Способ продажи квартиры через аукцион

Аукционный метод продажи недвижимости

Кто бы там чего не утверждал, но на самом деле действительно эффективных способов по оперативной продаже недвижимости не так уж и много, а все авторские методики и технологии по срочной реализации жилья от мастеровитых риэлторов, попросту сводятся к одному – устроить в один прекрасный момент на квартире аукцион…

Классический аукцион при продаже недвижимости

Суть процедуры заключается в следующем: квартира, дом или апартаменты публично выставляются на продажу по цене намного ниже рынка. Обращающимся заявителям во всеуслышание сообщается, что жильё реализуется через аукцион на определённых условиях: желающие участвовать должны внести обеспечительный платёж в подтверждение своих намерений и как гарантию своей состоятельности. На один и тот же день, в одно и тоже время назначается встреча со всем потенциально заинтересованными покупателями объекта. Претенденты на имущество обычно собираются в просторном зале с эстрадой. Руководит процессом аукционист, он строго следит за тем, чтобы не нарушались правила торгов. Между непосредственными участниками происходит финансовое соревнование за лот на повышение ставок. Кто предложит денег больше, тот и побеждает. Третий удар молотка аукциониста определяет счастливого обладателя недвижимости. В традиционном цивилизованном варианте аукционного метода купли-продажи всё достаточно прозрачно, без неожиданностей.

Электронные торги или современный аукцион

Мысль и время мчатся вперёд семимильными шагами, откладывая отпечаток на всём, что встретится на пути. Не отстаёт в этом смысле и аукцион – за последние годы он сильно изменился. Сервис-процесс в современном мире стал намного удобнее. Реальность рынка такова, что более 90% всех торгов на данный момент происходят в режиме онлайн, а это, как вы понимаете, колоссальная экономия времени и соответственно денег. Потенциальному участнику всего лишь надо зарегистрировать электронную цифровую подпись (ЭЦП) и иметь обеспечительный взнос на своём банковском счету, и вуаля – все интересующие его объекты доступны для приобретения, не вставая с постели или уютного домашнего кресла. Кроме того, на электронных торгах претенденты делают ставки и шаги по аукциону, не встречаясь лицом к лицу, а значит уровень психологического прессинга со стороны конкурентов намного ниже. А это уже ощутимая экономия нервных окончаний!

Грязные игры при продаже вторички или «аукцион по-русски»

Российская суровая действительность вносит свои негативные коррективы в эту схему продажи недвижимости, в принципе, с исконно благими намерениями. Ушлые доморощенные агенты наловчились использовать метод в своих личных корыстных интересах. При этом, субъекты и объект служат посреднику послушными марионетками и инструментами для быстрой наживы и извлечением сверхприбыли.

Смысл махинации заключается в следующем: используя своё громкое имя и положение, злоупотребляя доверием собственника, не чистыми на руку экспертами изначально производится заниженная оценка предварительной рыночной стоимости жилья для хозяина. Согласитесь, на таких позициях очень удобно работать и профессионалами быть не обязательно, чтобы продать недвижимость дёшево да быстро. Естественно, что в дальнейшем, квартира по заманчивой цене пробуждает неподдельный интерес со стороны потенциальных покупателей. На просмотр квартиры сгоняют всех страждущих на одно и то же время, сталкивая их лбами для принятия так нужного агентам мгновенного положительного решения о приобретении, а там как карта ляжет. Возможные сценарии развития событий будут зависеть от того, как виртуозно владеет риэлтор этим грязным приёмом:

