Капитальный ремонт при непосредственном способе управления

ЖК РФ Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 164 ЖК РФ

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1 — 1.2. Утратили силу с 1 сентября 2014 года. — Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

Об особенностях применения ч. 2 ст. 164 к контрактам на услуги по обращению с ТКО, заключенным до 01.01.2016 на срок более 10 лет, см. ФЗ от 29.12.2014 N 458-ФЗ.

2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

(в ред. Федеральных законов от 07.12.2011 N 417-ФЗ, от 29.12.2014 N 458-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Договоры об оказании услуг и (или) о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования, и (или) о выполнении работ по эксплуатации, в том числе по обслуживанию и ремонту, лифтов, подъемных платформ для инвалидов, и (или) о выполнении работ по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть размещены лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 2.1 в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 482-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, указанное в этом решении либо имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

(в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 277-ФЗ)

Источник

Памятка об управлении многоквартирным жилым домом при выборе непосредственного способа управления

Жилищный кодекс РФ предусматривает право собственников помещений в многоквартирном доме самостоятельно решать все общие вопросы управления своим домом без создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператива и без привлечения управляющей организации (управляющего).
В соответствии со ст. 39 Жилищного кодекса РФ, выбрав непосредственный способ управления вашим домом, Вы, тем самым, обязуетесь самостоятельно содержать его, поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Непосредственный способ управления изначально предназначался для домов с небольшим количеством квартир, в которых собственники могут без затруднений собираться на общее собрание. При таком способе каждый из собственников самостоятельно заключает договоры на поставку тепла, электроэнергии, воды, газа и водоотведение. Договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. В случае, если в многоквартирном доме более чем двенадцать квартир, то договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества заключаются с управляющей организацией. В обязательном порядке необходимо заключить договоры на вывоз ЖБО, ТБО, уборку контейнерной площадки и обслуживание внутридомового газового оборудования.
От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее доверенность в письменной форме, выданную ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. В случае если в качестве управомоченного лица выбран один из собственников помещений в многоквартирном доме, его полномочия будут основываться на решении общего собрания, отраженном в протоколе. Выдача такому лицу доверенности не требуется. В случае привлечения собственниками помещений управомоченного лица, не являющегося собственником помещения в этом доме, собственники помещений вправе выдать такому управомоченному лицу доверенность в простой письменной форме. Выдача такому стороннему лицу доверенности «от лица общего собрания» кодексом не предусмотрена. При этом данное стороннее лицо не может считаться управляющим.
Если собственники помещений хотят помимо выдачи доверенности уполномоченному лицу заключить с ним возмездные договоры, то для этого необходимо изменение способа управления многоквартирным домом. Для этого собственники помещений вправе в любое время выбрать на общем собрании способ управления управляющей организацией (управляющим). Заключаемые после этого договоры должны соответствовать требованиям кодекса к договорам управления, а само это лицо должно считаться управляющим.
Решение о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, считается реализованным собственниками помещений со дня заключения всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме договоров, предусмотренных статьей 164 Жилищного кодекса.
Обращаем Ваше внимание, что при выборе непосредственной формы управления, необходимо соблюсти следующие нормы:

1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется;
2. собственники помещений на общем собрании обязаны утвердить состав общего имущества дома, перечень работ и услуг, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования;
3. при непосредственном управлении размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен соответствовать размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными с лицами, оказывающими данные виды услуг и быть соразмерен утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ;
4. в случае, если на общем собрании не принято решение о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения, то органы местного самоуправления в соответствии ч.4 ст. 158 ЖК самостоятельно устанавливают размер платы.

Разъясняем Вам, что же входит в общее имущество собственников жилья.
В состав общего имущества многоквартирного дома входят помещения, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме – это лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации или иное оборудование, а также:

• крыши;
• ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения;
• земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства;
• иные объекты, расположенные на земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома (например, детская площадка).

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с «Правилами и нормами технической эксплуатации и жилищного фонда», утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г . N 170 содержание жилья включает в себя комплекс работ по содержанию общего имущества жилого дома, техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций жилого дома, выполняемых в течение всего жизненного цикла постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью, с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния, т.е. необходимо:

а) осуществлять постоянный надзор за состоянием общего имущества жилого дома (конструктивных элементов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;
б) проводить (по мере необходимости) мероприятия по поддержанию работоспособности и исправности жилого дома (здания, коммуникаций оборудования);
в) ежегодно до 01 сентября выполнять мероприятия по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно – технических документов, замечаний и предложений органов государственной жилищной инспекции, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государственной-эпидемиологической службы;
г) постоянно выполнять работы по санитарной уборке и очистке общего имущества жилого дома (подъездов, чердаков, подвалов) и придомовой территории.

