Принцип лучшего и наиболее эффективного использования
Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ).
Этот принцип означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.
Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики, чтобы определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.
ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:
— является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
— физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
— финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
— обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.
Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.
Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании, за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантом ЛНЭИ станет снос имеющихся строений.
Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.
ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.
На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине. Например, при определении наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) объекта недвижимости принцип ЛНЭИ трактуется как наиболее вероятное использование существующего объекта недвижимости, тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта недвижимости с возможными улучшениями.
Существующие сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.
Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.
Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости – доходный, сравнения продаж и затратный.
Источник
Принцип наиболее эффективного использования объекта оценки
(Принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ),
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)).
Принцип наиболее эффективного использования объекта оценки – принцип оценки, который утверждает, что наиболее вероятное и разумное использование актива то, которое не противоречит законодательству, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наибольшей стоимости имущества.
Данный принцип является обобщающим в теории оценки.
Он основан на учете возможных способов использования имущества в зависимости от условий рыночной среды. В процессе определения стоимости бизнеса названный принцип применяется для оценки в целях реструктуризации.
Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение предприятия и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия. Наряду с экономическим разделением, результатом такого анализа является определение наилучшего направления использования собственности предприятия. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает его самую высокую текущую стоимость. Сущность принципа представлена на рис. 5.1.
– максимальная доходность – определяется в результате анализа будущих доходов от альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций;
– финансовая обоснованность – обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающее способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал;
Рис. 5.1 – Сущность принципа наиболее эффективного использования
– физическая (техническая) осуществимость наиболее доходного варианта использования определяется в результате анализа транспортной доступности, возможности подключения к коммунальным удобствам, анализа затрат и сроков реализации проекта, учета качества грунта предназначенного под застройку участка, вероятность стихийных бедствий;
– соответствие законодательству – соответствие варианта использования экологическим нормативам, правилам пожаробезопасности, строительным ограничениям и т.п.
При оценке недвижимости данный принцип является ключевым, на нем базируется решение о величине стоимости объекта оценки. Возможна ситуация, когда в центре большого города торговые помещения в среднем стоят вдвое дороже жилых. Продавец квартиры на первом этаже с окнами на шумную улицу, которая может быть без особых затрат переоборудована в магазин, может не подозревать о таком способе ее использования и назначить цену продажи, ориентируясь на цены сделок с жилыми помещениями, т.е. недооценить продаваемое имущество. Именно поэтому при оценке недвижимости определение наиболее эффективного использования оцениваемого объекта является обязательным.
Данный принцип важен и при анализе стоимости земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.
Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.
Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости имущества, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.
При определении стоимости бизнеса принцип наиболее эффективного использования применяется, если оценка проводится в целях инвестирования, реструктуризации, разработки плана развития.
Тема 6. ЭЛЕМЕНТЫ ФИНАНСОВОЙ МАТЕМАТИКИ,
ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОЦЕНКИ БИЗНЕСА И НЕДВИЖИМОСТИ
Виды денежных потоков.Шесть функций сложного процента. Функции наращения (Будущая стоимость денежной единицы. Будущая стоимость аннуитета. Фактор фонда возмещения). Функции дисконтирования (Текущая стоимость единицы. Текущая стоимость аннуитета. Взнос на амортизацию единицы).
Виды денежных потоков.
Часто бывает, что мы имеем дело не с единичным платежом, произведенным в определенный момент времени, а с серией платежей, происходящих в различные моменты времени. В общем случае, когда платежи неодинаковы по знаку, размеру и временным интервалам, то применяется термин денежный поток (от англ. cash flow) (рисунок 6.1).
Последовательность платежей, разделенных равными интервалами времени, называется равномерной финансовой рентой или равномерным потоком платежей (рисунок 6.2). Равномерный поток платежей одинакового размера называется постоянной финансовой рентой или аннуитетом (от англ. annuity) (рисунок 6.3).
Платежом k-го периода называется единовременный денежный вклад (платеж) в этом периоде. Он обозначается через РМТ (от payment – оплата, платеж) или А (от аннуитет).
Аннуитеты подразделяются на обычные и авансовые (рисунок 6.4).
Аннуитет называется обычным (постнумерандо), если платежи осуществляются в конце каждого платежного периода, и авансовым (пренумерандо), если платежи осуществляются в начале платежного периода.
