Проектное финансирование понятие сущность способы

Понятие проектного финансирования

Больше материалов по теме «Ведение бизнеса» вы можете получить в системе КонсультантПлюс .

Покупка недвижимости – серьезная инвестиция как для организации, так и для рядового гражданина, особенно если приобретается новострой. Нововведения в российском законодательстве постепенно переводят рынок новостроя с долевого на проектное финансирование. В чем заключается новшество, какие риски на себе несет оно для покупателей и застройщиков, как скажется на рынке, чем пугает экспертов, рассмотрим в данной статье.

Что было до

Покупать недвижимость дешевле, когда она еще не построена, – это аксиома. Инвестируя деньги в новострой, покупатель приближает заветный день владения ключами и при этом экономит, а застройщик получает необходимые средства немедленно и не платит с них проценты заемщику, а значит, может реализовать жилье дешевле. Такое финансирование строительства называется долевым, именно оно доминировало на рынке недвижимости РФ до последнего времени.

Естественно, при оплате еще не существующих зданий риск достаточно велик. Дольщики, внесшие свою часть денег, могут остаться без жилья или получить его значительно позже договорного срока, если стройка по каким-либо причинам окажется «замороженной». За 20 последних лет число обманутых плательщиков сильно выросло, Минстрой называет цифры от 46 тыс. до 200 тыс. человек – и это только в Московской области. Назрела необходимость радикального пересмотра законодательства в этой сфере, а именно в сторону иного распределения рисков и повышения ответственности застройщиков.

Как решил закон

В октябре 2017 года, проводя совещание по проблеме обманутых дольщиков, Президент РФ принял решение о переходе от долевого финансирования строительства к проектному. О начале действия этой программы было принято Постановление Правительства РФ от 15.02.2018 № 158 «О программе «Фабрика проектного финансирования»», которая и должна создать обновленный механизм инвестирования.

Новая схема должна заработать в ближайшие три года.

Суть проектного финансирования

Если в долевом строительстве были только два активных участника – дольщик (будущий владелец жилья) и застройщик (девелопер), то в проектном между ними появляется посредник, гарантирующий взаимную ответственность.

Ключевые особенности проектного финансирования

1. Средства на застройку девелопер получает от кредитного учреждения – инвестора либо использует свои собственные.
2. Прежде чем дать кредит, банк изучит компанию-застройщика и отсеет подозрительных или ненадежных партнеров, не соответствующих установленным требованиям.
3. Проинвестировав стройку, банк получает возможность контроля расходов для профилактики нецелевого использования.
4. Для получения средств создается специальная организация – проектная компания, специально под данный конкретный проект.
5. Заем будет выдан только тогда, когда будут утрясены все организационные вопросы: подбор кадров, получение разрешений, договоренности с поставщиками и т.п., то есть составлен убедительный бизнес-план.

Плюсы и минусы проектного финансирования

Для покупателя жилья ситуация окажется практически неизменной: как и прежде, он может заключить договор, по которому вносит свою долю средств. Разница в том, что его деньги попадут не к застройщику, который потратит их по своему усмотрению, а в кредитную организацию, которая выдаст их девелоперу только под тщательно разработанный план и проконтролирует распределение.

Плюсы для покупателей жилья

Для плательщиков проектное финансирование предлагает в основном преимущества.

1. На рынке будет уже готовое жилье, а не недострой, покупатель сразу же может вступить в право собственности.
2. Убраны риски недостроя, долгостроя или переплаты за конечный результат (вернее, эти риски переложены на девелопера или инвестирующий банк).
3. Повышение предложения за счет насыщения рынка новостроев.
4. Сбалансирование цен на аренду жилья.

Возможные минусы для покупателей

Риски для будущих собственников минимизированы, в этом и заключалась цель введения проектного финансирования.

Главный момент, который может оказаться неприятным для плательщика средств: не получится, как раньше, «вложить» деньги в жилье с целью их сохранения. Многие россияне платили взносы за квартиру, а когда она была готова, то ее цена увеличивалась по сравнению с оплатой в 2-3 раза. Готовое жилье можно было продать и заработать значительную сумму. С проектным финансированием разница в стоимости будет всего 15-20%, то есть недвижимость перестанет быть выгодной статьей «вложения» сбережений.

Также эксперты прогнозируют некоторый рост стоимости жилья – это необходимо, чтобы компенсировать переложенные на застройщиков и кредиторов риски.

Потерять часть денег плательщик может, если обанкротится не застройщик, а банк, давший кредит: страховые выплаты по счетам, которые покрываются Агентством по страхованию вкладов, лимитированы 1,4 млн руб.

ВАЖНО! Возможно, лимит страхового покрытия возрастет до 10 млн руб. Эту поправку прорабатывает в настоящее время Министерство финансов РФ.

