Способы оценки стоимости имущества

Пошаговая инструкция: как оценить имущество

1. Что такое оценка имущества и для чего она проводится?

Для начала дадим определение понятию.

Оценка имущества — определение рыночной стоимости и законности владения движимой и недвижимой собственностью в соответствии с заранее определённой целью.

Относится к наиболее распространенному виду оценочных работ. Поскольку экономика вещь непостоянная, цена на материальные блага склонна менятся. Поэтому достаточно часто приходится определять стоимость собственности для физических или юридических лиц в зависимости от условий рынка.

Оценка необходима в следующих ситуациях:

• покупка и продажа;
• страхование;
• кредитование;
• определение кадастровой стоимости;
• оценка для суда (исполнение решений);
• оценка для банка (ликвидация бизнеса).

Особой статьей выступает оценка собственности при вступлении в наследство. Конституция РФ гарантирует право оформления собственности на наследуемое имущество.

Для получения наследства поэтапно формируется ряд документов, одним из которых выступает оценочное заключение. Определением стоимости занимаются государственные органы или независимые организации.

Наследник может воспользоваться различными механизмами оценки, но в любом случае ему придется заплатить госпошлину, размер которой пропорционален стоимости наследуемого имущества. Используя любой из механизмов, можно провести оценку для нотариуса.

Существует три вида определения цены наследства:

1) Инвентаризационная стоимость

Определяется оценщиком БТИ. Учитывает незначительное количество факторов, за счет чего цена считается ниже реальной. Размер пошлины значительно меньше, чем при других видах ценового определения.

2) Кадастровая стоимость

Определяется для оценки земельных участков и недвижимого имущества как стоимость, внесенная в кадастровый реестр недвижимости. Наследники часто обращаются для сравнения цены или альтернативного заключения в оценочные компании.

3) Рыночная стоимость

Определяется как стоимость, за которую можно продать или купить наследство. При таком варианте оценки оценивается исключительно движимое имущество. Наиболее достоверная цена и пошлина принадлежат рыночной категории имущественной стоимости.

Особенности оценки можно наглядно увидеть в таблице:

№	Стоимость	Пошлина	Особенности
1	Инвентаризационная	Минимальная	Часто оспаривается
2	Кадастровая	Средняя	Эквивалентна реестру
3	Рыночная	Максимальная	Актуальна рыночной ситуации

Все механизмы законны, а результаты обязательны к рассмотрению для нотариуса.

2. Какие существуют виды оценки имущества — ТОП-5 основных видов

Рыночная экономика предполагает сделки между собственниками, основанные на рыночной стоимости товаров и работ. Чтобы инициировать контракт, собственнику прежде всего надо узнать реальную цену имущества. В связи с востребованностью такой процедуры множится и число компаний, занимающихся независимой экспертизой.

Но оценивать его нужно как свинарник, а не как жилое помещение!

Специалисты делают заключения, учитывая многообразие аспектов рода деятельности. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся виды проведения оценки.

Вид 1. Оценка недвижимого имущества

Одна из самых распространенных услуг.

Есть несколько категорий такого вида оценки:

• оценка квартиры;
• земельного участка;
• промышленной недвижимости;
• оценка дома;
• оценка арендной платы;
• оценка недостроенных объектов.

Заключение котировки недвижимости имеет широкий диапазон применения и может понадобиться в самых разных ситуациях от купли-продажи до определения оценки ущерба, нанесенного собственности.

Вид 2. Оценка движимого имущества

К движимому имуществу относятся: транспорт и оборудование, станки и установки, мебель и оргтехника, инструменты и другие материальные активы.

Для корректного определения стоимости используют не только сравнительный, но и другие подходы — прибыльный, рыночный, инвестиционный, затратный.

Осматривая заключительный акт, удостоверьтесь, что вам были представлены основные действующие категории оценки. В зависимости от свойств, должны быть представлены приоритетные параметры имущества.

В отчетный документ включаются:

• даты выпуска и ввода в эксплуатацию;
• серийный и инвентарный номер;
• акты гарантийного и технического осмотра (ремонта)
• интенсивность использования (нормативность).

к содержанию ↑

Вид 3. Оценка бизнеса

Расчет стоимости предприятия есть не что иное, как результат деятельности компании. Бизнес — тот же товар, только со своими особенностями. Рассчитывается коммерция с точки зрения доходности, инвестиционной привлекательности и комплекса реализации.

