По способу кредитования ипотечное кредитование

Виды ипотеки в России

Ипотечные кредиты для россиян становятся с каждым годом привлекательнее. Снижается процентная ставка, уменьшается количество требований к заемщикам, появляются новые виды ипотеки. Государство стимулирует молодые семьи к приобретению жилья и рождению детей, предлагая минимальные проценты и выгодные программы. Бробанк выяснил, какие виды ипотеки встречаются, и кто может воспользоваться.

Основные типы

Подразделить виды ипотечного кредитования можно по таким признакам:

1. Залог. Ипотека изначально предполагает обязательный залог. Им может стать то имущество, которое уже находится в собственности заемщика или то, которое только приобретается. При нарушении выплат или других долговых обязательств кредитор вправе реализовать заложенную недвижимость, чтобы покрыть свои расходы.
2. Объект кредитования. Заемщик может покупать дом за городом, квартиру в многоэтажке, жилье в строящемся доме или брать заем под самостоятельное строительство. Исходя из ликвидности жилплощади и предполагаемых рисков, кредитно-финансовое учреждение фиксирует условия по займу: сумму, сроки выплат, процентную ставку.
3. Ориентация. Ипотека может быть коммерческой или социальной. Второй вариант предполагает участие государства, которое частично компенсирует затраты заемщика или помогает получить заем на льготных условиях.
4. Способ выплат. Платежи по ипотеке могут быть аннуитетными и дифференцированными. В первом случае погашение происходит равными долями на протяжении всего периода кредитования. Во втором суммы выплат постепенно снижаются или увеличиваются в зависимости от условий, прописанных в договоре.
5. Цель. Ипотечное кредитование может быть целевым или нецелевым. В первом случае объект кредитования заранее оговорен и известен, во втором он точно не определен на момент заключения банковского.

Стандартные программы

В банках составляют разные программы по ипотечному кредитованию с учетом особенностей самих клиентов, процентных ставок и сроков. Но в основном используют стандартные виды, которые отличаются по объекту, подо что берется заем:

1. Вторичное жилье. Этот рынок для клиентов самый универсальный. Здесь можно легко подобрать жилплощадь, которая будет соответствовать требованиям заемщика. Отличительные особенности таких программ: по ним предусмотрена оптимальная процентная ставка, минимальный первоначальный взнос и минимум дополнительных условий к заемщику. На вторичное жилье проводится быстрая проверка и оформление документов. Легко застраховать объект и оформить залог без промедлений.
2. Новострой. Такой тип ипотеки выгоднее всего для клиента. На этапе строительства жилплощадь стоит в разы меньше, чем уже введенная в эксплуатацию. А для банков этот вид кредитования сопряжен с дополнительными рисками. Кредитно-финансовые учреждения дают клиент взаймы только для покупки жилья у аккредитованного застройщика. Перечень таких компаний и их объектов строительства, как правило, представлен на сайте банка, и выбирать можно только из них.
3. Под залог своей жилплощади. Менее востребованная в банках программа, так как на ипотечное кредитование гораздо чаще претендуют те клиенты, у которых нет своего жилья. Под залог собственной ликвидной недвижимости заемщики могут приобретать загородный дом, апартаменты или другую квартиру. Либо взять деньги на собственные нужды, если это предусмотрено договором кредитования. Ипотека под залог жилья характеризуется тем, что нет первоначального взноса, а максимальная сумма, которую даст банк не превышает 60-80 % от рыночной стоимости залога.
4. Постройка дома. Ипотека под строительство дома отличается особыми требованиями к залогу. Для закладывания используют земельный участок и те постройки, которые уже стоят на нем. При этом земля должна соответствовать некоторым условиям. В частности, участок должен располагаться вблизи населенного пункта и подходить для застройки. Также земельный надел должен подходить по требованиям СНиП. Если банку будет недостаточно залоговой стоимости земли и имеющихся построек, то он может потребовать оформить в залог дополнительное имущество заемщика.

Социальные программы

Ипотека на социальные программы подразумевает работы с льготной категорией граждан с участием государства.

