Энциклопедия решений. Приобретение в собственность арендованного государственного или муниципального имущества
Приобретение в собственность арендованного государственного или муниципального имущества
Гражданское законодательство допускает аренду имущества с правом его выкупа, предполагающую, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такое условие может быть предусмотрено законом или договором аренды, за исключением случаев, когда закон запрещает выкуп арендованного имущества (п.п. 1, 3 ст. 624 ГК РФ).
Однако в отношении имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, действует специальное правило — такое имущество может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц только в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).
В настоящее время порядок приватизации регулируется Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон о приватизации). Способы приватизации государственного и муниципального имущества, перечисленные в ст.ст. 18 — 26 этого федерального закона, не предусматривают такой способ приобретения права собственности, как выкуп имущества, арендуемого у государства или у муниципального образования (см. постановление ФАС Поволжского округа от 13.05.2005 N А72-6835/04-25/287). Поэтому по общему правилу заключение договора аренды государственного или муниципального имущества с условием о его выкупе будет противоречить закону.
Вместе с тем особые условия предусмотрены для договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до 26.04.2002 (даты вступления в силу Закона о приватизации). Если такой договор предусматривает право арендатора выкупить имущество и в нем содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения, выкуп осуществляется в соответствии с условиями договора. В этом случае срок реализации арендатором своего права на выкуп государственного или муниципального имущества ограничен только сроком подачи заявления о выкупе, который установлен договором (пп. 1 п. 12 ст. 43 Закона о приватизации). Однако для этого договор должен указывать на конкретную цену выкупа (см. постановление Второго ААС от 25.08.2009 N 02АП-3588/2009).
Если договор аренды с правом выкупа, заключенный до вступления в силу Закона о приватизации, не содержит условий о размере выкупа, сроках и порядке его уплаты, выкуп арендованного имущества мог состояться в течение 6 месяцев со дня вступления в силу этого федерального закона. Порядок выкупа в этом случае зависел от рыночной стоимости арендуемого имущества на дату подачи заявления о выкупе: если она составляла более 10 тысяч минимальных размеров оплаты труда, арендуемое государственное или муниципальное имущество вносилось в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества, созданного совместно с арендатором с предоставлением последнему права первоочередного приобретения акций указанного общества. При меньшем размере рыночной стоимости имущества с арендатором заключалось дополнительное соглашение, в котором предусматривались условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения (пп. 2 п. 12 ст. 43 Закона о приватизации).
Пункт 12 ст. 43 Закона о приватизации предусматривает еще одно основание выкупа имущества, арендованного до вступления в силу этого федерального закона. Оно распространяется на лиц, приобретших в собственность имущество государственного или муниципального унитарного предприятия в период до 05.12.1994 (даты официального опубликования главы IV части первой ГК РФ), за исключением здания или нежилого помещения, в которых располагалось такое унитарное предприятие и в отношении которых одновременно с приобретением в собственность имущества предприятия был заключен договор аренды с правом выкупа. Такое здание или нежилое помещение могло быть выкуплено арендатором в течение двух лет с даты вступления в силу Закона о приватизации (п. 13 ст. 43 этого федерального закона).
Необходимо учитывать, что для осуществления арендатором права на выкуп имущества, арендованного до вступления в силу Закона о приватизации, договор аренды с правом выкупа должен соответствовать законодательству о приватизации, которое действовало на момент его заключения. В частности, ст.ст. 16, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (далее — Закон N 123-ФЗ) предусматривали такой способ приватизации, как выкуп арендованного государственного или муниципального имущества, однако приватизация имущества таким способом без дополнительных оснований, предусмотренных законом, могла состояться лишь в случаях, когда договор аренды был заключен до вступления в силу Закона РФ от 03.07.1991 N 1531-I «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» (04.07.1991). В остальных случаях законодательство о приватизации оговаривало возможность выкупа арендуемого имущества рядом обстоятельств. Так, арендатору имущества государственного или муниципального унитарного предприятия, преобразованного в открытое акционерное общество, предоставлялось право на первоочередное приобретение акций такого общества (п. 1 ст. 26 Закона N 123-ФЗ). До вступления в силу Закона N 123-ФЗ (28.07.1997) действовали Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года (утверждены Указом Президента РФ от 22.07.1994 N 1535), п. 4.5 которых предусматривал возможность приобрести в собственность арендуемые здания, строения, сооружения, помещения, а также занятые приватизированными предприятиями земельные участки для отдельных категорий арендаторов, в частности, для лиц, заключивших договор аренды объектов недвижимости по итогам конкурса или аукциона, для собственников, приватизировавших государственные (муниципальные) предприятия или государственное (муниципальное) имущество, ранее сданное в аренду, в результате выкупа последнего.
Если договор аренды государственного или муниципального имущества с правом выкупа был заключен без учета этих требований, в выкупе имущества арендатору будет отказано (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 03.03.2011 по делу N А45-8984/2010, ФАС Северо-Западного округа от 30.05.2008 N А52-4400/2007, ФАС Центрального округа от 29.05.2001 N А35-2823/00-С13).
Федеральным законом могут быть установлены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Источник
Способ приватизации как выкуп арендованного имущества
Статья 4. Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 4
1. Уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 03.07.2018 N 185-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам — субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее — предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило в соответствии с законодательством Российской Федерации согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
(в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4.1. Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ)
5. При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).
(в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 03.07.2016 N 265-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. В любой день до истечения срока, установленного частью 4 настоящей статьи, субъекты малого и среднего предпринимательства вправе подать в письменной форме заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
7. Уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается.
8. Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации:
1) отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
2) достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
(часть 8 в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
9. Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:
1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;
(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;
(в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 02.07.2013 N 144-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.
10. В тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 настоящей статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает одно из следующих решений:
1) о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, установленных Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества»;
2) об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
10.1. Субъект малого или среднего предпринимательства, утративший по основаниям, предусмотренным пунктом 1 или 2 части 9 настоящей статьи, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в отношении которого уполномоченным органом принято предусмотренное частью 1 настоящей статьи решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества, вправе направить в уполномоченный орган в соответствии со статьей 9 настоящего Федерального закона заявление при условии, что на день подачи этого заявления арендуемое имущество, в отношении которого таким субъектом ранее было утрачено преимущественное право на его приобретение, находится в его временном владении и (или) временном пользовании в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
(часть 10.1 введена Федеральным законом от 03.07.2018 N 185-ФЗ)
11. В договоре купли-продажи арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.
(часть одиннадцатая введена Федеральным законом от 17.07.2009 N 149-ФЗ)
Источник
