Способы использования недвижимого имущества

Статья 42. Разрешенное использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом

Статья 42 . Разрешенное использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом

1. Для каждого земельного участка, иного объекта недвижимости разрешенным считается такое использование, которое соответствует:

— виду использования земельного участка;

— градостроительным регламентам настоящих Правил;

— ограничениям по условиям охраны объектов культурного наследия — в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в зоне охраны объектов культурного наследия;

— ограничениям по экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в зонах действия соответствующих ограничений;

— иным документально зафиксированным ограничениям на использование объектов недвижимости (включая нормативные правовые акты об установлении публичных сервитутов, договоры об установлении частных сервитутов, иные предусмотренные законодательством документы).

Градостроительный регламент в части видов разрешенного использования недвижимости включает, согласно статье 37 Градостроительного кодекса:

— основные виды разрешенного использования недвижимости, которые, при условии соблюдения технических регламентов (а до принятия технических регламентов — строительных норм и стандартов безопасности, правил пожарной безопасности, требований гражданской обороны и предупреждения чрезвычайных ситуаций, иных обязательных требований) не могут быть запрещены;

— условно разрешенные виды использования, требующие получения разрешения, которое принимается по результатам специального согласования, проводимого с применением процедур публичных слушаний;

— вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Виды использования недвижимости, отсутствующие в списках статьи 49 настоящих Правил, являются условно разрешенными для соответствующей территориальной зоны и могут быть разрешены, в том числе и по процедурам специальных согласований.

Для каждой территориальной зоны, выделенной на карте градостроительного зонирования, устанавливаются, как правило, несколько видов разрешенного использования недвижимости.

2. Собственники (землепользователи, арендаторы с письменного согласия и при наличии доверенности от собственника) земельных участков, иных объектов недвижимости если это допустимо, имеют право по своему усмотрению выбирать и менять вид/виды использования недвижимости, разрешенные как основные и вспомогательные для соответствующих территориальных зон при условии обязательного соблюдения требований законодательства в отношении обеспечения безопасности.

Порядок действий по реализации указанного права устанавливается законодательством, настоящими Правилами, иными нормативными правовыми актами органами местного самоуправления муниципального образования. Указанный порядок устанавливается применительно к случаям, когда:

— при изменении одного вида разрешенного использования недвижимости на другой разрешенный вид использования затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов недвижимости. В этих случаях необходимо разрешение на строительство, предоставляемое в порядке статьи 29 настоящих Правил (за исключением случаев, изложенных в пункте 3 статьи 27 настоящих Правил);

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Пункт 3 в статье 27 настоящих правил отсутствует

— при изменении одного вида использования на другой вид разрешенного использования недвижимости не затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов недвижимости. В этих случаях собственник, пользователь, владелец, арендатор недвижимости направляет уведомление о намерении изменить вид использования недвижимости в орган, уполномоченный в области градостроительной деятельности органами местного самоуправления муниципального образования, который в установленном порядке и в установленный срок предоставляет заключение о возможности или невозможности реализации намерений заявителя без осуществления конструктивных преобразований. Порядок действий в указанных случаях определяется нормативным правовым актом органами местного самоуправления муниципального образования.

— собственник недвижимости запрашивает разрешение на изменение основного разрешенного вида использования на иной вид использования, требующий разрешения по специальному согласованию. В этих случаях применяются процедуры, изложенные в статье 33 настоящих Правил.

3. С учетом требований Приказа Минюста РФ от 18 февраля 2008 г. N 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка» наименование вида использования земельного участка применяется только для земельных участков, для чего предусмотрена специальная графа N 9.

4. В связи с этим выбор использования земельного участка для размещения нового или реконструкции существующего объекта капитального строительства допускается согласно виду использования земельного участка. В случае если размещение нового или реконструкции существующего объекта капитального строительства сопровождается изменением вида использования объекта капитального строительства, то необходимо изменение (добавление) вида использования земельного участка.