При использовании материалов сайта ссылка обязательна.

Источник

Капитальный ремонт при непосредственном управлении домом

Как пользоваться ресурсом

1. Прощу проинформировать каким образом будет формироваться фонд капитального ремонта при непосредственном управлении МКД. (будет свой лицевой счет дома у регионального оператора?)
2. Каким образом можно будет досрочно воспользоваться накопленными средствами, вне графика капитальных ремонтов, утвержденных МО.
вне графика можно воспользоваться либо прямым путём через ежегодную актуализацию региональной программы, предложения «управляющие домами» должны направлять до 31 марта в админ муницобразования (город, поселение), далее до 31 мая администрация МО консолидирует сведения и направляет региональному оператору. до октября вносятся изменения через постановление Губернатора Владимирской области (в постановление от 30.12.2013 № 1052).

Капитальный ремонт многоквартирного дома при непосредственном управлении

Принятие самостоятельного решения в отношении распределения собранных денег. При иных формах управления УК направляет средства на определенные цели, установленные договором.
Наличие возможности для отказа от каких-либо коммунальных услуг.
Индивидуальная ответственность должника.

Обязанности по управлению распределяются между всеми собственниками жилья.
Выбор одного представителя из числа собственников квартир. Лицо представляет интересы других владельцев по доверенностям.
Выбор лиц не из числа собственников. Полномочия передаются по доверенностям.

Непосредственное управление: плюсы и минусы

Причиной тому служит имеющееся в доме юрлицо в лице управляющей компании. Формально через нее проходят все договоры с монополистами, а также платежи за коммунальные услуги. Разобраться, куда и сколько денег ушло, имелись ли в таком-то месяце средства на текущий ремонт или же их разворовали, в царящем хаосе проблематично.
▪ Непосредственное управление позволяет отсечь от многоквартирного дома основных экономических клещей в лице расчетного центра, управляющей компании и поставщиков коммунальных ресурсов, косвенно перекладывающих на ремонтный бюджет дома (через УК или ТСЖ) расходы на борьбу с собственными должниками.

Непосредственное управление домом

Основываясь на второй части обозначенной статьи, договора на снабжение водой (холодной и горячей), водоотведение, снабжение электричеством и газом (включая поставку баллонного газа), теплоснабжение (вместе с поставкой твердого вида топлива, если есть печное отопление) оформляются каждым владельцем помещения, принимающим участие в управлении МКД, с организацией, осуществляющей предоставление того или иного ресурса/услуги. С помощью такого договора осуществляется регулирование потребления и оплаты услуг.

Протокола о решении общего собрания об избрании владельцами непосредственного метода осуществления управления МКД;
Протокола о решении общего собрания по поводу избрания лица, которое бы от имени жильцов взаимодействовало с организациями, обслуживающими дом;
Технического паспорта на жилой дом.

Кап ремонт

Собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта проценты в размере, установленном в порядке, предусмотренном частью 14 настоящей статьи. Уплата указанных процентов осуществляется в порядке, установленном для уплаты взносов на капитальный ремонт. (ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ)
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 4 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.

Капитальный ремонт при непосредственном управлении домом

Вопрос от Владимира:
Здравствуйте! г. Шарыпово, рп. Дубинино. Нам выставляет счета за капитальный ремонт «Красэнергосбыт». Эта организация определена я так понял, как региональный оператор. Однако оснований для оплаты этих счетов нет, т. к. у не проводилось собраний по этому поводу. И вообще если уж собирать деньги, то на свой счет. Как поступать в этом случае. Вернут ли нам деньги, если мы сейчас оплатим эти счета? У нас в доме непосредственный способ управления.
Ответ:
Добрый день!
Региональным оператором по кап. ремонту на территории Красноярского края является Региональный фонд по капитальному ремонту Красноярского края, официальный сайт где расположена программа, устав и прочие полезные материалы — http://www.fondkr24.ru/
Вы оплачиваете взносы на капитальный ремонт в силу прямого указания на это п.1 ст. 181 Жилищного кодекса РФ. Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также собственники помещений в многоквартирном доме, не принявшие решение о способе формирования фонда капитального ремонта, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта в порядке, при этом уплата собственником помещения в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт на счет регионального оператора после получения им проекта такого договора считается его заключением.

