Способы определения арендной платы это

ГК РФ Статья 614. Арендная плата

Позиции высших судов по ст. 614 ГК РФ >>>

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Источник

Статья 614. Арендная плата

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 614 ГК РФ

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

ГАРАНТ:

В соответствии с Земельным кодексом РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Источник

Глава 34. Аренда (ст. 606 — 670)

Глава 34. Аренда

ГАРАНТ:

Об отдельных вопросах практики применения правил настоящего Кодекса о договоре аренды см. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73

См. Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 34 Гражданского кодекса РФ

См. схему «Договор аренды. Договор безвозмездного пользования (ссуда)»

§ 1. Общие положения об аренде (ст. 606 — 625)
- Статья 606. Договор аренды
- Статья 607. Объекты аренды
- Статья 608. Арендодатель
- Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
- Статья 610. Срок договора аренды
- Статья 611. Предоставление имущества арендатору
- Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
- Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
- Статья 614. Арендная плата
- Статья 615. Пользование арендованным имуществом
- Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
- Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
- Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
- Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
- Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
- Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
- Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
- Статья 623. Улучшения арендованного имущества
- Статья 624. Выкуп арендованного имущества
- Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
§ 2. Прокат (ст. 626 — 631)
- Статья 626. Договор проката
- Статья 627. Срок договора проката
- Статья 628. Предоставление имущества арендатору
- Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества
- Статья 630. Арендная плата по договору проката
- Статья 631. Пользование арендованным имуществом
§ 3. Аренда транспортных средств (ст. 632 — 649)
§ 4. Аренда зданий и сооружений (ст. 650 — 655)
- Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
- Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
- Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
- Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
- Статья 654. Размер арендной платы
- Статья 655. Передача здания или сооружения
§ 5. Аренда предприятий (ст. 656 — 664)
- Статья 656. Договор аренды предприятия
- Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия
- Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия
- Статья 659. Передача арендованного предприятия
- Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия
- Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию
- Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие
- Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора
- Статья 664. Возврат арендованного предприятия
§ 6. Финансовая аренда (лизинг) (ст. 665 — 670)
- Статья 665. Договор финансовой аренды
- Статья 666. Предмет договора финансовой аренды
- Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду
- Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды
- Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества
- Статья 670. Ответственность продавца

Источник

Методы оценки стоимости аренды

В определении величины арендной платы заинтересованы обе стороны сделки. Оценка стоимости объекта – многогранная процедура, для которой привлекают профессионального оценщика. Важно, чтобы он соответствовал формальным признакам: состоял в СРО, имел действующий страховой полис и квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости», и был опытным в этой сфере. Только в этих ситуациях он сможет уместно применить методы оценки арендной платы и достоверно рассчитать ее рыночную стоимость.

Почему важно правильно определить фактическую стоимость аренды

Обращение к независимому оценщику перед сдачей объекта в аренду – добровольное решение арендодателя либо арендатора. Отметим, что по закону оценка арендной ставки обязательна, если предметом договора найма/аренды является государственная или муниципальная недвижимость.

Независимая оценка призвана:

найти «баланс» между арендатором и арендодателем;
сделать условиями выгодными для обоих.

Арендные платежи не должны быть несправедливо высокими для арендатора, и достаточными – для арендодателя. В противном случае не будут соблюдены финансовые интересы обеих сторон.

Основные подходы и методы оценки стоимости аренды

При оценке арендной стоимости оценщики используют три базовых подхода, основанных на:

Прогнозировании доходов, которые будут получены при использовании объекта для коммерческих целей – доходный подход.
Сравнении с условиями сдачи в аренду аналогичных объектов в регионе – сравнительный подход.
Расчете затрат, которые бы имели место при приобретении идентичного объекта недвижимости, – затратный подход.

Задача оценщика – выбрать и скомбинировать подходы, которые позволят получить объективный результат. По ФСО №1, оценщики в рамках подхода могут выбирать, какие методы использовать.

Сравнительный подход

Метод сравнения с аналогами базируется на сравнении ситуаций сдачи в аренду объектов со схожей полезностью. Он основывается на следующем принципе: арендатор не будет платить арендную плату больше, чем другой арендатор платит за аналогичный объект.

Расчетам предшествует сбор оценщиком информации об аналогичных сделках. При оценке аренды этот метод признан самым популярным. Подход применим в ситуациях, когда можно найти объекты, схожие с оцениваемым предметом договорных отношений. Если объект уникален, то применение сравнительного подхода ограничено или невозможно.

