Способ приобретения недвижимости кооператив

Общая схема приобретения жилья через ЖНК

Что означает покупка жилья в рассрочку с помощью жилищного накопительного кооператива?

Это значит, что вы ежемесячно выкупаете пай – часть площади квартиры.

Итак, вы имеете некоторые накопления и желаете, как можно скорее обзавестись собственным жильем. Собирать многочисленные документы, бегать по кабинетам, искать поручителей и в итоге получить отказ в ипотечном кредите – слишком неудобно.

Вот вопросы, на которые вам необходимо ответить для принятия решения о вступлении в жилищный накопительный кооператив:

1. Какую квартиру (по стоимости) Вы планируете приобрести?
2. Какой срок Вам необходим для накопления 60 процентов стоимости выбранной квартиры?
3. За какой срок Вы сможете рассчитаться с кооперативом после приобретения для Вас жилья?

В случае, если в ближайшее время Вы ожидаете поступления денежных средств для оплаты первоначального взноса (например, продажа старой квартиры), то Вы можете вступить в режим паенакопления.

Менеджеры жилищного накопительного кооператива помогут подобрать квартиру и рассчитать наиболее комфортную для вас сумму платежа.

Когда Ваш взнос составит 60% от стоимости жилья, которое предполагается приобрести, оставшуюся часть стоимости кооператив погашает за вас.

После получения ключей от собственной квартиры, Вы и ваши близкие, родственники можете прописаться и переезжать.

После полного расчета с ЖНК квартира переходит в вашу собственность. И вы можете написать заявление о выходе из ЖНК либо приобретать следующую квартиру.

Источник

Покупка квартиры через кооператив — порядок действий

Покупка квартиры в рассрочку через жилищный кооператив – доступный вариант для людей, у которых нет возможности приобрести жилье за наличные деньги. Вопрос в том, как найти подходящий, надежный кооператив и что предпринять, чтобы в него вступить и получить квартиру.

Виды жилищных кооперативов

Жилищный кооператив

Помогает купить жилую площадь, а также участвует в управлении многоквартирным домом. Количество членов не может быть меньше пяти человек, но не должно превышать числа жилых помещений в приобретаемом кооперативном доме. Деятельность жилищного и жилищно-строительного кооперативов регулирует ст. 11 ЖК РФ (что не несет в себе той защиты, которую гарантирует ФЗ-214, регламентирующий права дольщиков).

ЖК могут приобретать недвижимость для своих членов только в определенных домах.

Заселение в квартиру до полной уплаты ее стоимости осуществляется по праву пользования, а кооперативная организация является собственником этого жилья.

Жилищно строительный кооператив

С 2018 г. ЖСК запретили вкладывать средства в недостроенное жилье. Эти же функции исполняет жилищный кооператив.

Жилищно накопительный кооператив

В отличие от ЖК и ЖСК может приобретать жилые помещения для своих участников без указания конкретного здания, и регламентирован ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Нужно вступить в ЖНК и заплатить паевые взносы, которые идут на отдельные счета и расходуются только на приобретение квартир. Это проверяют ЦБР и ФНС.

Члены ЖНК могут посмотреть, как расходуются деньги, выбирают правление, согласовывают планку стоимости жилья, выше которой ЖНК не может покупать жилища. Новые пайщики, вступившие в ЖНК, ставятся в конец очереди за жильем, ищут подходящую квартиру и отправляют сведения о ней в бухгалтерию кооператива. Когда придет очередь, жильё выкупается, пайщик может туда заселиться, зарегистрироваться и даже сдавать в аренду. Но пока не выплачены все деньги, жилое помещение остается в собственности ЖНК.

Как найти жилищно накопительный кооператив

В реестре представлено порядка 50 ЖНК по всей России. Особое внимание нужно обратить на организации, имеющие примечание – если они ведут подготовку к ликвидации, то тут делать нечего.

Плюсы и минусы кооператива

В ЖНК вступают те, кому не хочется переплачивать банку за кредит или не получившие ипотеку. Среди положительных сторон следует выделить:

• Отсутствие переплат.
• Возможность проживания и регистрации сразу после покупки жилья ЖНК.
• Возвращение паевых взносов при выходе.
• Распоряжение взносами: член ЖК волен завещать, дарить или продавать свои накопления.
• Пай не заберут за задолженности, даже если гражданина признали банкротом и наложили арест на имущество.

