдущую редакцию);

Рmах — максимальный размер арендной платы за земельные участки, составляющий 2 процента их кадастровой стоимости в год;

Кi — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента особой экономической зоны, а именно:

3.1. Kip — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента, осуществляющего промышленно-производственную деятельность, зависит от объема инвестиционных вложений:

для резидентов, осуществляющих капитальные вложения в сумме не менее чем 120 (сто двадцать) миллионов рублей (за исключением нематериальных активов), равен 0,9;

для резидентов, осуществляющих капитальные вложения в сумме не менее чем 240 (двести сорок) миллионов рублей (за исключением нематериальных активов), равен 0,7;

для резидентов, осуществляющих капитальные вложения в сумме не менее чем 360 (триста шестьдесят) миллионов рублей (за исключением нематериальных активов), равен 0,5.

Установленные коэффициенты не изменяются в течение 5 (пяти) лет с даты начала их применения при расчете арендной платы по договору аренды.

3.2. Кit — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента, осуществляющего технико-внедренческую деятельность, а именно:

в течение первого года действия договора аренды равен 0,4;

(Абзац в редакции, введенной в действие с 4 сентября 2011 года приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 325; в редакции, введенной в действие с 26 января 2019 года приказом Минэкономразвития России от 5 декабря 2018 года N 669. — См. предыдущую редакцию)

в течение второго года действия договора аренды равен 0,5 (абзац в редакции, введенной в действие с 4 сентября 2011 года приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 325, — см. предыдущую редакцию);

в течение третьего года действия договора аренды равен 0,6 (абзац в редакции, введенной в действие с 4 сентября 2011 года приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 325, — см. предыдущую редакцию);

начиная с четвертого года действия договора аренды равен 0,7 — данный коэффициент не изменяется в течение 5 (пяти) лет с даты начала его применения при расчете арендной платы по договору аренды (абзац в редакции, введенной в действие с 4 сентября 2011 года приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 325, — см. предыдущую редакцию).

3.3. Kir — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента, осуществляющего туристско-рекреационную деятельность, зависит от объема инвестиционных вложений:

для резидентов, осуществляющих капитальные вложения в сумме не менее чем 350 (триста пятьдесят) миллионов рублей, в течение первых 15 (пятнадцати) лет действия договора аренды равен 0,01;

для резидентов, осуществляющих капитальные вложения в сумме не менее чем 200 (двести) миллионов рублей, в течение первых 8 (восьми) лет действия договора аренды равен 0,01;

для резидентов, осуществляющих капитальные вложения в сумме не менее чем 140 (сто сорок) миллионов рублей, в течение первых 5 (пяти) лет действия договора аренды равен 0,01;

для иных резидентов — равен 0,01 в течение первых 3 (трех) лет действия договора аренды.

По истечении сроков, указанных в абзацах втором, третьем, четвертом и пятом настоящего подпункта, коэффициент Kir устанавливается равным 1.

3.4. Kipt — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента, осуществляющего деятельность в портовой особой экономической зоне, зависит от объема инвестиционных вложений:

для резидентов, осуществляющих капитальные вложения в сумме не менее чем 400 (четыреста) миллионов рублей (за исключением нематериальных активов), при строительстве объектов инфраструктуры морского порта, речного порта или аэропорта, в том числе объектов инфраструктуры новых морского порта, речного порта или аэропорта, равен 0,5;

для резидентов, осуществляющих капитальные вложения в сумме не менее чем 120 (сто двадцать) миллионов рублей (за исключением нематериальных активов), при реконструкции объектов инфраструктуры морского порта, речного порта или аэропорта равен 0,7.

Установленные коэффициенты не изменяются в течение 5 (пяти) лет с даты начала их применения при расчете арендной платы по договору аренды.

4. Расчет арендной платы по договору аренды, заключаемому с управляющей компанией в целях проектирования, строительства и эксплуатации объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений, а также объектов инженерной, транспортной, социальной, инновационной и иных инфраструктур особой экономической зоны), осуществляется по формуле:

АП2 = 2% х КС х N, где:

АП2 — величина арендной платы по договору аренды, заключаемому с управляющей компанией в целях строительства объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений, а также объектов инженерной, транспортной, социальной, инновационной и иных инфраструктур особой экономической зоны);

КС — кадастровая стоимость земельного участка;

Источник