Оплатила проживание странным способом

Аферы с арендой квартир: как обманывают квартирантов и собственников

Аренда — это не только один из самых популярных и доступных вариантов решения квартирного вопроса, но и сегмент, где достаточно распространены мошеннические схемы. Почти каждый, кто хоть раз в жизни снимал квартиру, испытывал чувство тревоги — не обманут ли его с арендой, все ли в порядке с документами.

Сегодня на рынке арендного жилья существуют как классические мошеннические схемы (например, с поддельными документами), так и новые их виды, которые связаны с интернет-технологиями и пандемией. Причем сами аферисты могут выступать как в качестве арендодателей и квартирантов, так и действовать под видом профессионального риелторского агентства. Вместе с юристами и риелторами рассказываем о главных мошеннических схемах с арендой жилья и как себя обезопасить от аферистов.

Фейковые агентства

Один из самых распространенных вариантов мошенничества с арендой жилья — это фейковые агентства недвижимости, которые обычно «продают» базу контактов. «Например, человеку предлагают выгодную сделку — заочно, по телефону. Арендаторам высылают привлекательные и подходящие по цене варианты, а собственникам дают обещание быстро подобрать жильцов на выбор. И тех и других просят выслать на указанный счет предоплату. Чтобы вызвать доверие, мошенники представляются агентами из известных риелторских компаний. Для полной уверенности клиенту-арендатору высылают даже договор об оказании услуг. Но, как правило, это договор о предоставлении информационных, а не риелторских услуг», — поделилась историей замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

По факту информация человеку и дается: телефоны и адреса собственников, сдающих квартиры. Но это либо данные общедоступных бесплатных интернет-площадок, либо несуществующие, либо эти люди сдавать квартиру даже не планируют. Арендодатели же никогда и не встретят клиентов от этого посредника — он просто пропадет после получения предоплаты.

Доказать мошенничество в таких случаях очень сложно, так как компания действительно передает базу контактов. Если в договоре указаны «информационные услуги», получить обратно деньги невозможно, предупредила адвокат Наталья Тарасова. Поэтому лучше не пользоваться услугами сомнительных фирм, которые обещают подобрать варианты по очень привлекательным ценам.

Профессиональные риелторские агентства подписывают договор об оказании риелторских услуг. Они не продают отдельно информацию, а готовят сделку от начала и до конца. Также они не взимают предоплату ни с арендатора, ни с собственника. Оплата происходит только после подписания договора найма.

Член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер:

— Из свежих примеров мошенничества с арендой квартир — процесс этого месяца. Мужчина разместил в интернете объявление о том, что хочет арендовать квартиру в другом регионе. Ему позвонила женщина и сообщила, что готова сдать свое жилье, но нужна предоплата в 12 тыс. руб. После того как потерпевший перевел указанную сумму на банковский счет злоумышленницы, та перестала выходить на связь. Полиция обнаружила 28 потерпевших от ее действий. Женщина задержана. Уголовное дело с утвержденным обвинительным заключением направлено в суд. Злоумышленнице грозит до пяти лет лишения свободы.

Нелегальная субаренда

Еще одна классическая схема мошенничества с арендой жилья — это субаренда. Например, квартиру снимает один человек, но вместо него живут другие люди. Иногда в квартире могут устроить нелегальный хостел или фирму, пересдавать жилье посуточно. По закону арендатор вправе пересдать жилплощадь, только если на то имеется письменное разрешение собственника квартиры, напомнила Оксана Полякова. Оно может быть оформлено как отдельный документ или в виде приложения к договору найма. От мошенничества в данном случае спасает подробный договор аренды и регулярные визиты в квартиру и проверка жильцов.

Сюда же можно отнести схему — когда квартира, наоборот, снимается мошенниками в аренду посуточно, а потом пересдается на длительный срок, добавила Ольга Эттлер. «Мошенники берут плату сразу за несколько месяцев вперед, а затем исчезают. Либо еще хуже — арендованная мошенниками квартира продается по поддельным документам», — отметила она.

Фальшивые документы

Для обмана на арендном рынке жилья часто используются поддельные документы. Мошенник по фиктивным бумагам (копия паспорта, доверенность, выписка из ЕГРН) сдает арендатору квартиру, на которую у него нет никаких прав, продолжила Наталья Тарасова. Нередко мошенники используют копии документов владельца. В реальности собственник квартиры ничего о сделке не знает, в итоге арендатор оказывается без денег и без квартиры.

Более того, мошенник может сдать одну и ту же недвижимость сразу нескольким арендаторам — собирает со всех деньги и исчезает, а на одну квартиру оказывается несколько квартирантов.

