Способ передачи денег при покупке квартиры

Безопасность – превыше всего! Как передать деньги от покупателя к продавцу при сделке с недвижимостью

Ни для кого не секрет, что для большинства людей сделка с недвижимостью – процесс очень нервный и волнительный. Во время подготовки сделки напряжение, как правило, постоянно нарастает, а его апогей наступает в момент передачи денег от покупателя к продавцу – какими не были до этого времени отношения между участниками сделки взаимное недоверие почти всегда берёт верх. Что если покупатель отдаст деньги, но не получит квартиру? Что если он получит квартиру, но не отдаст деньги? Для того, что свести к минимуму эти переживания существует несколько способов взаиморасчётом, о которых мы вам сегодня и расскажем.

Квартира на первичном рынке

Стоит сразу сделать оговорку о том, что при покупке недвижимости в новостройке выбирать между различными способами оплаты, как правило, не приходится – схему взаиморасчётов определяет застройщик.

Чаще всего речь идёт о выставлении счёта, который оплачивается безналичным путём, однако начиная с июля 2019 года такой способ оплаты стал гораздо более защищённым, после обязательного перехода застройщиков на работу с эскроу-счетами.

Теперь покупатель перечисляет деньги на специализированный банковский счёт, получить деньги с которого застройщик может только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приёма-передачи квартиры.

Квартира на «вторичке»

А вот при осуществлении сделок на вторичном рынке уже появляется возможность выбора процедуры взаиморасчётов в полном объёме, т.к. это полностью зависит от участников сделки и их договорённостей друг с другом.

1-й способ: банковская ячейка

Расчёты наличными на сегодняшний день – самый популярный способ передачи денег при сделках с недвижимостью в России. Рядовому гражданину гораздо проще принять факт передачи средств если есть возможность физически их увидеть – подержать в руках, пересчитать, проверить. К тому же именно такой вариант проще других использовать в тех случаях, когда в сделке участвует не одна квартира, а целая цепочка из нескольких зависящих друг от друга сделок.

Процедура передачи денег происходит достаточно прозрачным способом: покупатель предоставляет необходимые для покупки средства, продавец их пересчитывает и, при желании, проверяет на подлинность, после чего они вдвоём спускаются в депозитарий выбранного для проведения сделки банка, закладывают всю сумму в банковскую ячейку и закрывают её.

Сразу после этого начинает действовать дополнительное соглашение о порядке предоставления доступа к ячейке, за соблюдение которого отвечает банк.

О его точных условиях стороны сделки договариваются заранее, но общая суть всегда плюс-минус одинакова: в течении всего срока аренды, который обычно составляет 30 дней, стороны могут открыть ячейку и забрать её содержимое только в следующих ситуациях:

• Только вместе, при предъявлении паспортов – в любой день аренды.
• Только продавец, при предъявлении паспорта и выписки из ЕГРП подтверждающей переход права собственности отчуждаемой квартиры на имя покупателя – в течении первых 25 дней аренды.
• Только покупатель, при предъявлении паспорта – в течении последних пяти дней аренды.

На практике это означает следующее: в случае нештатной ситуации, если сделка не состоялась, и никто не хочет ждать стороны могут вскрыть ячейку совместно, чтобы покупатель забрал свои деньги. Если же сделка зарегистрировалась, что обычно занимает 11 дней, продавец имеет право открыть ячейку единолично, предъявив в банк указанные документы и забрать причитающиеся ему деньги. А если сделка не состоялась, и продавец не хочет никак исправлять эту ситуацию – покупатель может прийти в банк в конце срока аренды и также единолично вскрыть ячейку, чтобы забрать свои деньги.

Минусы при расчёте через депозитарную ячейку

На первый взгляд такая схема расчётов выглядит достаточно просто и безопасно, однако она всё-таки имеет ряд минусов и опасностей, на которые стоит обратить внимание.

Во-первых, часто случается ситуация, когда регистрацию квартиры приостанавливают для исправления неточностей или ошибок в поданных документах, что увеличивает срок получения продавцом необходимого ему для открытия ячейки документа – выписки из ЕГРП. При этом неумолимо приближается время, в которое покупатель может снова открыть ячейку и забрать деньги. В таком случае приходится снова совместно обращаться в банк и изменять сроки доступа. Чтобы этого не произошло рекомендуется сразу арендовать ячейку на более длительное время, рассчитывая на возможную приостановку регистрации, однако на такое затягивание не всегда готов покупатель, ведь в случае проблем с регистрацией и принятием решения отказаться от покупки ему придётся ждать практически до самого конца срока аренды, чтобы вернуть свои деньги.

Во-вторых, продавец может приостановить регистрацию сделки, подделать выписку из ЕГРП и получить доступ к деньгам. Конечно, такое случается крайне редко и это на 100% уголовное преступление, но тем не менее – вполне возможная ситуация. Дело в том, что выписка из ЕГРП не имеет каких-либо средств защиты, это обычная распечатка с синей печатью, изготовить которую не составляет особенного труда, а проверяет её обычный менеджер банка. Конечно, в последствии покупатель сможет привлечь продавца к ответственности, вернуть деньги или завершить переход права собственности на квартиру, но всё это может занять дополнительное время и нервы.

