Лекция способы управления мкд

Жилищный кодекс РФ (ч. 2 ст. 161 предусматривает три способа управления многоквартирным домом (МКД):

непосредственное управление собственниками (не более 30 квартир);
управление управляющей компанией (УК);
управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным строительным кооперативом (ЖСК) или иным специализированным потребительским кооперативом.

Способ управления определяет общее собрание собственников помещений МКД и может изменить его в любое время на основании своего решения.

Товарищество собственников жилья – не самый распространенный способ управления МКД, между тем он считается одним из наиболее эффективных.

ТСЖ является некоммерческой организацией, и признается одной из организационно-правовых форм товарищества собственников недвижимости (ТСН) (ст. 135 ЖК РФ).

ТСН – это добровольное объединение собственников недвижимости (помещений в здании, в том числе в МКД, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), для совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

В отличие от ТСН в ТСЖ могут объединяться только собственники помещений в МКД либо нескольких МКД или в жилых домах.

Термин ТСН появился в сентябре 2014 года и не отменил понятия ТСЖ. Создание и деятельность ТСЖ, правовое положение его участников по-прежнему регулируются нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства о ТСН (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

В Ставропольском крае обслуживают и управляют жилым фондом созданы и действуют порядка 860 ТСЖ.

Плюсы и минусы ТСЖ

Считается, что товарищество – это один из наиболее эффективных способов управления. В первую очередь, потому, что в его состав входят сами собственники помещений в доме и они заинтересованы в том, чтобы дом содержать в хорошем состоянии: сами решают, когда выполнять те или иные работы в доме, принимают решение об источнике их финансирования, свободны в выборе подрядчика, имеют прямой контроль над хозяйственной деятельностью, оперативно решают возникающие в доме проблемы.

ТСЖ, в отличие от управляющей компании, не является коммерческим предприятием и не преследует целью своей деятельности извлечение прибыли.

ТСЖ может накапливать средства на капитальный ремонт на специальном счете МКД (п. 2 ст. 175 ЖК РФ), что тоже дает определенные преимущества. Можно провести капремонт раньше срока, установленного региональной программой, самим выбрать подрядчика и контролировать ход работ.

Товарищество оплачивает коммунальные услуги поставщиков напрямую со своего банковского счета — это минимизирует издержки, исключает возможность возникновения задолженности за длительный период.

Кроме того, организация имеет право сдавать в аренду или найм часть общего имущества с целью получения дополнительного дохода, который можно направить на благоустройство и ремонт МКД или сократить за счет этих средств расходы на содержание общего имущества.

Еще один немаловажный факт, отмеченный риэлторами, – жилье в таких домах ликвиднее.

Есть и минусы. Самый главный – риск ошибки в кандидате на пост председателя. Не факт, что он будет надежным и подход к управлению домом не будет формальным. Чтобы не попасть в такую ситуацию, нужно проявлять гражданскую активность. Посещать все собрания владельцев жилья, регулярно запрашивать отчетность товарищества.

ТСЖ для активных собственников, которые готовы самостоятельно решать финансовые вопросы, вести претензионную работу с неплательщиками, организовывать капитальный ремонт, контролировать выполнение работ и т.д. Многие не решаются создавать ТСЖ, так как боятся ответственности.

Основными документами, регламентирующими деятельность ТСЖ по управлению МКД, содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг также, как и в случае управления домом УК, являются:

Жилищный кодекс РФ;
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170)
Правила осуществления деятельности по управлению МКД (постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416)
Правила содержания общего имущества в МКД (постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491)
Правила предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354).

Собственники помещений в одном МКД могут создать только одно ТСЖ. Решение о его создании считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ст. 136 ЖК РФ).

Протокол общего собрания, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений, проголосовавшими за принятие таких решений.

ТСЖ на несколько МКД может быть создано, если эти дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. При этом решение о создании ТСЖ, утверждении устава, выборе членов правления, лица, уполномоченного представлять интересы собственников и выборе председателя ТСЖ принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данных домах.

Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов ТСЖ и правление товарищества.

Общее собрание членов ТСЖ – высший орган управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества для решения вопросов функционирования этих объединений.

Не путать с общим собранием собственников (ОСС) помещений в МКД.

