Способы банковского кредитования инвестиционных проектов

Инвестиционный кредит в банке: важные этапы

В статье изложен пошаговый алгоритм действий для получения инвестиционного кредита в банке, проанализированы этапы прохождения кредитной заявки на примере проекта по расширению производства кондитерских изделий. Кроме того, предложены варианты решения возможных проблем на инвестиционной и постинвестиционной стадиях проекта. Данная информация позволит пройти намеченный путь «без пробок», минуя неизбежные простои и состояние неопределенности.

Шаг 1. От идеи к финансовой модели

1.1. Формулируем цели, подбираем подходящий объект

На данном этапе очень важно проанализировать текущую ситуацию: готова ли компания к реализации дорогостоящего и длительного проекта, какова доля рынка, существуют ли устойчивые связи с поставщиками и покупателями, имеется ли линейка брендов, где представлена продукция и т. д. Вся эта информация необходима для маркетинговой составляющей бизнес-плана и кратко может быть представлена, например, следующим образом:

Под заданные цели найдено производственное здание для размещения производства кондитерской продукции.

Условия реализации проекта:

• покупка здания;
• осуществление комплекса проектных работ;
• реконструкция здания;
• благоустройство прилегающей территории: асфальтирование подъездов, устройство внутриплощадочных автодорог и тротуаров;
• оснащение цехов оборудованием;
• ремонт инженерных сетей.

1.2. Создаем рабочую группу

Основная ошибка при организации всех проектов (как внешних, так и внутреннего развития) — отсутствие команды и руководителя проекта. Для плодотворной работы необходимо создать рабочую группу и назначить руководителя проекта.

В состав рабочей группы должны входит:

• генеральный директор (руководитель проекта);
• финансовый директор;
• директор по производству;
• главный инженер;
• директор по закупкам;
• главный бухгалтер.

Такой состав рабочей группы полностью соответствует направленности проекта, при этом каждый участник является ключевой фигурой. Ни один консультант не сделает то, что может сделать сотрудник компании! Кто, например, кроме директора по производству совместно с главным инженером, испытывая постоянные неудобства от размещения на арендованных площадях, сможет рассчитать необходимое количество оборудования, производительность, потребность в персонале?

1.3. Готовим модель проекта: схемы движения сырья, готовой продукции, движения персонала, расстановки оборудования

Совместно с рабочей группой необходимо подготовить схемы движения сырья, полуфабриката, готовой продукции, движения персонала, расстановки оборудования (рис. 1). Все они должны быть продуманы и оптимизированы под конкретное здание. При расположении производственно-складских помещений на нескольких этажах необходимо продумать места установки транспортеров и подъемников. На основе схемы расположения оборудования будет разрабатываться бюджет на его приобретение, поэтому все должно быть продумано до мелочей.

Рис. 1. Схема движения сырья и готовой продукции

1.4. Считаем потребность в денежных средствах

Общий объем инвестиций, необходимый для реализации Проекта, — 169 млн руб., в том числе:

• кредитные средства — 130 млн руб., или 77 %:

• кредитная линия № 1 (ипотечный кредит) — 84 млн руб.;
• кредитная линия № 2 — 46 млн руб.;

• собственное участие — 39 млн руб., или 23 %.

Структура финансирования и распределение финансовых средств представлены соответственно на рис. 2 и 3.

Рис. 2. Структура финансирования

Шаг 2. Выбираем банк

Будьте готовы к тому, что не все филиальные структуры будут готовы вас профинансировать. Как правило, решение принимается в головном офисе банка. Если вы начнете переговоры с банками, где у вас открыты счета, не исключено, что заявку переадресуют в головной офис. Из этого следует, что потребуется открыть еще один расчетный счет, поддерживать на этом счете определенные обороты согласно требованиям банка плюс понести дополнительные затраты на открытие счета и его обслуживание. Переброска денежных средств с других счетов банк не устроит — потребуется подписание дополнительных соглашений с клиентами об изменении банковских реквизитов. В некоторых случаях это может стать серьезной проблемой, например, это касается поставщиков крупных федеральных сетей: в договорах у некоторых ритейлеров указано, что вносить изменения в договор можно один раз в год. Возможно, первое время оборотов по расчетному счету будет недостаточно — об этом нужно предупредить банк.

Шаг 3. Готовим документы для рассмотрения кредитной заявки

При подготовке документов для рассмотрения кредитной заявки необходимо:

1) представить все документы согласно списку + дополнительные документы по требованию банка;

2) смоделировать операционную и инвестиционную деятельность.

Планирование денежных потоков по Проекту выполняем в двух вариантах:

• первый вариант расчетов — денежные потоки с учетом текущей деятельности компании (по двум производственным площадкам);
• второй вариант — отражение денежных потоков по созданию новой производственной площадки.

Предварительный анализ экономической эффективности предлагаемого проекта представлен в табл. 1 и на рис. 3. По его результатам можно сделать следующие выводы:

• чистый дисконтированный доход (NPV) при ставке дисконтирования 14 % > 0;
• внутренняя норма доходности (IRR) больше принятой ставки дисконтирования;
• срок окупаемости проекта (по PV) меньше срока кредитования;
• срок окупаемости по дисконтированным потокам (по NPV) меньше срока кредитования.

Таблица 1. Анализ экономической эффективности проекта

Показатель

Значение

Вариант 1

Вариант 2

Чистый недисконтированный доход, тыс. руб.

Чистый дисконтированный доход (NPV) при ставке дисконтирования 14 % годовых, тыс. руб.

Внутренняя норма доходности (IRR)

Срок окупаемости проекта по недисконтированным потокам (по PV)

3 года 8 месяцев

Срок окупаемости проекта по дисконтированным потокам (по NPV)

3 года 7 месяцев

4 года 8 месяцев

Рентабельность инвестиций (PI по PV)

Рентабельность инвестиций (PI по NPV)

Рис. 3. Результаты расчета экономической эффективности по двум производственным площадкам, тыс. руб.

На основании проведенного предварительного анализа предлагаемого инвестиционного проекта можно сделать вывод об эффективности и перспективности инвестирования.

После этого формируем финансовую отчетность (стандартный состав):

• Отчет о движении денежных средств;
• Отчет о прибылях и убытках;
• Бухгалтерский баланс

и оформляем бизнес-план.

Шаг 4. Прохождение кредитной заявки

4.1. Обращаемся к SWOT — анализу

Как видим, расчетные данные экономической эффективности оказались весьма удовлетворительны. Но одна из составляющих бизнес-плана — это SWOT-анализ (фрагмент представлен на рис. 4), в одном из разделов которого отражаются все слабые стороны и внешние угрозы проекта. Эта информация не оцифровывается, но имеет существенное значение в ходе прохождения кредитной заявки и может сказаться на кредитной ставке или объеме залога.

Рис. 4. Фрагмент SWOT-анализа

4.2. Дополнительные требования банка в ходе рассмотрения заявки

В ходе рассмотрения заявки банком могут быть выдвинуты дополнительные требования, например:

• увеличение залога.

Расчет стоимости необходимого обеспечения для получения кредита представлен в табл. 2:

Таблица 3. Расчет стоимости необходимого обеспечения для получения кредита

Наименование показателя

Значение показателя

Сумма кредита, которая подлежит покрытию, млн руб.

Проценты по кредиту, которые подлежат покрытию, млн руб.

Период, за который проценты подлежат покрытию, мес.

Годовая процентная ставка, под которую выдается кредит, %

Итого необходимая сумма обеспечения по кредиту, млн руб.

Согласно расчетам общая залоговая стоимость обеспечения кредитных средств с учетом понижающего коэффициента 0,75 должна быть не менее 179 млн. руб. (134 млн. руб. = 179 млн. руб x 0,75).

В качестве обеспечения по проекту планируется предоставить в залог следующее имущество по залоговой стоимости с учетом коэффициента 0,75:

• недвижимость (право аренды) — 68 млн руб.;
• имеющееся оборудование действующего производства — 9 млн руб. (по ликвидационной стоимости);
• приобретаемое оборудование в рамках собственного участия в проекте — 36 млн руб.;
• залог 100 % акций действующего производства (по оценке банка) — 40 млн руб.

Итого: 153 млн руб.;

• дополнительное обеспечение:

• право по контракту на лизинговое оборудование — 3,6 млн руб.;
• залог 100 % долей в капитале приобретаемого объекта — 90 млн руб.;
• личное имущество директора (акционера) — N млн руб.

Итого: свыше 94 млн руб.

Как видим, требуемая стоимость залога превысила расчетную почти в 2 раза.