5. В случае, поступления заявления в орган местного самоуправления о выделении земельного участка из состава муниципальных земель или земель находящихся в неразграниченной государственной собственности, с видом использования не соответствующего территориальной зоне (в которой планируется формирование земельного участка), орган местного самоуправления обязан предложить изменить заявителю вид использования на разрешенный в течение 10 рабочих дней, (в письменной форме в виде соглашения), или отказать в выделении земельного участка.

6. Смена вида использования земельного участка производиться решением органов местного самоуправления, и с письменного согласия собственника земельного участка, в соответствии с письмом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2011 г. N Д23-1850.

7. Вид использования земельного участка считается измененным, после внесения изменений в регистрационные сведения об объекте недвижимости.

8. Установление территориальной зоны не влечет автоматического изменения вида использования земельного участка. В связи с чем, существующее использование земельного участка является законным, однако, при изменении вида использования земельного участка, новый вид земельного участка выбирается из списка разрешенных для территориальной зоны, в которой находиться участок.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Источник

Анализ спосо&shyбов исполь&shyзо&shyва&shyния объекта в оцен&shyке недви&shyжи&shyмос&shyти доход&shyным под&shyхо&shyдом.

Важнейшим этапом в оценке недвижимости с позиции доходного подхода является определение всех доходов и расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки, с последующим расчетом потоков этих доходов и расходов за прогнозный период.

Чистый операционный доход, представляющий собой разницу между доходами и расходами при коммерческой эксплуатации объекта, является главной базой для расчета стоимости недвижимости методами доходного подхода. Полнота рассмотрения различных доходных и расходных статей, а также точность расчета их значений являются залогом правильного применения доходного подхода и получения достоверного результата оценки.

Сразу заметим, что для простоты и наглядности в этой статье мы будем рассматривать только функционально готовые объекты, пригодные к использованию по своему прямому назначению без предварительного проведения каких-либо дополнительных строительных или ремонтных работ. Поскольку структура и величина доходов и расходов собственника объекта недвижимости зависит от выбранного им способа использования объекта, то сначала мы рассмотрим основные способы использования недвижимости.

Первый способ — это использование в личных или общественных целях. Использование объекта недвижимости в этих целях не может служить моделью наилучшего и наиболее эффективного использования объекта («наилучшего и наиболее эффективного» в смысле терминов оценочной деятельности) при расчете его стоимости доходным подходом. Действительно, мотивация собственника, использующего свою недвижимость данным способом, не носит коммерческого характера и не имеет целью извлечение максимальной прибыли или максимизации стоимости самого объекта, поэтому рассмотрение этих способов использования недвижимости лежит за рамками данной статьи.

Второй способ — использование объекта для собственных коммерческих нужд, то есть для размещения на его площадях собственного бизнеса. Этот способ использования недвижимости встречается часто — различные предприятия и организации, являющиеся собственниками недвижимости, используют ее в интересах своего бизнеса, размещая на принадлежащих им площадях свои офисы, склады, магазины, производственные цеха и т.д.

Может ли такой способ использования быть наилучшим? Да, может. Но проблема состоит в том, что при проведении практической оценки независимому оценщику придется рассчитать доходы и расходы всего бизнеса и выделить чистый операционный доход, приходящийся на недвижимость, а это может оказаться очень сложной задачей.

Действительно, если оцениваемый объект недвижимости является лишь малой частью функционирующего бизнеса, то точно выделить его вклад в добавленную стоимость будет очень трудно, он просто затеряется среди других, более значимых факторов. По этой причине такой способ использования недвижимости практически никогда не рассматривается оценщиками как модель наилучшего и наиболее эффективного использования.

Третий способ — передача объекта недвижимости в доверительное управление. Такая форма использования собственности может быть экономически эффективной, ведь профессионал в области управления недвижимостью должен всегда добиваться наилучших результатов, которые в этой сфере выражаются в виде снижения расходов на эксплуатацию, снижения потерь от перерывов в использовании объекта при смене арендаторов, повышении доходов за счет эффективного управления.

Доверительное управление — хороший способ для собственника использовать свою недвижимость, но будет он наилучшим или нет — это зависит от конкретных условий договора, заключенного с управляющей компанией. Но нас интересует несколько другой вопрос — можно ли использовать данный способ, как модель наилучшего и наиболее эффективного использования при расчете стоимости объекта?