На практике большее распространение получил поток постнумерандо. В частности это связано с подведением итогов по окончании отчетного периода и определенным удобством отнесения неравномерных (в действительности) поступлений к концу периода, что позволяет разработать удобные формализованные алгоритмы их оценки.
Рисунок 6.4 – Типы аннуитета.
Поток пренумерандо имеет значение при анализе различных схем накопления денежных средств для их последующего инвестирования.
Источник
Принцип наиболее эффективного использования
Принцип наиболее эффективного использования объекта недвижимости формулируется следующим образом; это разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость. Другими словами, тот вариант использования, выбранный среди законных альтернатив, который является физически возможным, достаточно обоснованным, финансово осуществимым и который приводит к наивысшей стоимости объекта.
Принцип наиболее эффективного использования — это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены ранее и определяется как использование недвижимости, которое является:
а) законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая установленного зонирования территории, нормам охраны окружающей среды, градостроительным ограничениям, требованиям по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости. Выбор варианта наиболее эффективного использования объекта рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во- вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.
Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантом НЭИ станет снос имеющихся строений.
Контрольные вопросы для самопроверки
1.По каким признакам все принципы оценки недвижимости разделены на четыре группы?
2. В чем проявляется взаимосвязь принципа полезности с принципами ожидания и замещения?
3. Каким образом проявляется связь между принципом наиболее эффективного использования и принципами вклада и сбалансированности?
4. В чем заключается противоречие между принципами ожидания и спроса и предложения?
5. Укажите различия между принципами сбалансированности и соответствия.
6. Какие факторы учитываются при определении варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости?
7. Возможна ли ситуация, когда у незастроенного земельного участка на окраине города не будет варианта наиболее эффективного использования? Под влиянием каких факторов эта ситуация может измениться?
3. Регулирование оценочной деятельности.
Под оценочной деятельностью понимается совокупность отношений юридического, экономического, организационно — технического и иного характера по установлению в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной и другой). Понятие оценочной деятельности включает в себя отношения, складывающиеся в процессе проведения оценки, обучения, лицензирования, осуществления контроля за деятельностью оценщиков и применения мер ответственности.
Актуальность регулирования данных отношений определяется:
— важностью оценочной деятельности для развития рыночных отношений и реформирования экономики;
— необходимостью целенаправленного создания полноценной системы оценки в максимально сжатые сроки;
— необходимостью восстановления нарушенной преемственности и развитием финансовых традиций этого вида деятельности в Российской Федерации;
— междисциплинарным и межведомственным характером оценочной деятельности;
— необходимостью решения вопроса о распределении полномочий по регулированию оценочной деятельности между федеральным уровнем управления и субъектами Федерации, а также решения вопроса о месте и роли частной и государственной оценки.
Участниками отношений, возникающих при оценочной деятельности, являются с одной стороны её потребители (собственники недвижимого имущества и обладатели иных вещных прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования), а с другой стороны, оценщики, осуществляющие предпринимательскую деятельность в области оценки, государственные оценщики, осуществляющие налоговые и иные предусмотренные законодательством виды оценок, специалисты по оценке стоимости, имеющие соответствующее образование, образовательные и научно — исследовательские организации.
Регулирование оценочной деятельности — система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно.
Регулирование развивается в рамках следующих процедур:
— определение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формулируются в стандартах оценки;
— определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью; данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики;
— определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.
Основные принципы регулирования оценочной деятельности:
— независимая оценочная деятельность является самостоятельным видом предпринимательской деятельности;
— оценка является самостоятельным научным направлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований;
— становление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений и правового регулирования предпринимательской деятельности;
— базируясь на мировом опыте оценочной деятельности, в современных условиях России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки;
— развитие оценочной деятельности возможно только на основе общего правового, методологического и информационного пространства на всей территории Российской Федерации;
— государственная и частная оценочная деятельность должны проводиться на общей правовой, методологической и информационной основе и дополнять друг друга;
— эффективным развитие оценочной деятельности может быть только при соблюдении принципа баланса прав и обязанностей всех участников оценочного процесса, при наличии добросовестной конкуренции независимых оценщиков.
Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков осуществляется федеральным органом исполнительной власти — Национальным советом по оценочной деятельности (далее также — Национальный совет). Функциями Национального совета являются:
— выработка государственной политики в области оценочной деятельности;
— нормативно-правовое регулирование в области оценочной деятельности (программы разработки федеральных стандартов оценки, разработка и утверждение федеральных стандартов оценки);
— ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков;
— осуществление надзора за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований настоящего Федерального закона;
— обращение в суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков.
