Способ выдела земельного участка
Образование земельного участка представляет собой своеобразную форму распоряжения своим имуществом, в первую очередь собственником земельного участка, которая предусмотрена земельным законодательством. Специфика правового режима земельного участка как недвижимого имущества и объекта природы обусловила закрепление в законодательстве данного понятия и особых способов распоряжения земельной собственностью. Такими способами являются раздел, выдел земельного участка, объединение, перераспределение земельных участков. В результате создается новый земельный участок (земельные участки), а прежний участок (участки) прекращает свое существование или изменяется.
Согласно ст. 11.4 Земельного кодекса РФ, раздел земельного участка представляет собой образование нескольких участков из одного. При этом первоначальный участок прекращает свое существование. Для раздела и выдела земельных участков установлены следующие условия:
сохранение категории земли;
соблюдение минимального размера участка. Так, ст. 33 ЗК РФ определяет порядок установления предельных — максимальных и минимальных размеров предоставления участков. Конкретные размеры участков определяются органами местного самоуправления, а также устанавливаются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией;
соблюдение правил градостроительной деятельности. Например, если на участке находится один объект недвижимости, раздел которого в натуре невозможен без образования прочно связанных с участком частей объекта, то такой участок неделим. В таких случаях применяются нормы о регулировании правоотношений по поводу неделимого земельного участка между собственниками помещений в находящемся здании (многоквартирный дом, производственные и административные здания и др.);
отсутствие установленного законодательством запрета раздела земельного участка. Так, например, в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 11 июня 2003 г . N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» при выходе одного из членов хозяйства земельный участок разделу не подлежит.
Во всех случаях образования земельных участков их целевым назначением и разрешенным использованием признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых они образованы путем раздела, объединения, перераспределения или выдела.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Не требуется согласия на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 г . N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.
Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков предусмотрены ст.22.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г . N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В частности, п.1 указанной статьи установлены основания для государственной регистрации вышеуказанных земельных участков:
1) решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;
2) соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
3) иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.
Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в собственности одного лица, осуществляется на основании заявления такого лица. Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении или перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления или действующего по их поручению лица либо на основании заявления лиц, которым такие земельные участки предоставлены в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
Обязательными приложениями к документам, представляемым в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи, являются:
1) правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки (далее — исходный земельный участок). Представление правоустанавливающего документа не требуется в случае, если право на соответствующий земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;
2) согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.
Если земельный участок, из которого при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, не был зарегистрирован в установленном порядке, это не является препятствием для осуществления государственной регистрации прав на вновь образуемые земельные участки.
Следует обратить внимание, что в соответствии со ст. 13 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 №532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (в редакции закона Краснодарского края от 19.07.2011 г. №2317-КЗ), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, при совершении сделок с земельными участками, а также в иных случаях, при которых происходит их раздел (за исключением случая объединения с соседним земельным участком), не допускается образование земельных участков, площадь которых менее:
400 квадратных метров, при ширине участка не менее 8 метров , — для земельных участков, предоставленных для садоводства;
600 квадратных метров, при ширине участка не менее 12 метров , — для земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства.
Данная норма закона вступила в действие на территории нашего края со дня официального опубликования в официальном периодическом издании, осуществляющем публикацию нормативных правовых актов Краснодарского края — газете «Кубанские новости» №127 от 02.08.2011 г.
Главный специалист-эксперт, государственный регистратор Плотникова Е.Ю.
Источник
Способ выдела земельного участка
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ). В случае если соглашение не достигнуто, выдел может быть произведен в судебном порядке. Также требование о выделе может быть заявлено в суде в случае, когда несколько собственников не договорились о порядке раздела.
Нужно учитывать, что в случае, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Такая выплата допускается с его согласия. При отсутствии согласия компенсация может быть присуждена при одновременном соблюдении следующих условий:
— доля собственника незначительна;
— доля не может быть реально выделена;
— собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Выплата компенсации прекращает право собственности.
Специальные нормы о выделе доли земельного участка предусмотрены ЗК РФ. Пункт 1 ст. 11.5 ЗК РФ предусматривает, что при выделе земельного участка образуются один или несколько новых земельных участков. При этом прежний земельный участок сохраняется в измененных границах. То есть в отличие от случая с разделом земельного участка, когда участок с прежним кадастровым номером перестает существовать, участок со старым номером сохраняется, но в измененных границах.
Необходимо отметить, что выдел доли в натуре возможен только в том случае, если все образуемые при выделе земельные участки имеют площадь не менее предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016).
У участника долевой собственности, который осуществил выдел земельного участка, возникает право на образуемый земельный участок и прекращается право на измененный. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности (п. 2 ст. 11.5 ЗК РФ).