Общее собрание членов ТСЖ не имеет права решать вопросы, которые отнесены к компетенции ОСС. Например, создание ТСЖ и принятие его устава — это прерогатива общего собрания собственников МКД, а изменение устава — прерогатива общего собрания членов ТСЖ. К компетенции ОСС также относятся вопросы:

о реконструкции МКД, строительстве хозяйственных построек, капитальном ремонте;
о пределах использования земельного участка;
об использовании общего имущества дома третьими лицами.

В рамках общего собрания членов ТСЖ принимаются решения по таким вопросам как:

реорганизации и ликвидации ТСЖ;
избрание членов правления, членов ревизионной комиссии, председателя правления ТСЖ (если предусмотрено уставом);
установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ;
утверждение порядка образования резервного фонда ТСЖ, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в МКД) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества, отчета о выполнении такого плана:

— утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет;

— утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

— утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии;
принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, положения об оплате их труда;
определение размера вознаграждения членов правления, в том числе председателя правления.

Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Устав ТСЖ – это главный документ, на основании которого выстроена вся деятельность в товариществах, а именно взаимоотношения между товариществом и жильцами дома.

В уставе ТСЖ обязательно указывается:

наименование товарищества, включающее слова «товарищество собственников жилья», место нахождения, предмет и цели его деятельности;
порядок возникновения и прекращения членства в ТСЖ;
состав и компетенции органов управления товарищества и порядок принятия ими решений, в том числе, по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
состав и компетенции ревизионной комиссии или ревизора товарищества.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников, товарищество вправе:

предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества;
надстраивать, перестраивать часть общего имущества (в соответствии с установленным законом порядком);
получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников земельные участки для строительства жилых домов, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
осуществлять за счет собственников помещений в МКД застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
заключать сделки и совершать другие, не нарушающие закон действия.

Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в МКД на основании заявления о вступлении в товарищество.

По запросу собственников, не зависимо от членства в ТСЖ правление:

предоставляет информацию о своей деятельности;
выполняет требования относительно качества коммунальных услуг и выполнения работ;
предоставляет документы для ознакомления (устав ТСЖ, реестр членов товарищества, протоколы собраний, финансовые отчеты, сметы доходов и расходов, отчеты об их выполнении, техническую документацию и т.д.)

Права и обязанности ТСЖ

заключать договор управления МКД и другие договоры, обеспечивающие управление домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества;
определять смету доходов и расходов на год (затраты на содержание и ремонт общего имущества, на капитальный ремонт и реконструкцию МКД, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, на другие цели, не противоречащие закону и уставу ТСЖ);
устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника соразмерно его доли в праве общей собственности на общее имущество;
выполнять работы для собственников и предоставлять им услуги;
пользоваться предоставляемыми банками кредитами;
выбирать подрядчиков и оплачивать их услуги;
продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В обязанности членов ТСЖ входит:

поддерживать порядок в доме, чистоту и сохранность общедомового имущества;
представлять законные интересы собственников помещений;
вести реестр членов товарищества;
предотвращать или прекращать действия третьих лиц, которые противоречат интересам собственников.

Полномочия правления ТСЖ

Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества.

В уставе ТСЖ необходимо закрепить срок полномочий правления и его председателя, а также ревизионной комиссии ТСЖ. Максимальный срок полномочий — 2 года.

Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Полномочия, которые на законодательном уровне закреплены за правлением ТСЖ:

составлять смету доходов и расходов товарищества на соответствующий год, отчеты о финансовой деятельности;
заключать договоры на управление МКД.
нанимать и увольнять работников для обслуживания МКД.
заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в МКД.
вести реестр членов товарищества, делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность.
созывать и проводить общее собрание членов товарищества.

Полномочия председателя правления ТСЖ

Председатель правления ТСЖ обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

Председатель правления ТСЖ:

подписывает платежные документы и совершает сделки, которые не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;
разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, положение об оплате их труда;
утверждает иные внутренние документы товарищества.

Управляющий в ТСЖ

Управляющим может быть лицо (физическое или юридическое), которого наняли исполнять управленческо-административные функции по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Управляющему не обязательно обладать собственностью в МКД и состоять в правлении ТСЖ.

Управляющий вступает в должность по взаимной договоренности сторон, с ним можно заключить гражданско-правовой или трудовой договор. В ТСЖ решение привлечь управляющего чаще всего принимает правление или председатель.

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ

В состав ревизионной комиссии ТСЖ не могут входить члены правления товарищества.

