Способ управления не может быть применен

Источник

Реализация решения о способе управления многоквартирным домом: понятие и правоприменение

Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами (МКД), предусмотренное ст.192 ЖК РФ , по мнению наблюдателей из ОНФ , в силу своей непрозрачности рискует превратиться не столько в «фильтр» ненадлежащих управляющих организаций МКД, сколько в инструмент передела денежных потоков граждан по оплате за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ).

Тем не менее, институт лицензирования представляет из себя куда более цивилизованный способ конкурентной борьбы на рынке ЖКХ, нежели придуманный в свое время законодателем механизм замены управляющей организации МКД через открытый конкурс в случае, «если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано» ( ч.4 ст.161 ЖК РФ ).

С момента появления этой нормы в жилищном праве у практикующих специалистов возник вопрос: что означает понятие «реализация решения о способе управления многоквартирным домом» ?

К сожалению, до настоящего времени рассматриваемое понятие не получило своего законодательного определения или судебного толкования.

Но, как говорится, свято место пусто не бывает.

И, вот, мы находим попытку определить понятие «реализация решения о способе управления многоквартирным домом», в Постатейном комментарии к Жилищному Кодексу РФ под редакцией П.В.Крашенинникова, где в п.21 авторского комментария к ст.161 ЖК РФ можно прочесть: «Если собственники помещений выбрали на общем собрании способ управления управляющей организацией, но не выбрали такую организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договоры управления, то это подтверждает отсутствие реализации выбранного способа управления домом.»

Стоит сказать, что подход авторов постатейного комментария ЖК РФ к определению понятия «реализация решения о способе управления многоквартирным домом» оказался растиражирован в сети «Интернет» на многочисленных официальных и неофициальных сайтах/форумах.

Так, например, на сайтах Городского поселения « Город Валуйки », Республиканской службы государственной жилищной инспекции Правительства Республики Бурятия и других организаций можно найти следующий однотипный ответ на однотипный вопрос «Что такое реализация выбранного способа управления?»:

«При непосредственном управлении реализация выбранного способа подтверждается заключением собственниками помещений или уполномоченным ими лицом договоров, предусмотренных Жилищным кодексом РФ.

При выборе способа управления товариществом собственников жилья или потребительским кооперативом критериями реализации будет получение свидетельства о государственной регистрации ТСЖ или жилищного кооператива.

Если собственники помещений выбрали на общем собрании способ управления управляющей организацией, но не выбрали конкретную организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договор управления, то способ управления не будет считаться реализованным.»

Как видим, с легкой руки авторов постатейного комментария к ЖК РФ распространилось мнение, что реализация решения о способе управления МКД определяется, по-сути, только лишь наличием трех (3) юридических фактов: выбор на общем собрании способа управления — управляющей организацией, выбор конкретной управляющей организации, а также заключение с выбранной управляющей организацией договора управления.

Однако, распространившийся «авторский вариант» определения понятия «реализация решения о способе управления многоквартирным домом», к счастью, не является единственным (верным).

Так, например, на официальном сайте муниципального образования город Ижевск можно обнаружить следующее мнение:

«Однако совершения одних только действий по подписанию договора управления или государственной регистрации недостаточно. Процесс предоставления коммунальных услуг непрерывный. Между сторонами этого процесса существуют или складываются гражданско-правовые отношения, которые регулируются договором (поставки) и гражданским законодательством. Основные принципы договорных отношений следующие: граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается; изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, а также в случаях, предусмотренных договором либо законом. Таким образом, необходимо заключение договора поставки энергоресурсов и коммунальных услуг.»

Нетрудно заметить, что в Ижевске пошли дальше ограниченного тремя (3) юридического фактами определения понятия «реализация решения о способе управления многоквартирным домом», для чего указали на необходимость учета четвертого (4) юридического факта – «заключение договора поставки энергоресурсов и коммунальных услуг.»

Значение «ижевского варианта» определения понятия «реализация решения о способе управления многоквартирным домом» трудно переоценить: оно выводит юридическую оценку критерия достаточности юридических фактов «реализации» за рамки лишь только заключения договора с управляющей организацией (на что указывает «авторский вариант»). Иными словами, чтобы «реализация» считалась состоявшейся, «ижевский вариант» настаивает на хотя бы частичном исполнении управляющей организацией заключенного с ней договора на управление МКД.

