Способ исполнения обязательств по договору аренды

Энциклопедия решений. Обеспечительный платеж по договору аренды

Обеспечительный платеж по договору аренды

В ГК РФ понятие обеспечительного платежа появилось только с 01.06.2015 — даты вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ (далее — Закон N 42-ФЗ), в соответствии с которым в часть первую ГК РФ был внесен ряд изменений. Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительным платежом является определенная денежная сумма, которую одна из сторон в обязательстве вносит в пользу другой стороны в качестве обеспечения исполнения денежного обязательства, в том числе обязанности возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора. Поскольку законодательство не ограничивает виды обязательств, исполнение которых может обеспечиваться таким платежом, этот способ обеспечения может применяться и к обязательствам, возникшим из договора аренды.

До 01.06.2015 гражданское законодательство прямо не предусматривало обеспечительный платеж как самостоятельный способ обеспечения исполнения обязательств, но на практике такой платеж (именуемый нередко также «гарантийный платеж», «гарантийный взнос», «гарантийный авансовый платеж», «депозит» и т.п.), был широко распространен, в том числе в арендных отношениях. Под ним понималась сумма, перечисляемая арендатором арендодателю, которая обеспечивала исполнение обязательств арендатора по договору аренды. Хотя обеспечительный (гарантийный) платеж не был предусмотрен законодательством, он и не противоречил ему, так как п. 1 ст. 329 в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона N 42-ФЗ, предусматривал возможность обеспечивать исполнение обязательств не только способами, указанными в этой норме (неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком), но и другими способами, предусмотренными законом или договором (см. также постановление Девятого ААС от 17.10.2006 N 09АП-13169/2006). В обязательствах, возникших как до 01.06.2015, так и после этой даты, включение в договор условия о таком способе обеспечения исполнения обязательств соответствует принципу свободы договора, исходя из которого стороны вправе предусмотреть в договоре любые условия, не противоречащие законодательству (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Обеспечительный платеж обеспечивает денежные обязательства, предусмотренные договором аренды, в частности, своевременное и в полном размере внесение арендной платы, уплату неустоек и других платежей по договору, причитающихся с арендатора (см. постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 08.10.2009 N А53-22961/2008, Девятого ААС от 24.03.2011 N 09АП-3612/2011). В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору (просрочка оплаты аренды и т.д.), арендодатель вправе самостоятельно, без обращения в суд, удержать сумму причитающейся с арендатора задолженности из суммы обеспечительного платежа (постановление Девятого ААС от 31.01.2012 N 09АП-35391/11).

В течение срока действия договора аренды обеспечительный платеж находится в распоряжении арендодателя. Тем не менее, на практике пользование арендодателем суммой такого платежа обычно не является предметом отношений между сторонами договора аренды, в связи с чем договор, как правило, предусматривает, что проценты за пользование этой суммой арендодатель не уплачивает.

Судебная практика подчеркивает самостоятельную роль обеспечительного платежа как способа обеспечения исполнения обязательств. Он выполняет именно обеспечительную, а не платежную функцию и в связи с этим не признается ни авансом, ни задатком (ст. 380 ГК РФ, постановление Девятого ААС от 24.03.2008 N 09АП-2269/2008). Вместе с тем зачастую договор аренды предусматривает, что обеспечительный платеж засчитывается в счет внесения арендной платы за последний расчетный период (или периоды) по договору. Обычно этот период составляет от 1 до 3 месяцев до окончания срока аренды. Законодательству такое условие не противоречит (см. например, постановления ФАС Московского округа от 07.07.2011 N Ф05-5965/11, Девятого ААС от 30.10.2012 N 09АП-31031/12). Более того, с 01.06.2015 закон прямо предусматривает, что при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ).

Самостоятельность роли обеспечительного платежа в договорных отношениях проявляется и в том, что он может использоваться наряду с другими способами обеспечения исполнения обязательств арендатора. В частности, поскольку погашение задолженности по арендной плате за счет суммы обеспечительного платежа является правом, а не обязанностью арендодателя, наличие в его распоряжении такого платежа не препятствует ему начислять неустойку за просрочку оплаты аренды, которая предусмотрена договором (п. 1 ст. 330 ГК РФ, постановление Двадцатого ААС от 23.08.2011 N 20АП-2553/11).

