Кто заполняет гис жкх при непосредственном способе управления

Заполнение ГИС ЖКХ при непосредственном управлении многоквартирным домом

Сегодня мы расскажем, какую информацию должны загружать в ГИС ЖКХ подрядные организации, нанятые для оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества, при непосредственном управлении многоквартирным домом.

Вы узнаете, что делать, если региональные власти запрещают управляющим организациям или ТСЖ напрямую загружать информацию в ГИС ЖКХ. И делают это потому, что есть региональные информационные системы для интеграции с системой.

Подрядные организации, непосредственное управление МКД и ГИС ЖКХ

Одна из форм управления многоквартирным домом – непосредственное управление. Если собственники выбрали этот способ управления, они имеют право привлекать подрядные организации для оказания работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД.

Возникает вопрос, должны ли подрядчики заводить лицевые счета в ГИС ЖКХ и вообще работать в этой системе. И, если нет, кто размещает информацию о домах при непосредственном способе управления.

Действующее законодательство не устанавливает состав информации, которую должны разместить в системе подрядные организации, выполняющие работы или услуги по содержанию общего имущества в домах на непосредственном управлении.

Данные о таких многоквартирных домах размещают в ГИС ЖКХ органы местного самоуправления в составе сведений, предусмотренных разделом 7 приказа Минкомсвязи РФ и Минстроя РФ от 29.02.2016 N 74/114/пр.

Региональные информационные системы

В некоторых регионах РФ местные власти запрещают поставщикам информации напрямую работать в ГИС ЖКХ. Они объясняют это тем, что существуют региональные системы, из которых вся информация интегрируется в ГИС ЖКХ.

На деле интеграция не всегда работает корректно, происходят сбои, часть информации удаляется. Ответственность же за неразмещение данных ложится на плечи поставщиков.

Работа с ГИС ЖКХ регулируется действующим федеральным законодательством. Порядок и способы размещения информации вы найдёте в совместном приказе Минкомсвязи РФ и Минстроя РФ от 28.12.2015 N 589/944/пр. П. 8 этого приказа говорит о том, что поставщики информации вправе выбрать один из двух способов размещения сведений:

• через личный кабинет организации,
• путём взаимодействия информационных систем,

если другое прямо не предусмотрено действующим федеральным законодательством. Таким образом, если это прямо не оговорено в федеральном законодательстве, региональные власти не могут заставить поставщиком информации пользоваться исключительно местной информационной системой.

Другой случай: сведения интегрируются с региональной системы в ГИС ЖКХ с ошибками и владелец аккаунта в ГИС ЖКХ не может их отредактировать.

В соответствии с п. 166, 168-170 Порядка, утверждённого приказом Минкомсвязи РФ и Минстроя РФ от 28.12.2015 N 589/944/пр, если пользователь системы нашёл ошибку в размещённой им в ГИС ЖКХ информации, он:

• повторно выкладывает информацию и указывает при этом ошибку,
• уведомляет заинтересованных лиц о совершении данных действий.

Сведения в ГИС ЖКХ можно размещать и напрямую, но если вы уже провели интеграцию с другой информационной системой и обнаружили ошибку, сперва исправьте ошибки в исходной системе, а затем проведите интеграцию с ГИС ЖКХ.

Если же в результате интеграции случился сбой, ответственность за нарушение порядка взаимодействия информационных систем с ГИС ЖКХ несут операторы ИС (п. 18 Порядка).

Дачные кооперативы и частный сектор в ГИС ЖКХ

У ресурсоснабжающих организаций вызывает вопросы порядок раскрытия информации в ГИС ЖКХ о дачных кооперативах и частном секторе. Допустим, у жителей частного сектора на участке летний водопровод. Они заключили договор с РСО и пользуются коммунальной услугой.

Если услуга предоставляется на земельный участок, а объект жилищного фонда отсутствует, то РСО не должны размещать информацию по таким жителям в ГИС ЖКХ. Если объект жилищного фонда на земельном участке есть, то данные по нему РСО загружает в ГИС ЖКХ.