Именно поэтому юристы настоятельно рекомендуют тщательно проверять правоустанавливающие документы и запрашивать выписку из ЕГРН.

Коварный арендодатель

Бывает, что нечестно ведут себя сами собственники. Например, можно столкнуться с таким сценарием: арендодатель предлагает сдать квартиру по адекватной цене на долгий срок (от 11 месяцев), после чего подписывается договор с указанием срока аренды. «Спустя несколько месяцев у арендодателя якобы случается непредвиденное обстоятельство, в связи с которым необходимо освободить съемную квартиру. То есть фактически квартира сдавалась на короткий срок, но по цене долгосрочного найма. Ставка аренды квартиры при долгосрочном найме на 10–20% выше, чем при краткосрочном (до 11 месяцев)», — отметила эксперт из «Инком-Недвижимости».

Довольно популярная схема, когда квартира сдается в аренду одним из собственников без согласия остальных, добавила Ольга Эттлер. Арендаторы заселяются, через какое-то время появляются другие собственники, которые не знают о сдаче квартиры и просят арендаторов освободить ее. Квартирантам приходится выезжать.

Либо бывают случаи, когда «арендодатели» просят оставить предоплату без подписания договора и расписки. Будущий квартирант переводит нужную сумму и в итоге остается без денег и арендного жилья.

Еще на практике встречаются ситуации, связанные со сдачей «убитой» квартиры. «Арендодатель сдает квартиру «под ремонт», а после его выполнения арендатором «выживает» его оттуда либо обвиняет в порче арендатором дорогостоящей техники или антикварной мебели и требует компенсации под угрозой суда или полиции. В итоге квартирант вынужден съезжать, потратив много сил и денег на ремонт», — отметила юрист.

Также распространена ситуация, когда собственник квартиры не возвращает страховой депозит. Например, он начинает предъявлять квартиранту претензии за якобы испорченную мебель или плохо закрывающуюся дверь и отказывается отдавать депозит. Нередко квартиранты не могут вернуть эту сумму либо она возвращается в меньшем размере. Крайне редко обманутые арендаторы обращаются в суд, поэтому чаще всего деньги остаются у собственников без каких бы то ни было оснований.

Пандемия и обман

Мошенники на рынке аренды жилья использовали в своих целях и пандемию. Особенно часто это происходило весной, когда у многих было состояние паники и вводились строгие ограничения, отметили юристы.

Тогда в интернете активизировались так называемые «мошенники в аренде». Они выставляли красивое объявление квартиры с идеальным ремонтом на фото и по очень привлекательной цене, чтобы заманить доверчивых покупателей. Например, квартира премиум-класса предлагалась по цене эконом якобы из-за пандемии. После чего аферисты просили потенциальных клиентов перевести на банковскую карту небольшую сумму для оперативного показа квартиры, которая должна была якобы пойти на погашение штрафа за нарушение режима самоизоляции. После оплаты квартиросъемщик выяснял, что таких квартир просто не существует либо адреса ненастоящие.

Пандемию в своих начали использовать некоторые арендаторы, у которых подтвердился COVID-19. Они предупреждают арендодателя, что вынуждены сидеть на самоизоляции в съемной квартире и не имеют возможности платить за аренду, поскольку потеряли часть дохода. «Причем, чтобы не платить за аренду, квартиранты могут использовать поддельную справку. Арендодатель не сможет проверить ее подлинность, поскольку в больнице ему не смогут раскрыть диагноз из-за врачебной тайны», — отметила Ольга Эттлер.

Как защититься от мошенников. Рекомендации АЮР

Главный способ защиты от мошенников — заключение подробного договора найма и тщательная проверка документов. Также стоит быть осторожными в вопросах предоплаты. Вносить плату нужно только по факту заселения и после подписания договора.

• Советы арендатору

1. Узнайте собственника в лицо, закажите выписку из ЕГРН.
2. Заключайте максимально подробный договор аренды, подписывайте передаточный акт. Прописывайте подробно условия платежей, расторжение и состояние квартиры.
3. Арендные платежи перечисляйте безналично с точным указанием назначения платежа.
4. Помните Пушкина: «не гонялся бы ты, поп, за дешевизной». Цены ниже рыночных должны отпугивать.
5. Оплачивайте посреднические услуги не раньше просмотра.

