Преимущества способов управления мкд
ДОРОГИЕ ЧИТАТЕЛИ!
Вы можете присоединиться к мероприятиям в наших группах в социальных сетях:
Преимущества и недостатки непосредственного управления многоквартирным жилым домом
В статье 161 Жилищного кодекса РФ указано, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме; такое решение является обязательным для всех. Согласно п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. В соответствии со ст. 46 Жилищного кодекса РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме могут осуществлять управленческую деятельность по организации эффективного использования своего имущества без привлечения каких-либо посредников.
При непосредственном управлении жилым домом собственники самостоятельно осуществляют свои права по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома, инициативным образом формируют все договорные отношения, участвуют во всех организационно-управленческих процедурах. Данный способ управления предусмотрен п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ и предполагает организацию самоуправления любыми процедурами (общее собрание, поквартирный письменный опрос жильцов, выборы старшего по подъезду и т.д.) в любых договорных формах, создаваемых самими жильцами с целью достижения задач управления многоквартирным жилым домом. При реализации этого способа управления заключается две группы договоров:
1. Ремонтно-эксплуатационные договоры (пункт 1 ст. 164 ГК РФ) – направлены на обеспечение общих потребностей или общих интересов всех собственников по содержанию в надлежащем порядке имущества дома (договоры обслуживания внутридомовых инженерных систем, по уборке, вывозу мусора, эксплуатации лифтового оборудования и т.п.). Постановлением Правительства от 13 августа 2006 г. № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений в многоквартирном доме.
По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.
Договор по оказанию услуг и выполнению работ, направленный на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, должен заключаться собственниками жилых помещений на основании решения их общего собрания. Стороной в таких договорах выступают все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме. Под большинством в данном случае следует понимать собственников, доля которых в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома составляет более 50%. В таком случае от имени всех собственников может действовать и один из них, но на основании решения общего собрания или на основании доверенностей, выданных всеми собственниками.
2) Ресурсоснабжающие договоры – это договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения, отопления, которые в этом случае будут носить индивидуальный характер и должны заключаться каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Такая система договорных связей основана на Правилах предоставления гражданам коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства от 06 мая 2011 г. № 354, предусматривающих, что обязательства по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества возникают у ресурсоснабжающей организации перед всеми потребителями.
В этом случае ответственность за режим и качество подачи холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также водоотведения, несёт ресурсоснабжающая организация. Граница ответственности за обслуживание и содержание наружных инженерных сетей должна быть установлена в вышеуказанных договорах. Обслуживание и содержание наружных инженерных сетей должно обеспечиваться ресурсоснабжающей организацией, а внутридомовых инженерных систем – будет являться непосредственной обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме, и должно будет реализовываться собственниками самостоятельно, либо лицами, привлекаемыми ими по отдельному договору подряда.
В пункте 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, установлено, что лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.
Плюсы и минусы непосредственной формы управления многоквартирным домом
Преимущества непосредственной формы управления многоквартирным домом
1. Главное достоинство непосредственной формы управления многоквартирным домом в том, что функция управления своим жильем сохраняется за собственниками, а не передается какой-то организации.
Ситуация, в которой решение на проведение каких-либо работ по дому может быть принято без ведома собственников, исключена. Существенным моментом является запрет на применение “котлового метода”, при котором средства одного многоквартирного дома могут пойти на нужды другого. Выгода от непосредственного управления наиболее явно проявляется именно для добросовестных собственников помещений многоквартирного дома, поскольку делает возможным сохранить денежные средства собственников, предназначенные на содержание и ремонт общедомового имущества.
2. При осуществлении управления жилыми домами управляющая компания не может отказать поставщику в оплате коммунального ресурса даже в части средств, не поступивших фактически от потребителя ресурса. Это связано с тем, что в отношениях с поставщиками коммунальных услуг управляющая компания является коммерческой организацией со всеми вытекающими из этого статуса последствиями. Поэтому для того, чтобы избежать накопления долга за коммунальные услуги и последующего отключения от ресурсоснабжения всего дома, управляющая компания вынуждена направлять на оплату долга за коммунальные услуги денежные средства, поступившие на статьи расходов за содержание и ремонт жилья. Это приводит к тому, что при необходимости проведения текущего ремонта для благоустройства прилегающей территории денег на соответствующих статьях в достаточном количестве не оказывается. Переход на непосредственное управление позволит избежать таких ситуаций.