Срок внесения обеспечительного платежа определяется договором по усмотрению сторон (может быть любым), но учитывая, что обеспечительный платеж обеспечивает исполнение арендатором своих обязательств по договору, как правило, он вносится после заключения договора аренды до момента внесения первого арендного платежа или одновременно с таким платежом.

В правоприменительной практике рассматривались ситуации, когда арендодатели начисляли неустойку на сумму самого обеспечительного платежа в связи с его невнесением арендатором в срок, установленный договором. В связи с этим суды нередко высказывали мнение о том, что, поскольку неустойка является дополнительным по отношению к обеспечительному платежу способом обеспечения обязательства, она может быть применена только к основному обязательству, то есть к обязательству по уплате арендных платежей. Поэтому начисление ее за неуплату обеспечительного платежа неправомерно (см. например, постановления ФАС Московского округа от 11.04.2008 N КГ-А40/2692-08, Девятого ААС от 04.08.2011 N 09АП-17455/11).

Источник

Глава 34. Аренда (ст. 606 — 670)

Глава 34. Аренда

ГАРАНТ:

Об отдельных вопросах практики применения правил настоящего Кодекса о договоре аренды см. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73

См. Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 34 Гражданского кодекса РФ

См. схему «Договор аренды. Договор безвозмездного пользования (ссуда)»

• § 1. Общие положения об аренде (ст. 606 — 625)
  • Статья 606. Договор аренды
  • Статья 607. Объекты аренды
  • Статья 608. Арендодатель
  • Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
  • Статья 610. Срок договора аренды
  • Статья 611. Предоставление имущества арендатору
  • Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
  • Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
  • Статья 614. Арендная плата
  • Статья 615. Пользование арендованным имуществом
  • Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
  • Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
  • Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
  • Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
  • Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
  • Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
  • Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
  • Статья 623. Улучшения арендованного имущества
  • Статья 624. Выкуп арендованного имущества
  • Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
• § 2. Прокат (ст. 626 — 631)
  • Статья 626. Договор проката
  • Статья 627. Срок договора проката
  • Статья 628. Предоставление имущества арендатору
  • Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества
  • Статья 630. Арендная плата по договору проката
  • Статья 631. Пользование арендованным имуществом
• § 3. Аренда транспортных средств (ст. 632 — 649)
• § 4. Аренда зданий и сооружений (ст. 650 — 655)
  • Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
  • Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
  • Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
  • Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
  • Статья 654. Размер арендной платы
  • Статья 655. Передача здания или сооружения
• § 5. Аренда предприятий (ст. 656 — 664)
  • Статья 656. Договор аренды предприятия
  • Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия
  • Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия
  • Статья 659. Передача арендованного предприятия
  • Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия
  • Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию
  • Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие
  • Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора
  • Статья 664. Возврат арендованного предприятия
• § 6. Финансовая аренда (лизинг) (ст. 665 — 670)
  • Статья 665. Договор финансовой аренды
  • Статья 666. Предмет договора финансовой аренды
  • Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду
  • Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды
  • Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества
  • Статья 670. Ответственность продавца

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Источник

Энциклопедия решений. Исполнение договора аренды

Исполнение договора аренды

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Следует иметь в виду, что по смыслу ст.ст. 606, 611 ГК РФ договор аренды является консенсуальным, а не реальным. Иными словами, он считается заключенным в момент достижения сторонами согласия по всем существенным условиям договора (путем принятия предложения заключить договор, иначе говоря, акцепта оферты), а не в момент передачи вещи арендатору. Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным для третьих лиц с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст.ст. 432, 433 ГК РФ). Это означает, в частности, что заключение нескольких договоров аренды в отношении одного и того же имущества само по себе не противоречит закону и не означает недействительность таких договоров. Кроме того, как отмечает судебная практика, наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Фактически при таких обстоятельствах арендодатель сможет исполнить только один договор аренды, то есть сможет передать имущество только одному арендатору. Что касается остальных договоров, последствием этой ситуации будет неисполнение арендодателем возникшего из договора аренды обязательства по передаче вещи арендатору. В связи с этим арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе потребовать от арендодателя возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки (п. 1 ст. 330, ст. 398 ГК РФ, п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

