Способы амортизации ипотечного кредита

Амортизация ипотеки: что это такое?

Амортизация ипотечного кредита (ипотеки) — это процедура, при которой деньги, заимствованные банком (капитал), выплачиваются путем частичных и периодических выплат (комиссий). Эта ипотечная амортизация относится к возврату капитала до истечения срока действия кредитного договора.

Сокращение срока ипотеки

Общая амортизация ипотеки происходит при возврате всего заемного капитала. Обычно каждый взнос оплачивается, как часть непогашенного капитала. Также выплачивается соответствующий процент за заемный капитал, который будет варьироваться в зависимости от типа ипотечного кредита.

Может случиться, что у человека есть сэкономленные деньги, и он хочет использовать их для амортизации части своей ипотеки. Это можно сделать двумя способами: уменьшив ежемесячный платеж или сократив срок ипотеки (это приведет к более ранней выплате долга и дальнейшему снижению общего процента по кредиту). При принятии решения важно помнить, что амортизация может включать комиссию за досрочное погашение ипотеки, полную или частичную.

Особенности амортизации ипотеки

Когда выплачивается ежемесячный платеж, часть заемного капитала плюс полученные проценты возвращаются в банк. При этом амортизация рассчитывается в соответствии с непогашенным капиталом и согласованной процентной ставкой (фиксированная ставка или переменная ставка).

Ипотека обычно использует систему прогрессивной амортизации или фиксированную комиссию, при этом сумма каждого взноса оплачивается неизменно. Имейте в виду, что эта комиссия будет постоянной на протяжении всего срока действия кредита, она включает в себя проценты и возврат капитала. Единственное, что изменится, — это доля, которую заемщик платит за возврат капитала, квоты при этом всегда одинаковы.

В первые годы ипотеки капитал, который должен быть оплачен, очень велик. По этой причине нормальным явлением является то, что заемщик начинает выплачивать большую долю процентов, а с течением времени он начинает амортизировать капитал.

Однако, если у заемщика ипотека с переменной ставкой, квоты могут увеличиваться или уменьшаться в соответствии с изменениями, внесенными в соответствии с вариацией ипотечного индекса.

Источник

5. Осн. Методы амортизации ипотечного кредита

Амортизация кредита — Постепенное уменьшение кредитной задолженности заемщика за счет регулярных платежей по погашению самого кредита и выплаты процентов. Платежи по ипотечному кредиту обычно совершаются ежемесячно. График платежей закрепляется в кредитном договоре между кредитором и заемщиком.

Инструмент ипотечного кредитования — это способ погашения долга (амортизация кредита). График амортизации показывает остатки суммы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражается, какая часть платежа идет на выплату процента, и какая — на выплату основной суммы долга.

В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты подразделены на постоянный ипотечный кредит и ипотеку с переменными выплатами. Последняя, в свою очередь, делится на ипотеку с платежом, ипотеку с фиксированными выплатами суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами.

Постоянные (самоамортизирующиеся, аннуитетные) ипотечные платежи предусматривают периодические равновеликие выплаты.

Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть — на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту. Данный порядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту.

платежи — предусматривают крупный итоговый платеж по долгу.

Данный порядок погашения кредита удобен для заемщика небольшими ежемесячными платежами, но увеличивает сумму выплачиваемых процентов за весь период кредитования и возлагает нагрузку по выплате крупной суммы в конце срока кредита. Кроме того, так как не происходит постепенного погашения основного долга, возрастает риск невозврата выданного кредита по истечении срока кредитования.

Платежи с фиксированными выплатами основной суммы долга. Некоторые ипотечные кредиты предусматривают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Суммы процентов по ним изменяются.

Нарастающие платежи. Ипотека с нарастающими платежами (ИНП) предусматривает переменные выплаты. В течение, например, первых трех лет платежи по ним остаются низкими, однако в течение последующих лет они достигают уровня, позволяющего полностью самортизировать кредит. В первые годы ИНП дает отрицательную амортизацию (ипотечная постоянная ниже процентной ставки). При этом остаток основной суммы долга увеличивается. Для проведения полной амортизации платежи по ИНП последних лет должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке.