4.3. Решение банка и актуализация проекта

В результате прохождения кредитной заявки может быть получено следующее решение банка:

• внесение новой ставки по кредиту;
• изменение даты старта проекта;
• изменение графика погашения кредита (первые 2 года — повышенные дифференцированные платежи, следующие 3 года — аннуитетные платежи);
• пересчет всех показателей прогнозного и постпрогнозного периодов.

Защититься от ошибок развития, вызванных воздействием массы негативных факторов, носящих случайный характер и не учитывающихся в процессе экстраполяции, можно единственным способом — с определенной периодичностью сверяя реальное развитие проекта с планом его развития. Чем чаще производится сверка, тем меньше отклонение развития от плана и ниже потенциальные потери. А далее, анализируя параметры отклонения, необходимо принимать решения о необходимости и характере корректирующего воздействия, в идеале приводящего развиваемый процесс в соответствие с утвержденным планом его развития. Таким образом, актуализация — это периодически повторяющийся комплексный процесс, синхронизирующий отдельные компоненты проекта между собой и приводящий развиваемый проект в соответствие с изменениями внутренней (внутри компании) и внешней (комплекс внешних факторов, с которыми взаимодействует компания при развитии проектов) бизнес-среды в целях сохранения или улучшения показателей проекта.

Шаг 5. Что делаем ближайшие 5 лет

В течение ближайших пяти лет реализации проекта следует проводить:

• аудит хода реализации проекта;
• учет залога, высвобождение залога, переоценку объекта;
• экскурсии на объект.

Банк в течение всего срока кредитования, как правило, проводит аудит хода реализации проекта. Для этого главный бухгалтер должен ежеквартально формировать бухгалтерскую отчетность, дополнительные оборотно-сальдовые ведомости по счетам и предоставлять их в кредитный отдел.

Кроме этого, необходимо завести книгу учета залога. Это отдельный журнал, который ведется в рукописной форме и где поименовано все имущество, переданное в залог. В этом случае оборотно-сальдовые ведомости по забалансовому счету банк не устроят. По мере погашения кредита залог с письменного согласия банка будет высвобождаться. Высвобождение залога необходимо будет отражать в книге учета залога.

По окончании реконструкции здания и благоустройства территории рыночная стоимость объекта будет существенно выше первоначальной. Для того чтобы в первую очередь высвободить имущество директора, реконструированное здание необходимо оценить и передать в залог банка по новой стоимости. Также необходимо отметить, что минимум 1 раз в полугодие нужно будет отвозить сотрудников кредитного отдела на объект.

Выводы о прохождении кредитной заявки

При инвестиционном финансировании нужно быть готовым к

• длительному процессу прохождения кредитной заявки;
• неоднократному изменению бизнес-плана;
• неоднократному предоставлению дополнительной информации и документов;
• предоставлению дополнительного залога, вплоть до личного имущества акционеров;
• наличию собственных средств в пределах 20–30 % от общей стоимости проекта;
• изменению процентной ставки по кредиту;
• оповещению всех участников проекта о дополнительных требованиях банка-инвестора;
• смене подрядчика (при строительстве или реконструкции объекта).

© Интернет-проект «Корпоративный менеджмент», 1998–2021

Источник

Тема 10. Организация кредитования инвестиций

Цель— раскрыть содержание инвестиционного кредитования и особенности его организации в российских банках.

Основные задачи:

• Объяснить, каким образом модель корпоративного управления и контроля влияет на определение источников финансирования инвестиций в реальный сектор экономики.
• Выявить различия таких форм финансирования инвестиций, как инвестиционное банковское кредитование, проектное кредитование и проектное финансирование.
• Раскрыть механизм кредитования банками инвестиционных проектов и специфику оценки инвестиционной кредитоспособности заемщика.
• Показать, как оформляется залоговое обеспечение недвижимого имущества (ипотека) под кредиты инвестиционного характера.
• Определить, в чем состоят особенности проектного финансирования и какова роль банков в его организации.
• Охарактеризовать достоинства синдицированного кредитования и его роль в активизации инвестиционного процесса.

Оглавление

10.1. Кредитование инвестиций как элемент инвестиционного банкинга

Кредитование инвестиций является самостоятельным направлением инвестиционного банкинга. В работе банков по организации прямого кредитования инвестиций основное место занимает оценка эффективности инвестиционных проектов и инвестиционной кредитоспособности заемщиков, следовательно, по своему содержанию она схожа с работой по организации выпуска облигационных займов для клиентов, в которой также упор делается на анализе инвестиционных проектов и инвестиционной кредитоспособности предприятий-эмитентов. Соотношение между этими двумя направлениями инвестиционного банкинга определяется принятой в стране моделью корпоративного управления и структурой финансового рынка.

Система корпоративного управления и контроля в каждой стране имеет индивидуальные особенности, единой модели надлежащего корпоративного управления не существует. Но традиционно их разнообразие разделяется на два основных типа: модель, основанную на внешнем контроле и давлении на менеджеров со стороны финансовых рынков (так называемая рыночная модель), и модель, в которой преобладающую роль играет внутренний контроль со стороны акционеров компании и прочих заинтересованных лиц, в том числе кредиторов, за деятельностью ее менеджеров (так называемая банковская модель). В системах второго типа кредиторы играют более заметную роль, чем в системах первого типа и имеют определенные полномочия для осуществления контроля деятельности компаний-заемщиков.

Закрепленная на правовом уровне национальная модель корпоративного управления определяет специфику взаимодействия между финансовыми институтами, в частности банками, и нефинансовыми компаниями и оказывает существенное влияние на структуру внешнего финансирования компаний, в первую очередь на долю банковского кредита и финансовых рынков в финансировании инвестиций. Именно национальная модель корпоративного управления определяет роль банков в системе финансирования и контроля компаний, она оказывает существенное влияние как на внутрибанковские системы управления рисками, так и на обслуживающую банки инфраструктуру — рейтинговые агентства, независимых оценщиков, финансовых консультантов и др. Между национальной моделью корпоративного управления и типом финансовой системы существуют достаточно определенная зависимость. Модели, основанной на внешнем контроле, соответствует рыночный тип финансовой системы с доминированием развитых рынков капиталов в источниках финансирования компаний. Инвестиционная деятельность банков в этом случае представлена андеррайтингом и посредничеством на вторичном рынке.

Наиболее мощные инвестиционные банки сформировались именно в тех странах, где давно господствует рыночная модель корпоративного управления, например в США. При банковской модели корпоративного управления в финансовой системе доминируют крупные универсальные банки, основным направлением инвестиционной банковской деятельности является долгосрочное банковское кредитование инвестиционных проектов. Долгосрочность и устойчивость отношений компаний с банками позволяет решать проблемы информированности кредиторов о действиях заемщиков и на этой основе снижать риски невыполнения контрактных обязательств.

Зарубежная практика показывает, что финансовые системы, в которых доминирующие позиции занимают крупные универсальные банки, благоприятствуют долгосрочным отношениям между экономическими агентами, создают условия для эффективной реструктуризации задолженности компаний и долгосрочного банковского кредитования инвестиций. Это особенно важно для стран с переходной экономикой, поскольку основной проблемой в них является осуществление прямого корпоративного контроля при наличии стабильного источника финансирования в базовых отраслях экономики. Финансовые системы банковского типа в силу активного участия банковских структур в управлении и кредитовании реального сектора создают лучшие условия для реализации так называемых социально значимых проектов, т. е. проектов, не имеющих целью максимизацию дохода в краткосрочном периоде.

Вместе с тем сказанное не означает отказ от развития финансовых рынков как эффективных механизмов перелива капитала. Безусловно, масштабные и ликвидные финансовые рынки обеспечивают повышение динамизма экономической системы, рост конкурентоспособности национальной экономики на мировом рынке. С развитием и укреплением финансовых рынков формируется и диверсифицируется инвестиционный банкинг, который включает комплекс услуг корпоративного финансирования: организацию новых выпусков ценных бумаг, включая их оценку, андеррайтинг, продажу инвесторам; структурирование и сопровождение сделок по слиянию компаний; финансовое консультирование; синдицированное кредитование и др. Однако до тех пор, пока национальный финансовый рынок не достигнет достаточно высокого уровня, а большинство предприятий не станут финансово устойчивыми и транспарентными, в источниках финансирования инвестиций сохранится роль долгосрочных банковских кредитов, особенно в отраслях, ориентированных на внутренний рынок, и в секторе малых и средних предприятий. На данном этапе стоит задача наиболее полно использовать потенциал банков как держателей крупных инвестиционных ресурсов, обладающих необходимой информацией и квалифицированными кадрами для оценки и управления рисками инвестиционных проектов.