3. Еще одно преимущество – собственники на равных взаимодействуют с ресурсоснабжающими организациями Наличие у каждого собственника индивидуального договора холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, отопления с ресурсоснабжающими организациями служит своего рода защитой от применения этими организациями санкций в виде прекращения подачи коммунальных ресурсов для целого дома в связи с наличием задолженности у жильцов дома, как это может произойти, когда дом обслуживает жилищная управляющая компания. При непосредственном управлении такого рода санкции применяются лишь в отношении неплательщика, но никак не всего дома. У собственников появляется возможность требования перерасчётов за предоставленные услуги ненадлежащего качества или не в полном объёме непосредственно у ресурсоснабжающей организации, минуя посредника в лице управляющей компании, что облегчает решение таких вопросов.
4. Непосредственное управление многоквартирным домом наиболее экономное, т.к. отсутствуют расходы на содержание управленческого аппарата.
Недостатки непосредственной формы управления многоквартирным домом
1. Существенный недостаток непосредственного управления многоквартирным домом состоит в том, что объем работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома может быть значительным, и одному человеку, уполномоченному собственниками дома, будет сложно контролировать объем и качество выполненных работ по ремонту и содержанию дома. Эффективно непосредственно управлять домом можно, если он небольшой и технически в хорошем состоянии. Чем больше в доме проживает жильцов, чем больше в нем площадь общего пользования, тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. Найти такого управляющего, который по своей инициативе практически ежедневно решал бы массу самых разных вопросов, сложно.
2. Законом предусмотрены одинаковые обязанности по ремонту и содержанию дома независимо от способа управления домом. Деньги из городского, регионального или федерального бюджета, на капитальный ремонт дома, находившегося в непосредственном управлении, получить очень сложно, т.к. предпочтение отдается ТСЖ и домам, находившимся в управлении управляющей организации. Законодательством не предусмотрено выделение денежных средств на капитальный ремонт дома за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства при непосредственной форме управления многоквартирным домом. Это значит, что для старых домов непосредственное управление наименее приемлемо, поскольку требует больших капиталовложений на ремонт общего имущества.
3. Поскольку собственник помещения самостоятельно заключает все договоры с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями, это приводит к дополнительным затратам времени и сил.
4. Когда собственников призывают выбрать непосредственное управление, предполагается, что в итоге будут выполняться те же работы, что делала на доме управляющая организация, и ответственность подрядчики будут нести такую же, что несла управляющая организация. Однако это не так. В соответствии с действующим законодательством жилищная управляющая компания несет ответственность даже за те работы, которые не прописаны в ее договоре с собственником. Множество надзорных инстанций всегда могут побудить управляющую организацию выполнить те работы, которые необходимы, даже если в утвержденном перечне работ их нет. Если речь идет о непосредственном управлении, побудить подрядчика выполнить какие-то работы собственники дома могут только через суд.
Также управляющая организация обязана выполнять работы, например, по подготовке дома к зиме даже в случае, если далеко не все собственники своевременно вносят плату за содержание и ремонт жилья. В случае с непосредственным управлением подрядная организация выполняет работы ровно на такую сумму, какую она соберет с жильцов, и ровно на те виды работ, которые оговорены в договоре.
5. Законодательством не определены существенные условия договора на обслуживание общего имущества, что может позволить управляющим организациям составлять указанный договор с учетом только собственных интересов, а не жителей. Не определена форма контроля со стороны жителей за обслуживанием общего имущества, не определены периодичность и форма отчета управляющей организации.
6. Не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.
Таким образом, необходимым условием реализации непосредственного управления является высокая активность самих жителей. Поэтому собственникам помещений, прежде чем решиться на непосредственное управление своим домом, необходимо взвесить все плюсы и минусы. Если собственники дома считают, что результаты голосования за переход на непосредственное управление являются недостоверными, они могут обратиться за защитой своих интересов в Прокуратуру или в суд. При этом будут запрошены протоколы общего собрания собственников многоквартирного дома и бюллетени для голосования на предмет выявления фальсификаций. Если в ходе проверки будет выявлены, что результаты голосования не соответствуют действительности, решение общего собрания собственников многоквартирного дома о переходе на непосредственное управление будет отменено как незаконное.