Непосредственное управление домом – что это такое

Оплата за коммунальные услуги напрямую осуществляется поставщику;
Не требуется уплата взносов на содержание УК или ТСЖ;
Открытая бухгалтерия, позволяющая собственникам видеть доходы и расходы. Это, в свою очередь, сокращает риск воровства на местах;
Проблемы по долгам. В случае нехватки средств на содержание общего имущества добросовестные плательщики расплачиваются с компаниями-подрядчиками за счет собственных средств. В дальнейшем долг взыскивается с недобросовестных собственников в судебном порядке;
Поставщик основных услуг действует в рамках заключенного договора;
Безвозмездность оказания услуги по управлению домом. Инициативная группа или назначенное лицо осуществляют управленческие функции бесплатно;
Невозможность участия в госпрограммах. Как правило, субсидирование предусмотрено через УК или ТСЖ при наличии расчетного счета;
Оплата обязательно производится за основные услуги. В случае образования долга по ним имеется возможность судебного решения вопроса. Дополнительные услуги собственники вправе не оплачивать, суд не сможет принудить к их оплате. В таком случае вся оплата ложится на добровольцев;
При наличии квартир, предоставляемых по договорам соцнайма, на проводимые собрания в обязательном порядке приглашаются муниципальные представители.

Форма управления МКД определяется на общем собрании собственников жилья. Собрание может быть как очным, так и заочным. Решение о смене формы управления принимается на общем собрании. Результаты считаются действительными, если в голосовании участвовало более половины собственников жилья. Один голос равен определенной площади жилья.

Капитальный ремонт при непосредственном управлении домом

Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (п.8 ст.155 ЖК РФ).
При непосредственном управлении многоквартирным домом:
— в котором не более 12 квартир договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества заключаются собственниками с лицами осуществляющими соответствующие виды деятельности (п.1 ст.164 ЖК РФ).
— в котором квартир более чем двенадцать, договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества заключается с УК (п.1.1 ст.164 ЖК РФ).

Капитальный ремонт при непосредственном управлении домом

В этом случае ответственность за режим и качество подачи холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также водоотведения, несёт ресурсоснабжающая организация. Граница ответственности за обслуживание и содержание наружных инженерных сетей должна быть установлена в вышеуказанных договорах. Обслуживание и содержание наружных инженерных сетей должно обеспечиваться ресурсоснабжающей организацией, а внутридомовых инженерных систем – будет являться непосредственной обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме, и должно будет реализовываться собственниками самостоятельно, либо лицами, привлекаемыми ими по отдельному договору подряда.
2) Ресурсоснабжающие договоры – это договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения, отопления, которые в этом случае будут носить индивидуальный характер и должны заключаться каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Такая система договорных связей основана на Правилах предоставления гражданам коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства от 06 мая 2011 г. № 354, предусматривающих, что обязательства по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества возникают у ресурсоснабжающей организации перед всеми потребителями.

Видимые изменения в непосредственном управление многоквартирным домом в 2019 году

Показатели Описание Упрощение участия в общем собрании жильцов появилась возможность не присутствовать на собрании лично, а выдавать доверенность на право проголосовать от его имени. Эту доверенность не обязательно заверять у нотариуса, тратя на это деньги. Ее может заверить компетентное лицо по месту работы или учебы Изменилось количество голосов, необходимых для принятия решений ранее для принятии положительного решения требовалось не менее 2/3 голосов присутствующих на собрании. Теперь достаточно, чтобы за принятие решения проголосовала половина жильцов Появилась возможность открыть банковский депозит и разместить на нем средства, собранные для капитального ремонта проценты от вклада обеспечат защиту от инфляции денежных средств
На собрании выбирают уполномоченного, который будет координировать выполнение этих работ, заключать необходимые договора, вести учет всей документации, подготавливать отчеты о проделанной работе. Как правило, уполномоченный и председатель совета являются одним лицом.

Как осуществлять непосредственное управление многоквартирным домом

Первоочередная задача инициативной группы — составить список собственников дома, проинформировать их о грядущих новшествах, разъяснить им плюсы новой формы управления и привлечь как можно больше жильцов. Следующая задача — оповещение жителей о проведении первого общего собрания собственников. Для этого письма, в которых указываются дата, место проведения собрания и его повестка, вкладываются в почтовые ящики жителей дома.
Если планируется очная форма, необходимо загодя подобрать место или помещение для сбора жильцов. Это может быть как двор, так и близлежащие общественные заведения (школы, клубы и т. д.) — конечно, по предварительной договоренности. Очное голосование подразумевает присутствие на собрании жильцов-собственников (или их представителей), которые принимают решение на месте. Однако проведение этой процедуры часто затруднено: не проявляющие активности пожилые люди и арендаторы квартир нередко безразличны к новшествам и безынициативны.

При непосредственном способе управления проведение ремонта крыши обеспечивают собственники

Согласно информации УНО «Региональный фонд капитального ремонта», капитальный ремонт дома № 4″б» по ул. Ленина в р.п. Быково запланирован на 2033 год. Очередность проведения капитального ремонта определяется в соответствии с установленными критериями, в числе которых, собираемость взносов на капитальный ремонт, общий физический износ и другие. Так, собираемость взносов на капитальный ремонт по данному дому составляет чуть более 85%.
Статьей 544 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Источник