Плюсы для застройщиков

Девелоперы не слишком довольны новым законом, поскольку он практически не оставляет возможности обогатиться за счет дольщиков. Но добросовестные компании, не имеющие целью обман и наживу, видят в проектном финансировании немало плюсов:

• строительный проект будет гарантированно профинансирован полностью;
• крупные компании, устойчивые с точки зрения финансов, не будут чувствовать конкуренции в лице мелких девелоперов;
• Центробанк РФ обещал снизить ключевую ставку, что уменьшит проценты по строительным кредитам;
• заемщик не вынимает средства из своего бизнеса: доля собственных средств в проектной компании, которая организуется как отдельное юрлицо, обычно не превышает 20%;
• можно брать долгосрочные кредиты без риска для своих основных средств.

Возможные сложности для застройщиков

Проект перехода на альтернативное долевому финансирование еще не прошел практическую «обкатку», эксперты считают его «сыроватым». Многие детали выяснятся в процессе внедрения. Что пугает девелоперов:

• застройщиков станет меньше (не все выдержат строгий банковский отбор), а значит, вырастет риск монополизации;
• дополнительная зависимость от банковских структур (контроль, жесткие требования к ведению документации и т.п.);
• необходимость выплаты процентов по взятому кредиту;
• не все банки могут сопровождать проектное строительство, а у многих из них в современный период нестабильной экономики отзывают лицензии;
• риск долгостроя и конечного удорожания лежит на самом застройщике;
• покупать участки под строительство в кредит на средства дольщиков нельзя: банк кредитует строительство только после погашении кредита на землю, если таковой был;
• схема «один проект – один застройщик» существенно затрудняет комплексное проектирование и строительство;
• неясен вопрос выплаты процентов по кредиту – если банк потребует их сразу, откуда застройщику взять эти средства, ведь квартиру он продаст лишь после окончания проекта.

Ближайшие перспективы

Вступая в силу с 1 июля 2019 года, Постановление Правительства о переходе на проектное финансирование строительства рассчитано на трехлетний период. Поскольку многие подводные камни выявятся только при масштабной реализации программы «Фабрика проектного финансирования», то возможны дополнительные изменения и установка новых «правил игры».

Есть мнение, что условия для девелоперов будут несколько смягчены и у них останется возможность продавать недвижимость еще в недостроенном состоянии.

Нужно решить и проработать ряд спорных моментов, таких как необходимую отсрочку требования процентов по кредиту до завершения строительства либо выдачу банком задатка из средств дольщиков.

По крайней мере, до завершения реформы будут использоваться не только проектное, но и другие формы финансирования строительства, а дальше время все расставит по своим местам.

Источник

Банковское проектное финансирование. Право на выживание

Есть такое понятие – финансиализация. Не сказать, что оно новое и только появившееся, в трудах К. Маркса найдете упоминания. Обозначает оно превосходящее развитие финансового сектора по сравнению с реальным сектором экономики. И в этом смысле глобальный финансовый кризис 2008 – 2009 г.г. яркий пример. Он дал нам понимание, что важно выстраивать систему иным образом, сближая финансовую сферу и реальный сектор, давая возможность финансовой сфере служить реальной экономике.

Поэтому в условиях, когда мы вновь столкнулись с кризисным состоянием впору (а может уже поздно?) думать о тех инструментах, которые могут помочь экономике в долгосрочной перспективе. Об инструментах, где финансовая система не занимает центральное звено, вокруг которого происходят все процессы жизнедеятельности, а воспринимается как объект вспомогательного назначения, опосредующий взаимодействие различных субъектов.

Речь идет о проектном финансировании. Банковское проектное финансирование – один из вариантов, наряду с корпоративным (как оно обозначается в литературе) и финансированием с участием государства (концессии, ГЧП).

Россия не та страна, где в изобилии кредитуются крупные инфраструктурные инвестиционные проекты. Правительство, вероятно, понимая это, еще в 2014 году разработано и приняло Программу поддержки инвестиционных проектов, реализуемых на территории Российской Федерации на основе проектного финансирования».[1] Однако широкого распространения проектное финансирование на основе указанной программы не получило, хотя ряд долгосрочных инфраструктурных проектов и были профинансированы в 2015-2016 гг. со стороны «Газпромбанк» (АО), Банк ВТБ (ПАО), ПАО «Сбербанк» под государственные гарантии. Кстати, если смотреть аналитические материалы того же НАКДИ, то пара из перечисленных банков занимает лидирующие позиции по финансированию проектов.

Позже, в 2018 году Правительство РФ принимает вторую программу «Фабрика проектного финансирования»[2] (Фабрика, Фабрика проектного финансирования), которая дает возможность получения субсидий из федерального бюджета на возмещение расходов в связи с предоставлением кредитов и займов в рамках реализации этого механизма и государственных гарантий Российской Федерации по облигационным займам, привлекаемым специализированным обществом проектного финансирования. А само проектное финансирование инвестиционных проектов осуществляется на основании договоров синдицированного кредита (займа).