Материал подготовлен с использованием СПС «Консультант плюс»
Поделитесь ссылкой с друзьями!
Создано 01.04.2013 11:55
Обновлено 19.03.2015 01:41
Источник
МКД: плюсы и минусы непосредственного способа управления
Непосредственный способ управления МКД – что это такое?
Плюсы и минусы непосредственного способа управления многоквартирным домом.
- Непосредственный способ как способ управления МКД. Общие положения.
Непосредственный способ управления – это один из трех способов управления многоквартирным домом, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ (ч.2 ст. 161 ЖК РФ)
Непосредственный способ управления может быть выбран и реализован собственниками МКД с количеством квартир более чем 12, только при условии заключения договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с управляющей организацией.
«ст. 161 ЖК РФ п.9.1.: Непосредственное управление многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, может быть выбрано и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме при заключении такими собственниками с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме».
(часть 9.1. введена Федеральным законом от 04.06.2011 №123-ФЗ)
Процедура заключения договора с управляющей компанией при непосредственном способе управления не отличается от процедуры заключения договора управления при выборе в качестве способа управления МКД – «управление УК». Договор оказания услуг по содержанию и ремонт, так же как и договор управления, заключается на основании решения общего собрания собственников и считается заключенным, если такой договор подписали собственники, обладающие более, чем пятьюдесятью процентами голосов.
«ст.164 ЖК РФ п.1.1.: При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников».
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 №123-ФЗ)
При непосредственном способе управления, ответсвенность управляющей компании перед собственниками сохраняется в полном объеме. На данные отношения распространяются требования ПП №491.
«ст. 161 ЖК РФ п.2.1.: При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставка бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, в также в соответствии с установленными Правительством РФ правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственниками и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах».
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 №123-ФЗ)
На управляющую компанию, оказывающую услуги собственниками по договору оказания услуг при непосредственном способе управления законом возложена обязанность по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома. Условия, при которых содержание общего имущества в МКД признается надлежащим, определены в нормативно-правовых актах, соответственно при непосредственном способе управления управляющая организация может быть привлечена к ответственности, установленной законом за ненадлежащее содержание общего имущества.
«ст.164 ЖК РФ п.1.2.: По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме».
При непосредственном способе управления каждый собственник помещений в многоквартирном доме от своего имени заключает договоры на поставку ресурсов: ГВС, ХВС, отопление, водоотведение. Закон не требует заключения данных договоров в письменном виде.
«ст.164 ЖК РФ п.2.: Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки твердого газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени».
(в ред. Федерального закона от 07.12.2011 №417-ФЗ)
Статья 540 Гражданского кодекса РФ: В случае когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети.
Если иное не предусмотрено соглашением сторон, такой договор считается заключенным на неопределенный срок.
Статья 426 Гражданского кодекса РФ: Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается».
Ресурсоснабжающие организации несут ответственность перед собственниками за поставку качественного ресурса к границе многоквартирного дома. При отсутствии согласованной в письменном виде границы, к которой ресурсоснабжающие организации обязаны поставить надлежащего качества ресурс, такая граница определяется по внешней границе МКД или по месту соединения коллективного прибора учета.
«п. ПП №491: Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-коммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом».
- Положительные и отрицательные стороны перехода на непосредственное управление многоквартирным домом.
К положительным сторонам относится порядок расчета за коммунальные ресурсы. Прямые отношения собственника с РСО и с УК выгодны как для собственника, так и для управляющей компании.
При непосредственном управлении собственник получает возможность предъявлять претензии непосредственно к тем лицам, которые обязаны предоставлять качественную услугу и, что не маловажно, имеют возможность предоставлять качественную услугу. К примеру, при реализации способа управления «управление УК» у собственника на девятом этаже многоквартирного дома отсутствует холодная вода. Установлено, что на вводе в многоквартирный дом не соблюдаются нормативные показатели давления. Непосредственно в РСО собственник обратиться не может, так как договорные отношения отсутствуют. Управляющая компания со своей стороны устранить данную проблему самостоятельно так же возможности не имеет, так как проблема возникла не в ее зоне ответственности. Однако перерасчет за некачественный ресурс собственник будет требовать именно с УК. А вот размер перерасчета будет зависеть от того, насколько быстро отреагирует РСО и устранит проблему.