Если посмотреть на это с точки зрения практикующего оценщика, то ответ, скорее всего, будет — нет. Это связано, в первую очередь, с отсутствием достаточного количества общедоступной информации по условиям доверительного управления объектами различно типа. По крайней мере, количество подробно описанных предложений по приему в доверительное управление объектов недвижимости не идет ни в какое сравнение с количеством предложений по прямой аренде, а следовательно, в настоящее время эта информация не может в полной мере характеризовать рынок и не может отразить все нюансы мотиваций участников рынка.

Четвертый способ — сдача объекта в аренду. Это самый распространенный способ, который почти всегда подходит как модель наилучшего и наиболее эффективного использования для оценки зданий, помещений и иных объектов, пригодных к немедленной коммерческой эксплуатации. Преимущество его применения, по сравнению с другими способами, состоит в том, что анализ доходов, которые может получить собственник при таком способе использования своей недвижимости, основан на достоверной информации с рынка, на котором представлены объекты недвижимости всех типов. Поиск аналогов на этом рынке не представляет больших трудностей для оценщика. Кроме того, выбор такого способа использования и расчет доходов на основе существующих рыночных ставок аренды, позволяет оценщику убедительно показать, какие доходы от эксплуатации этого объекта можно получить и доказать правильность своей позиции на объективной рыночной информации.

В заключение можно сказать, что сдача объекта в аренду стороннему арендатору, строго говоря, не является наилучшим использованием для всех объектов недвижимости априори, но рассмотрение любого иного использования работоспособного объекта недвижимости в моделях доходного подхода является редким исключением из правил и применяется только тогда, когда аренда, по каким-либо причинам, является невозможной.

Источник

Концепция использования приобретаемой недвижимости, правильный выбор объекта

Прежде всего, перед непосредственным приобретением объекта коммерческой недвижимости необходимо разработать правильную концепцию использования данной недвижимости.

При определении данной концепции нужно всегда помнить о том, зачем приобретается такая недвижимость, то есть каковы цели. Самая основная, главная и можно сказать единственная цель – это получение прибыли, то есть эта недвижимость должна стать для её обладателя источником дохода.

Покупателям коммерческой недвижимости напоминать об этом не нужно.

Именно правильно определенная концепция позволит правильно выбрать помещение и получить максимальную прибыль. Как известно, лучше всего учиться на чужих ошибках и поэтому необходимо изучить опыт выбора и покупки коммерческой недвижимости различными предпринимателями. В связи с этим можно привести положительные и отрицательные итоги её приобретения.

В 2006 году Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Коммерческая недвижимость» приобрел здание ресторана «Тинькофф», расположенный в Самаре и сразу же сдал его в аренду ООО «Частные пивоварни «Тинькофф». В этом случае местоположение здания ресторана выбрано удачно, сам ресторан функционировал до приобретения в связи с чем, осталась прежняя клиентская база, проводилась рекламная акция, также само помещение ресторана интересно и удобно для размещения гостей, имеется 2 этажа, оборудованы VIP залы, а также осуществлена интересная задумка – посетители могут наблюдать за процессом пивоварения через огромное окно на первом этаже, так как в этом же здании работает настоящая пивоварня.

Но есть и отрицательные примеры покупки коммерческой недвижимости.

Раз первый пример из ряда ресторанного бизнеса, можно привести пример из той же «серии».

Ресторатору предложили покупку помещения по сравнительно небольшой цене. На первый взгляд покупка данного помещения представлялась выгодным вложением капитала. Но после приобретения помещения и организации в нем кафе, выяснилось, что доходы от этого бизнеса не так уж велики и срок окупаемости приобретения и соответственно получения доходов гораздо длиннее, чем предполагалось по плану. При анализе ошибок данного проекта выяснилось, что причиной неудачи является то, что часть пространства данного помещения занято огромной лестницей на второй этаж, где расположена бильярдная, и столики, которые предполагалось разместить под лестницей пришлось убрать из-за того, что посетителя просто-напросто отказывались располагаться там и уходили в соседнее кафе такого же типа. Ресторатор терял почти 50% клиентов, а следовательно и столько же прибыли.