Региональные программы

В некоторых субъектах федерации муниципалитеты принимают участие в улучшении жилищных условий граждан, которые относятся к льготным категориям. Например, семьи с ребенком-инвалидом, многодетные или те, которые относятся к другой социально-защищенной категории. К претендентам предъявляют такие условия: проживание в регионе минимум 3-5 лет, доказанный факт потребности улучшения жилищных условий и наличие официального трудоустройства. Чтобы попасть в программу социальной ипотеки соискателю потребуется обратиться в департамент ЖКХ или в госадминистрацию.

С материнским капиталом

Семьи, в которых после 2007 года появился второй или последующие дети, могут оформить сертификат на материнский капитал. С 2015 года его размер зафиксирован на отметке 453,026 тыс. рублей. Сумму можно направить на первоначальный взнос по ипотечному кредитованию или использовать в виде оплаты в счет погашения займа.

После изменений в законодательстве стало возможным использовать сертификат на ипотеку сразу после оформления, не дожидаясь 3-хлетнего возраста ребенка. Дополнительное требование к приобретенному жилью, чтобы оно оформлялось на всех членов семьи в равных долях. Права детей при этом не были бы ущемлены.

Молодым семьям

Это целевая госпрограмма, которая направлена на поддержку молодых семей. При этом супруги должны быть младше 35 лет, в зарегистрированном браке и иметь возможность выплачивать ежемесячные взносы. Для уменьшения бремени на молодую семью допускается привлечение 1-4 созаемщиков: родителей, братьев, сестер и других лиц, готовых выступать в этой роли.

Семья, которая соответствует условиям вправе получить сертификат на скидку при приобретении жилья. На 30 %, если детей нет, или на 35 %, если дети есть. Сертификат можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке или для частичного погашения. Допускается применение одновременно с сертификатом на маткапитал.

Детская или семейная ипотека

Целевая государственная программа, рассчитанная на период с 01.01.2018 по 31.12.2022 г. Подходит для семей, в которых за этот период появится второй малыш. Эта ипотека отличается тем, что участвовать могут только жители РФ, а для покупки подойдет только новострой. Средства зачисляются наличными на банковский счет заемщика.

Процентная ставка устанавливается на уровне 6 % на разные периоды 3 года, 5 или 8 лет. Но для этого должны быть выполнены такие условия: на 3 года – при рождении второго ребенка, на 5 лет – при рождении третьего, на 8 лет, если с 2018 по 2022 родится второй и третий ребенок. В дальнейшем проценты устанавливаются по стандартной программе, установленной для ипотечного кредитования.

Для военнослужащих

Для служащих вооруженных сил РФ предусмотрена накопительно-ипотечная система НИС. Программа предусматривает, что с момента начала службы на счет каждого военного зачисляется сумма средств. Через 3 года деньги с НИС можно направить на ипотечное кредитование в качестве первоначального взноса или для погашения части займа. Ипотека погашается за счет государственных средств до момента, пока служащий не покинет ряды вооруженных сил РФ.

Нестандартные виды ипотеки

К нестандартным видам ипотеки относятся варианты, когда, например, на предприятии предусмотрена корпоративная ипотека. После отработанного указанного периода 5-20 лет сотрудники могут претендовать на помощь со стороны своего работодателя. Либо ситуации, когда приобретается не жилплощадь или заемщик не гражданин РФ. Приведем нестандартные виды ипотеки.

Без первоначального взноса

Такой вариант допускается под залог другой недвижимости, оформленной в собственность заемщика. Для этой цели подойдет квартира, загородный дом, жилой дом, в черте города, коттедж или любая другая недвижимость. Подойдет собственность в качестве залога или нет принимает решение банк.

С испорченной кредитной историей

Негативная кредитная история препятствие для получения ипотеки, но при соблюдении некоторых требований банки ее все же выдают. От заемщика могут потребовать привести поручителя, внести первоначальный взнос от 30 до 50 %, оформить залог под покупаемую недвижимость. Процентная ставка для таких клиентов тоже может быть выше, чем для других. Но при качественном исполнении обязательств в течение половины срока, заемщик вправе запросить пересмотр ставки в сторону снижения.

Для нерезидентов и иностранцев

Ипотеку в РФ могут оформить и иностранцы, но при этом они должны быть налоговыми резидентами. То есть быть официально трудоустроены и производить со своих доходов отчисления в бюджеты и фонды. При этом минимальный срок работы в РФ от полугода.