Правда, Фабрика проектного финансирования не только про предоставление субсидий и гарантий, но и про то, что есть оператор, которым является Государственная корпорация развития «ВЭБ.РФ», наряду с этим ВЭБ.РФ также является управляющим в синдикате. Иные участники синдицированного кредита – это коммерческие банки и международные финансовые организации.

Стиль изложения сейчас, возможно, смахивает на какое-то расследование, но в действительности без фактических обстоятельств исторического плана, а все-таки 6 лет, отсчитываемые с 2014 года, можно воспринимать уже как историю, невозможно будет дальше читателю понять подлинный смысл текста.

Сдвигаясь немного в сторону и фокусируясь непосредственно на особенностях проектного финансирования, важно обозначить, что «чистое» или классическое проектное финансирование предполагает, что банку не предоставляется обеспечение, а финансирование предоставляется под денежный поток (сделка без регресса). Ни для кого не секрет (а те, кто в меньшей степени знаком со спецификой деятельности банков, приоткроют завесу), что Банк России предъявляет требования к коммерческим банкам, во-первых, банки должны соответствовать нормативам, во-вторых, банки при кредитовании клиентов должны формировать резервы на возможные потери. И всё было бы здорово, но Положение Банка России от 28.06.2017 № 590-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности» в совокупности с Положением Банка России от 06.08.2015 №483-П «О порядке расчета величины кредитного риска на основе внутренних рейтингов» не позволяет банкам быть заинтересованными в проектном финансировании. Если объяснять простым языком, банк, имеющий желание, финансировать инфраструктурный многомиллиардный проект, где есть SPV-компания, должен будет создать значительный резерв под такой кредит, что, во-первых, базово неинтересно самому банку, во-вторых, влечет корректировку процентной ставки в сторону увеличения и увеличение иных платежей по договору, это уже неинтересно клиенту.

И в этом плане Фабрика проектного финансирования выступает, так скажем, оптимизационным звеном, позволяющим применять специальные правила формирования резервов, позволяющим разделить риск, разделить ответственность, и предложить клиенту приемлемые для него условия финансирования.

Фабрика проектного финансирования, на первый взгляд, довольно неплохое решение существующей проблематики банковского проектного финансирования. Ведь в программе предъявляются требования к проектам, которые могут быть реализованы в рамках программы. Происходит отбор проектов, происходит отбор банков, предлагается государственная поддержка. Но важной деталью является то, что напрямую участвующие банки не субсидируются, процедура субсидирования коммерческих банков по тексту программы не предусмотрена.

По факту единственным способом для банка финансировать большой проект является участие в программе и вместо стимулирующей роли, которую присуждают программе, она может закрывать возможность такого участия: банки не участвуют в отборе проектов, банки не могут менеджерить синдикат, банки поменьше масштаба вряд ли попадут в саму программу, хотя если говорить о «вечном и светлом» долгосрочное финансирование как благо по логике вещей должно быть доступно не только тем, у кого капитализация выше.

Фабрика — не эталон поддержки финансирования реализации инвестпроектов. С момента принятия программы, которое, напомню, произошло в 2018 году, механизм активно не развивался, хотя отмечается, что 2019 году были заключены первые семь сделок синдицированного кредитования в рамках программы на общую сумму порядка 265 млрд рублей.[3] Сам же механизм в достаточной степени не апробирован и судить о его успешности преждевременно. Кроме того, сосредоточение всех проектов под взором одного – это не про рынок. Банк России толкует нам в докладе о развитии конкуренции[4], а здесь о конкуренции вряд ли приходиться рассуждать, скорее можно найти конфликт интересов.

И получается, что нужно менять подходы, хотя нет, давайте так: корректировать подходы. Потому как Фабрика не является каким-то злом, просто, можно было бы сформулировать правила, применимые сейчас для Фабрики как правила, применимые на общей основе для всех. Это даст больше свободы коммерческим банкам в выборе проектов, в выборе условий кредитования, в выборе «союзников» в синдикате, это не сразу, но подстегнет интерес к проектному финансированию.

Открыта к обсуждению.

[1] Постановление Правительства РФ от 11.10.2014 № 1044 «Об утверждении Программы поддержки инвестиционных проектов, реализуемых на территории Российской Федерации на основе проектного финансирования».

[2] Постановление Правительства РФ от 15.02.2018 № 158 «О программе «Фабрика проектного финансирования» (вместе с «Правилами предоставления субсидий из федерального бюджета в виде имущественных взносов Российской Федерации с государственную корпорацию «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» на возмещение расходов в связи с предоставлением кредитов и займов в рамках реализации механизма «Фабрика проектного финансирования»).

[3] Наумцева Е.Г., Кудлай В.А., Кузнецова З.А. Финансово-правовые аспекты сделок синдицированного кредитования в рамках Программы «Фабрика проектного финансирования» // Банковское право. 2020. N 2. С. 54 — 67.

[4] Доклад Банка России для общественных консультаций «Подходы банка россии к развитию конкуренции на финансовом рынке»

Источник