Полагаем, более юридически смелый «ижевский вариант» определения понятия «реализация решения о способе управления многоквартирным домом» имеет очевидное преимущество перед консервативным «авторским вариантом» — он более соответствует букве и смыслу закона.

Так, например, определяя юридическое понятие «реализация решения о способе управления многоквартирным домом», необходимо учитывать:

• словари русского языка , определяющие значение ключевого в рассматриваемом понятии слова «реализация» как осуществление какой-либо идеи/плана и т.п. в реальной жизни (от позднелатинского слова «realis» — вещественный , действительный )
• общие нормы законодательства об основаниях возникновения гражданских прав и обязанностей, а также о добросовестном осуществлении гражданских прав — в частности, к статьям 8 и 10 ГК РФ
• ч.1 ст.161 ЖК РФ , согласно которой: «Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.»

С учетом этих источников можно сделать вывод: ключевое в определяемом понятии слово «реализация» означает добросовестное совершение управляющей организацией совокупности действий по управлению МКД согласно утвержденным Правительством РФ стандартам/правилам.

Иными словами, «авторский вариант» в большей степени, а «ижевский» — в меньшей не соответствуют идеи законодателя о «реализации» как добросовестном исполнении управляющей организацией всех своих обязанностей по управлению МКД, не ограничиваясь только лишь заключением договора поставки энергоресурсов и коммунальных услуг.

В пользу именно такого подхода к определению понятия «реализация решения о способе управления многоквартирным домом», по нашему мнению, свидетельствует и позиция Верховного Суда РФ , высказанная им в решении от 10.08.2009 № ГКПИ09-830 и кассационном определении от 13.10.2009 г. №КАС09-447 о признании неправильным «не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.»

Иными словами, Верховный Суд РФ также высказался против формального (ограниченного) подхода к обеспечению права граждан на реализацию решения о способе управления МКД.

А раз так, то отечественные правоприменители обязаны постоянно контролировать насколько соответствует утвержденным Правительством РФ стандартам/правилам «реализация решения о способе управления многоквартирным домом» конкретной управляющей организацией — ведь, в случае установления несоответствия, орган местного самоуправления будет обязан проводить открытый конкурс по отбору новой управляющей организации МКД согласно ч.4 ст.161 ЖК РФ : «4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.»

Источник

Суды о реализации выбранного собственниками способа управления МКД

Получить согласие общего собрания собственников по выбору управляющей организации недостаточно, чтобы начать управлять многоквартирным домом. Узнайте, как суды лишили управляющую организацию права управлять многоквартирными домами из-за того, что она вовремя не сообщила об изменении перечня домов в ГЖИ и не разместила информацию в ГИС ЖКХ.

Решения ОСС недостаточно для начала управления МКД

Несколько лет назад застройщик передал управляющей организации два многоквартирных дома. УО провела в них общие собрания, на которых собственники выбрали её в качестве способа управления МКД.

Управляющая организация заключила договоры управления с собственниками, договоры поставки коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями и приступила к управлению домами, но не передала сведения об изменении перечня домов под управлением в орган ГЖН и не разместила в ГИС ЖКХ.

Прошло несколько лет, ГЖИ забеспокоились, почему многоквартирными домами никто не управляет и обязали управу района провести открытый конкурс. По результатам конкурса было определено, что домами будет управлять другая УО.

Потерявшая дома управляющая организация обратилась в арбитражный суд с требованием признать незаконными действия управы района по организации и проведению открытого конкурса на заключение договора управления двумя многоквартирными домами.

В суде управляющая организация объяснила, что управляет этими домами на основании договора управления.

Суд поддержал управу района на основании нескольких доводов: он признал, что собственники помещений в многоквартирных домах, выставленных на торги, не выбрали способ управления и не реализовали решение о выборе способа управления МКД. Всё могло сложиться иначе, если бы управляющая организация следовала положениям законодательства.