При реализации способе управления, собственник вправе обратиться с той же самой проблемой как непосредственно в РСО, так и в УК, которая в свою очередь совершит те же самые действия, что и при договоре управления: перенаправит жалобу в РСО, составит акт.
При реализации способа управления «управление УК», управляющая компания имеет один договор ресурсоснабжения на все находящиеся в обслуживании многоквартирные дома. Задолженность по неоплате каждого из ресурсов по каждому дому аккумулируется в управляющей компании, и в конце концов будет истребована и списана РСО. Так как доходы от иной деятельности в УК обычно отсутствуют или составляют незначительный размер, под взыскание попадут именно те денежные средства, которые будут поступать от населения в счет оплаты работ и услуг по текущему содержанию и ремонту общего имущества.
В конечном итоге этой ситуации управляющая компания оказывается либо банкротом, либо на грани банкротства, собственники оказываются перед фактом, что работы по текущему содержанию, не говоря уже о ремонтах, попросту не выполняются.
Избежать подобного развития событий можно при реализации непосредственного способа управления многоквартирным домом.
Есть, конечно, и свои минусы. Обычно называют такие, как: управляющая компания снимает с себя всякую ответственность и невозможность участия в программах по капитальному ремонту многоквартирных домов.
Что касается ответственности управляющей компании, то выше уже было сказано, что ответственность за текущее содержание и ремонт общего имущества МКД в полном объеме остается за управляющей компанией, в силу закона. Говорить о каком-либо уходе от ответственности из-за того, что изменилось название договора – по меньше мере не корректно. Единственное от чего «уходит» управляющая компания при реализации непосредственного управления, так это от обязанности нести дополнительные расходы на выставление счетов не за свои ресурсы, взыскания не своей дебиторской задолженности и от банкротства.
Что касается капительного ремонта и возможности или невозможности участия в программах, об этом речь пойдет ниже.
Вывод: При выборе непосредственного способа управления собственники имеют прямые договорные отношения с управляющей компанией, которая ответственна за содержание и ремонт общего имущества и с РСО, которые ответственны за поставку соответствующего ресурса к границе МКД. Собственник, в свою очередь, несет ответственность за своевременную и полную оплату услуг указанных организаций.
- Взаимодействие РСО и УК при реализации непосредственного способа управления
Как следует из приведенных выше норм, при реализации непосредственного способа управления, собственники МКД заключают договор оказания услуг с управляющей компанией. В силу этого договора и положений ЖК РФ, именно управляющая организация становится лицом, ответственным за надлежащее содержание общего имущества такого дома, в том числе и за содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей.
В силу положений Гражданского кодекса РФ стороны вправе установить в договоре любые условия, не запрещенные законом, по своему усмотрению. Договор на содержание и ремонт, по условиям, как правило, идентичен договору управления, за исключением условия об оказании коммунальных услуг.
- Условия участия МКД в федеральных и региональных программах капитального ремонта
ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в условиях предоставления финансовой поддержки прямо не указывает на необходимость реализации того или иного способа управления (за исключением ТСЖ).
В официальных разъяснениях Фонда указано, что многоквартирный дом, собственники которого избрали непосредствененное управление, может участвовать в программе капитального ремонта, финансируемой с привлечением средств Фонда, при условии наличия договорных отношений с управляющей организацией, выбранной собственниками помещений этого дома.
Указанная позиция отражена на официальном сайте Государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
Что касается Региональной программы капитального ремонта, финансирование которой осуществляется без привлечений федеральных бюджетных средств, то определять условия участия многоквартирного дома в данной программе – прерогатива правительства Челябинской области.
По нашему мнению, не имеется препятствий правового характера для включения в данную программу МКД, собственники которого избрали непосредственное управление, при условии, если собственниками такого многоквартирного дома:
— заключен договор на содержание и ремонт общего имущества МКД с управляющей организацией;
— принято решение о долевом финансировании капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме в установленном размере.
Источник
