Способы финансирования строительства объектов недвижимости

Понятие проектного финансирования

Больше материалов по теме «Ведение бизнеса» вы можете получить в системе КонсультантПлюс .

Покупка недвижимости – серьезная инвестиция как для организации, так и для рядового гражданина, особенно если приобретается новострой. Нововведения в российском законодательстве постепенно переводят рынок новостроя с долевого на проектное финансирование. В чем заключается новшество, какие риски на себе несет оно для покупателей и застройщиков, как скажется на рынке, чем пугает экспертов, рассмотрим в данной статье.

Что было до

Покупать недвижимость дешевле, когда она еще не построена, – это аксиома. Инвестируя деньги в новострой, покупатель приближает заветный день владения ключами и при этом экономит, а застройщик получает необходимые средства немедленно и не платит с них проценты заемщику, а значит, может реализовать жилье дешевле. Такое финансирование строительства называется долевым, именно оно доминировало на рынке недвижимости РФ до последнего времени.

Естественно, при оплате еще не существующих зданий риск достаточно велик. Дольщики, внесшие свою часть денег, могут остаться без жилья или получить его значительно позже договорного срока, если стройка по каким-либо причинам окажется «замороженной». За 20 последних лет число обманутых плательщиков сильно выросло, Минстрой называет цифры от 46 тыс. до 200 тыс. человек – и это только в Московской области. Назрела необходимость радикального пересмотра законодательства в этой сфере, а именно в сторону иного распределения рисков и повышения ответственности застройщиков.

Как решил закон

В октябре 2017 года, проводя совещание по проблеме обманутых дольщиков, Президент РФ принял решение о переходе от долевого финансирования строительства к проектному. О начале действия этой программы было принято Постановление Правительства РФ от 15.02.2018 № 158 «О программе «Фабрика проектного финансирования»», которая и должна создать обновленный механизм инвестирования.

Новая схема должна заработать в ближайшие три года.

Суть проектного финансирования

Если в долевом строительстве были только два активных участника – дольщик (будущий владелец жилья) и застройщик (девелопер), то в проектном между ними появляется посредник, гарантирующий взаимную ответственность.

Ключевые особенности проектного финансирования

1. Средства на застройку девелопер получает от кредитного учреждения – инвестора либо использует свои собственные.
2. Прежде чем дать кредит, банк изучит компанию-застройщика и отсеет подозрительных или ненадежных партнеров, не соответствующих установленным требованиям.
3. Проинвестировав стройку, банк получает возможность контроля расходов для профилактики нецелевого использования.
4. Для получения средств создается специальная организация – проектная компания, специально под данный конкретный проект.
5. Заем будет выдан только тогда, когда будут утрясены все организационные вопросы: подбор кадров, получение разрешений, договоренности с поставщиками и т.п., то есть составлен убедительный бизнес-план.

Плюсы и минусы проектного финансирования

Для покупателя жилья ситуация окажется практически неизменной: как и прежде, он может заключить договор, по которому вносит свою долю средств. Разница в том, что его деньги попадут не к застройщику, который потратит их по своему усмотрению, а в кредитную организацию, которая выдаст их девелоперу только под тщательно разработанный план и проконтролирует распределение.

Плюсы для покупателей жилья

Для плательщиков проектное финансирование предлагает в основном преимущества.

1. На рынке будет уже готовое жилье, а не недострой, покупатель сразу же может вступить в право собственности.
2. Убраны риски недостроя, долгостроя или переплаты за конечный результат (вернее, эти риски переложены на девелопера или инвестирующий банк).
3. Повышение предложения за счет насыщения рынка новостроев.
4. Сбалансирование цен на аренду жилья.

Возможные минусы для покупателей

Риски для будущих собственников минимизированы, в этом и заключалась цель введения проектного финансирования.

Главный момент, который может оказаться неприятным для плательщика средств: не получится, как раньше, «вложить» деньги в жилье с целью их сохранения. Многие россияне платили взносы за квартиру, а когда она была готова, то ее цена увеличивалась по сравнению с оплатой в 2-3 раза. Готовое жилье можно было продать и заработать значительную сумму. С проектным финансированием разница в стоимости будет всего 15-20%, то есть недвижимость перестанет быть выгодной статьей «вложения» сбережений.

Также эксперты прогнозируют некоторый рост стоимости жилья – это необходимо, чтобы компенсировать переложенные на застройщиков и кредиторов риски.