• Кооперативную организацию могут ликвидировать и средства останутся замороженными, пока не перейдут в другой ЖНК.
• Квартира остается в собственности ЖНК до полной выплаты ее стоимости. Если у гражданина не будет возможности платить, то квартиру могут забрать.
• За передачу прав собственности пайщик заплатит два раза и довольно много.
• Членские и вступительные перечисления не возвращаются.

Следует искать кооператив для покупки квартиры ближе к месту жительства, так как придется ездить для урегулирования формальностей и решения вопросов. Чем дальше пайщик живет от выбранного кооператива, тем больше у него расходов.

Что делать, чтобы вступить в жилищно накопительный кооператив

Выбрав подходящий ЖНК, следует написать заявку о вступлении. Из документов понадобятся паспорт пайщика и ИНН. Единственное условие для вступления: возраст не менее 16 лет.

После одобрения выплачиваются взносы: для вступиления, членский и паевой. Паевой взнос – это первоначальный этап покупки квартиры через кооператив. В каждом ЖНК эта сумма определяется в индивидуальном порядке.

Каждый месяц потребуется заплатить членский взнос на текущие расходы организации. При выплатах предоставляются только квитанции – расписка или перевод на счет физ. лица должны сразу насторожить пайщика.

Документы, которые необходимо проверить у жилищно накопительного кооператива

Определившись с ЖНК, нужно его проверить. Для этого заказывают документ из ЕГРЮЛ, в котором смотрят на:

• Юридический адрес и адрес места нахождения кооператива фактически.
• ИНН и ОГРН.
• Дата последнего вступления новых пайщиков.

Если у организации есть свой электронный ресурс, там так же следует просмотреть все данные, сверив их со справкой из ЕГРЮЛ и информацией реестра Банка России. При разных адресах и несовпадении количества пайщиков ЖНК возможны мошеннические схемы.

На сайте должны быть учредительные документы:

• Положение о паевых фондах.
• Устав.
• Положение о формах участия.
• Заключение аудиторской компании, которая выбирается по тендеру каждый год и делает независимую проверку ЖНК и финансов.

Не стоит связываться с организацией, скрывающей юридическую информацию о себе.

Как оформляется право собственности после выкупа квартиры у жнк

После того, как ЖНК выплачивается вся сумма за квартиру с учетом начислений, оформляется право собственности на гражданина. Для этого надо получить в кооперативной организации уведомление о погашении.

За оформление прав нужно платить, когда ЖНК купил квартиру, а второй раз – когда пайщик полностью расплатился и переводит жилье на свое имя. ЖНК – это юридическое лицо и госпошлина будет составлять 22 тыс. рублей в первый раз. Пайщик, как физическое лицо, заплатит 2 тыс. рублей за переоформление на себя во второй раз.

Юрист кооператива вместе с пайщиком отдают в Росреестр уведомление о погашении, квитанцию об оплате госпошлины (на 2000 руб.), договор о первоначальном приобретении квартиры кооперативом, копию паспорта пайщика.

Ежемесячный взнос в кооператив и как он формируется

Кооператив не дает рассрочку больше чем на 10 лет. Цена жилого помещения высчитывается по квадратным метрам, и оценивается ежеквартально. Если кадастровая стоимость вырастает, то пайщик будет платить больше.

Взносы нельзя пропустить, даже если пайщик заплатил за несколько месяцев вперед. Плюс такой уплаты – только уменьшение ежемесячной суммы. В случае невозможности внесения взносов из-за болезни или потери работы счёт замораживается на 3 месяца. Исключение из ЖНК происходит, если:

• Есть 3 просрочки на протяжении календарного года.
• Пайщик не выплатил взнос больше 2 раз за квартал.

У каждой организации свои условия, о которых нужно уточнять при вступлении. Возврат паевых средств осуществляется не сразу, а только на следующий год после исключения.

