В чем разница между дифференцированным и аннуитетным платежом?
Я хочу взять ипотеку, но в банках не объясняют, как выгоднее: с дифференцированными или аннуитетными платежами. Расскажите, пожалуйста, что выбрать.
Вика, для начала немного матчасти.
Ипотечный кредит — это кредит под залог недвижимости, которая на этот кредит покупается или которая у вас уже есть.
Кредит состоит из двух частей: сам кредит (основной долг) и плата за его использование, которую в народе называют процентами. Что и как погашается — как раз и определяется типом платежа. И теперь к вашему вопросу.
Аннуитетный платеж — это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате при аннуитетном платеже каждый месяц вы платите банку одну и ту же сумму.
Дифференцированный платеж — это когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько вы еще должны банку. В результате при дифференцированном платеже в первые месяцы кредита вы платите сильно больше, в последние — сильно меньше.
Плюс ипотечного кредита в том, что он дается на много лет и под относительно низкий процент — по сравнению с другими кредитами. Летом 2021 года в России дают кредит на покупку жилья под 9—12%, а по госпрограммам бывает и 2% годовых. В других странах можно найти под 1—5% годовых.
Если гасить строго по графику
Аннуитетный платеж одинаковый всю дорогу. Но сначала вы по большей части платите банку проценты, а уже потом возвращаете сам долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа для вас критичен — например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.
Дифференцированный платеж сначала большой, потом всё меньше. Основной долг уменьшается равномерно. В итоге банку вы платите меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас не критичен.
Если гасить вперед графика
Если получается гасить часть кредита досрочно, нужно просто составить экселевскую табличку и сравнить варианты: если гасить с уменьшением платежа, сокращением срока, гасить сразу или потом. Просто строите модели для каждой ситуации и сравниваете те показатели, которые вам важны, — время, переплаты и т. д.
Особенности
Аннуитетный платеж обманчивый. Каждый месяц вы платите банку одну и ту же сумму, но это не значит, что вы равномерно гасите долг. Банк рассчитывает платежи так, чтобы сначала они уходили в счет процентов, а только потом — в счет основного долга. Если через 10 лет у вас улучшится материальная ситуация и вы захотите погасить долг досрочно, вы не сможете значительно уменьшить переплату — к тому моменту вы ее почти всю заплатили.
Но и дифференцированный платеж не так прост. В первый год платежи на треть выше, чем аннуитетные, и уравниваются с ними только лет через шесть. Если гасить ипотеку досрочно в первые несколько лет, срок будет сокращаться незначительно.
При любом виде платежа не стоит сбрасывать со счетов влияние инфляции. Деньги постепенно обесцениваются, но это играет на руку, только если ваш доход увеличивается соразмерно росту процента инфляции или больше — тогда траты на ипотеку постепенно будут менее существенны. Если зарплата не растет, инфляция будет играть против вас.
Подводные камни
Продажа квартиры. Принимая сегодня решение о покупке квартиры в кредит, сразу подумайте о ее продаже в будущем. Некоторые думают, что квартиру нельзя продать, пока ипотечный кредит не будет выплачен полностью, или что сделка совершится только с согласия вашего банка-кредитора. Это не так: квартиру можно продать в любой момент, согласие банка нужно не всегда.
Если к моменту продажи вы не погасите кредит, сделку нужно будет проводить через банк, потому что недвижимость всё еще в залоге. Если покупатель платит собственными деньгами, обычно согласие банка не нужно: гасите ипотеку деньгами покупателя, обременение снимается, Росреестр регистрирует переход права к покупателю.
Если у ваших покупателей не будет на руках всей суммы, вероятнее всего, им придется брать кредит в том же банке, куда вы вносите свои платежи по ипотеке. Некоторые банки проводят формальную процедуру одобрения. Это сложнее, но реально.
Плавающая ставка. Отнеситесь скептически к предложению банка о плавающей ставке. Обычно она состоит из двух частей: фиксированного процента и индекса какой-либо биржи. Российские банки чаще всего используют индекс Mosprime. С начала этого года он снизился более чем на один процент, что выгодно.
Но может быть и обратная ситуация, когда придется платить больше. Если вы всё-таки соблазнились плавающей ставкой, убедитесь, что в кредитном договоре предусмотрено ограничение конечной ставки при резком увеличении индекса.