Этот пример показывает, что при составлении концепции нужно учитывать все мелочи и уметь прогнозировать ситуацию в различных случаях.

Концепция должна раскрывать следующие моменты:

1. Анализ вариантов использования и выбор наилучшего варианта.
2. Цели приобретения данного объекта
3. Цена (имеется в виду, сколько вы готовы за объект заплатить).
4. Формат и позиционирование объекта на рынке.
5. Маркетинговое исследование района, где располагается строение (включает анализ конкурентного окружения, перспектив развития района, транспортной доступности, развитость инфраструктуры).
6. Функциональное назначение объекта. Требования к помещению, несомненно, будут зависеть от того, чем вы собираетесь заниматься (будет ли это ресторан, туристическая фирма или выставочный зал).
7. Конкурентные преимущества (нужно учесть все факторы – чем это здание/помещение лучше других).
8. Этажность и функциональное зонирование объекта (имеется в виду метраж, этаж/этажность, расположение в нем объектов: стены, лестницы, перегородки и т.п.).
9. Схемы движения потоков в комплексе (т.е. удобное расположение всех объектов сооружения именно для вашей деятельности).
10. Инфраструктура объекта (например, если покупатель помещения на втором этаже решил что в нем сделает кинотеатр, хорошо чтобы на первом этаже функционировало кафе).
11. Расчет площадей и требования к основным, вспомогательным и техническим помещениям.
12. Целевые группы арендаторов и определение оптимальных арендных ставок (если коммерческая недвижимость приобретается с целью дальнейшей сдачи а аренду).

Этапы приобретения недвижимости и вероятные риски.

Несомненно, существует масса рисков, связанных с покупкой коммерческой недвижимости. И первый стандартный риск, который присутствует не только в операциях с коммерческой недвижимостью – риск того, что партнер окажется недобросовестным. Недобросовестным может оказаться как продавец, так и арендатор (если коммерческая недвижимость приобретается с целью дальнейшей сдачи в аренду).

С целью более эффективного управления данным риском необходимо изучить и оценить предыдущую деятельность партнеров.

Также существует риск того, что право собственности на здание/помещение будет оформлено не верно, т.е. с нарушением действующего законодательства. Это может быть совершено как умышленно – если регистрацией занимается не покупатель, а нанимает недобросовестного регистратора, так и без отрицательного умысла – в связи с недостаточным знанием законодательства в этой области, либо с допущением элементарных технических ошибок. В связи с этим существует риск признания договора купли-продажи коммерческой недвижимости ничтожным.

В этом случае можно посоветовать более детально изучить нормативно-правовые акты, и в случае обращения по вопросу оформления права собственности к специализированному регистратору – проверить его репутацию.

Можно выделить еще один риск – приобретение коммерческой недвижимости по завышенной цене. Такое может случиться в результате сокрытия при демонстрации здания/помещения продавцом каких-либо недостатков, либо из-за элементарного незнания рыночных ставок.

Для исключения данного риска, опять же, необходимо провести проверку добросовестности продавца внимательно изучить каждый метр помещения и осуществлять постоянный мониторинг рынка коммерческой недвижимости.

Вышеописанные риски являются основными при покупке коммерческой недвижимости. А при каждом способе приобретения, можно выделить «свои».

На сегодняшний день имеется большое количество фирм, предлагающих свои услуги по управлению рисками. Такие фирмы могут сделать всю работу по приобретению коммерческой недвижимости: от составления концепции до дальнейшей организации бизнеса в соответствующем здании/помещении. Но покупателю необходимо понимать, что эти услуги не предоставляются бесплатно и поэтому рассчитать свой доход в случае доверения покупки коммерческой недвижимости такой фирме.

Среди способов приобретения коммерческой недвижимости можно выделить несколько.