В системе размещается информация о предоставлении коммунальных услуг и поставках ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг. Определение понятия «коммунальная услуга» вы найдёте в Правилах предоставления коммунальных услуг (ПП РФ от 06.05.2011 N 354).

Согласно этим Правилам, подача воды на земельный участок, в пределах которого нет расположенного на нём жилого дома или домовладения, не относится к коммунальной услуге.

Источник

Кто должен вносить сведения о домах в ГИС ЖКХ : ТСЖ или УК

В свете последних изменений законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства не утихают споры вокруг того, кто должен вносить информацию в ГИС ЖКХ об управляемых домах: ТСЖ или УК. Дилемма возникает в связи с тем, что нередки ситуации, когда инициативной группой многоквартирного дома создано ТСЖ, но также заключён договор управления или подряда с управляющей компанией. В сегодняшней статье попытаемся разобраться в проблеме и расставить все точки над “i”.

ТСЖ как форма управления

Споры между ТСЖ и УК по вопросу организации деятельности по управлению многоквартирными домами и разделению полномочий между двумя этими организациями вызваны тем, что при заключении между ними договора управления МКД появляются две управляющие структуры. Но это противоречит законодательству, поскольку согласно п.9 ст.161 Жилищного кодекса домом может управлять только одна управляющая организация.

Рассмотрим распространённую на сегодняшний день ситуацию, когда созданные ТСЖ заключают договор управления с УК. В подавляющем большинстве случаев ТСЖ считают, что раз инициативная группа от МКД решила создать в доме такое товарищество, то значит собственники помещений в доме назначили данный способ управления. Но это мнение ошибочное, которое влечёт за собой принятие неверных решений ТСЖ, касающихся организации их финансово-хозяйственной деятельности, и запутывает отношения с РСО.

Да, по закону в любом доме может быть создано ТСЖ (глава 13 и 14 ЖК РФ). Но, так как по жилищному законодательству МКД может управлять только одна управляющая организация, то и вариантов при таком раскладе отношений два:

• или ТСЖ
• или управляющая компания

Например, если в доме, управляемым УК, создали ТСЖ, но способ управления остался прежним, то по договору всю ответственность несёт управляющая компания. Если же в доме, управляемым УК, создали ТСЖ и выбрали его как способ управления, в таком случае договор управления с управляющей компанией расторгается и домом управляет ТСЖ.

Согласно пп.4 ст.148 ЖК РФ, нельзя, чтобы домом управляло сразу 2 организации. Поэтому способ управления и организацию должно выбрать общее собрание собственников. Иными словами, создание ТСЖ в многоквартирном доме не ведёт автоматически к установлению способа управления ТСЖ.

Только общее собрание собственников помещений в МКД своим решением должно определить, наделить УК возможностью управлять домом при создании товарищества или поменять способ управления на ТСЖ.

Взаимоотношения ТСЖ и УК

Взаимоотношения ТСЖ и УК определяются договором управления. Алгоритм действий следующий:

• УК предлагает ТСЖ перечень и смету работ на срок не менее одного года;
• ТСЖ утверждает помимо перечня и сметы работ также график и объёмы их выполнения, размер платежей жильцов МКД за содержание и текущий ремонт общего имущества дома;
• В договоре управления прописываются утверждённые смета и перечень работ с графиком и объёмом их выполнения и размер оплаты;
• УК обязуется выполнять работы согласно условиям договора управления независимо от порядка и величины поступающих денежных средств к ней от собственников и нанимателей помещений в МКД;
• ТСЖ подписывает с УК ежемесячные акты оказанных услуг и выполненных работ с обязательным указанием их стоимости по смете или с перерасчетом по причине невыполнения работ или некачественного оказания услуг.

ТСЖ в отношениях с УК представляет интересы собственников помещений в МКД (пп.8 ст.138 ЖК РФ) и осуществляет контроль за качеством, объёмами и своевременностью выполнения работ и оказания услуг. Бывают случаи, когда ТСЖ считает, что оно «нанимает» УК и поручает ей вести свой бухгалтерский учёт. Но ни один российский кодекс, ни Гражданский, ни Жилищный не содержит вариантов таких правовых отношений, при которых одно юридическое лицо «нанимает» для ведения своих дел другое.

