Признание жилищного права как способ защиты жилищных прав
ЖК РФ Статья 11. Защита жилищных прав
1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством.
(в ред. Федерального закона от 28.11.2018 N 451-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.
3. Защита жилищных прав осуществляется путем:
1) признания жилищного права;
2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;
6) иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.
Источник
Статья 11. Защита жилищных прав
Статья 11. Защита жилищных прав
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 11 ЖК РФ
Информация об изменениях:
Часть 1 изменена с 1 октября 2019 г.. — Федеральный закон от 28 ноября 2018 г. N 451-ФЗ
1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством.
2. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.
3. Защита жилищных прав осуществляется путем:
1) признания жилищного права;
2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;
6) иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.
Источник
Признание права как способ защиты права
Как следует из материалов дела, приведенных в Обзоре судебной практики ВС РФ № 3 за 2017 г., гражданка К. обратилась в суд с иском к ЖСК о признании права собственности на однокомнатную квартиру в недостроенном доме.
В обосновании требований она указывала, что между ней и застройщиком был заключен договор на долевое строительство кирпичного десятиэтажного жилого дома, а свои обязательства по договору истица выполнила в полном объеме. Застройщик был признан банкротом, а недостроенный дом передан ЖСК, с иском к которому и обратилась дольщица. Компания требования не признала, суды первой и апелляционной инстанций согласились с ее позицией, отказав в удовлетворении исковых требований.
Изучив дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ напомнила, что согласно гражданскому законодательству право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. При этом обязательства должны исполняться надлежащим образом, не допуская односторонний отказ от них. Исходя из этого, возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств, подчеркнула коллегия.
Так, судами установлено, что оплата объекта долевого строительства произведена в полном объеме, однако помещение участнику долевого строительства передано не было, а строящееся здание было передано ЖСК. «На момент передачи спорный жилой дом был частично построен, то есть выполненные работы по строительству жилого дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ответчику», – пояснил ВС РФ, указав, что из совместного Постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.
Суд также напомнил, что Законом об участии в долевом строительстве урегулирован правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком, при этом им не предусмотрено признание права собственности на возводимый объект до момента его ввода в эксплуатацию. Однако этот же закон не содержит и запрета на признание права собственности на объект незавершенного строительства.
Поясняется, что согласно гражданскому законодательству право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Из разъяснений, данных вышеназванным постановлением, следует, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Коллегия уточнила, что признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.
Верховный Суд РФ пришел к следующим выводам:
– на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда, а тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на квартиру;
– участник долевого строительства, исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте.
Таким образом, смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствовала о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу, а также о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь.
В результате ВС РФ отменил решения нижестоящих судов, так как ими не установлены наличие либо отсутствие правопритязаний третьих лиц в отношении указанного истцом объекта строительства, а также нарушение прав членов ЖСК в случае удовлетворения требований гражданки К.
По мнению адвоката АП г. Москвы Анны Минушкиной, для судебной практики полезны выводы ВС РФ о том, что для рассмотрения подобных исков, в частности их удовлетворения, незавершение строительства дома и смена застройщика в период длительного строительства не имеют правового значения. Тогда как отсутствие правопритязаний третьих лиц, а также отсутствие нарушения прав иных участников долевого строительства – имеют.
«Следует отметить, что в судах дела подобной категории распространены. В большинстве случаев суды удовлетворяют заявленные требования участников долевого строительства. В настоящем же случае ВС РФ указал на предмет доказывания по подобным делам, встав на сторону участника долевого строительства», – пояснила Анна Минушкина.
Адвокат КА «Адвокат» Максим Жмурков добавил, что позиция, отраженная в Обзоре, не нова и “идет в ногу” с изменениями в законодательстве о недвижимости, в частности в Закон об участии в долевом строительстве, вступившими в силу с 1 июля 2017 г. и направленными на усиление превентивного контроля за застройщиком и улучшение позиции участников ДДУ.
«Само по себе наличие права на долю в собственности не сделает человека обладателем долгожданной квартиры, за которую отданы собственные денежные средства. Поэтому другим способом для дольщика решить проблему при банкротстве застройщика является возврат денег, в том числе через страховую компанию. А с 1 июля еще одной возможностью застраховаться будет открытие счета эскроу. Однако, вероятно, инициатором этого должен будет выступать банк», – пояснил он.
Источник
Прокурор разъясняет — Прокуратура Республики Саха (Якутия)
Прокурор разъясняет
В Российской Федерации каждому гарантируется право на жилище, которое получило международно-правовое признание в качестве одного из необходимых условий обеспечения права на достойный жизненный уровень.
В соответствии со статьей 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Часть 1 статьи 11 Жилищного кодекса РФ устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав.
О защите прокурором жилищных прав граждан в судебном порядке – интервью с прокурором отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры республики юристом 1 класса Вадимом Никоновым
Вадим Владимирович, каким образом органы прокуратуры защищают нарушенные жилищные права граждан?
В соответствии со ст. 45 Гражданского процессуального кодекса РФ органы прокуратуры могут обратиться в суд в защиту интересов граждан с исковым заявлением с требованием о восстановлении нарушенных прав и принимают участие по делам обаятельной категории.
Также прокурор принимает участие по делам о выселении и признании утратившим право пользования жилым помещением.