Потерять часть денег плательщик может, если обанкротится не застройщик, а банк, давший кредит: страховые выплаты по счетам, которые покрываются Агентством по страхованию вкладов, лимитированы 1,4 млн руб.

ВАЖНО! Возможно, лимит страхового покрытия возрастет до 10 млн руб. Эту поправку прорабатывает в настоящее время Министерство финансов РФ.

Плюсы для застройщиков

Девелоперы не слишком довольны новым законом, поскольку он практически не оставляет возможности обогатиться за счет дольщиков. Но добросовестные компании, не имеющие целью обман и наживу, видят в проектном финансировании немало плюсов:

• строительный проект будет гарантированно профинансирован полностью;
• крупные компании, устойчивые с точки зрения финансов, не будут чувствовать конкуренции в лице мелких девелоперов;
• Центробанк РФ обещал снизить ключевую ставку, что уменьшит проценты по строительным кредитам;
• заемщик не вынимает средства из своего бизнеса: доля собственных средств в проектной компании, которая организуется как отдельное юрлицо, обычно не превышает 20%;
• можно брать долгосрочные кредиты без риска для своих основных средств.

Возможные сложности для застройщиков

Проект перехода на альтернативное долевому финансирование еще не прошел практическую «обкатку», эксперты считают его «сыроватым». Многие детали выяснятся в процессе внедрения. Что пугает девелоперов:

• застройщиков станет меньше (не все выдержат строгий банковский отбор), а значит, вырастет риск монополизации;
• дополнительная зависимость от банковских структур (контроль, жесткие требования к ведению документации и т.п.);
• необходимость выплаты процентов по взятому кредиту;
• не все банки могут сопровождать проектное строительство, а у многих из них в современный период нестабильной экономики отзывают лицензии;
• риск долгостроя и конечного удорожания лежит на самом застройщике;
• покупать участки под строительство в кредит на средства дольщиков нельзя: банк кредитует строительство только после погашении кредита на землю, если таковой был;
• схема «один проект – один застройщик» существенно затрудняет комплексное проектирование и строительство;
• неясен вопрос выплаты процентов по кредиту – если банк потребует их сразу, откуда застройщику взять эти средства, ведь квартиру он продаст лишь после окончания проекта.

Ближайшие перспективы

Вступая в силу с 1 июля 2019 года, Постановление Правительства о переходе на проектное финансирование строительства рассчитано на трехлетний период. Поскольку многие подводные камни выявятся только при масштабной реализации программы «Фабрика проектного финансирования», то возможны дополнительные изменения и установка новых «правил игры».

Есть мнение, что условия для девелоперов будут несколько смягчены и у них останется возможность продавать недвижимость еще в недостроенном состоянии.

Нужно решить и проработать ряд спорных моментов, таких как необходимую отсрочку требования процентов по кредиту до завершения строительства либо выдачу банком задатка из средств дольщиков.

По крайней мере, до завершения реформы будут использоваться не только проектное, но и другие формы финансирования строительства, а дальше время все расставит по своим местам.

Источник

Как проектное финансирование влияет на рынок недвижимости

В начале второго полугодия 2018 года на российском рынке недвижимости произошли кардинальные изменения. Был принят Федеральный закон от 1 июля 2018 года № , который внес ряд поправок в законопроект от 2004 года о порядке участия граждан в долевом строительстве. В частности, полностью пересмотрена система субсидирования строящихся объектов — на смену долевому участию пришел механизм проектного финансирования.

Краткий обзор рынка недвижимости

Из общих тенденций российского рынка недвижимости последних лет можно выделить следующие пункты:

• рост качества и количества предлагаемого жилья;
• ускоренные темпы строительства многоквартирных домов (МКД);
• минимизация рисков, связанных с приобретением объектов недвижимости;
• появление новых инвестиционных решений и компаний, занимающихся инвестициями на рынке недвижимости, как пример — компания Deposit2.

Текущая ситуация в сфере жилищного строительства

В начале текущего года в стадии строительства находилось порядка 127.5 млн кв. м многоквартирного жилья — более 14.5 тыс домов и около 2.6 млн квартир. Это на 20% больше, если сравнивать с цифрами на 1 января 2018 года. Помимо объемов, в последние годы возросла конкуренция среди застройщиков. Так, более 100 тыс кв. м строящегося жилья имеют сразу 255 строительных организаций, а треть всего объема жилищного строительства приходится на 50 крупных компаний.