Заключение

Покупка квартиры через жилищный кооператив без переплат очень выгодна, если есть возможность постоянно, не пропуская, выплачивать взносы. Но перед заключением договора нужно тщательно проверить чистоту ЖК и его условия.

Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.

Источник

Как застройщики обходят счета эскроу

На счетах эскроу деньги покупателя замораживаются до момента сдачи дома в эксплуатацию. Если же дом становится проблемным, деньги со счетов эскроу просто возвращаются дольщикам. Сейчас 64% жилых домов строятся через счета эскроу, около 30% получили разрешение достраивать дома по прежней схеме, с уплатой взносов в компенсационный фонд. Остальные строят жилье на собственные средства или же используют другие схемы. Они могут быть законными, но не защищают покупателей жилья от потери денег.

Способ первый. С покупателем подписывается одновременно два договора — на покупку векселя и предварительный купли-продажи на конкретную квартиру, объясняет эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. Оплата квартиры после завершения строительства предполагается выпущенным компанией векселем. Заключить позже основной договор можно, только если дом в целом построен, сдан, ему присвоен адрес и кадастровый номер. Эти договоры не регистрируются в Росреестре, страховка и прочая ответственность застройщика к этой схеме не применяются. Все возможные споры могут быть решены по суду, с приравниванием — на усмотрение суда! — этой схемы к договорам долевого участия. В случае банкротства застройщика, смены лиц или прочих коллапсов покупателя (который формально не является участником долевого строительства) не включат в очередь кредиторов компании.

Способ второй. Покупатель инвестирует деньги в строительство квартиры, но опять же вне действия закона об участии в долевом строительстве, рассказывает эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Мозоль. Так действует, например, застройщик в Санкт-Петербурге, чью землю под домом арестовали, и он не смог регистрировать договоры долевого участия в Росреестре. Высок риск потерять деньги и не получить жилье, говорит эксперт.

Способ третий. Схема приобретения недвижимости через жилищный кооператив также не требует страхования ответственности застройщика. Это, с одной стороны, не ведет к удорожанию проекта, с другой — добавляет волнений. Использовать схему ЖСК можно только на государственных или муниципальных участках, что чаще делают при выполнении госзаказов на строительство служебного жилья. Этот способ не защищает покупателя от задержки сдачи дома, но согласно определению Верховного суда можно войти в реестр обманутых дольщиков.

Есть и другие нестандартные схемы. Например, один из застройщиков хотя и действует через счета эскроу, продает квартиры в ипотеку без первоначального взноса. Первоначальный взнос он оформляет через договор пожертвования от застройщика покупателю, рассказывает Мозоль. Фактически же средства не переводятся. Не надо копить на первый взнос, но покупателю придется заплатить налог с получения пожертвования.

«Любая сделка с покупкой квартиры без счетов эскроу рискованна и не гарантирует получение жилья. Можно потерять и деньги, и остаться без квартиры», — подчеркивает Мозоль.

Источник

Роман Василенко: Жилищный кооператив как способ решения квартирного вопроса

Роман Викторович, жилищный кооператив — это для кого?

Кооператив создает условия для приобретения жилья согражданам, которым трудно воспользоваться другими вариантами приобретения квартиры. Например, трудно получить банковский кредит или не у кого взять в долг. Не говоря уже о том, что у них отсутствуют собственные или семейные средства в достаточной сумме на единовременную покупку квартиры.

Это учащиеся или только начавшая работать молодежь; пожилые люди; лица с ограниченными возможностями здоровья (ОВЗ); люди, не имеющие постоянного официального дохода высокого уровня.

Какие условия предлагает кооператив, например, для молодежи?

Кооператив уникален как молодежная жилищная программа. С его помощью приобрести квартиру молодой человек может с 16 лет — как только получит паспорт. Он постепенно накапливает средства на свою первую квартиру, внося их на счет в кооперативе. Даже делая ежемесячные минимальные паевые взносы по 15 тыс. рублей в месяц, можно довольно быстро собрать первоначальный паевой взнос на небольшую квартиру.

Поясню, что приобретение жилья кооперативом предполагает внесение пайщиком первоначального паевого взноса не менее 35% от стоимости желаемой квартиры. Остальные 65% предоставляет кооператив, причем на беспроцентной основе.