Дополнительным плюсом будет наличие супруга-россиянина, вид на жительство и любая недвижимость в собственности. Если иностранец подпадает под категорию беженца или переселенца, то он вправе претендовать на льготные условия.

Без официального трудоустройства

Эта категория заемщиков отличается высоким риском для кредитных учреждений. Поэтому к таким лицам предъявляются повышенные требования. Например, сумма первоначального взноса может доходить до половины займа. Также могут попросить привлечь созаемщиков и поручителей. К тому же, банк обяжет застраховаться самого клиента и оформит объект ипотеки в залог.

Под гараж или паркинг

Редкая программа для банков, потому что сложно выделить объект кредитования. Соискателю понадобится представить документы, что гараж — это самостоятельное строение, в надлежащем состоянии и не подлежит сносу. Для паркинга, понадобится принести бумаги о том, что место находится в том же жилом доме, где и проживает заемщик. Сумма минимального первоначального взноса стартует от 30 %.

На проведение ремонта

В этом случае подразумевается проведение ремонта в новом жилье, которое и оформляется в качестве залога.

На руки заемщик получит до 50-70 % от рыночной стоимости недвижимости. Срок кредитования достигает 25 лет от 13 % годовых и выше.

Для предпринимателей и крупного бизнеса

Бизнесмены могут оформить кредит на покупку недвижимого имущества коммерческого назначения: складские, торговые, промышленные и офисные здания. По таким программам предусмотрены более жесткие требования.

Максимальный срок кредитования до 10 лет. Также придется собрать большой пакет документов с обязательным предоставлением данных о капитальном, а не временном строительстве объекта кредитования.

Для пожилых граждан

Основное требование к таким заемщикам – ограничение по возрасту. На момент завершения выплат по ипотеке клиенту должно быть не больше 75-85 лет. Работа с такой категорией граждан сопряжена с большими рисками, поэтому банки редко предлагают такие программы.

Плюсы и минусы ипотечного кредитования

Брать деньги в банке на покупку жилья удобно для многих россиян, но ипотека характеризуется и своими рисками. Основные плюсы и минусы приведены в таблице.

Ипотека позволяет сэкономить на съеме жилья и препятствует оттоку средств из семейного бюджета за наем у третьих лиц

Продать, обменять, поделить, подарить жилье, которое находится в залоге у банка невозможно

Продолжительный период кредитования позволяет постепенно выплачивать существенные суммы и облегчает кредитное бремя на семью

Высокая сумма переплаты по ипотеке. При процентной ставке в 12-15 % за 15-20 лет заемщик выплачивает 2-3 стоимости квартиры. Но большинство клиентов пренебрегают этими данными, потому что другого варианта приобретения жилья у семей нет

Жилье, купленное по ипотечному кредитованию, находится в собственности у семьи. Здесь можно проводить ремонт и обустраивать все по своему вкусу

При невозможности своевременных выплат у заемщика, банк вправе реализовать заложенную недвижимость.

На жилплощади, купленной по ипотеке, могут быть сразу прописаны все члены семьи

Падение цен на жилье может привести к тому, что ипотека окажется слишком завышенной по сравнению с рыночной стоимостью. Но договорные обязательства клиенту придется исполнять в полном объеме

Заемщик получает право на налоговый вычет. При выплатах по ипотеке не будет удерживаться подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и выплату процентов

Сумма ипотеки ограничена собственными средствами заемщика, которые он сможет внести в качестве первоначального взноса и его доходами

Все сделки по ипотеке подлежат страхованию, поэтому они безопасны для обеих сторон, как для банка, так и для заемщика. Как оформляется страховка и как рассчитывается ее сумма Бробанк рассказал в своей статье. Также вы можете ознакомиться с тем, как выбрать банк с низкой процентной ставкой по ипотечному кредиту.

Клавдия Трескова — высшее образование по квалификации «Экономист», со специализациями «Экономика и управление» и «Компьютерные технологии» в ПГУ. Работала в банке на должностях от операциониста до и.о. начальника отдела обслуживания частных и корпоративных клиентов. Ежегодно с успехом проходила аттестации, обучение и тренинги по банковскому обслуживанию. Общий стаж работы в банке более 15 лет. treskova@brobank.ru

Комментарии: 0

Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:

Источник

Виды ипотеки и основные программы ипотечного кредитования

Ассортимент ипотечных предложений огромен. Граждане могут приобрести практически любой жилой или нежилой объект, есть варианты покупки коммерческих помещений. Банки регулярно разрабатывают новые виды ипотеки, включают в линейки эксклюзивные программы, предлагают воспользоваться льготными кредитами.