6 Характерные особенности российского ипотечного рынка

В России существует ряд факторов, которые служат тормозом в развитии ИК:

1. Отсутствие единой базы данных об участниках ипотечного рынка. 2.Относительная слабость отечественной банковской Sы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного кредитования. 3.Невысокий фин-й потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний. 4. Отсутствие необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением населению ИК. 5.Отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения. 6.Юридические (правовые) проблемы, охватывающие множество ?-ов создания жилищно-инвестиционного законодательства. Введены в действие два ключевых закона — «Закона об Ие» и «Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 7. Высокая стоимость ссуд (кредитов) при низкой платежеспособности населения. 8.Проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную Sу. 9.Спад производстваà неопределенность перспектив развития многих предприятий. 10. Неустойчивость цен на различные по назначению объекты (земля, жилье, магазины, офисы, склады и т.п.). Принимая решение о выдаче ссуды, банк руководствуется критериями платёжеспособности, кредитоспособности и добропорядочности будущего заёмщика. Прежде чем получить кредит, клиент должен пройти в банке собеседование. Важную роль играет зарплата потенциального заёмщика, его профессия, квалификация, состояние здоровья, состав семьи, имеющийся бизнес. После собеседования служба безопасности банка проверяет док-ты и сведения, представленные заёмщиком, и лишь тогда кредитный комитет будет принимать решение.

7. Правовые и финансовые факторы, учитываемые при оформлении договора о ипотечном кредите:

Доходы заемщика: Стабильность занятости, Семейное положение, Возраст, Наличие имущества, Кредитная история, Социальное положение, Наличие созаемщиков (поручителей)

Обязательные реквизиты для договора ипотечного кредитования

— предмет договора (сумма кредита, назначение кредита, адрес объекта недвижимости, основные характеристики объекта недвижимости, стоимость объекта недвижимости, чем обеспечивается исполнение обязательств, права кредитора.

-Порядок предоставления кредита (в какой форме предоставляется (наличная, безналичная) комиссия за выдачу кредита,

-Порядок пользования кредитом и его возврата (процентная ставка, начисление процентов, сроки погашения, размер ежемесячного платежа)

-Права и обязанности сторон

-Адреса и подписи сторон

Расходы на оформление и регистрацию договора ипотеки и купли-продажи

-комиссия за выдачу кредита

-оплата нотариальных услуг (при нотариальном договоре купли-продажи) или оплата услуг по составлению проекта договора (если простая письменная форма)

-расходы на страхование имущества

-расходы на государственную регистрацию

В случае невып-я заемщиком и залогодателем условий кредит. договора или договора об Ие кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке.

Тут вы можете оставить комментарий к выбранному абзацу или сообщить об ошибке.

Источник

Расчет амортизации основных средств: пять методов

Компания «Бетония» производит тротуарную плитку. Ее делают с помощью вибропресса, купленного много лет назад. Производство работает стабильно, есть постоянные клиенты, выручки хватает на все нужды: аренду, зарплату, закупку сырья. Но в этом году станок сломался, а денег на покупку нового не было. Компания была вынуждена брать кредит 500 000 рублей. Эта ситуация заставила руководителя задуматься о расчете амортизации и формировании специального фонда для ремонта и приобретения нового оборудования.

Амортизация — это процесс постепенного переноса стоимости основных средств на затраты с целью покрытия износа.

Основные средства (ОС) — материальные объекты, использующиеся для производства, оказания услуг или управления компанией. Они долго служат (от одного года) и дорого стоят, от 100 000 рублей в налоговом учете или от 40 000 рублей в бухучете. Это недвижимость, оборудование, транспорт, земельные участки, оргтехника.

Ева Лаврушко, бухгалтер:

«Основные средства изнашиваются, и их стоимость становится меньше. Перенос стоимости ОС называется амортизацией. Если основные фонды остаются неизменными долгое время, не подвержены износу, то не амортизируются. К таким фондам относятся, например, земельные участки и другие объекты природопользования»

Срок полезного использования

Расчет амортизации основных средств регламентируется Налоговым Кодексом, если компания с помощью амортизационных отчислений уменьшает базу по налогу на прибыль. Для правильного определения срока полезного использования объекта (СПИ) нужен классификатор. В справочнике указано, что станок для обработки бетона относятся к пятой группе, срок использования 7-10 лет. В этих рамках можно выбрать период начисления.