Получается, если к вам обратился гражданин и по результатам проведенной проверки будет установлено нарушение его жилищных прав, то прокуратура обращается в его интересах в суд?
Да, например, прокуратурой г. Якутска по результатам проведенной проверки защищены права заявителя на обеспечение жильем вне очереди в связи с имеющимся хроническим заболеванием, входящим в перечень при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире.
Решением Якутского городского суда требования прокуратуры удовлетворены заявителю предоставлено жилье по договору социального найма. Таким образом, гражданам, страдающими тяжелыми формами хронических заболеваний, жилое помещение должно быть предоставлено вне очереди.
Бывают ли случаи, когда по результатам проверки установлено, что жилое помещение непригодно для жилья?
Да, такие случаи бывают, приведу следующий пример. По результатам проведенной прокуратурой проверки по обращению гражданина установлено, что многоквартирный дом, в котором он проживает на основании заключения межведомственной комиссии признан аварийным и подлежащим сносу.
С момента признания указанного дома аварийным состояние квартиры ухудшилось, дальнейшее проживание в данной квартире стало представлять угрозу для жизни и здоровья, что подтверждалось актом Управления Государственного строительного и жилищного надзора по РС (Я).
Вместе с тем, администрацией муниципального образования жилое помещение гражданину не предоставлялось, меры по расселению многоквартирного дома не приняты, что нарушало права гражданина и членов его семьи на благоприятные и безопасные условия проживания.
В данном случае согласно действующему законодательству, если помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома. Суд может обязать орган местного самоуправления предоставить истцу другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке.
По каким жилищным делам прокурор вступает в судебный процесс для дачи заключения?
В рамках реализации полномочий, предусмотренных ч. 3 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса РФ прокурор по жилищным правоотношениям вступает в процесс для дачи заключения по следующим делам:
— о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением;
— о принудительном изъятии жилого помещения для муниципальных нужд.
Орган прокуратуры обеспечивает участие по данным делам, поскольку принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных конституционных принципов. Указанный принцип предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены действующим законодательством, поэтому участие прокурора, как органа надзирающего за исполнением законодательства и стоящего на страже прав и законных интересов граждан является необходимым.
Какие трудности возникают при рассмотрении данных дел, какие ошибки совершают граждане?
Например, истец обратилась в суд к бывшему супругу с иском о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии его с регистрационного учета, мотивируя свои требования тем, что она является нанимателем жилого помещения. Ответчик с 2008 года в указанной квартире не проживает по причине расторжения брака, забрал личные вещи, общее совместное хозяйство не ведут, коммунальные услуги не оплачивает.
Решением суда требования удовлетворены.Однако судом первой инстанции не принято во внимание, что ответчик добровольно от права пользования спорным жилым помещением не отказывался, его не проживание носило временный, вынужденный характер и не могло рассматриваться как отказ от прав на жилое помещение, в которое он был вселен в установленном законом порядке. При апелляционном пересмотре решения суда первой инстанции отменено в соответствии с заключением прокурора.
В данном случае необходимо исходить, что признание утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма возможно только при добровольном выезде.
Также необходимо отметить, что по делам о выселении бывшего члена семьи, отказавшегося от участия в приватизации, за ним сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением. Данному гражданину предоставляется право пользования жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между ними. Выселение данного гражданина возможно только в случае невозможности проживания в одном жилом помещении (систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или бесхозяйственное обращение с жилым помещением, допущение разрушения дома).
По делам о выселении, где истцом является собственник жилого помещения, в случае удовлетворения требований о выселении бывшего члена семьи, суд вправе решить вопрос о возможности сохранения за ним права пользования жилым помещением на определенный срок независимо от предъявления им встречного иска об этом при установлении следующих обстоятельств:
— отсутствие у бывшего члена семьи собственника жилого помещения оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением (то есть у бывшего члена семьи собственника не имеется другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования другим жилым помещением по договору найма; бывший член семьи не является участником договора долевого участия в строительстве жилого дома, квартиры или иного гражданского правового договора на приобретение жилья и др.);
— отсутствие у бывшего члена семьи собственника возможности обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру, заключить договор найма жилого помещения и др.) по причине имущественного положения (отсутствует заработок, недостаточно средств) и других заслуживающих внимания обстоятельств (состояние здоровья, нетрудоспособность по возрасту или состоянию здоровья, наличие нетрудоспособных иждивенцев, потеря работы, учеба и т.п.).
Какие решения принимаются по исковым заявлениям администраций муниципальных образований о принудительном переселении граждан из аварийного жилья в другое жилое помещение?
В случае если жилое помещение признано аварийным и подлежащим сносу и если земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд, то в силу ст. 32 Жилищного кодекса РФ собственникам изымаемых жилых помещений может быть предоставлено равноценное жилье или выкупная стоимость жилья.
Следует учитывать, что требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.
Кроме того, имеется судебная практика по вопросу определения выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Так, для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.
При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, также необходимо учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГКРФ).
В случае если жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, в котором проживают граждане на основании договора социального найма, то им взамен аварийного жилое помещение может быть предоставлено, если они состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях. При этом им должно быть предоставлено равнозначное жилое помещение.
Источник