• Если мошенник не опытен или не жаден по природе, то он будет рекомендовать владельцу первого попавшегося клиента – продаст объект сразу и получит свою комиссию, зафиксированную в договоре, в кротчайшие сроки
• В том случае, когда агент прожжённый, то малой кровью участникам сделки не обойтись. Торопится, с рекомендациями, он не будет. Выждет время, когда клиенты сами начнут предлагать ему откат за приоритетное рассмотрение кандидатуры – чтобы квартира осталась за ними. В результате успешно реализованной схемы, риэлтор получает гонорар и с собственника и взятку с покупателей – никак иначе, как двойной куш или скрытая комиссия это назвать нельзя.
• Высший пилотаж – это когда маклер сумел разыграть спектакль и многоходовую комбинацию с участием реальных и подставных покупателей. На живой сцене два претендента и оба единовременно заявляют о готовности приобретения – один клиент добропорядочный, а другой — подсадная утка. Успех аферы будет во многом зависеть о того, насколько настоящий претендент в душе азартный игрок. Цель фиктивных торгов по квартире – подогреть интерес, разжечь огонь страсти, максимально высоко поднять клиента по цене и зафиксировать достигнутые устные договорённости внушительной суммой задатка. По плану злоумышленников, ничего не подозревающая жертва, в пылу сверх эмоциональной атмосферы аукциона, должна увлечься процессом, потерять для себя нить игры и связь с реальным миром, перейти грань дозволенного бюджета и добровольно согласиться письменно подтвердить свои слова в документе, имеющим полную юридическую силу. Когда клиент остынет и, наконец-то, опомнится, он понимает, что загнан в угол и ему ничего другого не остаётся, как переплачивать — покупать жильё по явно завышенной цене, либо навсегда прощаться с задатком. В итоге: обманщики получают как минимум сумму задатка на регулярной основе или, как максимум, снимают сливки с непыльного дельца – извлечение агентом дополнительной комиссии может проводится в сделке, например, благодарность встречной стороны по собственной инициативе. В общем, все в дураках, кроме риэлтора, который изначально убедил собственника в правильности действий и предложил ему реализовывать объект через сверхэффективный аукционный метод.

Продажа квартиры с признаками аукциона или маленькие риэлторские хитрости

Расскажу об ещё одном варианте срочной реализации недвижимости. Считаю его более честным и уместным со всех точек зрения. Квартира выставляется в продажу чуть ниже рынка – лишь для того, чтобы немного подогреть интерес реально заинтересованных потенциальных клиентов с давно сформировавшимися запросами. Как показывает практика, большой очереди в этом случае не будет – хорошо, если получится собрать двух-трёх претендентов. На один и тот же день, но на разное время (с интервалом в 10-20 минут) назначаются встречи с предполагаемыми покупателями. Главная задача, которая стоит перед непосредственным исполнителем, сделать так, чтобы выходящие с просмотра воочию видели конкурентов, ожидающих своей очереди. Тем самым достигается желаемый эффект – создаётся психологическое давление, которое призвано стимулировать покупательский спрос. При этом время для принятия положительного решения резко сокращается, а квартира продаётся по полной рыночной стоимости. Способ действительно эффективный, потому как не раз доказал свою состоятельность.

Аукцион на квартире – чем рискует продавец?

Диспозиция аукционного метода реализация недвижимости – всегда заниженная цена на старте. Юридический собственник в этом случае сильно рискует:

• Привлечь слишком заманчивой ценой профессиональных покупателей – частных инвесторов или попросту перекупщиков, рейдеров и других неблагонадёжных товарищей, с которыми сможет справиться лишь искушённый в таких делах высококвалифицированный специалист
• Повстречаться с сырыми клиентами, у которых ещё чётко не сформировались потребности и добиться тем самым диаметрально противоположного эффекта – затянуть с продажей. Как показывает практика, значительная часть около 20% предварительных контрактов разрываются по инициативе приобретателя, не дойдя до сделки.
• Сильно продешевить в спешке и не дождаться реальных покупателей, например, местных жителей, которые с большой долей вероятности могут по достоинству оценить все преимущества и недостатки квартиры и приобрести недвижимое имущество по максимальной цене!

В общем, как вы правильно понимаете, цена ниже плинтуса на рынке – это как красная тряпка для быка. Ни к чему хорошему этот приём возможно и не приведёт. В чём точно может быть уверен собственник – такой манёвр привлечёт чрезмерное внимание огромного количества людей,бог знает с какими намерениями.

Три удара молотка и квартира продана!

Настоятельно рекомендую собственникам применять аукцион при продаже квартиры лишь в исключительных случаях:

• Неликвидный объект – после стихийного бедствия (пожара или потопа), низкий первый этаж, строение ветхое или аварийное (существует реальная угроза жизни), с вечным индустриальным пейзажем за окном (факторы риска) и т.д
• Эксклюзивный объект – элитная недвижимость с уникальными характеристиками: авторские проекты в центральных исторически значимых частях города, памятники архитектуры, апартаменты и особняки больших площадей с шикарным дорогим ремонтом
• Новостройки – объём предложений до и после сдачи дома (корпуса) в эксплуатацию может действительно зашкаливать. Первичный рынок – это в первую очередь плотная конкурентная среда. Застройщику и физлицам ничего другого не остаётся в таких условиях, как только демпинговать или устраивать аукцион.
• Срочность конвертирования актива, когда деньги нужны позарез — уже завтра или ещё вчера!