Инвестиционный проект — организационно-экономическая система решений, создаваемая для реализации эффективного вложения финансового капитала в предприятие с целью достижения им поставленных целей. Формы и содержание проектов очень разнообразны — от плана строительства нового предприятия до приобретения недвижимого имущества.

По направлению вложений различаются проекты, связанные:

• с заменой оборудования (изношенного или устаревшего);
• с расширением производства выпускаемой продукции;
• со строительством нового предприятия;
• с выпуском новой продукции или освоением новых рынков;
• с увеличением безопасности производства или защитой окружающей среды;
• с прочими инвестициями: сооружением офисных зданий, обустройством мест парковки автомобилей и т. п.

По сроку осуществления проекты делятся на: краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

Вопросы для самопроверки

1. При какой модели корпоративного управления финансирование инвестиций осуществляется преимущественно в форме долгосрочного кредитования?
2. Что такое инвестиционный проект?
3. Назовите основные виды инвестиционных проектов.

10.2. Виды инвестиционных кредитов и процедура их выдачи банком

В зависимости от техники финансирования различают инвестиционное кредитование, проектное кредитование и проектное финансирование. Сравнительная характеристика различных форм финансирования инвестиций представлена в табл. 10.1.

Таблица 10.1. Сравнительная характеристика основных форм финансирования инвестиций в реальном секторе экономики

Синтетическая операция, сочетающая в себе элементы кредитования и финансирования

1. Банк, инвестиционные компании, пенсионные фонды, лизинговые компании

2. Предприятие—инициатор проекта

Создание проектной компании

Проектная компания не создается

Проектная компания создается

Проектная компания создается

Источник погашения задолженности

Выручка от текущей деятельности предприятия + доход от реализации проекта

Исключительно доходы от реализации инвестиционного проекта

Исключительно доходы от реализации инвестиционного проекта

Распределение рисков между участниками

Нет разделения риска по проекту между кредитором и заемщиком. Предприятие несет ответственность по всем рискам проекта. Кредитор сохраняет право полной компенсации всех обязательств заемщика

Риски проекта распределены между кредитором и заемщиком. Кредитор имеет ограниченное право перевода на заемщика ответственности за погашение кредита

Риски разделены таким образом, что кредитор (финансист) берет на себя большинство рисков. Кредитор (финансист) берет на себя полную ответственность за реализацию проекта

Инвестиционное банковское кредитование — это долгосрочное вложение банковских ресурсов в объекты реального инвестирования, обеспечивающее расширенное воспроизводство основного капитала заемщика на основе реализации инвестиционного проекта. При этой форме кредитования банк не принимает на себя рисков, связанных с реализацией инвестиционного проекта, и соответственно не участвует в распределении прибыли от этого проекта. Возврат кредита обеспечивается как за счет денежного потока, генерируемого проектом, так и за счет общего денежного потока предприятия, а в некоторых случаях — дополнительно за счет реализации активов предприятия (например, кредит на реконструкцию производства может частично погашаться за счет реализации принадлежащей предприятию недвижимости).

Объектом инвестиционного банковского кредитования является инвестиционный проект предприятия реального сектора экономики, связанный с реконструкцией или модернизацией производства, с расширением производства выпускаемой продукции или увеличением безопасности производства, а также с приобретением дополнительных производственных или офисных помещений.

Субъектами инвестиционного кредитования являются стороны, имеющие непосредственное отношение к объекту кредитования. При этом с точки зрения роли в организации инвестиционного кредитования их целесообразно разделить на основных и потенциальных участников. К основным участникам относятся: учредители-инициаторы, кредиторы и подрядчики, участие которых является необходимым для организации инвестиционного кредитования. Взаимоотношения между ними, в особенности между учредителями и кредитором, определяют характер инвестиционного кредитования. Потенциальными участниками могут быть: государство, поставщики и покупатели, страховые компании, агентства по ипотечному кредитованию и другие организации, которые могут участвовать в проекте в зависимости от их заинтересованности и складывающихся обстоятельств.

Выдаваемые банками инвестиционные кредиты можно классифицировать по самым различным признакам. Один из вариантов такой классификации представлен в табл. 10.2.

Таблица № 10.2. Классификация инвестиционных кредитов

По видам воспроизводства основных фондов

Кредит на новое производство

Кредит на расширение действующего производства

Кредит на реконструкцию действующего производства

Кредит на техническое перевооружение

Кредит на приобретение готового производства

По объектам долгосрочного инвестирования

В основные фонды

В нематериальные активы

В оборотные средства

В трудовые ресурсы

По отраслевой принадлежности

Кредиты, предоставляемые промышленности, сельскому хозяйству, торговле, сфере бытовых услуг, транспорту, связи

По срокам кредитования

Краткосрочные кредиты (от 1 года до 3 лет)

Среднесрочные кредиты (от 3 до 5 лет)

Долгосрочные кредиты (от 5 лет)

По объемам инвестирования

Крупные, средние, мелкие

По отношению к основной деятельности

Инвестирование в действующее предприятие

Инвестирование в новое направление деятельности

По структуре источников финансирования

Государственные кредиты (налоговый кредит)

Кредиты, предоставляемые иностранными банками и организациями

По составу кредиторов

Кредиты, предоставляемые единственным кредитором

Кредиты, предоставляемые на синдицированной основе

По частоте возникновения потребности в кредитовании

Циклические и сезонные

По методам кредитования

Разовые кредиты (единовременная потребность в инвестировании)

Кредитная линия (периодические, циклические, сезонные потребности в инвестициях)

Для оформления в банке инвестиционного кредита заемщик представляет ему пакет документов, который состоит из двух частей:

1. Пакет стандартных документов, традиционно запрашиваемых банком от клиентов для получения обычных кредитов;
2. Пакет документации по инвестиционному проекту, в который входят:

• Формуляр инвестиционного проекта.
• Бизнес-план или технико-экономическое обоснование проекта (ТЭО), доказывающие экономическую эффективность и окупаемость затрат в течение периода, на который испрашивается кредит. В бизнес-плане (ТЭО) должны быть отражены:

• основные виды деятельности предприятия;
• схема финансирования проекта;
• виды расходов, производимых за счет получаемого кредита;
• предполагаемые сроки и объемы выпуска продукции либо оказания услуг с приведением расценок за единицу продукции или услуги;
• планируемые на квартал (месяц) доходы и расходы;
• сумма ожидаемой прибыли от реализации (после уплаты налогов);
• экономические показатели эффективности проекта.

• Базовые контракты проекта (в первую очередь, копии контрактов (договоров) под исполнение которых запрашивается кредит).
• Маркетинговые исследования и план сбыта готовой продукции.
• Предложение по структуре финансирования проекта и распределение роли участников, а также документы, подтверждающие прогресс, достигнутый в этом направлении (начиная с протоколов о намерениях и заканчивая копиями подписанных договоров, направленных на финансирование проекта).
• Текущая переписка по проекту, имеющая существенное значение для реализации проекта и отражающая состояние дел по проекту.
• Перечень необходимой разрешительной, согласовательной и проектной документации, включая документы, подтверждающие соответствие проекта установленным законодательством санитарно-гигиеническим, экологическим и иным нормам и правилам.
• Материалы в поддержку проекта (постановления Правительства, письма о поддержке местной администрации, документы о предоставлении льгот и т. п.).
• Документы, подтверждающие намерения гарантов, поручителей в связи с возникающими обстоятельствами клиента.
• Учредительные и финансовые документы гарантов/поручителей.
• Дополнительная информация о клиенте/гаранте/генподрядчике/поставщике оборудования (рекламные брошюры, финансовые отчеты, публикации в прессе).
• Предпроектные материалы (эскизные проекты, ситуационные планы, данные изысканий).
• При необходимости представляются: специальное разрешение (лицензия) на осуществление деятельности, регламентированной законодательством; документы, подтверждающие право собственности на имущество, находящееся на балансе, а также иные права на имущество (гражданско-правовые договоры, решение собственника о передачи имущества и т. п.); материалы экспертных заключений, в частности данные экологической экспертизы; справка о численности работающих; другие документы по проекту.
• Прочие документы:

• копии действующих кредитных договоров;
• копии соглашений о совместной деятельности.

Процедура выдачи инвестиционного кредита незначительно отличается от процедуры выдачи краткосрочных кредитов на поддержание кругооборота и оборота оборотного капитала. Отличия заключаются в том, что при выдаче инвестиционного кредита в технологию кредитования включается этап подробного изучения бизнес-плана и финансового анализа инвестиционного проекта, а также этап проведения банком обследования предприятия — потенциального заемщика с целью реальной оценки его инвестиционной кредитоспособности, которая существенно отличается от текущей.