В п.3 ст.161 ЖК РФ говорится, что способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в доме и может быть переизбран и изменён в любой момент на основании решения. Решение ОСС о выборе способа управления признаётся обязательным для всех собственников и нанимателей помещений в МКД.

При этом, ТСЖ самовольно не может выбрать управляющую компанию для заключения договора управления или подряда для выполнения работ и оказания услуг. В противном случае, многие жильцы МКД могут быть недовольны подобным решением или выбранной УК и обжаловать неправомерные действия ТСЖ.

Поэтому решение об управлении МКД (с созданным ТСЖ) управляющей компанией должно принимать исключительно общее собрание собственников дома. Также решением ОСС собственники могут установить порядок выбора управляющей компании: делегировать право ТСЖ или оставить его за общим собранием.

Если ТСЖ проигнорирует установленный решением ОСС порядок, то решение ТСЖ о заключении договора управления с выбранной им управляющей организацией также может быть оспорено собственниками.

Договор

Если в доме создаётся или уже действует ТСЖ, то товарищество и управляющая компания могут заключить 4 вида договоров:

• договор управления — при управлении УК многоквартирным домом (ст.162 ЖК РФ), в котором управляющая компания действует от своего лица;
• договор подряда — договор подряда — при управлении домом ТСЖ, данный документ в Жилищном кодексе прописан как договор о содержании и ремонте общего имущества в МКД (п.6 ст.148 ЖК РФ)
• договор оказания услуг для ведения бухгалтерского учёта в ТСЖ
• договор на приём платежей от населения за ЖКУ в адрес ТСЖ

Если домом управляет ТСЖ, то УК не может заключить с товариществом договор управления. В данном случае управляющая компания заключит договор подряда. Этот договор отличается от договора управления (ст.162 ЖК РФ) порядком выполнения и оплаты работ. Здесь все работы оплачивает ТСЖ в порядке, определённом в договоре, и все риски неплатёжеспособности населения ложатся на организацию.

Согласно пп.1.п.1.ст.137 ЖК РФ, ТСЖ обладает правом заключать договор управления МКД и иные договоры, обеспечивающие управление многоквартирным домом, включая содержание и текущий ремонт общего имущества в доме.

Согласно п.2 ст.162 ЖК РФ, по договору управления МКД одна сторона в лице управляющей компании по заданию другой стороны в лице собственников помещений в доме или органов управления товарищества собственников жилья в течение установленного срока за определённую плату обязуется выполнять работы и/или оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме и предоставлять коммунальные услуги жильцам дома.

ГИС ЖКХ

К нам поступает много вопросов от управляющих компаний о том, кто должен размещать информацию в ГИС ЖКХ: ТСЖ или УК. Исходя из вышеизложенной информации и опираясь на законодательство, можно сделать следующие выводы.

Регистрироваться и размещать информацию в ГИС ЖКХ должна та организация, которая юридически управляет домом. Если у ТСЖ заключён договор управления с УК, то всю информацию будет раскрывать в системе управляющая компания (п.18 ст.7 ФЗ №209). А если у ТСЖ заключён с управляющей компанией договор подряда, то всю информацию будет размещать в системе ТСЖ.

Но здесь нужно сделать сноску и обратить внимание на о, что с 1 августа 2015 года все ТСЖ равно, как и управляющие компании должны в обязательном порядке регистрироваться в ГИС ЖКХ согласно ФЗ №209 от 21.07.2014 года и письма Минкомсвязи РФ от 26.03.2015 года №МЕ-П25-4860.

Источник

Непосредственное управление домом, УО и РСО : отвечаем на вопросы

Среди способов управления многоквартирными домами наименее распространённый – непосредственное, когда МКД управляют сами владельцы помещений. Сегодня отвечаем на вопросы, заданные нашими читателями о непосредственной форме управления домом.