Составляется оценка из стоимости:

• контрольного пакета акций;
• одной акции;
• имущественного комплекса.

Определяется оценка бизнеса методом рыночной стоимости (текущего дохода и будущей прибыли), сравнительным подходом (анализируется деятельность аналогичной компании) и затратным способом (из активов вычитаются расходы предприятия).

Подробнее об особенностях оценки бизнеса читайте в специальной публикации на сайте.

Вид 4. Оценка имущества предприятия

Проводится с целью определения стоимости всего имущества, задействованного в процессе предпринимательства. Этот вид мониторинга часто используют в целях повышения производительности.

Оценка имущества предприятия нужна для реального отображения его стоимости. Необходимость может возникнуть при проведении конкурсов, при имущественных спорах, при изменениях в специфике, при разработке новой концепции, при необходимости продать или купить действующий бизнес.

Обязательно нужно учитывать в процессе амортизационные отчисления компании, так как это снижает стоимость и уменьшает инвестиционную привлекательность. Часто это делается намеренно, в случае ликвидации организации.

Больше сведений — в публикации «Оценка оборудования».

Вид 5. Оценка интеллектуального имущества

Особая статья работ. Требует высококвалифицированных специалистов, поэтому не рекомендуется к оценке у коммерческих организаций.

Превращенные в товар ваши разработки становятся основополагающим активом компании и нуждаются в специализированной оценке. Зачастую идея (интеллектуальная собственность) превосходит стоимость всего предприятия! К интеллектуальной собственности относятся франшизы и товарные знаки.

Пример
Высокотехнологические коммерческие разработки составляют значительную долю рынка межконтинентальных корпораций. Оценка их активов и определяет рыночную стоимость акций этих предприятий.

Перманентно меняющийся рынок акций таких компаний существенно затрудняет оценочные заключения, поэтому чаще всего клиенты прибегают к услугам независимых международных агентств.

Как провести оценку имущества — пошаговая инструкция для новичков

При проведении оценочных работ возникают вопросы. С чего начать? К кому обратится? А что если неправильно посчитают? Не беспокойтесь!

Разберемся с этой процедурой по порядку.

Шаг 1. Определяемся с объектом и целью оценки

Первоначально определимся, что и с какой целью мы хотим оценить.

Объектами могут быть любые материальные блага, совокупность или любые составляющие имущества, услуги, информация, а также права собственности и требования. Все достаточно просто! Можно узнать стоимость любой формы собственности.

С целью все немного сложнее. Здесь нужно как можно точнее сформулировать задачи оценки, от этого будет зависеть стоимость услуг оценщика.

Цели оценки делятся на обязательные (обусловленные законодательством) и инициативные (проводимые заинтересованной стороной).

Обязательные касаются:

• государственного имущества;
• страхования государственной собственности;
• судебных исков;
• налогообложения;
• раздела собственности.

Инициативные связаны с:

• оформлением сделок;
• реорганизацией предприятий;
• кредитованием;
• арендой;
• страхованием частной собственности.

Правильно сформулированная цель дает преимущество в выборе метода и подхода к оценочной деятельности, что способствует снижению цены за проведенные работы.

Шаг 2. Выбираем оценочную компанию

Обращаем внимание на стоимость услуг и специализацию оценщика. Дешево — это конечно, хорошо, но ошибочное заключение о цене может стоить гораздо дороже. Поэтому сравните цены на одинаковые услуги у различных компаний.

Дорогие для вас вещи могут не соответствовать их рыночной стоимости и наоборот! Опытные оценщики заявят о своей репутации и сразу дадут предварительную консультацию в отношении дальнейшей работы.

Если вы решили обратиться в частную фирму, обязательно запросите страховой полис в компании и убедитесь, что сотрудников в фирме, производящей оценку, не менее двух (обязательное условие закона РФ).

Шаг 3. Договариваемся о встрече и заключаем договор

Определившись с оценочной компанией, вы подаете заявку на проведение работ. Это может быть как устное заявление (телефонные переговоры), так и электронная форма. Условия в обоих случаях одинаковые. Необходимо сообщить ваши паспортные данные, указать объект и цель оценки и назначить удобное время для проведения работ.

При следующей встрече заключается договор — с этого момента вы вступаете в правовое соглашение с фирмой-оценщиком. Для подписания сделки вам необходимо иметь при себе документы, удостоверяющие личность, а также идентификаторы объекта и ваших прав на него.