Непосредственное приобретение уже готового объекта. Сюда, как правило, включаются оформление технического паспорта, поэтажного плана, присвоения инвентарного и кадастрового номера, регистрация права собственности, оформление земельных отношений.

Другой способ приобретения коммерческой недвижимости – создание долевой собственности, т.е. объединение денежных средств инвесторов для строительства объекта. В этом случае также уже предполагается регистрация права, но дополнительно необходимо в обязательном порядке разграничить и зафиксировать размеры собственности.

В обоих случаях такие помещения являются изначально нежилым фондом. Но существует масса случаев, которые можно рассматривать как способ, приобретения недвижимости на первых этажах жилых домов, проще говоря, квартир. Очень удобно для организации малого и среднего бизнеса: размещения офисов туристических фирм, магазинов и т.п. В этом случае необходимо перевести это помещение из жилого фонда в нежилой.

Приватизация коммерческой недвижимости также является одним из способов приобретения. (Но тема данной статьи – «Покупка коммерческой недвижимости» поэтому рассмотрим именно покупку).

При покупке коммерческой недвижимости можно выделить следующие этапы.

При передаче здания/помещения посредством договора купли-продажи необходимо подготовить следующий пакет документов:
— документы из БТИ,
— правоустанавливающие документы на сам объект,
— документы на продавца и покупателя.

Полный список документов зависит от конкретной ситуации. Само оформление права собственности занимает от 1 до 3 месяцев, с учетом того, что имеются в наличии все документы продавца и все они оформлены надлежащим образом, в соответствии с законодательством РФ. В некоторых случаях требуется оформление земли в аренду под объектом коммерческой недвижимости, что является также небыстрым процессом. При этом придется потратиться не только на оформление, но и на выплату ежемесячных налогов.

Также можно выделить еще один этап, не дешевый в оформлении – заключение договоров на коммунальное обслуживание. Из практики заключения таких договоров можно выделить договор на электроснабжение как наиболее проблемный, так как согласование технических условий на электроснабжение – очень долгий процесс. А еще нужно не забыть про воду, связь и тепло.

Сопровождение сделок при покупке коммерческой недвижимости.

На первом этапе, безусловно, необходимо определить состав участников и их полномочия. Необходимо проверить все документы, определить существование предварительных договоренностей между сторонами. Они могут быть письменными – в виде протокола о намерении, соглашения о задатке, предварительного договора; могут быть устными – в виде переговоров обсуждаются условия, цены, порядок расчета, сроки. На этой стадии также проверяются полномочия продавца: на основании каких документов он владеет, пользуется и распоряжается продаваемым объектом. Также необходимо провести оценку документов на сам объект.

О законности приобретаемого объекта можно узнать проанализировав все имеющиеся у продавца договора, касающиеся этого объекта, свидетельство о государственной регистрации права, технические документы БТИ.

Несомненно, что для установления права на объект коммерческой недвижимости достаточно изучить свидетельство. Но для более подробного изучения этого права все-таки не достаточно, так как в нем указываются права и обязанности предыдущего и настоящего собственника, сведения об обременениях, таких как действующая аренда, несанкционированные перепланировки.

При покупке объекта коммерческой недвижимости право собственности на него возникает на основании договора купли-продажи. Поэтому необходимо его составить грамотно, учесть все нюансы.

Если сделку проводит представитель продавца по доверенности, нужно обязательно проверить соответствие его паспортных данных, прописки данным, указанным в доверенности.

Если сделку проводит агентство по доверенности – договор купли-продажи должен быть подписан не агентом, а руководителем агентства, либо агентом по передоверию агентства, но здесь нужно учитывать, что доверенность, выданная продавцом агентству должна быть с правом передоверия.

Кредитование при покупке недвижимости.

На сегодняшний день выделяют несколько способов получения денежных средств юридическим лицом для покупки коммерческой недвижимости.

