Передача недвижимости по договору купли продажи понятие способы юридическое значение передачи

Содержание

Энциклопедия решений. Договор продажи недвижимости. Передача недвижимости
Глава 30. Купля-продажа (ст. 454 — 566)
ГАРАНТ:

Энциклопедия решений. Договор продажи недвижимости. Передача недвижимости

Договор продажи недвижимости. Передача недвижимости

Положения ГК РФ предусматривают особый порядок исполнения договора купли-продажи недвижимости, что обусловлено особыми свойствами недвижимости: в отличие от движимых вещей, недвижимое имущество невозможно передать обычными способами, предусмотренными для договоров купли-продажи (ст. 458 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 556 передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче*(1). Если иное не предусмотрено договором или законом, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после подписания сторонами соответствующего документа о передаче и вручения предмета договора покупателю. В отсутствие соглашения сторон об ином с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения предмета договора (п. 1 ст. 459 ГК РФ).

Наличие передаточного акта не является необходимым условием для перехода права собственности на недвижимость к покупателю. Если основанием для перехода права является именно договор продажи недвижимости, переход к покупателю права собственности на приобретаемую недвижимость обусловлен лишь необходимостью государственной регистрации перехода этого права*(2). Фактическая же передача недвижимости (а значит и представление документа о передаче) не является условием, необходимым для такой регистрации (ч.ч. 1 и 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», применительно к периоду до 31.12.2016 г. см. также постановления Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 N 5785/11, ФАС Поволжского округа от 03.02.2014 N Ф06-1944/13, ФАС Московского округа от 27.03.2014 N Ф05-2209/14, абзац пятый п. 61 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22), и может состояться как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Не является наличие либо отсутствие подписанного сторонами документа о передаче недвижимости и безусловным доказательством исполнения (неисполнения) сторонами обязанностей, связанных с передачей и принятием предмета продажи. Факт передачи имущества покупателю или то обстоятельство, что оно, несмотря на оформление передаточного документа, осталось во владении продавца, могут подтверждаться иными доказательствами (постановления АС Поволжского округа от 14.12.2015 N Ф06-3160/15, ФАС Поволжского округа от 29.08.2013 N Ф06-7536/13, Семнадцатого ААС от 26.11.2014 N 17АП-14441/14).

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в передаточном акте, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Разумеется, наступление такой ответственности возможно при доказанности ненадлежащего качества передаваемой недвижимости (см. постановления АС Поволжского округа от 04.04.2016 N Ф06-6653/16, Тринадцатого ААС от 06.05.2016 N 13АП-6542/16, Четвертого ААС от 28.08.2015 N 04АП-2495/15, Семнадцатого ААС от 06.08.2015 N 17АП-6568/15).

Как разъяснено в п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента. Поэтому в случае, например, продажи арендатору арендованного (ранее переданного по договору аренды) имущества оформлять еще один передаточный документ не требуется. Обязанность продавца по передаче вещи в этом случае считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе, во владении которого находится предмет договора, с момента заключения договора купли-продажи (ст.ст. 458, 459 ГК РФ).

Согласно абзацу третьему п. 1 ст. 556 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом, соответственно, продавца — от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество. Поскольку иное не предусмотрено правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ, в таком случае вторая сторона, вправе кроме требования о возмещении убытков предъявить требования, предусмотренные ст.ст. 463, п. 3 ст. 484 ГК РФ (постановления Пятнадцатого ААС от 25.03.2013 N 15АП-1788/13, АС Поволжского округа от 09.12.2014 N Ф06-17770/13, Одиннадцатого ААС от 16.09.2014 г. N 11АП-10349/14). При этом, поскольку удовлетворение иска покупателя по договору продажи недвижимости о государственной регистрации перехода права собственности обусловлено исполнением обязательства продавца по передаче имущества, если предмет договора продавцом не передан, покупатель вправе одновременно заявить требование об обязании продавца передать вещь. В этом случае удовлетворение указанного требования является условием удовлетворения требования о регистрации перехода права собственности (абзацы второй и третий п. 61 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, постановления АС Уральского округа от 16.05.2016 N Ф09-3014/16, АС Северо-Кавказского округа от 12.05.2016 N Ф08-2596/16).

*(1) Какой-либо унифицированной формы передаточного акта по договору продажи недвижимости нормативными правовыми актами не предусмотрено. При его разработке можно воспользоваться общими рекомендациями к составлению документа, подтверждающего приемку исполнения.

*(2) Напомним, что принципиально право собственности на недвижимость может возникать и без государственной регистрации перехода этого права. Это касается, например, случаев универсального правопреемства, когда основанием перехода права собственности на недвижимость является закон, а не договор (см., например, абзац второй п. 11 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Источник

Глава 30. Купля-продажа (ст. 454 — 566)

Глава 30. Купля-продажа

ГАРАНТ:

См. схему «Договор купли-продажи»

Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ см. Федеральный закон от 28 декабря 2009 г. N 381-ФЗ