После подписания договора вы должны оплатить услуги оценочной компании, что даст дальнейший ход заключенному соглашению. Это можно сделать в любом банковском отделении либо в офисе оценщика при условии выдачи вам кассового чека, подтверждающего законность сделки.

Шаг 4. Предоставляем объект оценки для осмотра

Далее вы должны предоставить доступ к оцениваемому имуществу. Обязательная форма договора означает, что вы должны позволить специалисту осмотреть и изучить объект .

В дальнейшем в вашем присутствии надобности нет. Эту задачу может выполнить доверенное лицо. Составить доверенность можно бесплатно в офисе оценщика. В ходе осмотра, возможно, придется ответить на какие-либо вопросы, которые могут повлиять на стоимость объекта, поэтому доверенное лицо должно быть близким вам человеком!

Оценщик составит лист осмотра, заберет у вас копии удостоверяющих документов и назначит дату окончательного оформления заключения оценки имущества.

Шаг 5. Получаем отчет о проведении работ

Заключение готовится, согласно законодательству, не более 3 дней. Оформляется в письменном виде и представляет собой отчет оценочной стоимости имущества.

Изучите документ и задайте интересующие вас вопросы. После разъяснения всех нюансов вы подписываете акт приема-передачи документа оценки имущества. Этот отчет, оригинал или копию, предоставляете по месту требования.

На всех этапах проведения работ вы можете проконсультироваться с профессиональными юристами из компании Правовед. Вы можете рассчитывать на поддержку и разрешение всего спектра юридических вопросов в любое удобное для вас время.

Источник

Оценка недвижимости: как происходит, где брать, зачем нужна?

Содержание

Оценка недвижимости — что это такое?

Оценка недвижимости — это комплекс мероприятий, направленный на определение стоимости объекта или прав в отношении предмета оценки (права собственности, аренды, пользования).

Определить точную цену квартиры, дома или другого объекта можно с помощью профессионального оценщика или самостоятельно. Если вам не требуется документальное подтверждение оценки, можно установить цену на недвижимость с помощью сведений из Госкадастра.

Оценка недвижимости проводится независимыми экспертами, деятельность которых регламентируется Федеральным Законом РФ № 135 «Об оценочной деятельности». Если отчет об оценке нужен для предоставления в банк, суд или другую госорганизацию, его должен подготовить специалист, имеющий аккредитацию. Это может быть сотрудник организации или самостоятельный независимый эксперт.

Для чего нужна оценка недвижимости?

Оценка недвижимости проводится в таких случаях:

• Оформление ипотеки — если для покупки жилья используются заемные средства, банк должен знать, какую сумму он получит назад, если заемщик перестанет погашать кредит. При оценке недвижимости кредитор учитывает, как правило, ликвидационную стоимость. Этот показатель меньше рыночной и соответствует (или меньше) сумме, выданной заемщику;
• Заключение договора купли-продажи — оценка недвижимости нужна обоим участникам сделки. Продавец должен понимать реальную цену жилплощади, а покупатель — что цену на жилье не завысили искусственно;
• Обмен жилплощади — для проведения равнозначной сделки, каждая сторона должна знать реальную стоимость своих объектов;
• Реорганизация компании — в этой ситуации процедура по определению цены имущества позволяет определить количество и сумму активов, которыми располагает предприятие;
• Решение конфликтов в суде — если владелец имущества уверен, что он приобрел жилье по завышенной стоимости, оно может провести независимую оценку и обратиться в суд.

Оценка недвижимости может также использоваться при проведении каких-либо юридических операций с имуществом (дарение, передача в наследство).

Виды стоимости

Согласно Приказу Минэкономразвития № 298 различают следующие виды стоимости недвижимого имущества:

• Рыночная — это сумма, за которую можно продать квартиру или дом в данный момент времени. Этот показатель устанавливается путем изучения цен на аналогичные объекты в этом же районе;
• Кадастровая — это показатель, который устанавливает Росреестр в результате постановки на госучет. Данный вид оценки влияет на сумму налогового сбора;
• Ликвидационная — это цена недвижимого имущества, по которой его можно реализовать в кратчайшие сроки. Как правило, ликвидационная стоимость ниже рыночной на 15-20%;
• Инвестиционная — этот показатель используют предприниматели или граждане, желающие получить прибыль с недвижимого имущества. Инвестиционная оценка всегда ниже рыночной, так как при ее расчете учитывается размер возможной прибыли.