При выделе земельного участка к вновь образуемому участку предъявляются те же требования, что и к участкам, образуемым при разделе земельного участка (ст. 11.9 ЗК РФ).
Отдельный порядок выдела земельного участка предусмотрен в отношении земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно ст. 13 Закона N 101-ФЗ выдел доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения производится на основании решения общего собрания собственников такого участка. Собранием должны быть утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки.
Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли.
Извещение о проведении ознакомления с проектом межевания и согласовании проекта направляется участникам долевой собственности или публикуется в СМИ. В случае если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников не поступило возражений, проект считается согласованным.
В случае несогласия с проектом участники долевой собственности могут оспорить его, в том числе в судебном порядке.
После того как проект межевания согласован, выдел земельного участка может быть осуществлен.
Источник
Способы образования земельных участков
Под образованием земельного участка понимается возникновение нового земельного участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Земельный кодекс РФ регламентирует порядок образования новых участковиз уже существующих.
Общие основания образования новых участков можно разделить на две группы:
1) образование нового участка путем изменения уже существующих участков;
2) образование нового участка путем формирования нового объекта недвижимого имущества из состава территорий, не обладающих признаками и свойствами земельного участка.
Исходя из указанных оснований, можно выделить основные способы образования новых участков земли:
1) раздел существующего участка на несколько новых – образуются несколько земельных участков. При этом исходный земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. И в этой связи подлежит снятию с кадастрового учета после подтверждения прав на вновь образованные участки. По общему правилу новые участки приобретают целевое назначение и разрешенные виды пользования ранее существовавшего участка и им присваиваются новые уникальные кадастровые номера с внесением соответствующих сведений в ЕГРН;
2) объединение двух и более участков в один, т.е. образуется один новый земельный участок, а существование объединенных земельных участков прекращается. В случае, когда происходит объединение земельных участков, принадлежащих разным правообладателям, у них возникает право общей долевой собственности на новый участок.
Вновь образованному участку присваивается уникальный кадастровый номер;
3) перераспределение существующих земельных участков с образованием новых– образование двух и более новых смежных участков, при этом исходные земельные участки перестают существовать фактически и юридически.
Право собственности на образованные путем перераспределения участки, возникает на основании соглашения собственников исходных участков.
При перераспределении вновь образованные участки сохраняют свое целевое назначение и виды разрешенного использования;
4) выдел из существующего участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности.
При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах. На новый участок возникает право собственности лица, подавшего заявление на выдел земельной доли. При этом его право общей долевой собственности на исходный участок прекращается.
Для выдела земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения существуют специфические особенности. В этом случае решение об образовании нового участка путем выдела в счет земельной доли принимает общее собрание участников общей долевой собственности, а если такое решение отсутствует, заявитель имеет право обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания нового участка для последующего выдела.
Размер выделяемой доли определяется в соответствие с данными правоустанавливающих документов на выделяемые доли. Площадь вновь образованного участка в таком случае может быть больше или меньше нормативной, в зависимости от физических и качественных свойств земли. Споры относительно площади вновь образованных участков решаются по соглашению дольщиков исходного участка, а при отсутствии согласия – в судебном порядке.
Выдел из земель государственной или муниципальной собственности не допускается, так как в этом случае у исходных участков отсутствует зарегистрированное право общей долевой собственности;
5) образование нового участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности –выдел из государственных или муниципальных земель и его границы устанавливаются впервые. Основанием для образования земельных участков из муниципальных и государственных земель является проект межевания территории. В некоторых случаях участок образуется исключительно по проекту межевания, схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, утвержденная уполномоченным органом.
Таким образом, при разделе или объединении существующих участков полностью утрачивают их физический и юридический статус, а вместо них появляются новые объекты недвижимости.При выделе или объединении первоначальные участки сохраняют свое существование с изменением физического и юридического статуса. На вновь образованные участки сохраняются права и обременения (ограничения), установленные в отношении исходных участков, если иное не установлено условиями соглашения сторон или нормативными актами.
Кроме того, можно выделить несколько условий для образования земельных участков.
Размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.
Границы образуемых земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
В случае образования земельного участка из земель государственной собственности до проведения кадастровых работ разрабатывается схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Местоположение границ образуемого земельного участка в данном случае согласовывается органом местного самоуправления.
Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:
– решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;
– соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
– иные документы, на основании которых в соответствии с действующим законодательством осуществляется образование земельных участков.
На основании вышеизложенного, можно сделать вывод:
– новообразованные земельные участки должны отвечать ряду требований относительно максимального и минимального размеров их площади;
– границы территорий должны быть правильной формы и пролегать таким образом, чтобы предоставить к участку доступ и возможность дальнейшей эксплуатации;
– определить границы земель помогает межевание, которое выполняет кадастровый инженер.
– в некоторых случаях преобразование производить запрещается.
Источник