Третий вариант – возможная кража денег из ячейки. Это тоже случается крайне редко, однако не думайте, что множество фильмов об ограблениях банков основаны на чистом вымысле. По умолчанию банк не несёт никакой ответственности за содержимое ячейки, поэтому если, вскрыв её продавец обнаружит лишь пустоту, представитель банка вполне может сообщить, что там ничего и не было – ведь при закладке денег в ячейку присутствовали только стороны сделки и доказать, что они действительно положили в неё деньги невозможно. Чтобы избежать такой ситуации следует заранее заказать в банке услугу описи содержимого. Однако стоит помнить, что как не все банки готовы составить такой документ, так и не все продавцы готовы зафиксировать размер получаемой суммы в каком-либо официальном документе (особенно когда производится расчёт с занижением стоимости квартиры в договоре).

2-й способ: расчёты через аккредитив

Глобально счёт аккредитива — это точно такая же банковская ячейка, только виртуальная. И способы его открытия примерно такие же как в случае с физической ячейкой, разница лишь в том, что продавец или покупатель после предоставления документов не спускаются ни в какое хранилище, а просто ждут, когда банк переведёт деньги по заранее указанными ими реквизитам.

Однако у такого способа есть несколько существенных плюсов по сравнению с ячейкой: банк никогда не сможет объявить, что счёт был пустым и переводить с него нечего. Кроме этого, сотрудники банка бесплатно пересчитают и проверят все купюры на подлинность, если покупатель будет вносить их наличными.

Что касается минусов – аккредитив также может быть открыт при предоставлении продавцом поддельного ЕГРП, однако отследить этот момент и правильно на него отреагировать гораздо проще. Денежные переводы на крупные суммы обычно проводятся в течении нескольких дней, так что у покупателя есть возможность при обнаружении проблемы оповестить банк и попробовать остановить эту транзакцию.

Ещё одним минусом расчётов через аккредитив является возможность отзывы лицензии у банка. В этом случае все средства на счетах будут заморожены и продавцу придётся встать в общую очередь вместе с другими кредиторами банка. Если же средств на счетах не хватит для расчётов – своих денег можно уже никогда не увидеть, т.к. средства на аккредитивах не подлежат обязательному страхованию вкладов.

Чтобы избежать этих проблем лучше всего выбирать для расчётов по сделке купли-продажи исключительно крупные банки, вероятность отзыва лицензий у которых крайне мала, а персонал наиболее компетентен и более тщательно относится к проверке предоставляемых им документов.

Источник

Алгоритм покупки недвижимости в 2021 году

Алгоритм купли продажи квартиры поможет Вам избежать ошибок при сделках с недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий и необходимые процедуры.

Статья обновлена 06.10.2021 года.
В этой статье описан пошаговый план покупки квартиры(комнаты, жилого дома), актуальный в 2021 году.

(не путайте сделку купли-продажи квартиры с зарегистрированным правом собственности со сделкой по переуступке прав требования дольщика по новостройкам)

Купля-продажа дома с земельным участком подробно описана здесь.

Купля- продажа комнаты в коммунальной квартире(общежитии) подробно описана здесь.

Алгоритм купли продажи квартиры

1 шаг:

Чтобы выработать правильный алгоритм сделки с недвижимостью, сначала нужно определите юридический статус квартиры (жилого дома или иного объекта недвижимости).
Если права собственности на объект недвижимости не зарегистрированы, то есть нет записи о правах в Едином государственном реестре недвижимости(ЕГРН), сделка по отчуждению прав на другое лицо невозможно.
Нет зарегистрированного права — нет возможности его перевести на покупателя или одаряемого.

Немало объектов недвижимости еще не включены в ЕГРН по старому жилому фонду, а так же и по новостройкам и даже не состоят на кадастровом учете.

На первом шаге определите юридический статус объекта недвижимости:

• — без зарегистрированного права собственности (первичка) — есть только правоустанавливающие документы
• — с зарегистрированным правом собственности (вторичка) — есть правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

Если не знаете что такое «первичка» и «вторичка» — читать подробнее

Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг:

Получите достоверную информацию из Росреестра (ЕГРН) об объекте недвижимости его кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, обременениях и арестах .
Входить в сделку без этой проверки просто нельзя! Официальную выписку можно заказать через интернет.
ВНИМАНИЕ!
01.01.2020 года вступили в силу поправки в ГК РФ ст.8.1, п.6
Теперь покупатель недвижимости признается добросовестным приобретателем, если он опирался на данные ЕГРН и убедился в отсутствии обременений прав у продавца.
Это серьёзно укрепляет позиции приобретателя недвижимости и снимает риски финансовых потерь.
01.01.2020 вступила в силу ст.68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»
Теперь добросовестный приобретатель жилья может рассчитывать на компенсацию из казны РФ за утрату прав на единственное жильё.
Поэтому значение выписки из ЕГРН нельзя переоценить.
Посмотрите пример:Выписка из ЕГРН
(Имя владельца я изменила)
Выписку из ЕГРН можно заказать через сайт Госуслуги
Там можно заказать:

• — выписку об объекте недвижимости, которая содержит информацию об отсутствии/наличии арестов и обременений
• так и специальную выписку о переходе права собственности — это история предыдущих сделок с объектом недвижимости
  Такая выписка нужна для анализа рисков оспоримой и ничтожной сделки.