§ 1. Общие положения о купле-продаже (ст. 454 — 491)
- Статья 454. Договор купли-продажи
- Статья 455. Условие договора о товаре
- Статья 456. Обязанности продавца по передаче товара
- Статья 457. Срок исполнения обязанности передать товар
- Статья 458. Момент исполнения обязанности продавца передать товар
- Статья 459. Переход риска случайной гибели товара
- Статья 460. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц
- Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя
- Статья 462. Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара
- Статья 463. Последствия неисполнения обязанности передать товар
- Статья 464. Последствия неисполнения обязанности передать принадлежности и документы, относящиеся к товару
- Статья 465. Количество товара
- Статья 466. Последствия нарушения условия о количестве товара
- Статья 467. Ассортимент товаров
- Статья 468. Последствия нарушения условия об ассортименте товаров
- Статья 469. Качество товара
- Статья 470. Гарантия качества товара
- Статья 471. Исчисление гарантийного срока
- Статья 472. Срок годности товара
- Статья 473. Исчисление срока годности товара
- Статья 474. Проверка качества товара
- Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества
- Статья 476. Недостатки товара, за которые отвечает продавец
- Статья 477. Сроки обнаружения недостатков переданного товара
- Статья 478. Комплектность товара
- Статья 479. Комплект товаров
- Статья 480. Последствия передачи некомплектного товара
- Статья 481. Тара и упаковка
- Статья 482. Последствия передачи товара без тары и (или) упаковки либо в ненадлежащей таре и (или) упаковке
- Статья 483. Извещение продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи
- Статья 484. Обязанность покупателя принять товар
- Статья 485. Цена товара
- Статья 486. Оплата товара
- Статья 487. Предварительная оплата товара
- Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит
- Статья 489. Оплата товара в рассрочку
- Статья 490. Страхование товара
- Статья 491. Сохранение права собственности за продавцом
§ 2. Розничная купля-продажа (ст. 492 — 505)
- Статья 492. Договор розничной купли-продажи
- Статья 493. Форма договора розничной купли-продажи
- Статья 494. Публичная оферта товара
- Статья 495. Предоставление покупателю информации о товаре
- Статья 496. Продажа товара с условием о его принятии покупателем в определенный срок
- Статья 497. Продажа товара по образцам и дистанционный способ продажи товара
- Статья 498. Продажа товаров с использованием автоматов
- Статья 499. Продажа товара с условием о его доставке покупателю
- Статья 500. Цена и оплата товара
- Статья 501. Договор найма-продажи
- Статья 502. Обмен товара
- Статья 503. Права покупателя в случае продажи ему товара ненадлежащего качества
- Статья 504. Возмещение разницы в цене при замене товара, уменьшении покупной цены и возврате товара ненадлежащего качества
- Статья 505. Ответственность продавца и исполнение обязательства в натуре
§ 3. Поставка товаров (ст. 506 — 524)
- Статья 506. Договор поставки
- Статья 507. Урегулирование разногласий при заключении договора поставки
- Статья 508. Периоды поставки товаров
- Статья 509. Порядок поставки товаров
- Статья 510. Доставка товаров
- Статья 511. Восполнение недопоставки товаров
- Статья 512. Ассортимент товаров при восполнении недопоставки
- Статья 513. Принятие товаров покупателем
- Статья 514. Ответственное хранение товара, не принятого покупателем
- Статья 515. Выборка товаров
- Статья 516. Расчеты за поставляемые товары
- Статья 517. Тара и упаковка
- Статья 518. Последствия поставки товаров ненадлежащего качества
- Статья 519. Последствия поставки некомплектных товаров
- Статья 520. Права покупателя в случае недопоставки товаров, невыполнения требований об устранении недостатков товаров или о доукомплектовании товаров
- Статья 521. Неустойка за недопоставку или просрочку поставки товаров
- Статья 522. Погашение однородных обязательств по нескольким договорам поставки
- Статья 523. Односторонний отказ от исполнения договора поставки
- Статья 524. Исчисление убытков при расторжении договора
§ 4. Поставка товаров для государственных или муниципальных нужд (ст. 525 — 534)
- Статья 525. Основания поставки товаров для государственных или муниципальных нужд
- Статья 526. Государственный или муниципальный контракт на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд
- Статья 527. Основания заключения государственного или муниципального контракта
- Статья 528. Порядок заключения государственного или муниципального контракта
- Статья 529. Заключение договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд
- Статья 530. Отказ покупателя от заключения договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд
- Статья 531. Исполнение государственного или муниципального контракта
- Статья 532. Оплата товара по договору поставки товаров для государственных или муниципальных нужд
- Статья 533. Возмещение убытков, причиненных в связи с выполнением или расторжением государственного или муниципального контракта
- Статья 534. Отказ государственного или муниципального заказчика от товаров, поставленных по государственному или муниципальному контракту
§ 5. Контрактация (ст. 535 — 538)
- Статья 535. Договор контрактации
- Статья 536. Обязанности заготовителя
- Статья 537. Обязанности производителя сельскохозяйственной продукции
- Статья 538. Ответственность производителя сельскохозяйственной продукции
§ 6. Энергоснабжение (ст. 539 — 548)
- Статья 539. Договор энергоснабжения
- Статья 540. Заключение и продление договора энергоснабжения
- Статья 541. Количество энергии
- Статья 542. Качество энергии
- Статья 543. Обязанности покупателя по содержанию и эксплуатации сетей, приборов и оборудования
- Статья 544. Оплата энергии
- Статья 545. Субабонент
- Статья 546. Изменение и расторжение договора энергоснабжения
- Статья 547. Ответственность по договору энергоснабжения
- Статья 548. Применение правил об энергоснабжении к иным договорам
§ 7. Продажа недвижимости (ст. 549 — 558)
- Статья 549. Договор продажи недвижимости
- Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
- Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
- Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
- Статья 553. (утратила силу)
- Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
- Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости
- Статья 556. Передача недвижимости
- Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества
- Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
§ 8. Продажа предприятия (ст. 559 — 566)
- Статья 559. Договор продажи предприятия
- Статья 560. Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия
- Статья 561. Удостоверение состава продаваемого предприятия
- Статья 562. Права кредиторов при продаже предприятия
- Статья 563. Передача предприятия
- Статья 564. Переход права собственности на предприятие
- Статья 565. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками
- Статья 566. Применение к договору продажи предприятия правил о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора

Источник