Страховка. Еще одна составляющая ипотечного кредита — ежегодная страховка. Как правило, для новостройки это страхование жизни и здоровья покупателя и страховка самой квартиры. Последняя не защитит от затопления соседями — это страховка целостности недвижимости как объекта — стен, пола, потолка.
При покупке вторички еще может добавиться страхование титула. Внимательно прочитайте кредитный договор: некоторые банки допускают отказ от страхования полностью или частично, взамен увеличивая процентную ставку по кредиту. В любом случае стоит просчитать все риски и расходы.
Ваш главный союзник в принятии таких решений — «Эксель».
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Источник
Аннуитетные платежи при погашении кредита — что это, примеры расчета
Помимо размера ссуды и процентной ставки заемщику важна прозрачность выплат. Так он понимает, по каким статьям переплачивает и как эффективнее погасить потребительский кредит в минимальный срок. Этим требованиям вполне соответствует аннуитетный платеж — одинаковый на всех этапах выплаты. Однако так ли он выгоден кредитополучателю? Попробуем тщательнее разобраться в тонкостях подсчета.
Что значит аннуитетный способ погашения кредита
Кредит дает клиенту уникальную возможность — быстро получить на руки капитал, которым можно немедленно распоряжаться. Однако банки не работают с клиентами «просто так»: за предоставление заемных средств они берут плату, которую включают в размер ссуды. В итоге каждый платеж по кредиту можно разделить на две составляющие:
Средства, идущие на погашение основного долга;
Проценты, которые положены банку за оказание услуг.
Кроме того, в транши могут входить комиссионные выплаты, страховка и штрафы. Но от общей суммы платежа они составляют минимум и взимаются, как правило, единовременно. Опытные заемщики знают, что в кредитной программе важна не только ставка; на переплату влияет и то, по какой схеме банк будет начислять проценты. Так, более выгодным слывет дифференцированный платеж. Он предполагает, что с начала выплат клиент перечисляет равные доли в пользу «тела» кредита, а ставка рассчитывается на остаток долга. Соответственно, каждый месяц основная задолженность тает вместе с процентом и размером платежа. Итоговая переплата по ссуде при таком расчете — минимальна.
Однако более вероятно, что в банке вам предложат погашение кредита аннуитетными платежами.
Аннуитетный платеж — метод погашения, при котором размер ссуды делится на равные части, которые клиент стабильно выплачивает до конца кредита.
Загвоздка состоит в структуре платежа. При аннуитете первая половина кредита будет погашать преимущественно проценты банку, а на основной долг придется минимум средств. К концу кредита баланс изменится, и почти весь транш будет уходить на задолженность. Такая схема наиболее выгодна кредитной организации, но для клиента она означает ровно одно — весомую переплату по ссуде.
Как рассчитать аннуитетный платеж по кредиту
Обычно аннуитетный график погашения кредита составляет банк, обработав заявку от клиента. Еще раньше «прикинуть» размер платежа помогают онлайн-калькуляторы. Вбив в них основные параметры — величину займа, ставку, срок и дополнительный функционал — заемщик видит развернутую схему оплаты.
Иногда клиенты предпочитают составить график вручную. Так они лучше уясняют порядок погашения и не рискуют переплатить банку за ненужные услуги. Формула расчета аннуитетного платежа дана ниже:
Формула расчета аннуитетного платежа
A = K* (S*(1+S) p /((1+S) p -1))
Размер ежемесячного погашения
Изначальный размер кредита
Месячная процентная ставка
Число платежных периодов
В целом, схема подсчета состоит из двух частей:
Сначала мы определяем коэффициент — в формуле он заключен в круглые скобки.
Затем вычисленный коэффициент умножаем на размер ссуды.
Более детально объяснять расчет аннуитетного платежа лучше на примере. Представим, что некий заемщик берет в кредит 850 000 рублей по ставке 16%. Продолжительность выплат — два года. Какой минимальный платеж и итоговая переплата ожидают этого клиента?
Разберемся с месячной процентной ставкой (=годовая ставка/12 месяцев/100). В нашем случае она составит 0,013 (=16/12/100).
Рассчитаем аннуитетный платеж = 850 000*0,05 = 42 500 рублей.