Если амортизация нужна для управленческого учета, компания может сама установить этот срок. Чем он короче, тем больший размер амортизации будет перераспределяться на затраты, это может привести к повышению себестоимости продукции. И наоборот, если срок выбран очень длинный, оборудование может выйти из строя до того, как полностью самортизируется. Расчет амортизации основных средств предполагает разные методы, но компания может выбрать только один из них. Поменять способ можно один раз в пять лет.

Отчисления начинаются со следующего месяца после покупки. Если «Бетония» купила станок в июле, то в августе будет первое начисление.

Линейный метод

Используется в налоговом и бухгалтерском учете. Отчисления производятся равномерно, на протяжении всего периода использования. Формула для расчета:

Отчисления = Первоначальная стоимость : СПИ в месяцах

Для вибропресса был выбран СПИ 8 лет или 96 месяцев.

500 000,00 : 96 = 5 208,33 (руб.)

А вот так будет выглядеть таблица ежегодных начислений:

Нелинейный метод

Можно использовать в налоговом учете, а в бухгалтерском — нет. Не применяется к объектам 8-10 групп из классификатора, например, недвижимости. Стоимость объектов ОС одной группы суммируется, и амортизация начисляется сразу на всю группу:

Отчисления = Стоимость группы ОС х Норма амортизации

Вибропресс относится к пятой группе, в компании только один станок, поэтому расчет проводится только для него. Норма амортизации для вибропресса 2,7. Амортизация рассчитывается каждый месяц, и ежемесячно снижает стоимость ОС. В первый год отчисления составят 139 982,11 рубля, что почти в два раза больше, чем при первом методе. В месяце, следующим за тем, когда суммарная стоимость группы ОС становится меньше 20 000 рублей, фирма может списать ее единоразово.

Метод уменьшаемого остатка

Для расчета используются ускоряющий коэффициент от 1 до 3 и остаточная стоимость объекта ОС на начало года. «Бетония» выбрала максимальный коэффициент ускорения 3.

Отчисления = Остаточная стоимость ОС : СПИ в месяцах х Коэффициент ускорения

500 000,00 : 96 х 3 = 15 625,00 (руб.) — отчисления в первый год использования (с августа 2021 по июль 2022).

500 000,00 — (15 625,00 х 12) = 312 500,00 (руб.) — остаточная стоимость на 1 августа 2022 года.

Каждый год отчисления будут уменьшаться, с августа 2022 по июль 2023 года они составят:

312 500,00 : 96 х 3 = 9 766,00 (руб.)

Если в конце периода амортизации остается несписанная сумма, ее можно включить в отчисления за последний месяц либо начислять амортизацию по 582 рубля до того, как сумма полностью спишется. Еще один вариант — увеличить амортизационные отчисления в последний год, платить не 582 рубля ежемесячно, а 1552 (разделить 18 626,45 рубля на 12 месяцев).

Метод списания по сумме лет использования

Ускоренный метод, который списывает большую часть стоимости ОС в первые годы использования. Расчет амортизации основных средств проводится на основе первоначальной стоимости и суммы оставшихся лет полезного использования.

Норма амортизации = Оставшийся СПИ : Сумма лет СПИ х 100%

Сумма лет СПИ = 8 + 7 + 6 + 5 + 4 + 3 + 2 + 1 = 36

Норма амортизации (первый год) = 8 : 36 х 100% = 22,2%

Норма амортизации (второй год) = 7 : 36 х 100% = 19,4%

Отчисления = Первоначальная стоимость х Норма амортизации

500 000,00 х 22,2% = 111 111,11 (руб.) — сумма амортизации за первый год;

111 000,00 : 12 = 9 259,26 (руб.) — ежемесячные отчисления в первый год.

Метод списания пропорционально произведенной продукции

Для расчета потребуются первоначальная стоимость ОС, плановая и фактическая производительность. Вибропресс производит 450 единиц тротуарной плитки в час. Компания планирует использовать его 7 часов каждый рабочий день. За весь срок эксплуатации в таком режиме будет произведено:

450 штук х 7 часов х 240 рабочих дней в х 8 лет = 6 048 000 (шт.)

Амортизация на тысячу штук = 500 000,00 : 6 048 = 82,67 (руб.)