Структура бизнес-плана ориентирована на предоставление потенциальному инвестору (в том числе и банкам) информации, характеризующей способность предприятия к эффективной реализации инвестиционного проекта, и включает в себя следующее:

1) описание товара (услуги);

2) рынок сбыта товара;

3) описание конкурентов;

4) план маркетинга;

5) достижение необходимого качества продукции;

6) обеспечение конкурентоспособности;

7) план производства;

8) организационный план;

9) юридический план;

10) риски и потери;

11) финансовый план;

12) стратегию финансирования;

13) стратегию развития.

Анализ бизнес-плана при инвестиционном кредитовании сводится к анализу и оценке следующих данных:

• структура и объем имеющегося капитала у предприятия;
• потенциал развития предприятия в новом направлении, прогноз развития данного вида бизнеса;
• руководители, стоящие во главе предприятия; их профессионализм;
• качество маркетинговых исследований новой отрасли;
• оценка будущих партнеров клиента в новом бизнесе, оценка их репутации и финансового состояния;
• качество проработки финансового и производственного плана;
• возможность обеспечить качественный менеджмент на предприятии: новый состав квалифицированных сотрудников качественное управление ими;
• оценка влияния проекта на результаты и показатели текущего производства на всем горизонте расчета.

Финансовый анализ инвестиционного проекта включает в себя приемы и методы оценки его эффективности за весь срок жизненного цикла проекта во взаимосвязи с деятельностью действующего предприятия, что наглядно представлено на рис. 10.1.

Рис. 10.1. Схема финансового анализа проекта

Для принятия долгосрочного инвестиционного решения требуется прогнозная финансовая отчетность (баланс, отчет о прибылях и убытках, отчет о движении денежных средств), что предполагает расширение информационной базы для комплексного финансового анализа эффективности проекта. На основании прогнозных финансовых документов предприятия, реализующего проект, можно рассчитать совокупность финансовых коэффициентов — показателей, широко используемых в практике аналитических финансовых расчетов для комплексной характеристики состояния дел на предприятии в будущем, т. е. оценить его инвестиционную кредитоспособность.

При оценке инвестиционной кредитоспособности предприятия-заемщика необходимо увязывать его текущее финансовое состояние с денежными потоками проекта, что позволяет, с одной стороны, спрогнозировать, как реализация инвестиционного проекта повлияет на финансовое состояние предприятия и как предприятие с индуцируемыми им рисками способно снизить эффективность проекта либо оказаться не в состоянии его реализовать. С другой стороны, такой подход позволяет идентифицировать и оценить интегральный риск операции и повысить тем самым степень обоснованности и качества решений по выдаче банками инвестиционных ссуд.

Для оценки инвестиционной кредитоспособности можно использовать два подхода:

1) построение отчета о движении денежных средств предприятия с учетом реализации инвестиционного проекта;

2) расчет финансовых коэффициентов на основе построения прогнозной отчетности (баланс, отчет о прибылях и убытках, отчет о движении денежных средств).

Суть первого подхода заключается в анализе будущего потока денежных средств с ежемесячной разбивкой. Превышение притока денежных средств над оттоком денежных средств с учетом реализации инвестиционного проекта свидетельствует об инвестиционной кредитоспособности предприятия.

Второй подход основан на построении прогнозных отчетов при использовании исходных данных о текущей деятельности предприятия и проекте. На основании построенных прогнозных отчетов инвестиционная кредитоспособность предприятия определяется с помощью стандартных финансовых коэффициентов, используемых при оценке текущей кредитоспособности. Их значения должны находиться в допустимом диапазоне на всем протяжении интервала анализа. При этом непременным условием реализации данной методики должна быть положительная оценка самого инвестиционного проекта и показателей его коммерческой эффективности, которые в обязательном порядке должны удовлетворять кредитора, а именно таких показателей как:

• чистая текущая стоимость проекта (NPV);
• внутренняя норма прибыли (IRR);
• коэффициент рентабельности инвестиций (PI);
• срок окупаемости проекта;
• точка безубыточности;
• анализ чувствительности проекта.

При обследовании предприятия, выступающего заемщиком инвестиционного кредита, работники банка должны использовать такие формы и методы, которые позволят им разобраться в ситуации на предприятии и дать ей одну из двух оценок:

1) риск вложения средств банка представляется допустимым и предприятию может быть выделен инвестиционный кредит;

2) риск вложения средств банка слишком велик в силу влияния определенных конкретных факторов, и банку следует в настоящее время от инвестиционного кредитования данного предприятия отказаться.

Факторы, влияющие на риск инвестиционной деятельности предприятия-заемщика, которые должны исследоваться банком для принятия решения о возможности предоставления инвестиционного кредита, представлены в табл. 10.3.

Таблица № 10.3. Факторы, влияющие на риск инвестиционной деятельности предприятия-заемщика инвестиционного банковского кредита.

1-й блок факторов «Внешняя среда» 1. Экономическая ситуация в отрасли 2. Уровень конкуренции, ценовая политика 3. Зависимость от покупателей 4. Зависимость от поставщиков 5. Общественное мнение 6. Экология 2-й блок факторов «Внутреннее состояние предприятия» 1. Диверсификация бизнеса 2. Официальная бухгалтерская отчетность (налоговые риски) 3. Реорганизация предприятия, изменение форм собственности 4. Возможный конфликт интересов собственников, их профессиональные качества 5. Риск изъятия денежных средств из бизнеса 6.Источники формирования собственного капитала 7. Финансовая устойчивость по балансу 8. Прибыльность (анализ отчета прибылей и убытков) 9. Ликвидность (cash-flow) 10. Развитие оборотов в динамике (стабильность, сезонность) 3-й блок факторов «Характеристики инвестиционных проектов» 1. Источники финансирования инвестиционного проекта и их достаточность 2. Доходность инвестиционного проекта 3. Использование новых технологий 4. Соответствие инвестиционного проекта стратегическим задачам фирмы 5. Четкая рыночная ориентация инвестиционного проекта 6. Участие в реализации инвестиционного проекта высшего руководства 7. Научно-технический потенциал предприятия 8. Оценка клиентом стоимости проекта 9. Оценка залога при кредитовании проекта 10. Диверсификация залога, доступность залога для сотрудников банка с целью проверки его состояния и сохранности 11. Ликвидность залога

Если все эти факторы оценивать в баллах в зависимости от степени риска (от 1 до 3), то можно получить показатель интегральной оценки инвестиционного проекта, на основании которого банк может идентифицировать риски.

Общая оценка риска рассчитывается по формуле

Если коэффициент риска находится в интервале (1—1,7), то кредитование инвестиционного проекта будет осуществляться в условиях высокого риска. Если значения коэффициента входят в интервал (1,7—2,4), то кредитование осуществляется в ситуации среднего риска. Если величина коэффициента принимает значение (2,4—3), то риск кредитования инвестиционного проекта минимален.

В конечном счете технологический процесс организации инвестиционного кредитования выглядит так как показано на рис. 10.2.

Рис. 10.2. Процесс организации инвестиционного кредитования.

Предоставление коммерческими банками инвестиционных кредитов предприятиям реального сектора экономики сдерживается в настоящее время отсутствием у банков в достаточном объеме долгосрочных ресурсов, неразвитостью совместного синдицированного кредитования банками крупных проектов, нестабильностью налогового законодательства, высокими рисками кредитования ввиду неустойчивого финансового состояния предприятий-заемщиков и высоких темпов инфляции.

Вопросы для самопроверки

1. Что представляет собой инвестиционное банковское кредитование и чем оно отличается от проектного кредитования и проектного финансирования?
2. По каким признакам можно классифицировать инвестиционные банковские кредиты?
3. Какая документация представляется заемщиками в банк при обращении за инвестиционным кредитом? Дайте краткую характеристику.
4. Каково содержание бизнес-плана, и в чем заключается его анализ при инвестиционном кредитовании?
5. На что нацелен финансовый анализ инвестиционного проекта?
6. Что понимается под инвестиционной кредитоспособностью и чем ее оценка отличается от оценки кредитоспособности заемщиков при краткосрочном кредитовании?
7. Какие подходы используются банками для оценки инвестиционной кредитоспособности заемщиков?
8. Каким рискам подвержена инвестиционная деятельность предприятий и какие факторы их определяют?
9. Охарактеризуйте основные этапы процесса инвестиционного кредитования.