1. Целевой кредит на покупку коммерческой недвижимости. При таком кредитовании предприниматель должен потратить полученную по кредиту сумму непосредственно на покупку объекта коммерческой недвижимости. При этом предлагается несколько способов обеспечения кредита – поручительство другого юридического лица; залог недвижимости кредитуемого лица, или самого бизнесмена; страхование финансового риска невозврата кредита. Кредитная ставка определяется следующими параметрами: суммой кредита, сроками и валютой. Минусы этого способа сводятся, как правило, к высокой ставке кредита; долгому сроку поиска юридического лица, пожелающего стать поручителем; а в случае залога недвижимости – слишком высокие требования к залоговому имуществу (более чем не 30% выше, чем сумма кредита). А нужно еще учесть, что необходимо будет произвести страхование и оценку залогового имущества за свой счет. Также придется показывать свою бухгалтерию. Можно предположить, что не все организации могут представить свой истинный бухгалтерский баланс.

2. Схема лизинга. Лизинговая компания приобретает в собственность объект, указанный лизингополучателем и предоставляет ему его во временное пользование, при этом по окончании срока лизинга право собственности на объект переходит к лизингополучателю.

Будущий лизингополучатель нуждается в некотором имуществе, для приобретения которого у него нет свободных финансовых средств. Тогда он находит лизинговую компанию, которая располагает достаточными финансовыми средствами и обращается к ней с деловым предложением о заключении лизинговой сделки. Согласно этой сделке лизингополучатель выбирает продавца, располагающего требуемым имуществом, а лизингодатель приобретает его в собственность и передает лизингополучателю во временное пользование за оговоренную в договоре лизинга плату. По окончании договора переходит в собственность лизингополучателя.

Можно привести следующий пример расчета по договору лизинга. Если взять стоимость имущества включая НДС за 100%, а срок лизинга 24 месяца, то все это время собственником имущества будет лизингодатель, придется заплатить аванс в размере 30%, ежемесячный платеж составит 3,9%, количество платежей 24, при этом нужно участь административный сбор – не менее 2% и лизинговую оценку – 23%. Также не дешевая процедура по приобретению коммерческой недвижимости.

3. Ипотека. Кредит на покупку нежилого помещения для коммерческого использования под залог такого объекта называют коммерческой ипотекой. Предметом залога может быть как приобретаемый, так и уже находящийся в собственности заемщика офис, торговое или складское помещение. По действующим в Москве программам в залог принимаются оформленные в собственность имущественные комплексы, здания, строения или их части.

Процедура получения коммерческой включает в себя проверка его кредитоспособности, оценка объекта недвижимости, обязательное страхование и первоначальный взнос.

При этом способе нужно учесть, что при эксплуатации коммерческой недвижимости ее доходность должна обеспечивать владельцу прибыль, на много превышающую выплаты банку по процентам. На сегодняшний день Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», общий для физических и юридических лиц. В нем нет такого термина как «нежилое помещение» и не определена процедура приобретения нежилых помещений за счет кредита банка или иной кредитующей организации так, как это предусмотрено для жилья. При покупке квартиры или дома заемщик может получить в банке деньги, затем приобрести жилье и после регистрации передать его в залог банку. Оформить закладную на объект коммерческой недвижимости до момента заключения сделки купли-продажи законодательство не позволяет. Банк может взять в залог объект недвижимости лишь после того, как покупатель оформил на него права. А для этого здание или помещение необходимо купить.

Именно эти неточности закона привели к тому, что для совершения сделок ипотеки с объектами коммерческой недвижимости банки и кредитные брокеры ищут все-возможные обходные пути. Например, предлагают предпринимателю заложить другой объект недвижимости, находящийся в собственности фирмы. Но в ипотечном кредитовании чаще всего нуждаются те предприятия малого и среднего бизнеса», у которых нет дорогостоящей собственности, а офис или магазин находятся в аренде. Поэтому предлагается еще один способ. Купить нежилое помещение в кредит может любой человек, если он докажет банку, что в состоянии правильно распорядиться этой собственностью и выплачивать кредит из получаемого дохода. Но большинство заемщиков коммерческой ипотеки — это собственники небольших и средних компаний, которые стремятся расширить свой бизнес наиболее выгодным способом. Именно для них коммерческая ипотека должна стать условием развития без изъятия оборотных средств в первую очередь для малого и среднего бизнеса.

Источник