Далее простая арифметика показывает: за два года заемщик переплатит 170 000 рублей — а это немало, учитывая изначальный размер ссуды. Существенно облегчить нагрузку может досрочное погашение кредита. В случае аннуитета оно выгодно, если вносить переплату с первого месяца или не позднее первой половины срока. Платить больше на финальном этапе кредитования лишено смысла: при аннуитете большая часть процентов банку уплачена на старте кредита.
Достоинства и недостатки аннуитетной схемы погашения кредита
Аннуитетный кредит наиболее приемлем для банков. С этой схемой расчета они в первую очередь получают «навар» — начисляемые на задолженность проценты. Дифференцированный платеж, в противовес аннуитету, несет много рисков. Учитывая его размер и структуру, банки не всегда могут правильно определить достаточный для такого кредита доход. В итоге на аннуитет приходится 90% предложений на рынке банковских услуг. В чем плюсы данной схемы?
Во-первых, клиент получает понятный график платежей на весь срок кредитования. Это позволяет эффективнее планировать бюджет.
Во-вторых, транши по аннуитету в несколько раз меньше дифференцированного платежа. Величина последнего может достигать половины заработка клиента — а это делает кредитную нагрузку неподъемной. Аннуитет же сочетает хорошую ставку и доступность с первого дня выплат.
В остальном формула невыгодна потребителю. Ее главный минус — стабильная переплата. Для краткосрочных и среднесрочных займов это не столь критично: в масштабе нескольких месяцев или пары лет издержки аннуитета будут компенсироваться его преимуществами. Однако для крупной ссуды (например, ипотеки) постоянная переплата выльется в грандиозную растрату. Поэтому общая рекомендация для всех заемщиков — предварительно рассчитывать кредит. Выгодность той или иной схемы будет зависеть от совокупности условий — размера, срока и ставки по займу. Универсальной рекомендации здесь не существует.
Источник
Аннуитетный платеж по ипотеке: особенности и подводные камни
Для многих людей ипотека — единственный способ обзавестись собственным жильем. Благодаря ей можно не тратить годы на то, чтобы накопить денег, и не переплачивать за аренду. Тем более что сегодня банки предлагают множество ипотечных программ на выгодных условиях, а государство регулярно выделяет средства на поддержку заемщиков и субсидирует льготные ставки. В 2020 году россияне оформили 1,7 млн жилищных кредитов на общую сумму 4,3 трлн руб. Это абсолютный рекорд за всю историю ипотечного рынка России, что говорит о востребованности ипотеки для решения квартирного вопроса.
При заключении ипотечного договора люди, как правило, всего смотрят на процентную ставку, сроки кредитования и размер первоначального взноса. Лишь немногие обращают внимание на способ погашения кредита. Между тем именно он определяет методику расчета ежемесячных платежей, а значит, и величину переплаты. Некоторые банки разрешают клиентам самим выбирать схему выплат — дифференцированную или аннуитетную. Они отличаются способом начисления и взимания процентов, а главное — итоговой суммой кредита. Мы выяснили, в чем заключаются плюсы и минусы аннуитета.
Что такое аннуитетный платеж
Это наиболее распространенная схема. При аннуитете ипотека выплачивается равными частями — размер взноса остается неизменным на протяжении всего периода кредитования. Сам платеж складывается из двух частей — основного долга (или тела кредита) и процентов, которые начисляются банком. Главная особенность в том, что в начале ежемесячный взнос практически полностью уходит на уплату процентов, тогда как основной долг заемщика не уменьшается. Постепенно это соотношение выравнивается: если первое время вы гасите в основном проценты, то потом средства идут в счет задолженности.
Так банк себя подстраховывает: он получает проценты авансом и почти ничего не теряет, даже если ипотека выплачивается раньше срока. При дифференцированной системе в начале заемщик делает крупные ежемесячные взносы, но с каждым месяцем их размер уменьшается. Это происходит за счет того, что тело кредита гасится равными частями на протяжении всего периода кредитования, а уже поверх фиксированной суммы начисляются проценты. При досрочном погашении ипотеки переплата будет меньше: разница особенно ощутима при больших суммах и сроках кредитования.