Кто вносит в ГИС ЖКХ информацию по лицевым счетам потребителей коммунальной услуги

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники вправе выбрать на общем собрании такой способ как непосредственное управление домом при условии, что количество квартир в нём не превышает тридцати. В таком случае владельцы помещений сами заключают с подрядными компаниями договоры на обслуживание и ремонт общего имущества МКД и предоставление коммунальных услуг.

Поскольку между собственниками и исполнителями нет управляющей организации или ТСЖ/кооператива, у жителей часто возникают вопросы о нюансах исполнения требований законодательства к надлежащему управлению МКД. Например, кто должен вносить обязательную информацию по лицевым счетам потребителей коммунальных услуг в ГИС ЖКХ и нужно ли это делать вообще.

В соответствии с разд. 8 приказа № 74/114/пр, среди информации, подлежащей размещению поставщиками коммунальных ресурсов для предоставления коммунальных услуг в МКД, есть данные о лицевых счетах и их номерах. Поскольку при непосредственном управлении домом исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация, то именно она должна размещать данные о лицевых счетах потребителей.

Если собственники помещений не видят такой информации в ГИС ЖКХ, им необходимо обратиться к поставщику соответствующих коммунальных ресурсов с претензией. В отсутствие ответа – в орган ГЖН, который проведёт проверку РСО и при наличии нарушений потребует от организации их устранить.

Кто отвечает за качество коммунальных услуг внутри дома

Один из наших читателей спросил, кто несёт ответственность за предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества, возмещает ущерб (при его наличии), если до границы балансовой принадлежности показатели качества не нарушены.

Согласно ПП РФ № 354, при непосредственном способе управления исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация. Поэтому ответственность за некачественное оказание услуг несёт именно она.

Исключением может стать ситуация, когда собственники заключили договор с какой-либо подрядной организацией, которая занимается содержанием и ремонтом их общего имущества. Если ухудшение качества коммунальной услуги случилось из-за действий/бездействия такой организации, то именно она будет нести ответственность за причинённый ущерб.

Могут ли собственники помещений отказаться от части работ/услуг, прописанных в ПП РФ № 290

Разберём вопрос, вправе ли собственники на ОСС принять решение об отказе от уборки лестничных клеток и придомовой территории, включённых в договор с подрядчиком на содержание и ремонт общего имущества МКД.

В соответствии с пп. «а» п. 2 ПП РФ № 290, в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений, перечень услуг и работ из числа включённых в минимальный перечень, периодичность их оказания и выполнения определяются общим собранием собственников и отражаются в его решении. Таким образом, собственники вправе исключить из перечня услуг/работ уборку мест общего пользования и/или придомовой территории.

Проверяет ли орган ГЖН управляющую организацию, если собственники заключили с ней договор на обслуживание дома

И последнее, о чём поговорим сегодня: проверяет ли работу управляющей организации орган ГЖН, если собственники помещений в МКД при непосредственном управлении заключили с ней по договор обслуживания и ремонта общего имущества.

Если собственники на ОСС выбрали непосредственное управление домом и решили заключить договор обслуживания с управляющей организацией, то орган ГЖН не вправе осуществлять лицензионный контроль в отношении такой УО.

В таких отношениях компания выступает подрядчиком. Если УО по такому договору не выполняет какие-то работы, нарушает его условия, то решить этот вопрос собственники могут только через суд. Отношения с УО по договорам подряда регулируются нормами ГК РФ, а не ЖК РФ.

На заметку

При непосредственном управлении домом ответственность за надлежащее содержание общего имущества несут сами собственники. Если исполнителями коммунальных услуг в таких условиях являются поставщики ресурсов, то для ремонта и обслуживания общего имущества, инженерных сетей владельцы квартир должны найти подрядную организацию, отношения с которой будут регулироваться нормами гражданского законодательства.

Собственники на общем собрании сами устанавливают перечень работ и услуг, которые необходимы в доме для надлежащего его содержания, и включают такой перечень в договор с подрядчиком. В качестве обслуживающей дом организации может выступать и компания, получившая лицензию на управление МКД. Но по договору подряда такая УО в отношении дома на непосредственном управлении не подлежит лицензионному контролю со стороны надзорных органов.

Источник