Если говорить о прошлых цифрах, то в 2018 году построено и сдано в эксплуатацию 75.7 млн кв. м жилплощади. Это меньше на 4.5%, чем в 2017. Однако если сравнивать эти данные с показателями 2010 года (58.4 млн кв. м), виден существенный рост — более 30%. Это увеличивает интерес к сфере жилищного строительства и позволяет прибыльно инвестировать в недвижимость таким компаниям, как Deposit2 честные отзывы о которой свидетельствуют о высоком качестве ее инвестиционных решений.

Что касается МКД, в 2018 году наблюдалось падение объемов. Всего было введено 43.2 млн кв. м (842.6 тыс квартир), это на 6.5% меньше, чем в 2017 году. Упало также значение средней площади строящихся квартир — до 51.3 кв. м (с 62.8 — в 2010). В первую очередь это связано с уменьшением количества запущенных проектов в Причина — санкции и нестабильная макроэкономическая ситуация в стране.

Влияние строительной отрасли на развитие экономики

Жилищное строительство — один из ключевых механизмов в системе развития всей экономической модели. Отрасль косвенно влияет на положительную динамику смежных производственных секторов, увеличивая объемы выпуска и реализации следующей продукции:

• строительных и отделочных материалов;
• продуктов народного потребления;
• бытовой техники, мебели и прочих товаров для домашнего пользования.

Данные Росстата за 2018 год говорят о существенном влиянии строительного сегмента не только на смежные производственные сферы, но и на ключевые макроэкономические показатели. Так, в прошлом году вклад отрасли во внутренний валовой продукт (ВВП), в процентном выражении, составил порядка 6.0%, а количество занятых в строительной сфере оценивается в 6.3 млн человек (8.8% от количества трудоспособных граждан).

По оценкам ДОМ.РФ и ЦМАКП (Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования), каждый инвестированный в отрасль жилищного строительства рубль увеличивает совокупное производство сопутствующих товаров и услуг на 2 руб и обеспечивает приток в бюджет государства 0.26 руб в виде налогов.

Как работает проектное финансирование

Указанный в начале, Федеральный закон № меняет правовое и нормативное регулирование сферы жилищного строительства, определяя проектное финансирование, как единственный источник привлечения средств в долевое строительство.

Одна из особенностей такой модели — использование специальных счетов (). Они обеспечивают максимальную безопасность проведения сделок между покупателем и продавцом. У застройщика теперь нет прямого доступа к капиталу дольщиков. Поступление средств на счет строительной компании осуществляется только после окончательной сдачи объекта в эксплуатацию.

До принятия нового закона, средства, поступившие от дольщиков, направлялись на реализацию строительного проекта. Система была малопрозрачной и не контролировалась на должном уровне. Она предусматривала нахождение долевого капитала в полном управлении застройщика, что позволяло недобросовестным компаниям использовать деньги вкладчиков в собственных интересах.

Сейчас материальное обеспечение реализации проекта полностью ложиться на плечи застройщика. Приобретая недвижимость в строящемся объекте, покупатель перечисляет деньги не на счет строительной организации, а на банковский депозит. В случае если застройщик не выполнит свои обязательства, средства возвращаются. К тому же, каждый такой депозит страхуется государственным Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн рублей.

У застройщиков остается право использовать привлеченные средства для осуществления ряда платежей, например, в целях приобретения земельных участков для строительства. Однако теперь все транзакции контролируются уполномоченным банком, который обеспечивает защиту, законность и безопасность финансовых потоков.

В этой связи растет интерес к инвестициям в недвижимость. Стремительно развиваются такие проекты, как инвестиционная компания Deposit2, отзывы клиентов которой описывают небывалый подъем интереса частного капитала к отрасли жилищного строительства.

Практика и перспективы применения проектного финансирования с использованием

Общая схема реализации строительного проекта с применением модели проектного финансирования с использованием выглядит следующим образом:

1. застройщик обращается за субсидированием проекта в один из банков, имеющих право открытия ;
2. застройщик начинает строительство объекта за счет собственных средств, позднее — проект финансируется за счет банковского кредита;
3. после получения разрешения на строительство, застройщик может приступать к продаже жилых объектов;
4. банк, в свою очередь, предоставляет заемное финансирование вплоть до окончания строительства;
5. процентная ставка для застройщика может быть снижена, как только сумма средств на превысит сумму кредита;
6. по завершении строительства происходит разблокирование , банк списывает с них сумму кредита и проценты, остаток переходит к застройщику.