Мы приобретаем для пайщиков квартиры только на вторичном рынке. Пайщик оплачивает услуги по юридической проверке и оценке приобретаемой в его интересах квартиры и весь период членства в кооперативе платит небольшие членские взносы. В период возврата средств (не более 10 лет) квартира находится в собственности кооператива.

В приобретенной для него квартире человек проживает бесплатно и вносит коммунальные и налоговые платежи за свой счет. Как только он погашает долг перед кооперативом, квартира переходит в его собственность.

Есть немало молодых людей, которые приобрели квартиру с помощью кооператива уже на первых курсах вуза, пусть небольшую, но свою! В долгосрочной перспективе ежемесячные выплаты паевых средств, предоставленных кооперативом, плюс членские взносы в кооператив в сумме обходятся гораздо меньше, чем плата за арендуемую квартиру.

Молодые пайщики зачастую достаточно быстро расплачиваются с кооперативом за приобретенную для них квартиру, и она переходит в их собственность. Можно будет, продав ее, приобрести большую квартиру самостоятельно или опять же с помощью кооператива.

Это типичный сценарий для наших пайщиков: несмотря на то, что нашему кооперативу меньше 10 лет — он был создан в 2014 году, более полусотни квартир уже перешло в собственность пайщиков. У нас также немало пайщиков, которые с помощью кооператива приобрели второй или даже третий объект недвижимости.

Мы видим впечатляющий рост числа молодых пайщиков. К началу второго полугодия 2020 года число пайщиков кооператива «Бест Вей» не старше 35 лет достигло 20%. А общее число пайщиков кооператива превысило 10 тыс. человек.

Расскажите о возрастных пайщиках кооператива.

Это более 7% наших пайщиков, и их число растет.

Дело в том, что верхней возрастной границы для вступления в кооператив нет. Пайщиком кооператива можно стать в возрасте и 70, и 80 лет. В «Бест Вей» есть пайщики, разменявшие седьмой десяток. Если раньше люди в возрасте при покупке квартиры могли рассчитывать преимущественно на свои собственные средства, то теперь они могут воспользоваться помощью кооператива.

Мотивация пожилых пайщиков, как правило, связана с приобретением квартиры поближе к детям и внукам, а также с покупкой дополнительного объекта недвижимости для семьи. Кооператив не пугают преклонные лета пайщика. И самого такого потенциального пайщика ничто не останавливает от вступления в кооператив, так как пай в кооперативе — это имущественный объект, который передается по наследству.

Кооператив очень важен и для людей с ограниченными возможностями здоровья. Сегодня в нашей стране имеются варианты приобретения квартиры для этой категории населения. Например, есть государственные программы предоставления жилья и сертификаты на его приобретение для детей-инвалидов, воспитывавшихся в интернатах за счет бюджета.

Однако многим людям с ограниченными возможностями все же приходится обращаться на финансовый рынок на общих условиях. При этом их финансовые возможности, как правило, существенно хуже, чем у обычных людей, и государственные дотации, которые им предоставляются, их положение не выравнивают. Жилищный кооператив для людей с ОВЗ — привлекательная возможность решить жилищную проблему.

Наш кооператив в первую очередь — социально ориентированный проект. По форме это некоммерческая организация. Схема его работы проста и прозрачна: когда пайщик полностью расплачивается с кооперативом за предоставленные средства, он получает квартиру в собственность. Если у пайщика трудный финансовый период, кооператив может предоставить ему отсрочку. Если пайщик устойчиво теряет возможность расплачиваться с кооперативом, он просто выходит из кооператива и получает назад все внесенные паевые средства в полном объеме.

По моему мнению, кооператив — наиболее демократичный, приемлемый для всех, даже самых малообеспеченных групп россиян, способ приобретения жилья. Кооперативу не нужны справка с места работы, справка, подтверждающая уровень дохода. Единственный документ, необходимый для вступления в наш кооператив, — паспорт гражданина России или паспорт гражданина другого государства. Таким образом, социальное значение кооператива заключается в предоставлении равных возможностей разным, в том числе малообеспеченным категориям граждан приобрести собственное жилье.

Источник