10.3. Синдицированный (консорциальный) кредит

Синдицированный кредит — это самостоятельная форма кредитных отношений. Синдицированные кредиты согласно нормативным документам Банка России — это кредиты, с предоставлением которых риск принимается двумя или более банками в соответствии с заключенными между ними договорами. При этом они могут быть совместно инициированными, индивидуально инициированными или без определения долевых условий. Таким образом, синдицированные кредиты предоставляются группой банков в рамках одного кредитного соглашения. Для России синдицированный кредит — это относительно новая форма банковского кредитования. Главной его особенностью является наличие нескольких кредиторов, что позволяет распределить между ними как сумму кредита, так и риски, связанные с его предоставлением. Кроме этого есть и другие отличные от других форм кредита черты. Так, например, у синдицированного кредита нет ограничений по сумме предоставления, в то время как объемы других банковских кредитов ограничиваются установленным Банком России нормативом максимального кредитного риска на одного заемщика (Н6), величина которого не должна превышать 25 % от собственного капитала банка. Заимствование же предприятия на фондовом рынке ограничивается размером его уставного капитала. Следовательно, синдицированное кредитование позволяет разрешить противоречие между потребностями заемщика в крупных кредитных ресурсах и невозможностью их предоставления отдельно взятым банком (из-за ограниченности ресурсов, несоответствия сроков их нахождения в обороте банка сроку требуемого кредита, наличия у банка ограничений по риску вложений в одного заемщика).

Синдицированный кредит используется, главным образом, для целей долгосрочного кредитования. Объектами долгосрочного синдицированного кредита являются потребности инвестиционного характера: модернизация и техническое перевооружение, осуществление строительства нового предприятия, разработка и добыча сырьевых ресурсов, драгоценных металлов, внутренних научно-технических разработок, осуществление мероприятий в области экологии, энергетики и т. д.

Кредитование может осуществляться как в рублях, так и в иностранной валюте. В России стандартного механизма кредитования на синдицированной основе не существует. Но практика выработала определенные общие подходы к организации такого вида кредитования: надежность заемщика и финансируемого проекта (сделки), возможность получения согласия других банков на их участие в кредитовании, четкое определение объема, срока и порядка выдачи и погашения ссуды, степень ее риска (путем тщательного анализа финансовой деятельности заемщика, его инвестиционных планов, обеспечительных обязательств).

В осуществлении кредитования на синдицированной основе велика роль банка-агента, который является организатором кредитования заемщика. Обычно им выступает надежный и устойчивый банк с достаточно крупными пассивами, имеющий опыт проведения крупномасштабных операций, обладающий обширными связями, квалифицированными кадрами и пользующийся высокой репутацией в банковском бизнесе. От репутации банка-организатора, т. е. от степени доверия к профессионализму его менеджеров, зависят и скорость принятия другими банками решения о вхождении в синдикат и своевременность предоставления кредита заемщику и в нужном объеме.

Функциями банка-организатора синдиката являются:

• анализ проекта заемщика;
• подбор возможных банков-участников;
• подготовка информационного меморандума о заемщике и его проекте;
• приглашение других банков к участию в проекте и переговоры с ними;
• подготовка и согласование со всеми участниками сделки кредитной документации;
• ответы на возникающие у возможных банков-участников вопросы относительно проекта, заемщика и т. д.;
• поддержание необходимых контактов с заемщиком, информирование о ходе подготовки и реализации сделки;
• деятельность в качестве кредитного агента (учет кредита, контроль за своевременным и полным его погашением всем кредиторам, а также процентов за кредит, мониторинг финансового состояния заемщика, осуществления проекта и т. д.).

Таким образом, банк-организатор берет на себя весь процесс синдицированного кредитования данного заемщика. Банк-организатор должен тщательно проработать всю схему синдицирования, чтобы предложить возможным участникам кредитной сделки практически готовый кредитный продукт.

Сначала потенциальный организатор кредита оценивает рыночную привлекательность заемщика и всей операции в целом на основании общедоступной информации о заемщике и состоянии кредитного рынка. По результатам анализа принимается решение о целесообразности предложения клиенту синдицированного кредита, разрабатываются его примерная структура и условия. Заемщику отправляется официальное предложение о возможности выделения синдицированного кредита. Если заемщик согласен с условиями предложения, то банк-организатор подписывает с ним предварительный договор (Основные условия) о предоставлении данному банку полномочий на создание синдиката. Этот договор содержит наиболее важные для сторон экономические условия будущего кредитного договора. И, следовательно, он играет важную роль в синдицированном процессе кредитования, т. к. на его условия будут ориентироваться все другие банки—участники синдиката.

После подписания предварительного договора банк-организатор определяет круг потенциальных кредиторов. При определении круга потенциальных кредиторов учитываются кредитная политика и финансовые возможности предполагаемых участников, опыт взаимодействия с ними по другим операциям, а также пожелания заемщика. Затем банк-организатор направляет потенциальным участникам сделки письменное приглашение принять участие в синдикате, в котором указывает заемщика, а также условия кредита. Это означает, что каждый банк-участник должен самостоятельно, не полагаясь на мнение и информацию банка-агента, на основании предоставленной ему документации принять для себя решение об участии в данной кредитной сделке.

Принимая решение об участии/неучастии в синдицированном кредите, банки учитывают следующие характеристики бизнеса заемщика:

1. наличие налаженного и стабильного бизнеса;
2. стабильность финансового состояния;
3. информационная прозрачность для кредиторов;
4. положительная кредитная репутация;
5. годовые объемы выручки, которые могут быть направлены на погашение кредита и т. д.

В конечном счете банки-участники синдицированного кредитования от своего имени заключают один общий кредитный договор (соглашение) с заемщиком, содержащий основные экономические условия и юридические аспекты операций, а также определяющий права и обязанности сторон. В частности, в этом договоре (соглашении) указываются:

• полное наименование субъектов синдицированного кредита (банков-участников и заемщика);
• цель кредита, его сумма, срок, валюта кредита;
• обеспечение;
• периоды выдачи кредита, использования и погашения;
• процентный период, его сроки, условия установления процентной ставки за кредит;
• доли участия банков-кредиторов в общем лимите кредитования;
• подробное описание функций банка-агента, его прав и обязанностей по настоящему договору (соглашению);
• права и обязанности заемщика по отношению ко всем банкам-участникам;
• порядок использования заемщиком лимита кредитования и порядок погашения им задолженности по ссуде и процентам и т. п.

После подписания кредитного договора и обеспечительных обязательств с банками—участниками синдиката заемщик может обращаться в банк-агент за кредитом. Он может предоставляться в разовом порядке, но чаще заемщику открывается кредитная линия. Для получения кредита заемщик представляет банку-организатору (банку-агенту) заявление на использование кредита (по форме приложения к кредитному договору) и комплект платежных поручений в адрес каждого банка-участника на перечисление ими своей доли в лимите кредитования в банк-агент. Получив от банка-агента эти платежные поручения, а также его извещения о предстоящем использовании заемщиком кредита, каждый банк-участник открывает у себя заемщику ссудный счет и переводит со своего корреспондентского счета лимитируемую сумму в банк-агент для последующего зачисления ее на расчетный счет заемщика.

Зачисление банками-участниками своих долей участия в кредите на корреспондентский счет банка-агента считается выполнением ими своих обязательств по синдицированному кредиту и основанием для наступления обязательств заемщика по погашению задолженности в установленные в договоре сроки. Все платежи в погашение задолженности (а также в уплату процентов) осуществляются заемщиком через банк-агент.

Погашение кредитов всех банков-участников должно осуществляться одновременно и прямо пропорционально их доле участия в кредитной сделке. В случае недостаточности денежных средств на расчетном счете заемщика, открытом в банке-агенте, задолженность может быть погашена заемщиком с любого принадлежащего ему расчетного счета, открытого в других банках.

Синдицированное кредитование выгодно как для заемщиков, так и для банков-участников соглашения о синдицировании. Так, банк—организатор (банк-агент) кроме процентов за кредит (в определенной договором- соглашением доле) получает хорошее комиссионное вознаграждение от заемщика за организацию синдицированного кредитования. Кроме того, растет и его имидж, деловая репутация в банковских кругах.

Банки-участники (средние, мелкие) получают опыт работы с первоклассными заемщиками, повышают свою квалификацию в оформлении крупных кредитных сделок, развивают деловое партнерство с другими банками, диверсифицируют кредитные риски.

Заемщик получает крупный кредит, обращаясь за ним только в один банк, экономя при этом на издержках, которые могли быть более значительными при оформлении кредитных сделок с несколькими банками; укрепляет свою репутацию на рынке капитала; может в дальнейшем существенно расширить базу своих индивидуальных кредиторов.