При полной или частичной невозможности пользования арендованным имуществом арендодатель несет ответственность перед арендатором в тех случаях, когда такая невозможность возникла вследствие имеющихся у арендованного имущества недостатков. В случае обнаружения таких недостатков арендатор имеет возможность восстановить свое нарушенное право, обратившись к арендодателю с одним из требований, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ. В то же время арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ за пользование имуществом арендатор обязан своевременно вносить плату (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Содержание арендованного имущества осуществляется сторонами договора аренды в соответствии с положениями ст. 616 ГК РФ.

Имущество считается переданным в аренду с момента его фактического поступления во владение арендатора и, соответственно, возвращенным с момента его возвращения во владение арендодателю. Но Гражданский кодекс РФ, по общему правилу, не обязывает стороны договора оформлять акт приема-передачи имущества в аренду и возврата его арендодателю (исключением из этого являются только случаи передачи в аренду зданий, сооружений и предприятий (ст. 655, ст. 659, ст. 664 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Источник

Как арендатору не потерять обеспечительный платеж?

Чтобы вернуть депозит после окончания аренды, нужно подробно прописать в договоре условия, при которых арендодатель обязан вернуть платеж, и внимательно их соблюдать

• 
• 
• 

Сергей Скрябин

Эксперт по праву

Мария интересуется: «Я собираюсь арендовать помещение для бизнеса, и собственник требует внести обеспечительный платеж. Как его правильно оформить, чтобы получилось вернуть при выезде?»

Пропишите в договоре условия, когда платеж обязаны вернуть, и зафиксируйте недостатки помещения в акте его приемки

Обеспечительный платеж — сумма, которую арендатор передает арендодателю на случай, если он нарушит условия договора: например, задержит оплату или испортит имущество. Такой платеж еще называют страховым депозитом. Это не комиссия и не дополнительная плата за аренду.

Размер, условия внесения и возврата обеспечительного платежа в договоре аренды зависят только от соглашения сторон, в законе нет каких-либо конкретных требований. Владелец помещения и арендатор сами договариваются о том, как можно использовать депозит. Например, что в конце срока договора обеспечительный платеж зачтут в счет арендной платы.

Чтобы не потерять обеспечительный платеж при аренде, нужно подробно предусмотреть в договоре все возможные ситуации, а также правильно принять и сдать помещение. Разберем основные моменты.

Зафиксировать в договоре условия возврата депозита. Это должны быть не общие фразы, а конкретные ситуации с описанием возможных нарушений, сроками и суммами штрафов. Из них обеим сторонам должно быть однозначно понятно, когда и за что собственник может забрать деньги из депозита.

Пример условия о возврате обеспечительного платежа

Зафиксировать недостатки помещения при приемке. Арендатор и арендодатель составляют и подписывают акт приема-передачи помещения. В нем фиксируют состояние ремонта, его недостатки, описывают мебель и технику арендодателя.

Пример описания недостатков помещения в передаточном акте

Эксперты рекомендуют сделать фотографии помещения и приложить их к договору. После окончания действия договора арендатор и арендодатель смогут сравнить состояние «до» и «после».

Вовремя оплачивать аренду. Арендатор оплачивает помещение в порядке, прописанном в договоре. За просрочку арендодатель может назначить штраф, начислить пени и вычесть эти деньги из обеспечительного платежа, если арендатор не погасит долг добровольно.

Самостоятельно восстанавливать исходное состояние ремонта, если испортили или сломали. Если арендатор нанес помещению ущерб и не исправил это, арендодатель может вычесть сумму на ремонт из депозита. При этом арендодатель может оценить восстановление по завышенным ценам, и возникнет спор. Поэтому если ущерб есть, лучше заранее восстановить его собственными силами — например, отремонтировать розетку или заменить испорченный ламинат.

Получать письменное согласие на ремонт или перепланировку. Если арендатор хочет изменить помещение под свои нужды, например покрасить стены и заменить двери, ему нужно получить письменное согласие арендодателя. Подойдет переписка в мессенджере или по электронной почте. Устные договоренности не годятся: в случае спора арендатор не сможет доказать свою правоту.

