Раздел как способ образования земельных участков
ЗК РФ Статья 11.4. Раздел земельного участка
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 11.4. ЗК РФ
1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 214-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.
4. Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 29.07.2017 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного развития, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. При разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах:
1) в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;
2) для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
(п. 6 в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:
1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;
2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 7 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Источник
Раздел как способ образования земельных участков
ЗК РФ Статья 11.2. Образование земельных участков
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 11.2 ЗК РФ
1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
1.1. Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с настоящей главой.
(п. 1.1 введен Федеральным законом от 19.07.2011 N 246-ФЗ)
2. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также — образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 311-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:
1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;
2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;
3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд;
4) образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны (далее — военные городки).
(пп. 4 введен Федеральным законом от 29.07.2017 N 280-ФЗ)
П. 4 ст. 11.2 (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ) применяется в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в установленный этим решением срок.
5) образование земельных участков, на которых расположены самовольные постройки в соответствии с пунктом 5 статьи 46, пунктом 6.2 статьи 54, пунктом 2 статьи 54.1 настоящего Кодекса.
(пп. 5 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
Положения п. 4 ст. 11.2 (в ред. ФЗ от 27.06.2019 N 151-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим до 27.06.2019.
6) образование земельного участка в связи с разделом земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», если иное не предусмотрено договором залога.
(пп. 6 введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(п. 4 в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
6. Утратил силу с 1 апреля 2015 года. — Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
Заключение договора о развитии застроенной территории было предусмотрено ГрК РФ в редакции, действовавшей до 30.12.2020. С указанной даты заключаются договоры о комплексном развитии территории.
7. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
8. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.
Источник
Способы образования земельных участков
Под образованием земельного участка понимается возникновение нового земельного участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Земельный кодекс РФ регламентирует порядок образования новых участковиз уже существующих.
Общие основания образования новых участков можно разделить на две группы:
1) образование нового участка путем изменения уже существующих участков;
2) образование нового участка путем формирования нового объекта недвижимого имущества из состава территорий, не обладающих признаками и свойствами земельного участка.
Исходя из указанных оснований, можно выделить основные способы образования новых участков земли:
1) раздел существующего участка на несколько новых – образуются несколько земельных участков. При этом исходный земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. И в этой связи подлежит снятию с кадастрового учета после подтверждения прав на вновь образованные участки. По общему правилу новые участки приобретают целевое назначение и разрешенные виды пользования ранее существовавшего участка и им присваиваются новые уникальные кадастровые номера с внесением соответствующих сведений в ЕГРН;
2) объединение двух и более участков в один, т.е. образуется один новый земельный участок, а существование объединенных земельных участков прекращается. В случае, когда происходит объединение земельных участков, принадлежащих разным правообладателям, у них возникает право общей долевой собственности на новый участок.
Вновь образованному участку присваивается уникальный кадастровый номер;
3) перераспределение существующих земельных участков с образованием новых– образование двух и более новых смежных участков, при этом исходные земельные участки перестают существовать фактически и юридически.
Право собственности на образованные путем перераспределения участки, возникает на основании соглашения собственников исходных участков.
При перераспределении вновь образованные участки сохраняют свое целевое назначение и виды разрешенного использования;
4) выдел из существующего участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности.
При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах. На новый участок возникает право собственности лица, подавшего заявление на выдел земельной доли. При этом его право общей долевой собственности на исходный участок прекращается.
Для выдела земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения существуют специфические особенности. В этом случае решение об образовании нового участка путем выдела в счет земельной доли принимает общее собрание участников общей долевой собственности, а если такое решение отсутствует, заявитель имеет право обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания нового участка для последующего выдела.
Размер выделяемой доли определяется в соответствие с данными правоустанавливающих документов на выделяемые доли. Площадь вновь образованного участка в таком случае может быть больше или меньше нормативной, в зависимости от физических и качественных свойств земли. Споры относительно площади вновь образованных участков решаются по соглашению дольщиков исходного участка, а при отсутствии согласия – в судебном порядке.
Выдел из земель государственной или муниципальной собственности не допускается, так как в этом случае у исходных участков отсутствует зарегистрированное право общей долевой собственности;
5) образование нового участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности –выдел из государственных или муниципальных земель и его границы устанавливаются впервые. Основанием для образования земельных участков из муниципальных и государственных земель является проект межевания территории. В некоторых случаях участок образуется исключительно по проекту межевания, схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, утвержденная уполномоченным органом.
Таким образом, при разделе или объединении существующих участков полностью утрачивают их физический и юридический статус, а вместо них появляются новые объекты недвижимости.При выделе или объединении первоначальные участки сохраняют свое существование с изменением физического и юридического статуса. На вновь образованные участки сохраняются права и обременения (ограничения), установленные в отношении исходных участков, если иное не установлено условиями соглашения сторон или нормативными актами.
Кроме того, можно выделить несколько условий для образования земельных участков.
Размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.
Границы образуемых земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
В случае образования земельного участка из земель государственной собственности до проведения кадастровых работ разрабатывается схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Местоположение границ образуемого земельного участка в данном случае согласовывается органом местного самоуправления.
Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:
– решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;
– соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
– иные документы, на основании которых в соответствии с действующим законодательством осуществляется образование земельных участков.
На основании вышеизложенного, можно сделать вывод:
– новообразованные земельные участки должны отвечать ряду требований относительно максимального и минимального размеров их площади;
– границы территорий должны быть правильной формы и пролегать таким образом, чтобы предоставить к участку доступ и возможность дальнейшей эксплуатации;
– определить границы земель помогает межевание, которое выполняет кадастровый инженер.
– в некоторых случаях преобразование производить запрещается.
Источник