Финансирование с использованием

На конец 2018 года на рынке жилищного строительства с использованием сложилась следующая картина:

• 77 проектов и 183 строящихся объекта, площадью более 1.5 млн кв. м;
• 85 ;
• 39 регионов РФ;
• 7 уполномоченных банков.

региона по количеству объектов:

• Республика Башкортостан — 24 объекта;
• Московская область — 21 объект;
• Челябинская область — 19 объектов.

По общей площади лидируют:

• Московская область — почти 325 тыс кв. м;
• Краснодарский край — чуть более 222 тыс. кв. м;
• Москва — 192 тыс кв. м.

Структура ставки

Согласно модели проектного финансирования с использованием , застройщик обязан оплачивать следующие виды расходов:

• процент по займам, объем которых эквивалентен сумме привлеченных средств на — около 6% годовых;
• процент по займам из рыночных источников (в случае, когда средств на недостаточно для полного покрытия финансовых трат застройщика) — 10–13% годовых.

Стоимость предоставляемых заемных средств складывается из нескольких компонентов:

• рентабельность собственного капитала (банковская маржа) — от 1 до 1.5%;
• операционные расходы банка — около 2%;
• стоимость риска (вероятность дефолта * доля потерь / срок кредитования);
• отчисления в АСВ и ФОР (Фонд обязательного резервирования) — 1%;
• стоимость фондирования (средневзвешенная стоимость заемных средств для банка) — от 5 до 7%.

Последний пункт вносится в структуру ставки только для кредитов из рыночных источников, привлекаемых при недостаточности финансирования проекта за счет средств из .

Анализ потенциального эффекта от реализации схемы проектного финансирования на экономику проектов

Для проведения анализа подойдет условный проект с усредненными параметрами реализации:

• тип проекта — МКД ;
• срок реализации — 8 кварталов;
• доля продаваемых квартир на стадии строительства — 80%;
• собственные средства застройщика (от стоимости всего проекта) — 10%;
• инвестиционный бюджет (на 1 кв. м) — 40 000 рублей.

На основе вышеуказанных параметров и цен, взятых из открытых данных Росстата, можно смоделировать темпы продаж квартир в МКД на этапе его строительства. Анализ показывает, что основное количество сделок приходится на пятый и шестой кварталы, 13% и 14% соответственно.

Также можно рассчитать ставку процента заемного капитала в зависимости от объемов средств, поступивших на счета эскроу. При средневзвешенной годовой банковской ставке 6–8%, она составит — 10.33% (у крупных банков) и 12.83% (у банков второго эшелона). Это касается рыночных источников финансирования. При фондировании с учетом капитала на , ставка будет равна 6.33%.

Анализ также показывает, что применение механизма проектного финансирования увеличивает общий бюджет строительного проекта. Однако увеличение незначительное — немногим больше 4%. Это не мешает продажам и компаниям, занимающимся инвестициями в недвижимость, как например Deposit2. Честные отзывы о ней можно найти на форумах и сайтах, посвященных недвижимости и инвестициям.

Анализ финансовой устойчивости отрасли жилищного строительства

Исследование финансовой устойчивости отрасли в условиях перехода на схему проектного финансирования показывает значительное уменьшение количества проектов с высоким риском неисполнения обязательств со стороны застройщика.

Центральный, и Уральский федеральные округа имеют более 70% финансово устойчивых проектов. Они характеризуются высокой вероятностью возврата кредитов. На Дальнем Востоке количество таких проектов достигает почти 90%, с оговоркой, что значительная их часть не прошла фильтрацию на корректность представленных данных.

В целом, только 28% проектов может быть причислено к числу высокорисковых. В первую очередь, это связано с несбалансированным уровнем цен реализации объектов и стоимости их строительства. Самые проблемные, в этом плане, регионы — Северный Кавказ, Сибирский, Южный и Приволжский федеральные округа.

Заключение

Сегодня рынок недвижимости меняется в лучшую сторону. Он становится открытым для частных инвесторов. Механизм проектного финансирования — одна из первых ступеней на этом пути. Так, компания Deposit2 реализовала инновационную модель, позволяющую инвестировать в жилые объекты (или частично в кв. м), построенные с использованием проектного финансирования.

Доход от таких инвестиций формируется за счет сдачи жилья в аренду и обеспечивает стабильно высокую прибыль, при почти нулевом риске. Клиенты компании уже ощутили преимущества такого подхода к капиталовложениям. Подобные инвестиционные решения обещают стать востребованными, так как отрасль жилищного строительства, в виде перехода на проектное финансирование, получила мощный стимул к развитию.

Источник