Но несмотря на отмеченные достоинства синдицированного кредита и его выгоды для всех участников кредитной сделки, на насущную необходимость использования этого вида кредитования в целях подъема национальной экономики, его развитие в России сдерживается по целому ряду причин. Во-первых, отсутствует соответствующая правовая база по синдицированию. Во-вторых, используемая на практике техника синдицированного кредитования неоднозначна. И поэтому задачей Банка России является разработка для коммерческих банков нормативно-методических положений по данному виду кредитования. Это позволит унифицировать кредитный процесс и его правовое оформление, что будет способствовать повышению взаимного доверия в банковском бизнесе, а соответственно и расширению объемов кредитных сделок синдицированного характера.

Вопросы для самопроверки

1. В чем заключаются особенности кредитования заемщиков на синдицированной основе?
2. Перечислите объекты долгосрочного синдицированного кредитования.
3. Какие функции при организации синдицированного кредитования выполняет банк-агент?
4. Охарактеризуйте процедуру оформления синдицированного кредита.
5. Какие характеристики бизнеса заемщика учитываются банками-кредиторами при решении вопроса о вхождении в синдикат?
6. В чем отличия кредитного договора по синдицированному кредиту от обычного кредитного договора банка с заемщиком?
7. Каков порядок выдачи и погашения синдицированного кредита после оформления кредитного договора?
8. Какие выгоды и преимущества получают заемщики и банки, участвующие в синдицированном кредитовании?

10.4. Ипотечные кредиты на инвестиционные цели

Ипотечные кредиты — это кредиты, гарантией возврата которых является залог недвижимого имущества.

У хозяйствующих субъектов в качестве предметов залога по ипотечным кредитам могут выступать:

• предприятия, а также здания, сооружения и иное имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• земельные участки;
• воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания;
• космические объекты;
• незавершенное строительство и недвижимое имущество, возводимое на земельном участке, отведенном для строительства в установленном порядке.

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. На имущество, находящееся в общей собственности (без определения доли каждого из собственников), ипотека может быть установлена лишь при наличии письменного согласия всех собственников. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение и используется хозяйствующими субъектами в основном на новое строительство, реконструкцию или приобретение различных объектов производственного и социально-бытового назначения; на приобретение техники, оборудования и транспортных средств; на затраты по разработке месторождений, различных полезных ископаемых, по созданию научно-технической продукции. В настоящее время не исключается выдача ипотечных кредитов и на цели текущей уставной хозяйственной деятельности, если это продиктовано суммой испрашиваемого кредита и ограничением других залоговых возможностей заемщика (исходя из ранее полученных им кредитов с не истекшими еще сроками кредитования). При этом следует иметь в виду, что ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство заемщика по кредиту, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также если срок его использования превышает один год со дня заключения договора об ипотеке, так как в соответствии с законодательством только по истечении года наступает право залогодержателя (банка-кредитора) на обращение взыскания на предмет ипотеки (в случае невозврата кредита в установленный срок). На практике ипотекой предприятия обеспечиваются главным образом долгосрочные инвестиционные кредиты.

Для получения ипотечного кредита заемщик представляет в банк стандартный пакет документов, необходимых для решения вопроса о выдаче ему кредита. Вместе с тем, учитывая, что в качестве предмета залога будет выступать недвижимое имущество (ипотека), дополнительно должны быть представлены следующие документы: свидетельства о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости, в том числе на земельный участок; документ о территориальных границах земельного участка (план участка), выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству; заключение независимой профессиональной оценочной компании (фирмы) об оценке реальной стоимости предмета ипотеки; договор со страховой компанией о страховании объекта недвижимости; проект договора ипотеки; другие документы, являющиеся неотъемлемой частью договора ипотеки.

При заключении договора об ипотеке залогодатель должен также информировать банк в письменном виде о правах других лиц на предмет ипотеки, в частности, не заложено ли имущество, не сдано ли в аренду, кто еще имеет права пользования предметом залога, в том числе и в порядке сервитута.

Банком тщательно изучаются все представленные документы. Кроме оценки финансового состояния заемщика, особое внимание уделяется технико-экономическому обоснованию (ТЭО) ссуды, поскольку при ипотечном кредитовании, которое, как правило, является долгосрочным, оно имеет свои особенности.

В соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен, после чего он подлежит государственной регистрации. Последняя осуществляется в соответствии с ФЗ от 21. 06. 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Она проводится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. е. специальными регистрационными палатами или бюро) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Государственная регистрация ипотеки является публичной, т. е. любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке (т. е. выписку из Единого государственного реестра прав).

Государственной регистрацией ипотеки занимается залогодатель. Он представляет в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации в установленной форме; договор об ипотеке (залоге), удостоверенный нотариусом, и его копию, а также документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства (т. е. кредитный договор); все документы, которые являются неотъемлемой частью договора залога или указаны в нем, и их копии; доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию договора залога, сделки обременения, а также документы, подтверждающие правоспособность залогодателя (заемщика) как юридического лица.

Проведенная государственная регистрация договора ипотеки удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на этом договоре. В ней указываются: полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дата и место регистрации, номер, под которым она произведена. Эти данные заверяются печатью и подписью должностного лица организации, осуществляющей регистрацию. С момента государственной регистрации договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу.

Права залогодержателя (т. е. банка) по обеспеченному ипотекой кредитному договору и по договору ипотеки могут быть удостоверены и закладной, являющейся ценной бумагой. Закладная должна содержать:

• название ценной бумаги — «закладная»;
• имя залогодателя, указание места его жительства либо, если залогодатель — юридическое лицо, его местонахождение, юридический адрес;
• имя первоначального залогодержателя и указание его местонахождения;
• название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной, с указанием даты и места заключения этого договора;
• имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если он не является залогодателем, и указание его местонахождения (жительства);
• указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой, и размера процентов либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
• указание срока уплаты суммы обязательства либо периодичности его уплаты, либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей;
• название и достаточное для идентификации описание предмета ипотеки и указание места его нахождения;
• денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной;
• наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право;
• указание на то, обременено или нет имущество, являющееся предметом ипотеки, правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом на момент государственной регистрации ипотеки;
• подписи залогодателя, а если он является третьим лицом, то также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
• сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также сведения о государственной регистрации ипотеки;
• указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

В соответствии с Федеральным законом от 16. 07. 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная (документ о залоге заемщиком недвижимого имущества) представляет собой обращаемую ценную бумагу. Она предоставляет возможность передачи прав, удостоверенных ею, в пользу третьего лица путем совершения на ней нотариально удостоверенных именных передаточных надписей. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей. Об уступке прав по закладной залогодержатель должен в письменной форме уведомить должника по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, на основании которого он становится обязанным исполнять свой договор перед новым залогодержателем. Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в данном государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя.

Залогодатель с согласия залогодержателя имеет право передать предмет ипотеки другому лицу в собственность (полное хозяйственное ведение), аренду или временное безвозмездное пользование. В этом случае ипотека сохраняет свою силу, только все обязанности по договору ипотеки переходят к лицу, приобретшему право на предмет ипотеки.

Закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). При неисполнении обязательства, обеспеченного закладной, ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя закладной передать ему свои права по закладной. Залогодержатель закладной, которому переданы или на которого судом переведены права по закладной, вправе обратить взыскание на предмет ипотеки в соответствии с условиями закладной.

Но при всем этом следует отметить, что составление и выдача закладной не допускается ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если предметом ипотеки являются:

• предприятие как имущественный комплекс;
• земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения;
• леса;
• право аренды вышеперечисленного имущества.

ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено создание в стране первичного и вторичного рынков закладных, тесно взаимосвязанных и взаимообусловленных. Пока работает только первичный рынок закладных, охватывающий и регулирующий отношения банка-кредитора и заемщика, располагающего недвижимостью. Вторичный рынок закладных, на котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы путем скупки закладных у банков для выпуска обезличенных доходных ценных бумаг (облигаций), обеспеченных недвижимостью, с целью привлечения средств новых инвесторов в инвестиционный процесс, находится в самом начале своего становления. Для его развития нужна финансовая поддержка государства.

Вопросы для самопроверки

1. Дайте определение понятия «ипотечный кредит».
2. Что может выступать предметом залога по ипотечным кредитам?
3. Перечислите объекты ипотечного кредитования у предприятий.
4. Какие документы дополнительно к стандартному пакету должен представить заемщик при обращении за ипотечным кредитом?
5. Каково содержание и особенности оформления договора об ипотеке при получении заемщиком ипотечного кредита?
6. Каково содержание закладной, удостоверяющей права залогодержателя по обеспеченному ипотекой кредитному договору и по договору ипотеки?
7. В каких случаях не допускается составление и выдача закладной?