Очевидно, что на этапе становления профессии в России необходимо ведение государственного регулирования оценочной деятельности для поддержания должного качества услуг. Эту задачу решил Федеральный закон № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который на начальном этапе до 1 июля 2006г. вводил лицензирование оценочной деятельности.
Одной из основных форм государственного регулирования оценочной деятельности является разработка стандартов оценки, которые устанавливают определения фундаментальных понятий, относящихся к оценке имущества, и предлагает основные принципы осуществления оценочной деятельности.
Начиная с сентября 1999 г., в соответствии с поручением Правительства РФ от 20.09.99 г. № 932 Министерством государственного имущества России совместно с другими заинтересованными ведомствами и в тесном сотрудничестве с профессиональными организациями оценщиков поручена:
— разработка проектов стандартов оценки, обязательных применению субъектами оценочной деятельности;
— разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки
В настоящее время утверждены следующие Федеральные стандарты оценки обязательные к применению всеми участниками оценочной деятельности:
— Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)
— Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)
— Требования к отчету об оценке (ФСО №3)
— Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)
— Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО 5)
— Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6).
Саморегулируемой организацией оценщиков (СРОО) признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.
Статус СРОО приобретается некоммерческой организацией с даты ее включения в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков. Основанием для включения некоммерческой организации в единый государственный реестр СРОО является выполнение ею следующих требований
— объединение в составе такой организации в качестве ее членов не менее чем трехсот физических лиц;
— наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов ее членов в денежной форме в размере;
— наличие коллегиального органа управления (совета, наблюдательного совета), функционально специализированных органов и структурных подразделений;
— наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных в соответствии с требованиями Федерального закона;
— работники саморегулируемой организации оценщиков не вправе осуществлять оценочную деятельность;
— некоммерческая организация, имеющая статус саморегулируемой организации оценщиков, не может быть реорганизована.
Функциями саморегулируемой организации оценщиков являются:
— разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;
— разработка и утверждение правил и условий приема в члены СРОО, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских взносов и порядка их внесения;
— представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;
— прием в члены и исключение из членов СРОО по основаниям, предусмотренным Федеральным законом и внутренними документами СРОО;
— контроль за осуществлением своими членами оценочной деятельности в части соблюдения ими требований федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;
— ведение реестра членов СРОО и предоставление информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам;
— организация информационного и методического обеспечения своих членов;
— осуществление экспертизы отчетов.
Саморегулируемая организация оценщиков обязана:
— формировать компенсационный фонд для обеспечения ответственности своих членов перед потребителями услуг в области оценочной деятельности и третьими лицами;
— применять меры дисциплинарного воздействия, предусмотренные федеральными законами и внутренними документами СРОО, в отношении своих членов;
— сообщать в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по надзору за деятельностью СРОО, о возникновении своего несоответствия требованиям, предусмотренным Федерального закона, в течение десяти дней с момента выявления такого несоответствия;
— отказать в принятии в члены саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных Федеральным законом;
— исключать из членов саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренным Федеральным законом и внутренними документами СРОО;
— вести реестр членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставлять информацию, содержащуюся в этом реестре, заинтересованным лицам в установленном порядке;
— организовывать проведение профессиональной переподготовки оценщиков.
Требования к членству в саморегулируемой организации оценщиков
Оценщик одновременно может быть членом только одной СРОО.Для вступления в члены СРОО физическое лицо представляет:
— документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной;
— справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.
Профессиональное обучение оценщиков осуществляется государственными или частными учебными заведениями, специально создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) государственных или частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством Российской Федерации
Контрольные вопросы для самопроверки
1. Основное содержание и назначение регулирования оценочной деятельности?
2. Какие применяются формы регулирования оценочной деятельности
3. Какие нормативно-правовые документы существуют для регулирования оценочной деятельности в России?
4. Какие документы существуют для регулирования оценочной деятельности на международном уровне? Имеет ли Россия право их использовать?
5. В каких формах проходит процесс государственного регулирования оценочной деятельности в России?
6. Каким образом осуществляется саморегулирование оценочной деятельности в России?
7. Какие стандарты приняты на европейском уровне и в чем заключается их практическая значимость?
8. Какие стандарты могут применяться при проведении оценки различных видов имущества?
Источник