Алгоритм купли продажи квартиры — 3 шаг:

Изучите правоустанавливающие
и право подтверждающие документы на квартиру

Правоустанавливающие документы. У вас может быть:
— Договор купли-продажи
— Договор долевого участия
— Договор дарения
— Договор мены
— Решение суда
— Свидетельство о праве на наследство
— Свидетельство о праве собственности — выдается нотариусом пережившему супругу, если объект недвижимости был в совместной собственности.
(НЕ ПУТАТЬ со Свидетельством о государственной регистрации права)
— Договор приватизации
— Договор мены
— Решение(постановление) Администрации и т.д
Выясните у продавца, что ( из вышеперечисленного) у него является правоустанавливающим документом и обязательно разберитесь, все ли условия его уже выполнены.

Получите от Продавца оригиналы документов на недвижимость.
Запросите копии документов для более детального изучения дома.

Правоподтверждающие документы:
— Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. В ней будет указан правообладатель.
— Свидетельство о государственной регистрации права (выдавалось с 31.01.1998 г по 15.07.2016 г.)

Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:

Составьте и подпишите за столом переговоров с продавцом Предварительный договор купли-продажи.

Составьте и подпишите с продавцом Соглашение о задатке.
Обязательно получите(выдайте) расписку подтверждающую передачу или подтверждение получения денег от покупателя.
Передача задатка в обязательном порядке оформляется письменным соглашением .
Составить документы для оформления предварительных договоренностей можно с помощью конструктора договоров (видеоинструкция там есть)

Алгоритм купли продажи квартиры — 5 шаг:

Передайте денежные средства -задаток или аванс на основании предварительного договора купли-продажи.

Получите от продавца расписку о получении от вас денег. Разъяснения о том, какая расписка правильная здесь.

Алгоритм купли продажи квартиры — 6 шаг:

Передайте продавцу список документов, которые он должен приготовить для РОСРЕЕСТРА .
Если вы составите предварительный договор купли-продажи квартиры с помощью конструктора договоров, то список необходимых документов будет включен прямо в этот договор.

Неполный пакет документов приведет к приостановке регистрации.

Алгоритм купли продажи квартиры — 7 шаг:

Составьте Договор купли-продажи, согласуйте его с Продавцом.

• Видео консультации по самостоятельному составлению договора купли-продажи:

Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца

Подпишите договор за столом переговоров.

Если того требует закон — удостоверьте сделку у нотариуса.
ВНИМАНИЕ! Нотариусы не принимают сторонние договоры, заранее, с запасом времени до сделки, обратитесь к нотариусу.

Алгоритм купли продажи квартиры — 8 шаг:

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности 2000 рублей. Подробнее прочтите здесь

Алгоритм купли продажи квартиры — 9 шаг:

Все участники сделки подают в Росреестр заявления о переходе и регистрации права, Договор купли-продажи и Передаточный акт и все подготовленные документы.

Документы в Росреестр подаются через МФЦ или через отдел приема документов Росреестра( по межрегиональным сделкам не везде принимают документы через МФЦ, уточняйте).

Алгоритм купли продажи квартиры — 10 шаг.

Получите от делопроизводителя МФЦ (специалиста отдела приема документов Росреестра) Опись (расписку) с перечнем принятых документов.Тщательно проверьте:

• — адрес объекта и кадастровый номер; регистрационное действие, о котором вы заявили;
• — список документов, количество оригиналов и копий;
  — персональные данные;

Уточните место получения зарегистрированных документов и способ проверки их готовности на сайте МФЦ.

Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:

Получите правоустанавливающие документы( договор и т.д) , удостоверенные регистрационной надписью государственного регистратора с номером записи в ЕГРН.

Получите Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН ) о государственной регистрации права и правоустанавливающие документы со штампом о регистрации перехода права.
( С 15.07.2016 года Свидетельство о праве собственности не выдают.

Проверьте на отсутствие ошибок!

Интеллект-карта для оформления покупки квартиры

Всегда рада разъяснить. Автор

Достоверность информации в моих материалах вам подтвердят:

• • ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» , вступил в силу 02.01.2017 года ( с изменениями от 30.04.2021 года);

• • Правила ведения Единого государственного реестра прав;

• • Гражданский кодекс РФ;

• • Жилищный кодекс РФ;

• Семейный кодекс РФ.

Официальный сайт Росреестра: rosreestr.gov.ru

Наши услуги по сопровождению сделок с недвижимым имуществом

Источник