10.5. Проектное финансирование как особая техника финансирования инвестиционных проектов

Проектное финансирование представляет собой особую область инвестиционной деятельности, связанную с реализацией финансирования проектов на основе привлечения внешних источников финансирования с целью получения прибыли от денежных потоков, генерируемых вновь создаваемым для целей реализации проекта предприятием. Механизм проектного финансирования характеризуется следующими чертами:

• для реализации проекта создается специальная компания, которая берет на себя организацию работ и ответственность за риски проекта;
• финансирование основывается исключительно на денежном потоке, генерируемом проектом, который должен обеспечить погашение ссуды и уплату процентов;
• единственной гарантией возврата является капитал проекта.

Проектное финансирование как самостоятельная сфера инвестиционной деятельности сформировалось относительно недавно (20—25 лет назад) и используется при осуществлении энергетических, горнодобывающих и других капиталоемких промышленных проектов. Эти проекты несут большие технические, экономические и политические риски, которые не могут позволить себе даже крупные компании, поэтому риски делятся между спонсорами проектов и банками, участвующими в их финансировании. Следует особо подчеркнуть, что проектное финансирование — это не новый источник ресурсов, а техника инвестирования, которая позволяет лучше приспособить финансирование к специфичным требованиям каждого проекта. При этой форме финансирования ресурсы привлекаются на национальных или международных финансовых рынках под государственные либо частные банковские гарантии.

Современные формы и методы проектного финансирования стали использоваться в мировой практике с начала 80-х гг. Они включают в себя определенные финансовые, коммерческие и страховые операции, которые дают спонсорам инвестиционных проектов возможность:

во-первых, снизить свою ответственность и затраты по погашению кредитов, привлеченных к проекту;

во-вторых, более надежно распределить финансовые риски, сопровождающие проект, включая отношения поставщиков и потребителей;

в-третьих, использовать гарантии различных финансово-кредитных институтов, вовлеченных в проект.

В российской практике методы проектного финансирования находят ограниченное применение, так как сама идея и концепция проектного финансирования является новой для нашей экономики, характеризующейся слабыми связями между участниками рынка и отсутствием доверия между ними, создающего предпосылки для распределения рисков.

В реализации проектного финансирования принимают участие:

1. Спонсор или организатор проекта — компания, которая выступает с инициативой развития проекта. Спонсором проекта может выступать как коммерческая структура или частная компания, так и правительственная организация. Первоначально проект может инициироваться одной компанией, затем к участию в нем на паритетных началах могут быть привлечены другие участники, превращаясь тем самым в спонсоров данного проекта. Спонсор выполняет следующие функции:

• участвует в учреждении проекта, формирует уставный капитал предприятия, создаваемого для его реализации, и проводит анализ перспектив развития проекта;
• координирует всю текущую работу по проекту, проводит исследование рынка;
• приглашает к участию в проекте другие компании, ведет переговоры, анализирует коммерческие предложения подрядчиков и поставщиков;
• привлекает к работе финансовых и юридических советников.

2. Подрядчик, которым является какая-либо инженерно-строительная фирма, привлеченная для проектирования и строительства объектов по проекту.

3. Поставщик оборудования или материалов, необходимых данному проекту, а также различные филиалы или дочерние компании, подписывающие контракт на поставку оборудования или оказание услуг.

4. Эксплуатирующая организация (оператор) — эксплуатирующая компания или группа, специально созданная для управления проектом.

5. Кредиторы, предоставляющие займы для финансирования проекта, обеспечивая их фондирование с учетом требований проекта.

6. Заемщик, который является специально созданной для реализации проекта компанией, если проект финансируется как лимитированный, при этом заемщик не выступает одновременно в качестве спонсора.

Различают два типа проектного финансирования.

Проектное финансирование без регресса на заемщика. В данном случае кредитор принимает на себя все коммерческие и политические риски, связанные с реализацией проекта, оценивая лишь денежные потоки, генерируемые проектом и направляемые в погашение кредитов. Такой тип финансирования в международной практике получил название non-recourse finance. Эта форма проектного финансирования является наиболее дорогостоящей для заемщика, так как кредитор рассчитывает на значительную компенсацию за высокую степень риска по проекту. В реальности данная форма проектного финансирования используется крайне редко вследствие сложности организационных схем подобного финансирования.

Финансирование с ограниченным правом регресса, или лимитированное финансирование (limited-recourse finance), представляет собой преобладающий в мировой практике тип проектного финансирования. Следует отметить, что во многих случаях под проектным финансированием подразумевают, прежде всего, именно финансирование с ограниченным правом регресса. Преимуществом этого типа финансирования является умеренная цена финансирования и максимальное распределение рисков по проекту для заемщика. Финансирование лимитированного типа является преобладающим при финансировании проектов энергетического комплекса.

Для организации такого финансирования обычно выделяют перспективный проект в особую компанию, созданную для реализации данного конкретного проекта. Значительно реже вместо создания компании специальным контрактом, обычно кредитным соглашением, ответственность за проект закрепляют за каким-либо подразделением крупной компании. На практике обычно используется следующая схема. Спонсоры проекта, т. е. компании, желающие принять участие в осуществлении какого-либо крупного проекта, создают новую компанию — дочернее предприятие, которая будет самостоятельно отвечать за реализацию проекта. Вклад учредителей ограничивается участием в создании уставного капитала новой компании, после чего компания начинает сама привлекать необходимые средства для реализации проекта, как правило, в форме долгосрочных кредитов. При этом безусловной является ориентация кредиторов на страхование высоких рисков, сопровождающих проекты, которое обеспечивается путем использования различных кредитно-финансовых инструментов.

С точки зрения спонсоров проекта использование лимитированного финансирования позволяет:

1) ограничить свою ответственность лишь вложением доли в уставный капитал проекта, формально не принимая на себя ответственности по обязательствам новой компании, реализующей проект;

2) привлечь значительные финансовые средства, необходимые проекту, используя возможности кредитно-финансовых институтов, а также распределить риски по проекту;

3) использовать возможности забалансового финансирования (off-balance sheet financing). В данном случае преимущества использования принципов проектного финансирования непосредственно связаны с оценкой соотношения собственных и заемных средств компании. Это соотношение, характеризуя возможности покрытия текущих долговых обязательств собственными средствами, определяет рейтинг компании на мировом рынке при оценке ее деятельности такими ведущими агентствами, как «Стандарт и Пур» или «Мооди». Высокий рейтинг компании (такой, например, как ААА, или АА+) подразумевает возможность получения более дешевых кредитов для заемщика. В этой связи так называемое забалансовое финансирование дает возможность компании-спонсору не принимать на свой баланс обязательств по привлеченным к проекту заемным средствам, т. е. не ухудшать свой рейтинг, участвуя в проекте.

В практике организации финансирования с ограниченным регрессом на заемщика, или лимитированного финансирования, компания-спонсор проекта сосредоточивает свое внимание на двух существенных проблемах: как привлечь финансовые ресурсы к проекту и как оценить и распределить риски по проекту. Обычно риск, сопровождающий проект, принимался на себя основным кредитором. Однако в последние несколько лет эти две функции были разделены. Те банки, которые принимают проектный риск, могут не участвовать в прямом финансировании проекта, инвестиции могут быть привлечены путем выпуска ценных бумаг либо приглашения к участию в проекте экспортно-кредитных агентств. Но страховые гарантии по проектным рискам могут быть получены и со стороны специально привлеченных для этого финансовых институтов.

Роль банков в организации проектного финансирования определяется выбранным типом финансирования. В случае финансирования без регресса, т. е. без права обратного требования к спонсорам проекта, банк принимает на себя весь технический, экономический или политический риск, но оно применяется сравнительно редко.

При финансировании с ограниченным правом регресса на спонсора проекта риск делится между спонсором и банком. В результате банк принимает на себя определенный риск, связанный с проектом, но он покрывается различными обязательствами спонсора по отношению к другим категориям риска. Основное правило состоит в том, что кредитор берет на себя только ту долю риска, которую можно точно определить. Одна из первых задач банкира при договоре о ссуде с ограниченным оборотом состоит в том, чтобы определить приоритеты целей, к которым стремится спонсор проекта, и выработать предложения по наиболее оптимальным путям их достижения. Трудности в реализации данной задачи связаны с существующими противоречиями между различными целями. Например, перенос большей доли проектного риска на банки несовместим со стремлением к минимальным финансовым издержкам; точно так же трудно совместить несбалансированный режим окупаемости и налоговые льготы (особенно при ускоренной амортизации).

Для определения структуры, наиболее оптимальной для достижения целей заемщика и его партнеров, и обеспечения доступа к различным источникам финансирования на благоприятных условиях банки проводят глубокий юридический, бухгалтерский и финансовый анализ. С этой точки зрения важно, что банки хорошо знают специфичные требования разных источников финансирования, к которым можно прибегнуть, например экспортные кредиты, еврокредиты, внутренние займы, выпуск облигаций, частные вложения, кредиты, гарантии и другие формы поддержки Всемирного банка, Международной финансовой корпорации, Европейского инвестиционного банка и других международных организаций.