Если за месяц компания произведет 78 000 единиц тротуарной плитки, отчисления составят:

78 х 82,67 = 6448,41 (руб.) — амортизация за месяц.

Этот способ позволяет учитывать износ относительно фактически произведенной продукции, но неверная постановка планов может привести к искажению амортизационных отчислений, поэтому лучше использовать его для ОС с небольшим СПИ. Трудно, конечно, предсказывать будущее, но предположим, что станок работал очень хорошо и выпустил плановый объем продукции за 7 лет. Амортизация перестала начисляться, его балансовая стоимость стала равна нулю.

Александр Пятинский, главный бухгалтер ГК «ЛАНИТ ОТ»:

«Расчет амортизации основных средств — это простой и эффективный инструмент планирования в управленческом учете. Требование сопоставления полученных доходов и расходов позволяет равномерно распределять финансовый результат за счет амортизации.
Выбор способа зависит от того, какая бизнес-модель используется в компании:
— линейный способ подойдет компаниям с деятельностью, не подверженной сезонным колебаниям;
— списание стоимости пропорционально выпущенной продукции может подойти для тех, кто выходит на рынок с инновационным продуктом;
— когда компании требуется в первые годы признать больше расходов, чем в последующие, подойдет способ уменьшаемого остатка.
Выбранный способ необходимо закрепить в учетной политике и быть последовательным в его применении. Нельзя применять разные способы для однотипных активов.
Распространенная проблема с амортизацией — это малоценные основные средства. Часто мониторы и ноутбуки стоимостью менее 40 000 рублей в бухгалтерском учете, списывают в расходы, а не амортизируют. Если таких активов единицы — это не существенно, но для компаний, где ИТ-оборудование играет важную роль, это становится проблемой»

Расчет амортизации основных средств в управленческом учете

Компания сравнила разные методы расчета:

Линейный оказался самым простым: списания одинаковые в течение всего периода.

При нелинейном методе амортизация затянулась на десять лет, пока остаточная стоимость ОС не стала меньше двадцати тысяч рублей, чтобы списать ее единоразово.

Метод уменьшаемого остатка позволяет списать в первый год самую большую сумму, но каждый год, в августе, сумма отчислений снижается, это нужно контролировать.

Этот же недостаток у метода списания по сумме лет полезного использования, но он, единственный из ускоренных, позволяет списать всю сумму пропорционально в течение СПИ, без остатка в последний месяц.

Списание пропорционально произведенной продукции позволяет понять, какова доля амортизации в себестоимости, но для оборудования с длительным СПИ может не подойти.

В результате был выбран линейный способ начисления амортизации. Компания сама выбирает, как учитывать амортизацию. Можно фиксировать начисление на бумаге, придумать таблицу в Excel или воспользоваться готовым решением. В сервисе ПланФакт можно удобно начислять амортизацию. Каждый месяц собственник будет видеть точные цифры в финансовых отчетах:

в отчете о прибылях и убытках — корректную прибыль;

в балансе — остаточную стоимость ОС.

Баланс компании «Бетония», в котором отражено получение кредита и покупка вибропресса, выглядит так:

500 000 рублей (начальная стоимость вибропресса) отражены в «Основных средствах» и «Долгосрочных обязательствах». После начисления амортизации в 5 200 рублей, стоимость ОС в балансе поменяется:

494 800 рублей — остаточная стоимость вибропресса. Размер отчислений можно увидеть в отчете о прибылях и убытках:

Амортизационный фонд — это не абстрактное понятие, а специальный счет, желательно, с процентами на остаток, чтобы покрывать инфляцию. Компания может переводить деньги на него раз в месяц или отчислять определенный процент прибыли с каждой сделки, периодически сверяясь с отчетом о прибылях и убытках, чтобы контролировать размер фонда. Если оборудование требует замены или ремонта, можно использовать деньги из амортизационного фонда, чтобы не брать кредит.

Резюмируем:

Амортизация — это процесс переноса стоимости ОС на издержки для покрытия износа.

Если компания платит налог на прибыль, она обязана рассчитывать амортизацию по нормам Налогового Кодекса.

Если компания рассчитывает амортизацию в целях управленческого учета, она может сама устанавливать критерии расчета.

Расчет амортизации основных средств можно делать разными методами.

Источник