Итоги и выводы – одним аукционом сыт не будешь!

Все предложения на вторичном рынке уникальны по своей природе. В локациях с давно сложившейся инфраструктурой, в старых обжитых районах существует стабильный спрос на доступное жильё. Если объект ликвидный – обладает всеми необходимыми потребительскими характеристиками, в предложении идеально сбалансировано соотношение цены и качества, то при реализации недвижимости нет никакой необходимости применять аукционный метод. Как показывает мой личный профессиональный опыт – хороший товар на полке не залёживается – покупатель на квартиру находится с первых нескольких показов.

Друзья, давайте смотреть правде в глаза. Давайте быть честными, в первую очередь, по отношению к себе и клиентам, да и ко всем окружающим тоже. Аукцион при реализации как жилой, так и комммерческой недвижимости, не так выгоден собственнику, как его некоторые профессиональные участники рынка преподносят и позиционируют. Именно по этой причине он не получил повсеместного применения ни в мировой практике, ни на внутренней арене. Существует объективная оценка этой схемы после глубочайшего и всестороннего анализа ведущими экспертами отрасли. На самом деле, подобного рода случаи единичные, из ряда вон выходящие, исключительные. По большому счёту, приём выгоден одному лишь посреднику – тому, кто его рекламирует и предлагает. Задача агента по-быстрее заработать – конечно же, он будет с пеной у рта доказывать эффективность данной технологии. Не стоит аукционным методом продажи недвижимости затыкать все дырки на рынке. Хорошенько подумайте, прежде чем пойти на такой ответственный шаг. Взвесьте все за и против и примите для себя правильное решение. Дерзайте, но помните, что в умелых руках аукцион – это абсолютное благо, в неумелых – вселенское зло.

Всем удачи – пусть избавит вас слепой случай при продаже квартиры от лукавого и аукциона!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова – частный риэлтор в Москве.

+ 7 (903) 170-13-84

novik911@ya.ru

Чем могу быть полезна?

Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.

— До 1 июля 2021 сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%

— Пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями 20%

Источник

С молотка: что важно знать про покупку квартиры с торгов

Часто в объявлениях о продаже жилья можно встретить словосочетание «залоговая недвижимость». Это значит, что квартира, дача, дом, земельный участок выставлены на торги Федеральной службой судебных приставов (ФСПП). Как правило, такие лоты очень привлекательны, так как стоят на порядок ниже сходных предложений на рынке. Однако у них есть свои существенные недостатки. Что такое залоговая недвижимость, каковы риски при ее покупке и как можно свести их к минимуму, рассказывает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.

Недвижимость становится залоговой в двух случаях:

1. Вы берете кредит в банке на покупку квартиры. В соответствие со ст. 334 ГК РФ и ст. 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г.№102-ФЗ (ФЗ-102), на купленное вами жилье накладывается обременение – в данном случае это ипотека. Получается, квартира находится в вашей собственности, вы можете в ней проживать, пользоваться, но совершать с ней какие-либо сделки без согласия банка до полной выплаты кредита вы не имеете права;
2. Вы берете в долг или получаете кредит под залог уже имеющейся у вас квартиры (ипотека в силу договора).

И в первой, и во второй ситуации вы становитесь залогодателем – лицом, передающим в залог банку жилье, а банк – залогодержателем. Таким образом недвижимое имущество является гарантом того, что вы своевременно выплатите кредитной организации свой долг.

Как недвижимость попадает на торги

В связи с ухудшением экономической ситуации в нашей стране все чаще граждане, взявшие подобные кредиты, не могут справиться с выплатами по ним. В этом случае банк может подать на такого должника в суд с требованием о погашении долга путем обращения взыскания на залоговую квартиру. Суд в свою очередь выносит решение об удовлетворении требований банка (долг нужно выплачивать) и об обращении взыскания на квартиру путем ее продажи с торгов. Кроме того, устанавливается первоначальная цена продажи, которая определяется на основании независимой оценки стоимости этого имущества на момент рассмотрения дела в суде.