Договориться об условиях досрочного расторжения договора. Нужно договориться, за какой срок контрагенты должны предупредить друг друга о досрочном расторжении договора, и предусмотреть санкции за нарушение этого правила. Если арендатор съедет без предупреждения, арендодатель может забрать обеспечительный платеж в качестве штрафа.

Сдать помещение по передаточному акту. После окончания действия договора арендатор и арендодатель должны подписать передаточный акт. Он будет подтверждением, что с помещением все в порядке и стороны выполнили свои обязательства. Пока контрагенты не подпишут акт, договор действует и за аренду нужно платить.

Арендодатель может уклоняться от приемки помещения, чтобы продлить аренду. Чтобы этого избежать, нужно включить в договор его обязанность принять помещение и предусмотреть условия о возврате объекта в одностороннем порядке.

Пункты договора о том, что арендодатель обязуется принять помещение после окончания аренды

Перед окончанием действия договора нужно письменно пригласить арендодателя на осмотр помещения, например по электронной почте. Если собственник не ответит и не придет, можно подстраховаться и пригласить независимого эксперта, чтобы зафиксировать состояние объекта в момент возврата. Документ нужно отправить контрагенту курьером или заказным письмом.

Что делать, если арендодатель не возвращает обеспечительный платеж

Прежде всего нужно письменно попросить арендодателя вернуть деньги. Для этого можно отправить электронное письмо по адресу, указанному в договоре аренды.

Образец письма арендодателю

Следующий шаг при отказе — направить контрагенту заказным письмом досудебную претензию.

Если и она не поможет, можно обратиться в суд за приказом о принудительном взыскании денег с должника. Такой вариант возможен при сумме задолженности менее 500 000 ₽.

К заявлению нужно приложить подтверждающие документы:

• договор аренды;
• акты приема-передачи до въезда и после выезда;
• выписки со счета об уплате обеспечительного и арендных платежей;
• письмо с требованием вернуть обеспечительный платеж;
• досудебную претензию;
• любые другие документы, подтверждающие добросовестное исполнение договора: согласие арендодателя на ремонт, заключение эксперта, подтверждение отправки приглашения и передаточного акта, уведомление о прекращении договора.

Арендатор может взыскать не только обеспечительный платеж, но и проценты за каждый день задержки его возврата.

При сумме долга более 500 000 ₽ арендатору нужно обращаться в суд с тем же пакетом документов в обычном порядке: через судебный приказ взыскать деньги не получится.

Эксперты ответят на ваш вопрос

Эксперты Тинькофф отвечают на вопросы читателей по налогообложению, законам, трудовым спорам и другим проблемам в бизнесе. Чтобы мы разобрали вашу ситуацию, пишите на secrets@tinkoff.ru.

Сейчас читают

Может ли ИП быть учредителем ООО?

ИП может быть учредителем и генеральным директором ООО, а также продавать своей компании товары и оказывать услуги

31 декабря 2021 — рабочий или выходной день?

Из-за переноса выходных дней в 2021 году 31 декабря стал официальным нерабочим днем. Но некоторых сотрудников все-таки можно привлечь к работе

Есть‌ ‌ли‌ ‌у‌ ‌ИП‌ ‌код ОКПО‌ ‌и‌ ‌как‌ ‌его‌ ‌узнать?

Да, код ОКПО есть у всех ИП и компаний. Его можно узнать с помощью сервиса Росстата по ИНН или ОГРНИП

Рассылка для бизнеса

Получайте первыми приглашения на вебинары, анонсы курсов и подборки статей, которые помогут сделать бизнес сильнее

• 
• 
• 
• 
• 

© 2006—2021, АО «Тинькофф Банк», Лицензия ЦБ РФ № 2673 — Команда проекта

• 
• 
• 
• 
• 

Тинькофф Бизнес защищает персональные данные пользователей и обрабатывает Cookies только для персонализации сервисов. Запретить обработку Cookies можно в настройках Вашего браузера. Пожалуйста, ознакомьтесь с Условиями обработки персональных данных и Cookies.

Чтобы скачать чек-лист,
подпишитесь на рассылку о бизнесе

После подписки вам откроется страница для скачивания

Источник