• Советы арендодателю

1. Заключайте максимально подробный договор. Прописывайте в нем «портрет» арендатора, паспортные данные, число проживающих с ним лиц, запрет на субаренду.
2. Найдите дружественную соседку по площадке, которая готова поиграть в «сыщика» и доложить, что за люди ваши арендаторы. Или установите в общем коридоре лестничной клетки видеокамеру, это поможет избежать сдачи жилья в субаренду.
3. Требуйте от арендатора показать оригинал паспорта, «пробейте» его в соцсетях.

Источник

9 мошеннических схем при аренде дач. Как их избежать

С приходом тепла спрос на аренду дач и загородных домов традиционно растет, но одновременно активизируются и мошенники. Сегодня арендатор полностью не застрахован от ловушки даже при сотрудничестве с риелторами, не говоря уже об онлайн-объявлениях.

Юристы рассказали, какие сегодня существуют мошеннические схемы на загородном рынке аренды и как обезопасить себя при аренде загородного жилья.

Схема № 1. Субаренда

Одной из распространенных мошеннических схем является субаренда, когда мошенники сдают уже арендованный дом без ведома собственника. Обычно запрет на передачу загородного дома указывается прямо в договоре, в других случаях пересдача по договору возможна, но только с согласия собственника.

«В жизни происходит следующее: арендатор-мошенник игнорирует положение в договоре о запрете передачи имущества в субаренду, а в другом случае передает имущество без разрешения на субаренду со стороны собственника. Другой вариант обмана — когда дача передается в субаренду с согласия собственника. Однако арендатор-аферист злоупотребляет предоставленным ему правом и заключает субаренду на больший срок, чем основной договор аренды», — рассказал адвокат АО «БОН Инвестиции» Михаил Игнатьев.

Схема № 2. Сговор с недобросовестным риелтором

Еще одна популярная афера на загородном рынке аренды — сговор хозяина и недобросовестного риелтора. «Схема состоит в следующем: человек арендует дачный дом с помощью риелтора и вносит арендную плату и задаток. Через несколько дней хозяин вдруг настаивает на том, что жилье необходимо ему самому, и просит арендатора освободить дом. При этом нанимателю возвращается только часть денежных средств, оставшаяся сумма делится между владельцем дачи и риелтором-мошенником», — объяснил Игнатьев.

Схема № 3. Фейковые риелторы

Фейковые риелторы — еще одна схема обмана нанимателей дач. «Мошенники втираются в доверие к арендатору, представляясь работниками крупнейших риелторских агентств. Они обещают подобрать наилучшие предложения по выгодным ценам, тем самым вынуждая человека подписать договор и внести предоплату. После получения денег аферисты либо предоставляют список адресов, по которым дачи не сдаются вообще, или же условия кардинально разнятся с обещанными. Судебные разбирательства результатов не дадут, так как информационные услуги (а именно такие услуги прописаны в договоре) оказаны и факт обмана доказать практически невозможно», — рассказала адвокат Ольга Сулим (председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры»)

Схема № 4. Замена адреса

Еще одна схема по обману арендаторов — замена адреса. «Фейковый риелтор приводит арендатора к дачному участку, тот знакомится, соглашается на аренду, подписывает договор, вносит предоплату и остается ни с чем. Получив документы на руки, выясняется, что в договоре указан другой адрес. Причем по новому адресу дача либо не сдается, либо представляет собой непригодное для проживания место», — рассказала Сулим. По ее словам, в этой ситуации очень сложно доказать факт мошенничества, так как арендатор сам подписал документ.

Схема № 5. Несколько собственников

Другой вид мошенничества — злоупотребление доверием. «К примеру, просматривая дачный дом и документы на него, вы обнаруживаете, что у него несколько собственников, но непосредственно диалог ведет только один из них и в ходе разговора уверяет, что другие собственники не возражают против аренды их имущества. Однако никаких подтверждающих документов он предоставить не может, просит поверить ему на слово. Спустя некоторое время с добросовестными арендаторами связывается второй собственник дачи, требующий под угрозой обращения в правоохранительные органы освободить его дом и заплатить ему на месте кругленькую сумму денег, включая «моральный вред» из-за сложившейся неприятной для него ситуации», — уточнил юрист Антон Пономарев.

Схема № 6. Дистанционные аферисты

Еще один способ обмана в сфере аренды дачных домов и участков — дистанционное мошенничество, без непосредственного контакта с жертвой (преимущественно через интернет и телефонную связь).