Специфика ипотечного кредитования такова, что при оформлении недвижимое имущество практически всегда используется в качестве залога. Чаще им является покупаемый объект, но есть и другой вариант — использовать для этой цели имеющуюся недвижимость.

Стандартные типы ипотечных кредитов

Потенциальные заемщики могут получить одобрение по ипотеке на:

вторичную недвижимость. Классические программы кредитования. Полученные средства направляются на приобретение квартиры или комнаты на вторичном рынке. При выборе объекта нужно учитывать требования банка, аварийные дома не подходят.

новую недвижимость. Речь о готовых и строящихся квартирах, которые реализует аккредитованный банком застройщик. Заемщик приобретает полностью новый объект на любом этапе возведения.

покупку частного дома, коттеджа, таунхауса. Основные требования — расположение в черте города или недалеко от него и присвоение земельному участку статуса ИЖС.

строительство частного дома. Самого объекта еще нет, поэтому с учетом специфики ипотечного кредитования в качестве залога должно выступать другое собственное недвижимое имущество заемщика, соответствующее требованиям банка.

загородную недвижимость. Речь о дачах, земельных участках с постройками и без них. Для банка важен статус земли и ее расположение.

коммерческий объект. Этот вид ипотеки приобретает все большую популярность в РФ и ориентирован на представителей бизнеса. Заемщик может приобрести торговую площадь, офис, склад, производственное помещение и пр.

недвижимость с привлечением субсидирования: с материнским капиталом, по программе для молодых семей, для граждан с детьми, военная ипотека и пр.

Это виды ипотечного кредитования, которые часто встречаются в банках страны. Но некоторые организации разрабатывают дополнительные продукты, например, клиентам «Росбанк Дом» доступно сразу несколько специальных предложений.

Специальные программы ипотечного кредитования

Если рассмотреть приобретение жилья и другой недвижимости через «Росбанк Дом», вам будут доступны следующие типы ипотеки, популярные в России, и уникальные программы:

На покупку доли. Это возможно, если после совершения сделки вся квартира будет принадлежать заемщику. Кроме этого, можно рассмотреть вариант приобретения комнаты в квартире.

Кредит на улучшение жилищных условий под залог находящейся в собственности недвижимости.

С платежом раз в 14 дней вместо привычных ежемесячных выплат. В итоге задолженность будет выплачена быстрее.

На покупку нестандартной недвижимости. Данный вид ипотеки позволяет приобрести гараж, машиноместо, апартаменты и т.д.

Кредит на первоначальный взнос для тех, у кого нет собственных средств для вложения в покупку.

Как выбрать программу ипотечного кредитования

Чтобы подобрать подходящий вариант, в первую очередь изучите специфику ипотечного кредитования. Обратите внимание, что для совершения сделки нужно иметь собственные средства для первоначального взноса — это минимум 15% от цены приобретаемого имущества (5%, если используется материнский капитал).

При выборе программы опирайтесь на то, какую недвижимость вы планируете приобрести. К каждому объекту предъявляются определенные требования, изучите их.

На что еще обращать внимание:

основные параметры ипотечного кредита: ставка, срок, первоначальный взнос;

возможно ли применение положенных вам льгот;

дает ли возможность, выбранный вид ипотеки повлиять на ставку, например, сделав взнос больше или подключившись к дополнительной программе страхования;

необходимые документы, можно ли обойтись без 2НФДЛ, заменить ее на справку по форме банка.

Специфика основных видов ипотеки в России такова, что банки могут разрабатывать собственные уникальные программы, предлагать особые условия молодым и многодетным семьям. Кроме того, сегодня кредиторы охотно участвуют в региональных программах льготного кредитования и субсидирования населения для покупки жилья. Прежде чем выбрать банк, изучите рынок и типы ипотечных кредитов, тогда сделка будет максимально выгодной.

Источник