Затратный подход

Предметом арендных отношений могут быть разные объекты недвижимости: земельный участок, здания, помещения и др. Их приобретение, улучшение, ремонт до сдачи в аренду подразумевает определенные расходы. Собственники заинтересованы возместить эти затраты. «Классическая» ситуация применения затратного подхода сводится к следующему: рассчитывается сумма расходов на приобретение, воссоздание аналогичного объекта недвижимости. Однако оценка арендной платы затратным подходом имеет свои особенности – они связаны со спецификой оцениваемого объекта. Ни один арендодатель не согласится сдать объект в аренду по ставке, которая бы не обеспечила возврат капитала. Рассчитывается сумма, которая бы гарантировала возмещение расходов не при единовременной оплате (как при купле-продаже, например), а при разбивке его на определенный период, равный длительности арендных отношений.

В рамках затратного подхода используются метод рекапитализации и экономической амортизации.

Метод рекапитализации при оценке рыночной арендной ставки направлен на то, чтобы установить такую стоимость, в которую были бы заложены расходы собственника в недвижимость. Такой подход применяется с целью возмещения расходов.

В зависимости от целей, поставленных перед оценщиком, специалист при расчете коэффициента рекапитализации может использовать одну из разновидностей учета нормы возврата: метод Ринга, Инвуда или Хоскольда. Чтобы его определить, оценщику необходимо проанализировать характеристики объекта оценки, текущее состояние, степень износа.

При расчетах методом экономической амортизации независимый оценщик определяет степень износа арендуемого объекта (причем рассматривается как моральный, так и физический износ). Расчет рыночной стоимости аренды осуществляется с учетом износа. Также учитываются все затраты арендодателя на содержание арендуемого объекта недвижимости.

Доходный подход

Он применяется в отношении нежилых помещений, которые используются в коммерческих целях. Оценщик основывается на прогнозировании доходов и реализуется через два метода – капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. На заметку! Применение доходного подхода при оценке аренды вызывает споры у специалистов. Его особенность в том, что он основан больше на интересах арендатора. Оценщик учитывает, что благоразумный арендатор не согласится на арендные платежи за определенный период, которые бы превысили его доход от пользования арендуемым помещением или земельным участком. Задача оценщика – не только анализировать арендуемую недвижимость, но рассчитать доход типичного арендатора от пользования правом аренды.

Есть ли особенности в оценке стоимости аренды земельных участков

Сравнительный, доходный и затратный подходы используются при оценке стоимости аренды всех видов недвижимости: нежилых помещений, квартир, земельных участков. Кроме базовых методик при определении стоимости арендной платы земли, используются еще 6 способов (отчасти они дополняют основные). Они были разработаны Минимуществом еще в 2003 году. Перечислим их: методы сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации дохода, остатка, предполагаемого использования.

Арендные ставки земельных участков, находящихся в собственности РФ в ряде случаев могут определяться в процентах от кадастровой стоимости.

Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

Подробнее

Оценка бизнеса: цели, подходы и методы определения стоимости предприятия

Подробнее

Методика оценки товарного знака

Подробнее

Услуги для юридических лиц
Оспаривание кадастровой стоимости
Оценка коммерческой недвижимости
Оценка офисных помещений
Оценка арендной платы
Оценка товарного знака
Оценка нематериальных активов
Оценка предприятия
Оценка финансового состояния предприятия
Оценка дебиторской задолженности
Переоценка основных средств
Оценка бизнеса
Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка
Оценка ценных бумаг
Оценка акций
Оценка облигаций
Оценка векселя
Оценка инвестиционных проектов
Оценка имущественных комплексов
Оценка для целей МСФО
Оценка машин и оборудования
Оценка недвижимости
Оценка заводов
Оценка залога
Оценка для банка
Оценка доли в ООО
Оценка вклада в Уставный капитал
Оценка незавершенного строительства
Оценка интеллектуальной собственности

Услуги для физических лиц
Оценка дачи
Оценка доли квартиры
Оценка загородного дома и коттеджа
Оценка квартиры на вторичном рынке
Оценка наследства
Оценка имущества
Оценка транспорта
Оценка ущерба имуществу
Оценка земельных участков
Оценка жилой недвижимости

г. Москва , 2-й Южнопортовый проезд, дом 16, стр. 8, к.305, Бизнес центр «Южный порт»

Источник