Как рассчитать ежемесячный взнос
Оформляя ипотеку, важно реально оценивать свои финансовые возможности и просчитывать бюджет на годы вперед. Специалисты говорят, что ежемесячные выплаты не должны превышать 40% от совокупного дохода семьи. В противном случае придется экономить на повседневных нуждах. График платежей обычно составляется вместе с банком при заключении договора. И все же при желании вы можете предварительно рассчитать сумму ежемесячного взноса с помощью ипотечных калькуляторов и онлайн-сервисов, размещенных на сайтах банков.
Расчетная формула выглядит так:
P — аннуитетный платеж по кредиту,
S — запрашиваемая сумма займа,
r — процентная ставка (в месяц),
n — срок кредита в месяцах.
Рассмотрим простой пример. Итоговые цифры будут приблизительными, поскольку в каждом банке свои условия по графику и выплате взносов, но расчет в большинстве случаев одинаковый. Допустим, вы решили взять ипотеку на 3 млн руб. на пять лет под 10% годовых. При аннуитете вы будете платить по 63,74 тыс. руб. каждый месяц, а общая сумма процентов составит 824,47 тыс. руб.
Если же вы выбрали дифференцированную схему погашения, ежемесячный платеж на протяжении кредитного периода будет опускаться от 75 тыс. до 50,412 тыс. руб. А итоговая переплата окажется существенно меньше — 762,5 тыс. руб.
Плюсы и минусы аннуитетного платежа
У аннуитетных платежей есть преимущества. Прежде всего, это простота. Аннуитет более удобен в бытовом смысле — заемщик точно знает, какую сумму нужно вносить каждый месяц, и может заранее планировать бюджет. Намного легче запомнить одну цифру, чем постоянно сверяться с графиком платежей. Аннуитет также подходит тем, кто хочет уменьшить размер ежемесячного взноса, растянув платежи по кредиту на более продолжительный период. Но помните, что при увеличении срока кредита растет и сумма переплаты.
Важное преимущество аннуитета — его доступность. Ипотеку с такой схемой погашения можно оформить в любом банке. А требования к заемщику будут мягче, чем при выборе дифференцированного платежа. Поскольку ежемесячный взнос по аннуитету всегда меньше первого взноса по дифференцированной системе, вы можете брать более крупные суммы. Дело в том, что в первую очередь банки обращают внимание на соотношение платежа с доходами потенциального заемщика. Аннуитет повышает доступность кредитных продуктов, особенно если речь о крупном долгосрочном займе.
Но из-за переплаты по процентам кредит с аннуитетной схемой всегда дороже, и с этой точки зрения заемщику выгоднее дифференцированные платежи. Основной недостаток дифференцированной схемы — высокие стартовые взносы. Чем больше сумма и меньше срок кредита, тем ощутимее разница. Если доходы позволяют платить ежемесячные взносы большими суммами, лучше выбирать дифференцированную систему. Если же вы не готовы платить больше на начальном этапе, вам подойдет аннуитет.
Как погасить кредит досрочно
Зная о переплатах при аннуитете, многие ипотечные заемщики задумываются о том, чтобы погасить кредит досрочно — если не полностью, то хотя бы частично. Такую возможность дают все российские банки. Клиент может выбрать — сократить либо сумму ежемесячного платежа, либо срок кредита. Чтобы не ошибиться, заранее продумайте, что для вас важнее — заплатить банку меньше денег или снизить свои текущие расходы. Например, уменьшая срок погашения, вы минимизируете общую переплату. Это логично: чем меньше заемщик пользуется кредитом, тем меньше процентов он платит.
Если уменьшить ежемесячный взнос, вы сразу получите свободные средства. Существует и третий вариант — самый оптимальный. Специалисты рекомендуют уменьшать обязательный платеж, но при этом продолжать выплачивать полную сумму, установленную первоначально. Во-первых, так вы сократите срок погашения. Во-вторых, при появлении материальных трудностей вы сможете снизить финансовую нагрузку и платить только минимальный обязательный платеж. Такая схема позволяет уменьшать срок ипотеки и переплату тогда, когда это комфортно для бюджета.
Минус такой комбинированной схемы в том, что переплата по процентам будет больше, чем при сокращении срока. Какой бы варианты вы ни выбрали, имейте в виду: при аннуитетных платежах выгода от досрочного погашения всегда будет напрямую зависеть от оставшегося срока кредита. То есть чем ближе его конец, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно.