Методы оценки: Как могут считать стоимость

Методы проведения оценки недвижимости регламентируются Приказом Минэкономразвития РФ № 297.

Сравнительный метод

Этот метод используется, чаще всего, для определения рыночной стоимости. Его основная задача — не дать покупателю приобрести жилье по завышенной цене. Для этого оценщик изучает аналогичные объекты, сравнивает их и рассчитывает средний показатель.

Доходный метод

Такой способ применяют при расчете инвестиционной цены имущества. Его суть заключается в том, что происходит анализ возможных рисков, которые приведут к снижению цены объекта. То есть, покупатель должен заплатить за недвижимость столько, сколько сможет получить прибыли. Если объект не окупит себя в дальнейшем, не стоит его приобретать.

Затратный метод

Чаще всего эту методику используют для оценки стоимости домов или земельных участков. Его суть заключается в том, что объект не может стоить дороже, чем покупатель потратил бы на строительство аналогичного жилья.

Что влияет на стоимость недвижимости

Цена квартиры или дома, прежде всего, зависит от себестоимости объекта. Это те расходы, которые понес застройщик при возведении ОКС (разработка проекта, оплата труда рабочим, вид стройматериалов). Также на оценку недвижимости оказывают влияние такие особенности:

• Ситуация на рынке недвижимости;
• Месторасположение;
• Площадь;
• Развитие инфраструктуры;
• Технические параметры;
• Год постройки и уровень износа здания;
• Планировка;
• Наличие документации, подтверждающей право собственности;
• Целевое назначение;
• Комфорт для жильцов (паркинг, система видеонаблюдения, охрана);
• Наличие ограничений;
• Вид имущественного права продавца (собственник, арендатор).

Как проходит оценка объектов недвижимости

Оценка недвижимости длится от 2 дней до трех недель. Длительность процедуры зависит от места расположения имущества, загруженности оценщика, количества сведений по имуществу. Расчет стоимости ОКС состоит из шести основных этапов.

Постановка здания на оценку

На этом этапе выбирается эксперт, который будет проводить расчет стоимости. Он определяет метод оценки, в зависимости от цели исследования. Если стоимость квартиры нужна для оформления ипотеки, оценщик определяет рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Для выявления показателя заказчик должен предоставить специалисту следующие документы:

• Выписку из ЕГРН;
• Техплан;
• Документ, на основании которого владелец приобрел право собственности;
• Паспорт;
• Поэтажный план с экспликацией.

Подписание договора

После изучения предоставленной документации эксперт и заказчик заключают договор. В нем указывают сроки и объем работ. Стоимость услуг оценщика зависит от региона, как правило, она варьируется от двух до пяти тысяч рублей.

Сбор информации

Исполнитель проводит осмотр недвижимости, фиксирует техническое состояние объекта, выясняет, используется ли он по целевому назначению. Также оценщик сравнивает фактические характеристики имущества со сведениями, зафиксированными в документах.

Расчет стоимости

На данном этапе исследования имущества происходит определение цены одним из существующих методов. Формулы расчетов и полученные результаты указываются в отчете.

Учет условий

Как правило, специалист оценивает объект с применением трех основных методов: сравнительный, затратный и доходный. Для выявления точной суммы эксперт использует повышающие или понижающие коэффициенты, которые также фиксируются в отчете.

Формирование отчета

Требования к оценочному отчету закреплены в ст. 11 ФЗ РФ № 135 и в Приказе Минэкономразвития РФ № 299. Согласно указанным нормативным актам, документ должен включать такую информацию:

• Выводы эксперта;
• Оценочное задание;
• Реквизиты заказчика и оценщика;
• Метод расчета стоимости объекта;
• Описание технических характеристик имущества;
• Перечень факторов, влияющих на конечный показатель;
• Список документов, которые использовал специалист при исследовании.

Оценочный отчет должен быть сшит, а каждая страница пронумерована. Документ заверяется подписью исполнителя.

Сколько стоит профессиональная оценка недвижимости

Если вам требуется подготовить официальный оценочный отчет, например, для банка при оформлении ипотеки, нужно обращаться к профессиональным оценщикам. Стоимость услуги — от 5000 рублей. Тарифы на определение цены жилплощади представлены в таблице.

Наименование вида экспертизы

Стоимость проведения экспертизы в досудебном порядке за единицу

Стоимость проведения экспертизы в рамках судебного разбирательства за единицу

Источник