Обязанности ОМС, если способ управления не выбран

Управляющая организация, заключившая договор управления с собственниками помещений в МКД не уведомила об этом орган ГЖН. В реестре лицензий субъектов РФ два многоквартирных дома не были закреплены за УО. Значит, домами никто не управляет, поэтому к делу должны подключиться органы местного самоуправления.

Согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса на своём официальном сайте. Затем, не позднее, чем в течение сорока дней в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для такого МКД. Правила проведения открытого конкурса утверждены постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75.

Конкурс по отбору управляющей организации для управления МКД проводится, если собственники не приняли решение о выборе способа управления или такое решение не реализовано. В нашем случае УО провела собрание и собственники определились со способом управления, но контролирующие органы не были уведомлены об этом.

Управа района не провела открытый конкурс и получила от жилинспекции предписание, согласно которому должна была провести конкурс по отбору УО.

Кроме того, прокуратура выдала управе района представление об устранении нарушений законодательства при организации и проведении конкурсов по отбору управляющих организаций, согласно которому требовала принять исчерпывающие меры к устранению выявленных нарушений.

Действия управляющей организации в начале управления МКД

Для управления домом нужна лицензия, выданная органом ГЖН на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменён в любое время на основании решения собрания.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения ОСС оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 937/пр.

Сведения о многоквартирных домах, которыми управляет лицензиат, подлежат размещению в системе (ч. ч. 1, 2 ст. 198 ЖК РФ). В случае изменения перечня домов, которыми управляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления, лицензиат в течение трёх рабочих дней с даты изменений обязан разместить эти сведения в системе и направить в орган ГЖН.

В силу ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ управляющая организация в течение пяти дней с момента получения решений и протокола общего собрания собственников обязана направить эти документы в орган ГЖН, который внесёт изменения в реестр лицензий субъектов РФ. Такие изменения считаются подтверждением реализации выбранного способа управления МКД.

Орган ГЖН после получения сведений вносит изменения в реестр лицензий субъекта РФ в течение десяти рабочих дней (п. 4 приказа Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр).

Согласно ч. 4 ст. 198 ЖК РФ, при выполнении требований о размещении указанных сведений в системе и внесении органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий, управляющая организация имеет право приступить к выполнению обязательств по договору управления МКД с даты внесения таких изменений.

Следовательно, когда в суде встал вопрос о реализации способа управления собственниками помещений в спорных МКД, управляющая организация должна была доказать, что собственники выбрали и реализовали способ управления. В нашем случае УО указала, что она заключила договор с собственниками помещений в МКД на основании решения общего собрания собственников помещений, но этого было недостаточно.

УО не выполнила требований законодательства и суд признал, что избранный собственниками способ управления МКД не реализован.

Собственники реализовали способ управления МКД

Всего было три суда. Два из них исходили из того, что собственники помещений в МКД не реализовали решение о выборе способа управления этими домами, в связи с чем управа была вправе проводить конкурс по управлению этими домами. Третий их не поддержал и, рассмотрев жалобу УО, привёл свои доводы.

В обоснование жалобы управляющая организация, которую лишили права управления МКД, настаивала, что собственники помещений не только избрали УО, но и реализовали выбранный ими способ управления. А включение сведений в реестр лицензий – необязательный элемент реализации способа управления. УО отметила, что договоры с ресурсоснабжающими организациями – достаточное доказательство реализации выбранного собственниками способа управления МКД.

Суд кассационной инстанции посчитал, что внесение изменений в реестр лицензий – форма реализации выбранного собственниками способа управления в МКД.

По мнению суда, собственники на общем собрании приняли решение о выборе способа управления МКД, а выбранная ими УО не исполнила своих обязательств: не передала сведения в орган ГЖН и не разместила в системе. Невнесение управляющей организацией в ГИС ЖКХ сведений об управлении МКД не считается обстоятельством, свидетельствующим о нереализации решения собственников о выборе способа управления.

Несмотря на ошибочность выводов предыдущих судов, оснований для отмены состоявшихся судебных актов нет, потому что управляющая организация не исполнила требования ЖК РФ, а затем проигнорировала предписание и представление контролирующих органов. Такие действия УО повлекли за собой проведение открытого конкурса, на котором для управления МКД была выбрана другая организация.

Источник