«При реализации данного способа мошенник размещает в интернете фейковое объявление об аренде дачного дома, как правило, по цене значительно ниже рыночной и с очень привлекательными фотографиями объекта недвижимости. При этом желающим увидеть объект своими глазами предлагается внести предоплату под видом платной услуги (показ объекта) либо просто для подтверждения своего реального намерения арендовать данный дом. После перевода денежных средств объявление сразу же снимается с публикации, а номер телефона «арендодателя» становится недоступным», — пояснил Пономарев.

Схема № 7. Поддельные документы

Аферисты нередко используют и поддельные документы на право собственности. «Наиболее часто злоумышленники арендуют недвижимость посуточно, а сами при помощи поддельных документов сдают ее кому-либо на длительный срок. Затем они исчезают вместе с внесенными деньгами за длительную аренду. За день мошенники могут провести не одну такую сделку», — рассказала адвокат Виктория Данильченко.

Схема № 8. Ссылка на оплату

Другой обманной схемой является воровство с карт потенциальных арендаторов дач. Такой способ используют более продвинутые мошенники, уточнила Данильченко.

«Для начала аферисты очень красочно, в том числе при помощи видео- и фотоматериалов, описывают сдаваемое жилище, а затем присылают ссылку на оплату, переход по которой означает списание не только суммы аренды жилья, но и всего остатка на карте», — резюмировала эксперт.

Схема № 9. Другой и дорогой

Есть еще один метод манипуляций с арендаторами загородной недвижимости. Его сложно назвать мошенничеством, это, скорее, хитрость, которая позволяет вынудить арендаторов снять дом по более высокой стоимости. «В таких случаях размещенный в объявлении дом оказывается недоступен для аренды по ряду причин (предыдущий арендатор продлил аренду, что-то случилось с коммуникациями и т. д.). Но тут «по чистой случайности» появляется другой вариант. Он может быть лучше или хуже первоначального, но чаще всего дороже. Безусловно, выбор за арендатором, но, проделав путь для осмотра первого дома, оценив потраченное время для его поиска, очень многие соглашаются на такой вариант. На это и расчет арендодателя», — подчеркнула Виктория Данильченко.

Как обезопасить себя

Составьте соглашение

Все отношения между собственником недвижимости и будущим арендатором следует закрепить письменно. «Обязательно нужно привести описание имущества и реквизитов правоустанавливающих документов. В договоре указывается величина арендной платы, процедура компенсации затрат на ремонт и коммунальных услуг. Обязательно нужно прописать условия, при которых арендатор может быть выселен из дома досрочно», — пояснил Игнатьев.

Оговорите состав имущества

Следует составить опись мебели и бытовой техники, а также других вещей, если они есть в доме, рекомендовал юрист из компании «БОН Инвестиции». По его словам, эту опись следует сверить на момент прекращения договора. Так арендатор обезопасит себя от одной из разновидностей мошенничества.

Получите выписку из Росреестра

Рекомендуется пользоваться сервисом Росреестра «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме онлайн» и бесплатно получать общедоступные сведения о характеристиках объекта недвижимости, о наличии зарегистрированных прав и ограничений. Это следует сделать перед встречей с потенциальным арендодателем и просмотром объекта, поскольку, как показывает практика, недобросовестные лица зачастую не стремятся создавать «прозрачные» объявления об аренде, пытаются «сдать» несуществующие дома и дачи», — пояснил Пономарев.

Не доверяйте копиям

При аренде загородных объектов нельзя доверять копиям документов. «Главное — убедиться, что вам сдает дачу ее реальный собственник или лицо, имеющее на это право. Поэтому обязательно нужно попросить показать оригиналы документов на право собственности и паспорт собственника и доверенность (нотариальную) от собственника (если дом сдается не собственником)», — посоветовала управляющий директор риелторского агентства «Миэль» Мария Жукова.

Изучите объявление

Нужно очень внимательно изучить, насколько объявление соответствует реальности, и проверить расположение объекта, рекомендовала Жукова. По ее словам, в противном случае может получиться ситуация, когда «лес рядом» или «озеро в шаговой доступности» на самом деле оказываются в 10 км. Чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо также обращать внимание на номер телефона, указанный в объявлении. Зачастую номер телефона относится к другому субъекту России, и значит, перед вами, скорее всего, аферист, отметила эксперт.

Откажитесь от предоплаты

Не оплачивайте никаких услуг заранее, нельзя вносить авансы или средства за информацию об объекте, подчеркнула адвокат Ольга Сулим. «Передача средств должна происходить по факту заселения. Если перед осмотром дачи риелтор предлагает заехать в офис — сразу отказывайтесь. Представители реального агентства всегда лично встретятся с клиентом и продемонстрируют объект, а также оригиналы документов», — объяснила Сулим.

Источник