Ревизионная комиссия ТСЖ:

проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества; представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки;
представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Спасибо за внимание!

На следующем занятии мы разберем тему:

«Как получить перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги?»

Источник

Способы управления многоквартирными домами

В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать самостоятельно наиболее удобный для них способ управления своим домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и на основании его решения в любое время может быть изменен. Процедура проведения общего собрания определена Жилищным кодексом Российской Федерации. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений (ст.42 ЖК РФ), и если за это решение проголосовали собственники помещений в данном доме, обладающие более 25% голосов от общего числа голосов собственников помещений. Количество голосов собственника помещения при принятии решения пропорционально доле занимаемой им площади (% доли его площади от суммы жилых и нежилых помещений собственников в доме).

Решение общего собрания собственников в форме заочного голосования о выборе способа управления домом принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений, принимающих участие в данном общем собрании.

Такое решение обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для собственников, которые участвовали в голосовании или голосовали против принятого решения.

При отсутствии кворума для проведения общего собрания может быть проведена повторная процедура по выбору способа управления многоквартирным домом.
Если собственники помещений многоквартирного дома в течение предусмотренного срока не реализовали способ управления многоквартирным домом или принятое ими решение не реализовано, согласно п.4 ст.161 ЖК РФ органы исполнительной власти проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по процедуре, определенной Правилами проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства РФ от 02.02.2006 № 75.

Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом.

С момента вступления в действие ЖК РФ управление многоквартирными домами осуществляется по правилам, установленными VIII разделом ЖК, который определяет и регламентирует способы управления многоквартирными домами.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и на основании его решения в любое время может быть изменен. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД, даже если собственники не принимали участия в общем собрании собственников. Общее собрание может быть проведено как в форме собрания (совместное присутствие) так и в форме заочного голосования. Процедура проведения собрания установлена Жилищным кодексом РФ.

Выбор способа управления зависит от того, сколько помещений в доме (жилых и нежилых), насколько платёжеспособны, дисциплинированы и активны жители, и насколько они заинтересованы в более комфортных условиях проживания. Критерии выбора способа управления домом:

Непосредственное управление

ТСЖ, ЖК, иные ПК

Управляющие организации

Заключение договоров с организациями – поставщиками ЖКУ

Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения с ресурсоснабжающими организациями. В договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники ( или большинство)

Заключаются ТСЖ, ЖК и иными ПК с организациями – поставщиками ЖКУ
ОАО МОЭК
МГУП Мосводоканал
ОАО Мосэнергосбыт
ОАО Мосрегионгаз

Заключаются управляющими организациями с по ставщиками ЖКУ- ОАО МОЭК
МГУП Мосводоканал
ОАО Мосэнергосбыт
ОАО Мосрегионгаз

Заключение договора управления многоквартирным домом

Заключения договора не требуется

Заключение договоров не требуется

Заключается с каждым собственником

Возможны затраты на обучение каждого собственника

Потребуется, если в органы управления выбраны не профессионалы в области управления многоквартирным домом. На обучение председателя, бухгалтера, чл.правления, членов ревизионной комиссии

Затраты на содержание штата управления

Может быть, если ТСЖ самостоятельно управляет МКД

Есть, расходы включаются в оплату за содержание и ремонт жилого помещения

Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме

Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через выбранного на общем собрании представителя с оформлением доверенности

Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ПК. ТСЖ выступает от лица собственников при взаимодействии с третьими лицами

Собственники со всеми вопросами обращаются в УО на основании подписанного договора управления МКД

Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома

Выполнение работ (уборка подъездов, уборка территории, ремонт малых архитектурных форм и.т.д.) с собственными силами

оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, уборщицы, cантехники); содействие ОМС в виде предоставления бюджетных средств на кап.ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК);осуществление ком.ой деятельности ст.137 ЖК РФ)

Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме

Учитывая, что управление МКД требует определенных знаний, навыков, технического состояния многоквартирного дома, уровня социальной обеспеченности собственников помещений предпочтительней передать функции по управлению домом профессионалам, т.е управляющей организации, или принимать решение о создании товарищества собственников жилья из активных жителей, наиболее заинтересованных в проживании в более комфортных условиях. При непосредственном управлении МКД собственники помещений в нем сами решают все общие вопросы управления, на что необходимо, кроме всего перечисленного, еще и наличие свободного времени.

Источник