После получения вступившего в законную силу решения суда банк получает исполнительный лист и передает его в отдел ФСПП по месту жительства должника на принудительное исполнение. Судебный пристав возбуждает исполнительное производство, направляет должнику Постановление о возбуждении исполнительного производства, в котором предлагает адресату в пятидневный срок добровольно исполнить решение суда, перечислив денежные средства в указанном в судебном решении размере на счет ФСПП.

Если должник не делает этого, судебный пристав выносит Постановление об изъятии имущества путем передачи его на торги через уполномоченную компанию. Данные организации проходят тендер, победитель которого получает право на реализацию заложенного имущества.

Далее выигравшая тендер компания размещает всю информацию о проведении таких торгов на специально установленных Правительством РФ электронных площадках.

Единственное жилье

А как быть с единственной квартирой? И/или той, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети? Вынужден вас расстроить – даже единственное жилье, заложенное по ипотеке, подлежит продаже, а все проживающие в нем, в том числе и несовершеннолетние дети, – выселению без предоставления другого жилья. Прочитать об этом можно в ч. 1 ст. 78 ФЗ-102.

Как принять участие в торгах

Лицо, желающее участвовать в торгах, подает электронную заявку, подписанную усиленной квалифицированной электронно-цифровой подписью, вносит аванс на расчетный счет (обычно это 10% от стоимости недвижимости) и участвует в аукционе. Победителем аукциона становится тот, кто предложит большую цену. Именно с ним и заключается договор купли-продажи такого недвижимого имущества.

Риски

Есть ли риски в такой схеме? Вроде бы имеется судебное решение, возбуждено исполнительное производство, причем государственным органом, все проверено. Но свои подводные камни есть везде.

Самый распространенный риск – в залоге в силу договора оказалась первично приватизированная квартира, где есть лица, имевшие право, но отказавшиеся от участия в приватизации. На основании ст. 19 Федерального Закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», у таких лиц сохраняется право пожизненного проживания в данной квартире, даже при перемене собственника.

Узнать о них можно, внимательно изучив выписку из домовой книги и документы о первичной приватизации квартиры. В заявлении о приватизации должно быть указано, кто отказался от участия в ней.

Этих людей вы не выселите из квартиры никогда и никаким способом. При этом при оформлении ипотеки банк не получает от них никаких согласий на предоставление кредита, поскольку собственниками они не являются, и законом это не предусмотрено.

Следующий нюанс – большие задолженности по оплате в Фонд капитального ремонта. Устроители аукциона не проверяют эти данные, а сами вы получить их не можете. Тут важно помнить, что долг в Фонд капремонта, в отличие от долга по коммунальным платежам, остающимся за предыдущим владельцем, переходит на нового собственника. Хотя в последние месяцы жилищно-коммунальное лобби стало активно говорить о том, что и задолженность по квартплате и ЖКУ надо переводить на нового хозяина жилья.

Следующим неприятным сюрпризом будет то, что должники добровольно не хотят выселяться из квартиры, и вам придется потратить много времени на судебный процесс, связанный с решением этого вопроса. Так, в практике нашей компании был случай, когда для выселения предыдущего собственника и членов его семьи из квартиры, приобретенной на аукционе, потребовался год. Судья под любым предлогом откладывала рассмотрение дела, поскольку у собственника этого жилья были зарегистрированы там несовершеннолетние дети, причем один родился, когда иск о выселении уже был подан в суд.

Не через торги

Еще существует вариант приобретения залоговой недвижимости непосредственно у залогодателя. В данном случае гражданин, имеющий ипотечный кредит, но понимающий, что он не в состоянии его выплачивать, обращается в банк с заявлением о разрешении продажи такой недвижимости и погашении ипотеки. Обычно банк идет навстречу и дает такое разрешение с условием, что кредит будет погашен до перевода права собственности на нового собственника.

В этом случае квартира продается практически по рыночной цене. Вышеуказанные риски также имеются.

Наиболее же безопасно покупать квартиру напрямую у банка, когда она перешла в его собственность. Банк сам следит за снятием обременений, самостоятельно ищет покупателей. В такой ситуации при единовременной оплате можно рассчитывать на скидку до 15% от стоимости жилья или получить ипотечный кредит на выгодных условиях.

Источник