Значительное место в работе банков по проектному финансированию занимает анализ риска, который включает подготовку банком проектов денежного потока на базе «разумно пессимистичных» технических и коммерческих допущений и собственно анализ риска, который мог бы повлиять на денежный поток. При подготовке проектов денежного потока банк анализирует две группы факторов, оказывающих на него непосредственное влияние, — технические и экономические.

Оценка технических факторов, например, в случае подготовки финансирования проекта, связанного с нефтедобычей, включает оценку запасов и профиль производства (характеристику запасов, методы и нормы добычи, потенциальные проблемы определенного месторождения). Для этого анализа банк использует инженерный отчет по месторождению, сделанный независимым консультантом или банковскими инженерами. Более того, в течение всего срока кредита эксперты оценивают причины расхождения прогноза и действительности и влияние новых событий на показатели добычи нефти. Эксперты также высказывают свое мнение об избранной технике производства, размерах вложений, времени, необходимом для завершения строительства, а также о производственных затратах.

Оценка экономических факторов представляет собой собственно банковские экономические и юридические услуги. В некоторых случаях тенденция цен на продукт зависит от политических факторов (например, нефть) или широко колеблется на рынке (например, сырье для цветных металлов). Поскольку период, на который дается прогноз, может достигать 12—15 лет (2—4 года для строительства и производственный период, когда достигается окупаемость проекта), то все прогнозы по движению цен очень неточны. Поэтому банки, как правило, регулярно пересматривают прогнозы цен с корректировкой суммы безоборотного займа, а также стремятся достичь соглашения с заемщиком по возможному пересмотру механизма и процедуры арбитража в случае конфликта. В качестве процентной ставки обычно выбирается предварительно рассчитанная средняя норма процента (включая маржу) на оцениваемый период.

Обязательства, принятые на себя банками при анализе технических и экономических факторов, которые могут повлиять на денежный поток, в основном более консервативны, чем принятые заемщиком. Обычно спонсор учитывает наиболее благоприятные предположения, а банкир — наименее благоприятные, но которые нельзя исключить, что и выражается в так называемом «разумно пессимистичном подходе». В то же время банки не могут систематически выдвигать слишком пессимистичные предположения, так как очень мало проектов могут быть выгодны при таких условиях. Проекты денежного потока, созданные на основе «разумно пессимистичного подхода», служат основой для установления максимума внешнего безоборотного финансирования, который мог бы иметь проект во время предоставления займа, и суммы капитала и оборотного финансирования, которую необходимо найти заемщику. Они также служат для установления шкалы погашения кредита, которая состоит из фиксированных погашений (целевых погашений) или погашений, равных определенному проценту с чистого денежного потока, или их комбинаций. Последний день погашения определяется с учетом профиля производства, условий заемщика и рынка. Целевые платежи или проценты устанавливаются на основе проекта денежного потока, чтобы достичь полной выплаты к заключительному дню.

В действительности допущения, используемые как заемщиком, так и банками для подготовки проекта денежного потока, не соответствуют тому, что реализуется на практике, а иногда очень сильно отличаются. Поэтому банки и заемщики согласовывают методы регулярного пересмотра «безоборотной» доли или уровня процента на основе нового проекта денежного потока, рассчитанного с учетом вновь возникших допущений.

Особое место в деятельности банков по реализации проектного финансирования занимает управление техническим, коммерческим, экономическим и политическим рисками, которые могут повлиять на проект как в течение первой его фазы — в период строительства, так и во второй фазе — в период производства.

При проектном финансировании наиболее существенным является риск не завершить строительство, который покрывается в основном гарантиями его завершения. Этот риск может возникнуть в связи с инцидентом, который разрушит весь или часть проекта, с неудачей подрядчика, с изменениями в плане строительства, с невозможностью завершения или с разрывом в финансовом балансе проекта перед началом производства в результате радикальных изменений в экономической обстановке (цен, налогов и т. д.). От спонсора проекта обычно требуют дать гарантию — прямую или косвенную — выплатить сумму, данную банком, к концу периода в случае, если спонсор предпочтет не заканчивать проект.

Риск перерасхода стоимости из-за задержек, модификаций проекта, недооценки строительных затрат может быть порожден самими банками. Кроме выделения средств на непредвиденные расходы, банки могут выделять сумму сверх ранее установленного лимита, если перерасход средств превысит непредвиденные расходы. Сверх этого лимита заемщик традиционно соглашается взять на себя риск покрыть все дополнительные расходы.

Производственный риск может быть связан с техническими проблемами (неадекватнымй дизайном проекта, слабым инженерным обеспечением и т. д.) или с экономическими проблемами (увеличением производственных затрат, сокращением поставок). Обычно кредитор проектного финансирования принимает этот риск на себя.

Рыночный риск может возникнуть из-за неправильной оценки рынка (размера, сегментации), устаревания продукции, понижения цен, ухудшения возможностей продажи (например, аннулирования длительных контрактов о продаже). Этот риск может быть ограничен, но не ликвидирован полностью большой осторожностью в установлении цен, детальным анализом контрактов о продаже и тщательным изучением рынка.

Финансовый риск связан с возможным увеличением затрат на финансирование, когда займы гарантированы на базе колеблющегося курса, или в связи с ухудшением кредитоспособности заемщика. Этот риск можно сократить, заключая ограниченные договоры, лимитирующие вложения, дивиденды и заемные полисы.

Существенное влияние на развитие проекта может оказать политическая обстановка в стране, т. е. политические риски. Заемщики стремятся к такой финансовой структуре, которая позволяет им сместить хотя бы часть политического риска иностранных проектов на банки. Это перемещение риска является одним из факторов прогресса международного проектного финансирования. Заемщики полагают, что банки находятся в лучшей позиции по отношению к политическому риску и что финансирование с ограниченным оборотом уменьшит этот риск для проекта. Они рассуждают, что если банки имеют широкие связи в стране, осуществляющей проект, то они находятся в лучшем положении, чем отдельная компания, для переговоров с правительством о политических тенденциях, которые могут повлиять на жизнеспособность проекта. В некоторых случаях заемщики, которые не обращаются к отечественному проектному финансированию, стремятся к международному проектному финансированию только для того, чтобы покрыть политический риск, и готовы нести технический и коммерческий риск сами.

Для снижения рисков проектного финансирования ведущие менеджеры следуют определенным базовым правилам, к числу которых относятся:

1) тщательный анализ технических аспектов проекта с помощью хорошо известных независимых консультантов;

2) пессимистичный подход к определению суммы капиталовложений, учитывая торговые и снабженческие издержки, использование защитного коэффициента, определяющего сумму безоборотного займа, выплаты которого обеспечиваются денежным потоком проекта;

3) поиск общего интереса, связывающего заемщика и кредитора.

Проектное финансирование во всех случаях должно быть привязано к специфическим характеристикам каждого проекта и к требованиям заемщика. Оно не должно быть чистым монтажом. Оно предполагает четкое разделение рисков. Банки берут на себя только те риски, которые они могут оценить и контролировать и для которых они имеют определенный резерв.

Вопросы для самопроверки

1. Дайте определение понятия «проектное финансирование».
2. В чем состоит специфика механизма проектного финансирования?
3. Каков состав участников проектного финансирования? Какие функции выполняет каждый из них?
4. Какие типы проектного финансирования используются на практике? Дайте их сравнительную характеристику.
5. Какова роль коммерческих банков в организации проектного финансирования?
6. С какими рисками при реализации проектного финансирования сталкиваются банками? Охарактеризуйте основные из них.
7. Каким правилам должны следовать банковские менеджеры в целях снижения рисков проектного финансирования?

Библиография

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.

2. Федеральный закон от 16. 07. 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

3. Федеральный закон от 21. 06. 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

4. Банковское дело: Учебник /Под. ред. Г.н. Белоглазовой, Л. П. Кроливецкой. М.: финансы и статистика, 2005.

5. Байнина Н. И., Кроливецкая В. Э. Банковское кредитование инвестиционных проектов: Учеб. пособие/Под ред. Л. П. Кроливецкой. Гатчина: Изд-во ЛОИЭФ, 2006.

6. Организация деятельности коммерческого банка: Учебник/Под ред. К. Р. Тагирбекова. М.: Весь мир, 2004.

7. Банковское дело: дополнительные операции для клиентов: Учеб. пособие/Под ред. А. М. Тавасиева. М.: Финансы и статистика, 2005.

Источник